Depois dos apartamentos, qual tipo de imóvel gerará maior fluxo de caixa no próximo período?

Os apartamentos continuam liderando o mercado.

Em paralelo ao crescimento estável da economia , o mercado imobiliário no segundo trimestre de 2024 continuou a registrar sinais positivos, com um aumento acentuado na oferta e no volume de transações, de 3 e 2,4 vezes, respectivamente, em comparação com o trimestre anterior.

Especificamente, dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que, no último trimestre, a oferta de imóveis residenciais novos atingiu cerca de 27.335 unidades, com aproximadamente 19.747 novos imóveis oferecidos. Em todo o mercado, foram registradas 14.400 transações concluídas com sucesso. O volume de transações aumentou acentuadamente devido à qualidade da oferta e à melhora da demanda, com foco principalmente em empreendimentos de apartamentos. A demanda de mercado, incluindo a demanda por investimento, aumentou cerca de 30% em comparação com o trimestre anterior, e a demanda real também apresentou melhora, à medida que a confiança no mercado se recuperou gradualmente.

A VARS também comentou que, até o momento, os apartamentos ainda são o principal segmento que impulsiona a liquidez do mercado. Destes, mais de 70% da oferta e 75% do volume de transações do mercado imobiliário primário no segundo trimestre de 2024 são provenientes do segmento de apartamentos. Os novos empreendimentos de apartamentos, com preços acima de 50 milhões de VND/m², concentrados em Hanói , registraram ótimas taxas de absorção, chegando a 90% logo após o lançamento oficial, apesar da contínua alta dos preços iniciais.

O índice de preços de apartamentos continua em tendência de alta, com o maior índice de crescimento em Hanói. A partir de meados de 2023, o crescimento dos preços de venda de apartamentos em Hanói começou a aumentar e ultrapassou o aumento de preços do mercado da Cidade de Ho Chi Minh. No segundo trimestre de 2024, o preço médio de venda de apartamentos novos em Hanói atingiu quase 60 milhões de VND/m². Comparado a 2019, o preço de venda de apartamentos novos em Hanói registrou um aumento de mais de 58%, mais que o dobro do aumento (27%) do mercado da Cidade de Ho Chi Minh.

Além disso, o índice de preços de apartamentos em Da Nang também começou a subir novamente, com a taxa de aumento de preços no segundo trimestre de 2024 superando a da Cidade de Ho Chi Minh. No entanto, o preço médio de venda de apartamentos aqui ainda é inferior ao das duas áreas urbanas especiais.

A VARS acredita que os preços dos apartamentos novos continuarão difíceis de diminuir, especialmente devido à oferta excessiva de apartamentos de luxo. Além disso, os custos de construção estão aumentando e há um investimento crescente em espaço e infraestrutura de alta qualidade. Os terrenos para empreendimentos imobiliários comerciais no centro e nos subúrbios continuarão sendo explorados por investidores do segmento de apartamentos, atendendo às necessidades de investimento e moradia da classe alta. Quanto à aquisição de imóveis residenciais, pessoas de baixa e média renda continuarão dependendo de moradias sociais. No entanto, essa opção não estará amplamente disponível em um raio de menos de 30 km da área central.

Contudo, segundo esta unidade, no contexto de um mercado imobiliário ainda não totalmente recuperado e com oferta escassa, o segmento de apartamentos continuará sendo uma opção atraente e de baixo risco para investidores. Isso porque as oscilações do mercado anterior representam uma lição cara tanto para novos investidores quanto para os mais experientes, que agora têm critérios mais rigorosos na compra de imóveis para investimento, especialmente quando utilizam alavancagem financeira.

O fluxo de caixa tem potencial para mudar de direção.

Segundo a VARS, com base numa análise cuidadosa de microfatores, o fluxo de caixa irá gradualmente "mudar" para outros tipos, considerando fatores como localização, potencial de desenvolvimento e situação jurídica regular.

A localização é o fator mais importante no investimento imobiliário, determinando o valor e o potencial de valorização do imóvel. Esses imóveis estão localizados em áreas centrais, em localidades com bom crescimento econômico, desenvolvimento associado à indústria, comércio e serviços; possuem um sistema de transporte eficiente e estão próximos a comodidades como escolas, hospitais, centros comerciais e áreas de lazer.

Além disso, imóveis em áreas com desenvolvimento e planejamento eficazes, políticas atrativas para investimentos e que ofereçam acesso facilitado a vias principais terão um claro potencial de valorização. No entanto, é fundamental analisar cuidadosamente o plano de desenvolvimento futuro dessa área.

Por fim, imóveis com registro de propriedade (ou título de propriedade registrado) ou certificados de uso do solo legalizados também são um fator importante. Além disso, o imóvel deve ser desenvolvido por investidores renomados, possuir infraestrutura e sistema de serviços modernos e integrados, ou ainda oferecer um ecossistema de serviços de alto padrão, voltado para comunidades residenciais de elite.

Prevê-se que o fluxo de caixa de investimento em imóveis possa mudar de direção.

A VARS acredita que o mercado imobiliário certamente precisará de tempo para "absorver" completamente o conteúdo das novas leis. Além disso, os projetos imobiliários precisam de tempo para resolver obstáculos, visto que a lei entrou em vigor 5 meses antes da decisão anterior, e para concluir os procedimentos, iniciar e reimplementar as obras antes de lançar novos empreendimentos no mercado. Portanto, além do segmento de apartamentos, no curto prazo, o fluxo de caixa migrará gradualmente para produtos que estejam "prontos" para serem comercializados e que possuam características excepcionais.

Em primeiro lugar, podemos mencionar os empreendimentos de baixa altura de investidores renomados, com condições de entrega já definidas ou em processo de entrega, e com potencial no mercado secundário. Em seguida, não podemos deixar de mencionar o tipo de terreno – "o rei dos canais de investimento" – com lucros atrativos. Os terrenos loteados, em áreas desenvolvidas, associadas à indústria, comércio e serviços, com infraestrutura completa e preços não muito elevados, continuarão sendo procurados por investidores.

Os terrenos mais atrativos para leilão são aqueles localizados em áreas urbanas e residenciais, pois são considerados terrenos sem pendências, sem litígios, sem invasões e sem necessidade de aluguel, principalmente por possuírem documentação regularizada e infraestrutura disponível. Investidores podem facilmente construir casas nesses terrenos para locação, obtendo renda mensal.

De fato, recentemente, a organização de leilões de terrenos em áreas urbanas e novos loteamentos residenciais tem sido implementada pelas localidades com mais frequência do que no mesmo período. As atividades de leilão de terrenos, em alguns aspectos, têm sido intensas, com o número de recordes disparando, com preços de arrematação de 20% a 10 vezes superiores ao preço inicial.

No futuro próximo, certamente o dinheiro continuará a "jorrar" em terrenos leiloados, à medida que forem criados métodos para organizar múltiplos leilões com o objetivo de gerar receita para o orçamento.

"Um investimento adequado não só ajuda os investidores a manterem seus ativos, gerarem lucros e aumentarem o valor para a sociedade, como também contribui para o desenvolvimento mais saudável e eficaz do mercado imobiliário a longo prazo, em vez de terrenos com preços muito variáveis", comentou a VARS.

Fonte: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html