O mercado imobiliário em Hanói está passando por uma significativa diferenciação.

(CLO) Hanói está entrando em uma fase sem precedentes de desapropriação e investimento em infraestrutura para solucionar gargalos urbanos de longa data e concretizar gradualmente a orientação de desenvolvimento de acordo com o Plano Diretor da Capital.

Công Luận•26/05/2026

Segundo o Comitê Popular de Hanói , desde o final de 2025, os trabalhos de desapropriação de terras têm apresentado avanços significativos. Muitos projetos de longa data foram acelerados, especialmente projetos de infraestrutura estratégica, como o Anel Viário 4 - Região Metropolitana, o trecho do Anel Viário 1 de Hoang Cau a Voi Phuc, os Anéis Viários 2.5, 3 e 3.5, além de uma série de pontes sobre o Rio Vermelho, como Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha e Ngoc Hoi.

Além disso, o progresso do desembolso de investimentos públicos em Hanói é significativamente superior à média nacional. De acordo com informações apresentadas na Conferência Nacional sobre a Aceleração da Alocação e Desembolso de Capital de Investimento Público em 2026, realizada em 24 de abril, até 23 de abril, Hanói havia desembolsado aproximadamente 31 trilhões de VND, o equivalente a 25,7% do plano estabelecido pelo Primeiro-Ministro, enquanto a taxa média nacional de desembolso, conforme registrado pelo Ministério das Finanças, era de cerca de 12,6%.

O mercado imobiliário de Hanói está passando por uma significativa diferenciação. Foto: VARS

A implementação simultânea de inúmeros projetos de grande escala indica que Hanói está entrando em um ciclo claramente definido de desenvolvimento de infraestrutura focado e estratégico.

Da expansão urbana unipolar à reestruturação do modelo de desenvolvimento.

Se o período de 1990 a 2015 foi uma época de expansão territorial e urbanização suburbana, o período atual representa o processo de reestruturação do modelo de desenvolvimento urbano de Hanói.

Durante muitas décadas, o crescimento de Hanói baseou-se principalmente na expansão urbana unipolar, no aumento populacional devido à migração e no desenvolvimento robusto do mercado imobiliário no centro da cidade. O modelo de casas tubulares autoconstruídas constituiu a maior parte da estrutura urbana, caracterizada por alta densidade, casas geminadas compactadas em vielas estreitas e espaço limitado para transporte e áreas verdes. Essa estrutura pode ter sido adequada para um período de rápida urbanização, baixos custos de desenvolvimento e uma economia ainda fragmentada.

No entanto, quando a densidade populacional e a escala urbana excedem a capacidade da infraestrutura, esse modelo começa a revelar suas limitações. Congestionamento de tráfego, aumento dos custos logísticos, infraestrutura sobrecarregada e fragmentação do solo estão restringindo o escopo para o desenvolvimento sob o modelo antigo.

Nesse novo contexto, Hanói não pode mais se basear em vantagens como disponibilidade de terrenos ou baixos custos para atrair investimentos, mas precisa competir com base em conectividade, qualidade da infraestrutura, capacidade de atrair fluxos de capital de alta qualidade e eficiência operacional urbana. Isso força a cidade a entrar em um ciclo de reestruturação mais abrangente.

O atual processo de reestruturação não se resume simplesmente à substituição de edifícios antigos, mas sim à alteração dos padrões de uso do solo e das funções urbanas.

Os antigos conjuntos habitacionais são o exemplo mais claro. Trata-se de estruturas urbanas formadas no período pós-subsídios, caracterizadas pela baixa eficiência no uso do solo, infraestrutura precária e inadequação às pressões do crescimento populacional moderno. Portanto, a renovação de prédios antigos não é apenas uma questão habitacional, mas também um processo de reestruturação do valor do solo no centro da cidade.

Simultaneamente, muitas fábricas, armazéns e instalações de produção no centro da cidade estão sendo gradualmente realocadas para fora da área central. Essa tendência ocorreu em Seul, Xangai e Singapura, à medida que os valores dos terrenos urbanos aumentaram e a estrutura econômica se deslocou para os setores de serviços, finanças e tecnologia.

Nas grandes cidades, os terrenos industriais centrais são frequentemente substituídos por complexos de uso misto, que incluem habitação, comércio, escritórios e serviços. Hanói está atualmente seguindo essa tendência.

O mercado imobiliário está começando a se diferenciar significativamente.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), após a aceleração do processo de desapropriação e planejamento urbano, o mercado imobiliário residencial em muitas áreas de Hanói começou a apresentar uma tendência mais clara de diferenciação.

Particularmente em áreas em fase de planejamento, bairros residenciais antigos, casas em vielas estreitas ou áreas com infraestrutura limitada, os preços reais das transações e a liquidez têm apresentado sinais de declínio.

A VARS argumenta que a causa decorre não apenas do aumento significativo dos preços nos últimos anos, mas também de preocupações relacionadas ao planejamento urbano, à possibilidade de construção de estradas, à renovação urbana e às mudanças na estrutura populacional na antiga área central da cidade.

À medida que Hanói entra em um período de reestruturação significativa, as limitações inerentes aos modelos habitacionais em vielas estreitas tornam-se mais evidentes, como congestionamento de tráfego, falta de vagas de estacionamento, espaço habitacional limitado, áreas verdes, preocupações com a segurança contra incêndios e acesso à infraestrutura urbana moderna.

Por outro lado, a procura do mercado está cada vez mais a deslocar-se para produtos bem planeados, como edifícios de apartamentos e casas térreas em novas áreas urbanas e cidades satélite integradas com infraestruturas sincronizadas. Estes projetos beneficiam de espaços habitacionais modernos, comodidades abrangentes, melhor conectividade e elevada estabilidade de planeamento.

Isso indica que o novo ciclo do mercado de Hanói não será mais um período de aumentos uniformes de preços como antes, mas sim um período de forte diferenciação com base na qualidade da infraestrutura, conectividade e capacidade de formar um ecossistema econômico.

"O processo de reestruturação urbana está provocando mudanças significativas na estrutura de desenvolvimento do mercado imobiliário de Hanói", afirmou a VARS.

Embora anteriormente o crescimento do mercado fosse baseado principalmente na expansão urbana unipolar e nas expectativas de infraestrutura, o ciclo atual está mudando para um modelo de desenvolvimento baseado na qualidade da infraestrutura, na eficiência operacional urbana e na demanda real por moradia.

Isso é evidenciado pelo desenvolvimento de inúmeras áreas urbanas de grande escala ao longo de novos corredores de infraestrutura. Espera-se que a oferta de mercado seja mais diversificada, incluindo imóveis de alto padrão, de médio padrão, comerciais acessíveis, habitações sociais e para locação.

Notavelmente, a habitação social, incluindo a habitação para aluguel, está gradualmente se tornando um pilar crucial na política de bem-estar social e na estratégia de desenvolvimento urbano de Hanói. À medida que a cidade se transforma em um modelo multicêntrico, o desafio não é mais apenas construir mais moradias, mas também reorganizar os espaços habitacionais, melhorar o acesso à infraestrutura e distribuir a população de forma mais racional.

Nesse novo modelo, áreas centrais, localidades à beira de lagos ou áreas com acesso direto ao metrô, centros financeiros e principais vias comerciais provavelmente se concentrarão em produtos sofisticados voltados para moradores de alta renda, profissionais internacionais e a elite urbana.

No entanto, a VARS argumenta que isso não significa que os grupos de baixa renda estejam sendo "expulsos da cidade" no sentido tradicional. A diferença neste novo ciclo de desenvolvimento reside no fato de que, embora as distâncias geográficas possam ser maiores, o tempo e a acessibilidade estão sendo significativamente reduzidos graças ao novo sistema de infraestrutura.

Rodovias circulares, linhas de metrô, pontes sobre o Rio Vermelho, estradas inter-regionais e novos corredores logísticos transformarão completamente o transporte em Hanói. Com melhorias significativas na infraestrutura, morar em áreas mais afastadas do centro da cidade, mas ainda com fácil acesso a locais de trabalho, shoppings, aeroporto ou áreas de serviços, se tornará gradualmente a norma em uma metrópole moderna.

Isso estabelece as bases para um processo mais sustentável de descentralização e redistribuição populacional, em vez da contínua concentração excessiva no centro da cidade.

"Mais importante ainda, espera-se que os valores imobiliários no novo ciclo cresçam com base na capacidade operacional da cidade, na capacidade de formar um ecossistema econômico e na demanda real, em vez de dependerem exclusivamente da expectativa de aumentos de preços devido ao desenvolvimento da infraestrutura, como nas fases anteriores", enfatizou a VARS.