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Nos primeiros nove meses de 2024, o mercado imobiliário vietnamita registrou diversas mudanças positivas, refletidas na recuperação da oferta, nos preços de venda e no aumento da demanda por parte dos compradores. Além disso, muitos projetos e empreendimentos imobiliários se destacaram por meio de atividades específicas, injetando nova vitalidade no mercado.

Mudança positiva

Segundo um relatório da Savills Vietnam, nos primeiros nove meses de 2024, apartamentos com preços acima de 4 bilhões de VND representaram 70% do total de apartamentos vendidos. Em particular, os preços dos apartamentos em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh continuaram a registrar um crescimento significativo. Em Hanói, os preços de apartamentos novos aumentaram 6%, atingindo uma média de 69 milhões de VND/m²; enquanto na Cidade de Ho Chi Minh, os preços de apartamentos novos chegaram a 68 milhões de VND/m². A escalada dos preços demonstra o aquecimento e a alta demanda do mercado.

Os novos empreendimentos de apartamentos de luxo lançados em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh têm recebido grande atenção dos clientes, com taxas de ocupação de até 60% a 80%. Os projetos não só contribuem para aumentar a oferta no mercado, como também atraem um grande número de moradores graças à infraestrutura moderna e às excelentes conexões de transporte.

Grandes empresas do setor imobiliário, como Vingroup, Novaland, Sun Group, entre outras, têm apresentado avanços significativos na implementação de projetos e na promoção de suas atividades comerciais. Um exemplo típico é a Hoa Binh Construction Group Corporation, uma das maiores empreiteiras do setor da construção civil, que recebeu apoio do Banco de Investimento e Desenvolvimento do Vietnã (BIDV) com uma extensão de limite de crédito de até 4 trilhões de VND. Isso não só ajuda a Hoa Binh a superar um período difícil, como também representa um sinal positivo da recuperação das grandes empresas do setor imobiliário.

Uma série de grandes projetos do Grupo Novaland , como o Aqua City (Dong Nai) e o NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), registraram uma certa recuperação, com um aumento constante no volume de transações após a resolução gradual dos problemas legais.

As mudanças positivas no mercado imobiliário nos primeiros nove meses de 2024 decorrem não apenas da recuperação econômica e da demanda real da população, mas também da remoção de entraves legais. A promulgação da Lei de Terras de 2024, da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 criou um ambiente jurídico mais transparente para empresas e investidores. As regulamentações sobre avaliação de terrenos, procedimentos de licenciamento e regularização de terrenos foram significativamente aprimoradas, contribuindo para minimizar as barreiras legais que as empresas do setor imobiliário frequentemente enfrentam.

Por exemplo, projetos imobiliários na cidade de Ho Chi Minh enfrentaram dificuldades relacionadas à concessão de alvarás para construção de subsolos, que foram resolvidas. As Decisões 3803/QD-UBND e 3804/QD-UBND do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh servem de base para a aprovação do plano diretor, visando a conclusão da atualização dos alvarás de construção para projetos imobiliários na região. Com essas decisões, espera-se que os problemas legais em projetos na cidade de Ho Chi Minh sejam gradualmente resolvidos.

Segundo o Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, a Lei de Terras de 2024 e o Decreto 71/2024, que regulamentam os preços dos terrenos, removeram obstáculos para muitos projetos que não haviam calculado as taxas de uso da terra na Cidade de Ho Chi Minh. Atualmente, a cidade possui cerca de 200 projetos imobiliários com problemas de financiamento fundiário. Em 2024, a Cidade de Ho Chi Minh removerá os obstáculos para 36 projetos e emitirá cerca de 17.500 certificados.

Um canto da área urbana de Aqua City (305 hectares) do Grupo Novaland está gradualmente tendo seus problemas resolvidos. Foto: NGUYEN TUAN

Em particular, ao constatar recentemente que a resolução de problemas legais para projetos imobiliários em Dong Nai ainda é mais lenta do que nas províncias vizinhas, o Presidente do Comitê Popular Provincial de Dong Nai, Sr. Vo Tan Duc, enfatizou que será dada prioridade à resolução das dificuldades relacionadas ao planejamento do loteamento C4 na cidade de Bien Hoa. Este loteamento possui uma área de até 1.500 hectares com grandes projetos, incluindo: áreas residenciais e urbanas de grande escala, como a área residencial Long Hung (227 hectares), a área urbana comercial e de serviços da Ilha Phuoc Hung (286 hectares), investida pela DonaCoop, a área urbana Dong Nai Waterfront (170 hectares) da Nam Long Investment Joint Stock Company e a área urbana Aqua City (305 hectares) do Grupo Novaland.

Além disso, as políticas de crédito do Banco Central também contribuíram para a estabilização do mercado. Segundo um relatório do Banco Central do Vietnã, até o final de junho de 2024, os empréstimos imobiliários aumentaram 4,6%, dos quais 10,3% foram referentes a empréstimos imobiliários comerciais, com um aumento de 1,2%, especialmente no segmento de financiamento imobiliário residencial. Isso demonstra o apoio do sistema financeiro ao setor imobiliário, ao mesmo tempo que fortalece a confiança de investidores e compradores de imóveis.

