Os métodos de tributação ainda apresentam muitas deficiências.
De acordo com o Ministério das Finanças , para que a política fiscal reflita adequadamente a natureza das transações econômicas, a determinação do lucro tributável das transmissões imobiliárias deve ser baseada na fórmula: taxa de imposto multiplicada pelo lucro tributável, na qual o lucro tributável é calculado pelo preço de venda menos os custos totais relacionados.
O Ministério das Finanças considera necessário estudar a possibilidade de regulamentar o imposto de renda de pessoa física sobre a transmissão de imóveis e a transmissão de direitos de uso da terra a uma alíquota de 20%, a fim de criar similaridade com a alíquota do imposto de renda de pessoa jurídica sobre a transmissão de imóveis. No entanto, para aplicar esse método, são necessárias duas condições importantes: um banco de dados com o histórico de transações imobiliárias que reflita o valor real e regulamentações claras sobre despesas dedutíveis e condições de comprovação, bem como o preço de custo do imóvel transferido.
O problema é que, embora a autoridade tributária tenha dados históricos de transações desde 2018, o preço de transferência registrado no contrato ainda não reflete o valor real. Controlar para garantir que compradores e vendedores declarem honestamente ainda é difícil. Além disso, reunir documentos para comprovar os custos de transferência e de capital não é simples.
Custos facilmente identificáveis, como custos de compra, construção e reparo, podem ser registrados, mas despesas como taxas de corretagem, juros e custos de indenização são difíceis de comprovar. Isso cria um grande obstáculo para o cálculo do lucro real das transações imobiliárias. Especialmente em casos em que o imóvel foi comprado há muito tempo, herdado ou doado, o custo inicial é quase impossível de determinar.
Comentando sobre o assunto, o especialista em economia Nguyen Tri Hieu afirmou que uma das razões para a distorção do mercado imobiliário vietnamita é a aplicação ineficaz do imposto predial. Atualmente, os impostos relacionados ao setor imobiliário incluem principalmente o imposto sobre o uso de terras não agrícolas, o imposto de renda pessoal sobre transferências e as taxas de registro. Enquanto isso, muitos países desenvolvidos, como EUA, Japão ou Coreia do Sul, aplicam o imposto predial anual sobre o valor dos imóveis, ajudando a regular o mercado e a criar uma fonte sustentável de receita para o orçamento do Estado.
A ausência de um sistema tributário imobiliário razoável levou à especulação e à acumulação imobiliária, fazendo com que os preços dos imóveis subissem além do alcance daqueles com reais necessidades. Sem pressão tributária, muitos investidores estão dispostos a "acumular" em vez de investir em imóveis para transações ou exploração. Isso reduz a oferta, eleva os preços e cria um mercado insalubre. Ao mesmo tempo, o Estado também perde importantes fontes de receita, além de continuar dependendo fortemente do imposto de renda de pessoa jurídica e do imposto sobre valor agregado.
Portanto, segundo o Sr. Nguyen Tri Hieu, a reforma da política tributária imobiliária é necessária para limitar a especulação. Uma das soluções que pode ser considerada é a imposição de um imposto progressivo sobre a segunda ou mais propriedades. Esse método controla a situação de acumulação imobiliária e não afeta os compradores de imóveis. Além disso, deve haver uma política de isenção e redução de impostos para habitação social e habitação para pessoas de baixa renda, a fim de garantir o acesso à moradia para grupos vulneráveis; ao mesmo tempo, a arrecadação de impostos deve ser descentralizada para as autoridades locais, ajudando a criar uma fonte orçamentária para o desenvolvimento de infraestrutura e serviços públicos em áreas urbanas.
Reforce a gestão e conecte os dados fiscais
Analisando as deficiências da atual política de imposto de renda pessoal, o especialista Phan Huu Nghi, vice-diretor do Instituto de Bancos e Finanças (Universidade Nacional de Economia), destacou que atualmente existem dois métodos de cálculo de impostos: o primeiro método é um imposto de 2% sobre o valor total da transação, o segundo método é um imposto de 20% sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda.
O primeiro método, embora simples, cria uma grande brecha quando muitas pessoas declaram deliberadamente preços mais baixos do que o preço real para reduzir impostos. Isso não só causa perdas orçamentárias, como também torna o mercado menos transparente.
Em contraste, o segundo método, que aplica um imposto de 20% sobre a diferença entre os preços de compra e venda, reflete com mais precisão o lucro real, mas tem dificuldade em determinar o preço de custo, especialmente para transações que ocorreram há muitos anos.
Para superar essa situação, o Sr. Phan Huu Nghi propôs reforçar a gestão da declaração de preços, garantindo que o valor da transação seja registrado corretamente. Assim, se o comprador registrar intencionalmente um preço baixo para evitar impostos, terá dificuldade para revender, pois o preço de compra registrado nos documentos é muito baixo, o que pode fazer com que o imposto a pagar na próxima transação seja maior. Além disso, sanções severas devem ser aplicadas aos casos de declaração falsa do valor da transação para criar transparência no mercado.
Outra solução importante é implementar a interconexão de dados entre cartórios, órgãos fiscais e órgãos de administração de terras para melhor controlar os valores das transações.
Segundo o Sr. Nghi, se houver um sistema de dados transparente, o Estado poderá comparar preços de mercado para detectar casos de declarações abaixo da realidade. Ao mesmo tempo, é necessário estudar e complementar as normas legais para determinar despesas razoáveis no cálculo da renda tributável, evitando situações em que os contribuintes tenham dificuldade em comprovar despesas reais.
Em geral, a reforma do imposto de renda de pessoa física sobre transferências imobiliárias precisa garantir dois objetivos: aumentar a transparência, evitar prejuízos fiscais e criar condições para o desenvolvimento estável do mercado. Nesse sentido, é necessário fazer ajustes para que os impostos reflitam os lucros reais, limitando a situação de "dois preços" nas transações imobiliárias.
No entanto, a implementação precisa ter um roteiro razoável, evitar interrupções repentinas e garantir os direitos daqueles que realmente precisam comprar imóveis. Porque a reforma do imposto imobiliário não é apenas uma questão financeira, mas também está relacionada ao desenvolvimento sustentável do mercado.
Se implementado corretamente, o imposto de renda de pessoa física contribuirá para reduzir a especulação, estabilizar os preços dos imóveis e criar uma fonte estável de receita para o orçamento, em vez de depender excessivamente de outros impostos. Mais importante ainda, a política tributária precisa ser inserida em um ecossistema de gestão sincronizada, desde o controle das declarações de preços e a verificação das transações até a construção de um banco de dados transparente, para garantir justiça para compradores, vendedores e o Estado.
Fonte: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html
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