Depois dos apartamentos, que tipo de imóvel liderará o fluxo de caixa no próximo período?

Os apartamentos continuam a liderar o mercado

Junto com a estabilidade do crescimento econômico , o mercado imobiliário no segundo trimestre de 2024 continuou a registrar sinais positivos, com a nova oferta e o volume de transações aumentando acentuadamente, 3 vezes e 2,4 vezes, respectivamente, em comparação ao trimestre anterior.

Especificamente, dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que, no último trimestre, a oferta primária de imóveis residenciais atingiu cerca de 27.335 unidades, com aproximadamente 19.747 novos produtos oferecidos. Em todo o mercado, foram registradas 14.400 transações bem-sucedidas. O volume de transações aumentou acentuadamente devido à melhora na qualidade da oferta e da demanda, com foco principalmente em projetos de apartamentos. A demanda do mercado, incluindo a demanda por investimentos, aumentou cerca de 30% em relação ao trimestre anterior, e a demanda real melhorou à medida que a confiança no mercado se recuperava gradualmente.

A VARS também afirmou que, até o momento, os apartamentos ainda são o principal segmento, liderando a liquidez do mercado. Desse total, mais de 70% da oferta e 75% do volume de transações do mercado imobiliário primário no segundo trimestre de 2024 são provenientes do segmento de apartamentos. Projetos de apartamentos recém-inaugurados, com preços acima de 50 milhões de VND/m², concentrados em Hanói , registraram taxas de absorção muito boas, chegando a 90% após um curto período de abertura oficial para venda, embora os preços primários tenham continuado a subir.

O índice de preços de apartamentos continua em alta, com a maior taxa de crescimento em Hanói. Desde meados do final de 2023, a taxa de crescimento dos preços de venda no mercado de apartamentos de Hanói começou a aumentar e a superar o aumento de preços no mercado da Cidade de Ho Chi Minh. No segundo trimestre de 2024, o preço médio de venda de apartamentos residenciais em Hanói era de cerca de 60 milhões de VND/m². Em comparação com 2019, o preço de venda de apartamentos residenciais em Hanói registrou um aumento de mais de 58%, mais que o dobro da taxa de aumento (27%) do mercado da Cidade de Ho Chi Minh.

Além disso, o índice de preços de apartamentos em Da Nang também começou a subir novamente, com a taxa de aumento de preços no segundo trimestre de 2024 superando a da Cidade de Ho Chi Minh. No entanto, o preço médio dos apartamentos aqui ainda é menor do que nas duas cidades especiais.

A VARS acredita que os preços dos apartamentos primários ainda serão difíceis de reduzir, especialmente com a enorme oferta de apartamentos de alto padrão. Paralelamente a isso, os custos de construção estão aumentando, assim como os investimentos em espaço e serviços públicos de alta qualidade. Os fundos de investimento para o desenvolvimento de moradias comerciais no centro e nos subúrbios continuarão a ser desenvolvidos por investidores no segmento de apartamentos, atendendo às necessidades de investimento e às reais necessidades de moradia dos "ricos". Quanto à aquisição de imóveis residenciais, as pessoas de baixa e média renda continuarão a depender de moradias sociais. No entanto, esse segmento não estará disponível em um raio de menos de 30 km da área central.

No entanto, segundo a unidade, considerando que o mercado imobiliário ainda não está totalmente recuperado e a oferta ainda é escassa, o segmento de apartamentos continuará sendo uma opção atraente e de baixo risco para os investidores. As flutuações da solução anterior representam lições valiosas para novos investidores, bem como para investidores "veteranos", que impõem requisitos mais rigorosos na compra de imóveis para investimento, especialmente quando utilizam alavancagem financeira.

É provável que o fluxo de caixa mude de direção.

De acordo com a VARS, com base na consideração cuidadosa de microfatores, o fluxo de caixa gradualmente "se voltará" para outros tipos, com fatores como localização, potencial de desenvolvimento e status legal limpo.

A localização é o fator mais importante no investimento imobiliário, determinando o valor e o potencial de valorização do produto. Trata-se de imóveis localizados no centro, em localidades com bom crescimento econômico, desenvolvimento associado à indústria, comércio e serviços; com sistema de transporte conveniente, próximos a comodidades como escolas, hospitais, shopping centers e áreas de entretenimento.

Além disso, imóveis em áreas com desenvolvimento e planejamento eficazes, políticas atrativas de atração de investimentos e oferta ousada de tráfego síncrono terão claro potencial de aumento de preço. No entanto, é necessário estudar cuidadosamente o plano de desenvolvimento dessa área no futuro.

Por fim, produtos imobiliários com livros vermelhos/rosas ou certificados de direito de uso do solo também são fatores importantes. Seja o produto desenvolvido por investidores respeitáveis, com infraestrutura e sistema de serviços públicos modernos e sincronizados, ou produtos com ecossistema de serviços de alta qualidade, voltados para comunidades residenciais de elite.

A previsão é de que o fluxo de caixa de investimentos em imóveis tenha potencial para mudar de direção.

A VARS acredita que o mercado imobiliário certamente precisará de tempo para "absorver" completamente o conteúdo das novas Leis. Além disso, os projetos imobiliários precisam de tempo para superar obstáculos, já que a Lei entrou em vigor 5 meses antes da decisão anterior, e para concluir os procedimentos, iniciar e reimplementar antes de trazer nova oferta ao mercado. Portanto, além do segmento de apartamentos, no curto prazo, o fluxo de caixa será gradualmente transferido para produtos que estejam "prontos" para negociação e possuam características excepcionais.

Em primeiro lugar, podemos mencionar produtos de baixo custo, de investidores respeitáveis, com condições de entrega ou já entregues, com força no mercado secundário. Em seguida, não podemos deixar de mencionar o tipo de terreno – "o rei dos canais de investimento" com rentabilidade atrativa. Os terrenos que foram loteados, em áreas desenvolvidas associadas à indústria, comércio e serviços, com infraestrutura completa e preços não muito altos, continuarão a ser procurados pelos investidores.

O tipo de terreno mais atrativo é leiloado em áreas urbanas e residenciais, pois é limpo, não está envolvido em disputas, processos judiciais, não é invadido e não está disponível para aluguel, especialmente com registros públicos e infraestrutura disponível. Investidores podem facilmente construir casas nesses terrenos para alugar, gerando fluxo de caixa mensal.

De fato, recentemente, a organização de leilões de terrenos em áreas urbanas e novas áreas residenciais tem sido implementada por municípios em maior número do que no mesmo período. As atividades de leilões de terrenos, em alguns aspectos, têm sido intensas, com o número de inscrições disparando, com preços de 20% a 10 vezes superiores ao preço inicial.

No futuro, o dinheiro certamente continuará a "entrar" em leilões quando os métodos de organização de muitos leilões gerarem receita orçamentária.

"O investimento adequado não apenas ajuda os investidores a manter ativos, gerar lucros e criar valor agregado para a sociedade, mas também ajuda o mercado imobiliário a se desenvolver de forma mais saudável e eficaz no longo prazo, em vez de produtos de terras e muitos tipos de preços", comentou a VARS.

Fonte: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html