Segundo o Dr. Can Van Luc, economista-chefe do BIDV, o mercado imobiliário entrou oficialmente em um período de recuperação positiva. A macroeconomia estável, a inflação controlada e as políticas legais gradualmente aprimoradas criaram as condições para que o mercado imobiliário se desenvolva ainda mais nos próximos tempos. Além disso, o investimento em infraestrutura de transporte, especialmente nas linhas de metrô de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, continuará sendo um fator importante para impulsionar o crescimento do mercado.

As dificuldades e os desafios persistem.

No entanto, com a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, o setor imobiliário ainda enfrenta uma série de dificuldades e desafios. Se não houver soluções, as deficiências já existentes se agravarão.

Segundo o Ministério da Construção, um dos pontos mais importantes da Lei de Terras de 2024 é a abolição da antiga tabela de preços de terrenos. Em vez disso, a tabela de preços de terrenos será atualizada anualmente, determinando preços próximos aos de mercado. Isso significa que o custo do investimento em construção e desenvolvimento de projetos imobiliários aumentará, levando a um aumento nos preços de imóveis e habitações de 15% a 20%. Essa mudança pode causar dificuldades tanto para investidores quanto para compradores de imóveis. Por outro lado, se a nova tabela de preços de terrenos não for rigorosamente aplicada, criará oportunidades para especulação e manipulação de mercado, levando a um aumento da desigualdade no acesso à casa própria entre diferentes classes sociais.

Outra proposta importante é considerar a tributação de quem possui muitos imóveis, mas essa tributação deve ser baseada no princípio da criação de valor para a sociedade. O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã e presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, enfatizou que a tributação não deve se basear apenas na quantidade de imóveis possuídos, mas também na finalidade de uso. Aqueles que compram imóveis para alugar, gerando valor agregado para a comunidade, não devem ser afetados por essa política tributária.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora da Savills Hanoi, afirmou que o segundo imposto sobre imóveis exige um planejamento cuidadoso para garantir uniformidade em todo o país. Sem uniformidade no sistema de gestão e em medidas técnicas, como transações bancárias e declaração de bens, o imposto não atingirá o efeito desejado e poderá até causar perturbações no mercado.

Um fator importante que contribui para os altos preços dos imóveis é o desequilíbrio entre oferta e demanda. Atualmente, a oferta de moradias ainda é muito baixa em comparação com a demanda, especialmente no segmento de moradias populares, adequadas para pessoas de baixa e média renda. Para ajustar o mercado, o Ministério da Construção propôs desbloquear a oferta imobiliária removendo entraves legais em projetos paralisados ​​e, ao mesmo tempo, promovendo o lançamento de novos empreendimentos.

Segundo Ho Thi Thu Mai, diretora da Vietnam Housing Company (Hanói), se o governo e as empresas não tomarem medidas drásticas para aumentar a oferta, especialmente no segmento de habitação social e de baixo custo, o mercado enfrentará sérias consequências. Pessoas com reais necessidades habitacionais terão dificuldade em adquirir uma casa e a "febre dos preços" poderá levar à instabilidade de todo o mercado.

Endurecer as regulamentações sobre leilões de terrenos

Um dos métodos importantes para gerar receita imobiliária para o orçamento do Estado é por meio de leilão de direitos de uso da terra. O Ministério da Construção acredita que a alocação e o arrendamento de terras por meio de leilão têm aspectos negativos limitados, ajudando a reduzir a situação de preços abusivos e aumentando a receita. No entanto, esse processo também enfrenta muitas limitações, tipicamente o fenômeno dos "corretores de leilão" que se conluiam para criar "preços virtuais" e manipular o mercado.

Para superar os aspectos negativos dos leilões de direitos de uso da terra, o Ministério da Construção propôs aumentar o valor do depósito para participação nos leilões e reduzir o prazo para pagamento após a arrematação, a fim de evitar atividades especulativas e a criação de preços virtuais. Essa regulamentação ajuda a minimizar a participação de pessoas que visam comprar e revender com fins lucrativos, incentivando a participação apenas de quem realmente precisa.

Hoje, a discussão será sobre "Identificando o mercado imobiliário no final de 2024 e início de 2025".

O debate, organizado pelo jornal Lao Dong, acontecerá às 8h do dia 10 de outubro, no salão de conferências do segundo andar da sede do jornal Lao Dong, localizada no número 123-127 da Rua Vo Van Tan, bairro Vo Thi Sau, distrito 3, cidade de Ho Chi Minh. Esta é uma oportunidade para que órgãos de gestão, empresas e especialistas apresentem soluções para impulsionar o desenvolvimento do mercado nos próximos anos.

O seminário abordou os seguintes tópicos: Situação atual do mercado imobiliário, previsões para o futuro; impacto de três novas leis relacionadas ao mercado imobiliário, bem como a implementação dos documentos que orientam a aplicação da lei; questões relacionadas à tabela de preços de terrenos e impostos...

Fonte: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm