Alocação de capital para imóveis

O mercado imobiliário está entrando em um período de reestruturação significativa, uma vez que os fluxos de crédito não estão mais tão dispersos como antes. Com o crescimento do crédito superando em muito o crescimento dos depósitos, a pressão sobre a liquidez está aumentando, forçando os reguladores a controlar os fluxos de dinheiro de forma mais seletiva.

Gráficos: HONG ANH

No entanto, muitos especialistas em economia argumentam que, em vez de equiparar todos os segmentos do mercado imobiliário a riscos, é necessário criar mecanismos de crédito separados para segmentos que atendam a necessidades reais de moradia, além de abrir mais canais de capital de médio e longo prazo para reduzir a dependência do crédito bancário.

Fluxos seletivos de investimento imobiliário

O mercado imobiliário vietnamita está mostrando sinais de recuperação após um longo período de estagnação. As transações estão melhorando gradualmente, a demanda por moradias está aumentando novamente e o investimento acelerado em infraestrutura gerou uma demanda significativa por capital tanto de empresas quanto de compradores de imóveis residenciais. No entanto, diferentemente do período anterior, o fluxo de crédito não está mais sendo liberado indiscriminadamente, mas sim regulamentado de forma mais rigorosa, priorizando segmentos seguros com demanda real.

Segundo Nguyen Phi Lan, Diretor do Departamento de Previsão e Estatística e Diretor de Estabilidade Monetária e Financeira (Banco Estatal do Vietnã), em 14 de maio, o crédito em aberto em todo o sistema atingiu aproximadamente VND 19,4 milhões de bilhões, um aumento de 18,3% em comparação com o mesmo período do ano passado, enquanto a mobilização de capital aumentou cerca de 14,9%, chegando a aproximadamente VND 18,1 milhões de bilhões. A grande diferença entre crédito e mobilização de capital está criando uma pressão significativa sobre a liquidez do sistema bancário. Nesse contexto, o Banco Estatal do Vietnã continua direcionando os fluxos de capital para os setores de produção e negócios, indústrias prioritárias e novos motores de crescimento, como transformação digital, transformação verde, economia circular e ciência e tecnologia.

Em relação ao setor imobiliário, o crédito continua sendo mantido, porém com um controle de risco mais rigoroso. O Sr. Lan enfatizou que as agências reguladoras devem regular os fluxos de capital de forma adequada entre os diferentes setores e indústrias, pois priorizar excessivamente um único setor dificultará o acesso ao capital para muitos outros, especialmente para as pequenas, médias e microempresas.

Segundo a Vietcombank Securities (VCBS), o crédito imobiliário em 2026 deverá continuar a crescer, mas a um ritmo mais lento e seletivo em comparação com 2025, devido ao rigoroso controlo do Banco Central do Vietname sobre o crédito concedido a setores de alto risco. Desde o início de 2026, a autoridade reguladora exige que as instituições de crédito garantam que o crescimento do crédito imobiliário não ultrapasse a taxa de crescimento do crédito global de todo o sistema bancário.

Segundo a Vietcombank Securities (VCBS), o crédito imobiliário em 2026 deverá continuar a crescer, mas a um ritmo mais lento e seletivo em comparação com 2025, devido ao rigoroso controlo do Banco Central do Vietname sobre o crédito concedido a setores de alto risco. Desde o início de 2026, a autoridade reguladora exige que as instituições de crédito garantam que o crescimento do crédito imobiliário não ultrapasse a taxa de crescimento do crédito global de todo o sistema bancário.

De fato, o Banco Central do Vietnã continua a facilitar o acesso a capital para o setor imobiliário, como evidenciado pelo forte crescimento contínuo do crédito imobiliário. Segundo o Ministério da Construção, em 28 de fevereiro, o total de crédito concedido para atividades imobiliárias atingiu aproximadamente 2,235 trilhões de VND, um aumento de 11,7% em comparação com o quarto trimestre de 2025 e um aumento significativo de 43% em comparação com o mesmo período do ano anterior. No entanto, muitas empresas relatam que o acesso a capital está significativamente mais difícil neste momento.

O presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, informou que o plano de crescimento do crédito para 2026 gira em torno de 15%, inferior aos 19,1% do ano anterior, enquanto a demanda por capital no mercado permanece muito alta. Isso representa uma pressão considerável.

