Depois dos apartamentos, que tipo de imóvel impulsionará o investimento no próximo período?

Os edifícios de apartamentos ainda lideram o mercado.

Em paralelo ao crescimento estável da economia , o mercado imobiliário no segundo trimestre de 2024 continuou a registrar sinais positivos, com um aumento acentuado na oferta de novos imóveis e no volume de transações, respectivamente 3 vezes e 2,4 vezes superior ao trimestre anterior.

Especificamente, dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que, no último trimestre, a oferta de imóveis residenciais novos atingiu aproximadamente 27.335 unidades, com cerca de 19.747 novas unidades oferecidas para venda. No geral, o mercado registrou 14.400 transações concluídas. O forte aumento nas transações deveu-se à melhoria na qualidade da oferta e à demanda, principalmente por empreendimentos de apartamentos. A demanda do mercado, incluindo a demanda por investimento, aumentou cerca de 30% em comparação com o trimestre anterior, e a demanda real também melhorou à medida que a confiança no mercado se recuperou gradualmente.

A VARS também observou que, até o momento, os apartamentos continuam sendo o segmento dominante que impulsiona a liquidez do mercado. Mais de 70% da oferta e 75% das transações no mercado imobiliário primário no segundo trimestre de 2024 foram provenientes do segmento de apartamentos. Os novos projetos de apartamentos lançados, principalmente aqueles com preços acima de 50 milhões de VND/m², concentrados em Hanói , registraram ótimas taxas de absorção, chegando a 90% logo após o lançamento oficial, apesar da contínua alta dos preços no mercado primário.

Os preços dos apartamentos continuam em tendência de alta, com o maior índice de crescimento em Hanói. De meados para o final de 2023, o crescimento dos preços no mercado de apartamentos de Hanói começou a aumentar e ultrapassou o do mercado da Cidade de Ho Chi Minh. No segundo trimestre de 2024, o preço médio de um apartamento novo em Hanói quase atingiu 60 milhões de VND/m². Comparado a 2019, os preços de apartamentos novos em Hanói registraram um aumento de mais de 58%, mais que o dobro da taxa de aumento (27%) do mercado da Cidade de Ho Chi Minh.

Depois dos prédios de apartamentos, que tipo de imóvel atrairá investimentos no próximo período? (Figura 1)

Além disso, os preços dos apartamentos em Da Nang também começaram a subir novamente, com a taxa de aumento no segundo trimestre de 2024 superando a da Cidade de Ho Chi Minh. No entanto, o preço médio de venda de apartamentos aqui ainda é menor do que nas duas áreas urbanas especiais.

A VARS acredita que os preços dos apartamentos no mercado primário continuarão difíceis de reduzir, especialmente devido à oferta excessiva de apartamentos de alto padrão. Isso se soma ao aumento dos custos de construção e à crescente qualidade dos espaços e comodidades residenciais. Os terrenos para empreendimentos imobiliários comerciais no centro da cidade e arredores continuarão sendo explorados por investidores do segmento de apartamentos, atendendo tanto às necessidades de investimento quanto às de moradia própria de indivíduos de alta renda. Enquanto isso, pessoas de renda média e baixa continuarão dependendo de habitações sociais para ter sua própria casa. No entanto, esse segmento ficará restrito a um raio de 30 km do centro da cidade.

Contudo, segundo esta unidade, num contexto de mercado imobiliário que ainda não se recuperou totalmente e cuja oferta permanece escassa, o segmento de apartamentos continuará a ser uma opção atrativa e de baixo risco para os investidores. As oscilações das soluções anteriores servem de valiosa lição tanto para novos investidores como para os mais experientes, levando-os a estabelecer critérios mais rigorosos na aquisição de imóveis para investimento, especialmente quando se utiliza alavancagem financeira.

É provável que o fluxo de dinheiro mude de direção.

Segundo a VARS, após uma análise cuidadosa dos fatores microeconômicos, os fluxos de capital irão gradualmente se deslocar para outros tipos de investimentos que possuam vantagens como localização, potencial de desenvolvimento e solidez jurídica.

A localização é o fator mais importante no investimento imobiliário, determinando o valor e o potencial de valorização do imóvel. Isso inclui propriedades localizadas em áreas centrais, em localidades com forte crescimento econômico, estreitamente ligadas aos setores industrial, comercial e de serviços; com sistemas de transporte convenientes e próximas a comodidades como escolas, hospitais, centros comerciais e áreas de lazer.

Além disso, imóveis em áreas com desenvolvimento e planejamento eficazes, políticas de investimento atrativas e infraestrutura de transporte integrada terão um claro potencial de valorização. No entanto, é necessário pesquisar minuciosamente os planos de desenvolvimento futuro dessa área.

Por fim, possuir um certificado de uso do solo ou outros documentos legais de propriedade também é um fator importante. Alternativamente, o imóvel deve ser desenvolvido por investidores de renome, contar com uma infraestrutura e um sistema de comodidades modernos e abrangentes, ou oferecer serviços de alto padrão e foco em uma comunidade residencial de elite.

Depois dos prédios de apartamentos, que tipo de imóvel atrairá investimentos no próximo período? (Figura 2) — Prevê-se que os fluxos de investimento no setor imobiliário possam mudar de direção.

A VARS acredita que o mercado imobiliário certamente precisará de tempo para absorver completamente o conteúdo das novas leis. Além disso, os projetos imobiliários precisam de tempo para resolver os obstáculos causados pela entrada em vigor da lei cinco meses antes da decisão anterior, e para concluir os procedimentos, reiniciar e retomar a implementação antes de introduzir novos empreendimentos no mercado. Portanto, além do segmento de apartamentos, no curto prazo, o capital migrará gradualmente para produtos que estejam "prontos" para transação e possuam características excepcionais.

Em primeiro lugar, existem imóveis de baixa altura de construtoras renomadas, prontos para entrega ou já entregues, e com forte presença no mercado secundário. Em seguida, não podemos ignorar os terrenos – o "rei dos canais de investimento", com retornos atrativos. Lotes de terreno subdivididos em áreas em desenvolvimento, ligadas à indústria, comércio e serviços, com infraestrutura completa e preços relativamente baixos, continuarão sendo procurados por investidores.

A opção mais atrativa são os terrenos leiloados em áreas urbanas e residenciais, pois representam um investimento seguro, livre de disputas e processos judiciais, não sujeito a invasões e atualmente não arrendado. É importante ressaltar que o terreno já possui escritura e infraestrutura existente. Os investidores podem facilmente construir casas nesses lotes para alugar, gerando uma renda mensal estável.

De fato, recentemente, as autoridades locais têm organizado mais leilões de terrenos em novas áreas urbanas e residenciais em comparação com o mesmo período do ano passado. As atividades de leilão de terrenos têm sido dinâmicas em alguns aspectos, com um aumento no número de inscrições e lances vencedores que variam de 20% a 10 vezes superiores ao preço inicial.

No futuro, é certo que o dinheiro continuará a fluir para os leilões de terrenos, à medida que mais sessões de leilão forem organizadas para gerar receita orçamentária.

"O investimento certo não só ajuda os investidores a preservar ativos, gerar lucros e criar valor agregado para a sociedade, como também contribui para o desenvolvimento mais saudável e eficiente do mercado imobiliário a longo prazo, em vez de se limitar a terrenos com preços variados", afirmou a VARS.

Comentário (0)