Além da pressão sobre o crédito, o aumento das taxas de juros também agrava a situação do mercado. Embora as taxas de juros nominais tendam a diminuir, o custo real do capital para empresas imobiliárias permanece elevado devido à restrição de acesso ao capital. O Sr. Phan Duy Hung, analista sênior da Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, também alertou para o risco de refinanciamento para incorporadoras de imóveis em resorts ou para aquelas que enfrentam problemas legais.

O crédito não pode ser aplicado de forma uniforme.

Um dos temas mais debatidos atualmente é a alocação de crédito para o mercado imobiliário. Segundo especialistas, a aplicação de um mecanismo de crédito relativamente uniforme a todos os segmentos imobiliários está criando grandes problemas, dificultando o acesso ao capital para muitos projetos que atendem a necessidades reais de moradia. O Diretor Geral da OBC Holding, Tran Van Hieu, argumenta que agrupar todos os segmentos imobiliários em uma única categoria de crédito distorceu os custos de capital e afetou diretamente o acesso das pessoas à moradia.

Habitações sociais ou acessíveis que atendam às reais necessidades de moradia não podem suportar as mesmas taxas de juros e limites de crédito que imóveis especulativos ou de luxo em resorts. "Uma política de crédito uniforme não só cria um desequilíbrio nos custos de capital, como também acaba por encarecer diretamente o preço de venda, tornando o sonho da casa própria cada vez mais inatingível", acrescentou o Sr. Hieu. Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Chau também argumentou que o setor imobiliário deveria ser categorizado para que o crédito fosse adequado, em vez de todos os segmentos serem considerados de alto risco. Habitações sociais têm um nível de segurança de até 99%, enquanto imóveis acessíveis e imóveis industriais também pertencem ao grupo de baixo risco.

Atualmente, o Banco Central do Vietnã está analisando propostas relacionadas à classificação de imóveis para desenvolver mecanismos de crédito mais adequados no futuro. Durante uma reunião com o Banco Central do Vietnã no final de abril de 2026, o Primeiro-Ministro Le Minh Hung solicitou ao setor bancário que pesquisasse e classificasse cada tipo de imóvel para aplicar limites de crédito apropriados, incentivando também o desenvolvimento de habitações sociais e zonas industriais.

Muitos líderes de bancos comerciais também enfatizaram o elemento "seletivo" no financiamento imobiliário. O presidente do VPBank, Ngo Chi Dung, afirmou que o importante não é investir ou não em imóveis, mas escolher o segmento certo. O VPBank prioriza o capital para projetos habitacionais que atendam a necessidades reais, especialmente habitação social e o segmento de médio padrão, limitando o financiamento para projetos de resorts ou segmentos especulativos de alto padrão.

O presidente do Techcombank, Ho Hung Anh, também afirmou que o banco opta por financiar apenas projetos com boa liquidez, documentação legal completa e clientes com capacidade financeira comprovada. Enquanto isso, o presidente do SHB, Do Quang Hien, enfatizou que o capital do SHB está atualmente focado em projetos de infraestrutura, habitação social, moradias para jovens e imóveis industriais – segmentos considerados com demanda real e boa capacidade de absorção.

O crédito bancário é visto como um "pilar" crucial para o mercado imobiliário. No entanto, muitos argumentam que a dependência excessiva de empréstimos bancários torna o mercado vulnerável às flutuações das taxas de juros e da política monetária.

O crédito bancário é visto como um "pilar" crucial para o mercado imobiliário. No entanto, muitos argumentam que a dependência excessiva de empréstimos bancários torna o mercado vulnerável às flutuações das taxas de juros e da política monetária. O Dr. Can Van Luc, economista-chefe do BIDV, sugere que, a longo prazo, é necessário desenvolver outros canais de mobilização de capital, como títulos corporativos, fundos de investimento imobiliário (REITs) e fundos habitacionais, para reduzir a pressão sobre o sistema bancário.

O desafio atual para o mercado imobiliário não se resume apenas a facilitar o crédito, mas, principalmente, a alocar capital seletivamente, priorizando segmentos que atendam a necessidades reais, ao mesmo tempo em que se promovem reformas institucionais e se resolvem as questões legais que dificultam os projetos. De fato, segundo estatísticas da HoREA, ainda existem aproximadamente 4.500 projetos em todo o país enfrentando entraves legais, "congelando" mais de 2,5 trilhões de VND em capital de investimento.

Segundo o jornal Nhan Dan

Fonte: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html