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Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado imobiliário vietnamita registrou muitas mudanças positivas, refletidas na recuperação da oferta, nos preços de venda e no aumento da demanda por parte dos compradores. Além disso, muitos projetos e empreendimentos imobiliários se destacaram por meio de atividades específicas, trazendo nova vitalidade ao mercado.

Mudança positiva

De acordo com um relatório da Savills Vietnam, nos primeiros 9 meses de 2024, apartamentos com preços acima de VND 4 bilhões representaram 70% do total de apartamentos vendidos. Notavelmente, os preços dos apartamentos em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh continuaram registrando crescimento significativo. Em Hanói, os preços de apartamentos novos aumentaram 6%, atingindo uma média de VND 69 milhões/m²; enquanto na Cidade de Ho Chi Minh, os preços de apartamentos novos atingiram VND 68 milhões/m². A escalada de preços demonstra o aquecimento e a alta demanda do mercado.

Projetos de apartamentos de luxo recém-lançados em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh têm recebido grande atenção dos clientes, com taxas de absorção de até 60% a 80%. Os projetos não só contribuem para o aumento da oferta no mercado, como também atraem um grande número de moradores graças à infraestrutura moderna e às conexões de tráfego convenientes.

Grandes empresas do setor imobiliário, como Vingroup, Novaland e Sun Group, têm feito grandes progressos na implementação de projetos e na promoção de atividades comerciais. Um exemplo típico é a Hoa Binh Construction Group Corporation, uma das maiores empreiteiras do setor da construção, que recebeu apoio do Banco de Investimento e Desenvolvimento do Vietnã (BIDV) com uma extensão de limite de crédito de até VND 4 trilhões. Isso não só ajuda a Hoa Binh a superar o período difícil, como também é um sinal positivo da recuperação de grandes empresas do setor imobiliário.

Uma série de superprojetos da Aqua City (Dong Nai) e da NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) do Novaland Group registraram uma certa recuperação com um aumento constante no volume de transações depois que problemas legais foram gradualmente resolvidos.

As mudanças positivas no mercado imobiliário nos primeiros 9 meses de 2024 decorrem não apenas da recuperação econômica e da demanda real da população, mas também da remoção de obstáculos legais. A promulgação da Lei de Terras de 2024, da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 criaram um corredor jurídico mais transparente para empresas e investidores. As regulamentações sobre avaliação de terras, procedimentos de licenciamento e liberação de terrenos foram significativamente aprimoradas, ajudando a minimizar as barreiras legais que os negócios imobiliários frequentemente encontram.

Por exemplo, projetos imobiliários na Cidade de Ho Chi Minh tiveram dificuldades relacionadas à concessão de licenças para construção de subsolos resolvidas. As Decisões 3803/QD-UBND e 3804/QD-UBND do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh serviram de base para a aprovação do plano diretor, avançando para a conclusão da atualização das licenças de construção ajustadas para projetos imobiliários na região. Com essas decisões, espera-se que os problemas legais em projetos na Cidade de Ho Chi Minh sejam gradualmente resolvidos.

De acordo com o Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, a Lei de Terras de 2024 e o Decreto 71/2024, que regulamentam os preços dos terrenos, removeram obstáculos para muitos projetos que não tinham taxas de uso da terra calculadas na Cidade de Ho Chi Minh. Atualmente, a cidade tem cerca de 200 projetos imobiliários com problemas de financiamento de terras. Em 2024, a Cidade de Ho Chi Minh removerá obstáculos para 36 projetos e emitirá cerca de 17.500 certificados.

Um canto da área urbana de Aqua City (305 hectares) do Grupo Novaland está gradualmente tendo seus problemas resolvidos. Foto: NGUYEN TUAN

Em particular, recentemente, ao constatar que a remoção de obstáculos legais para projetos imobiliários em Dong Nai ainda é lenta em comparação com as províncias vizinhas, o Presidente do Comitê Popular Provincial de Dong Nai, Sr. Vo Tan Duc, enfatizou que a prioridade será dada à remoção das dificuldades relacionadas ao planejamento do loteamento C4 na cidade de Bien Hoa. Este loteamento possui uma área de até 1.500 hectares, com grandes projetos, incluindo: áreas residenciais e urbanas de grande porte, como a área residencial de Long Hung (227 hectares), a área urbana de serviços comerciais da Ilha de Phuoc Hung (286 hectares) investida pela DonaCoop, a área urbana da Orla de Dong Nai (170 hectares) pela Nam Long Investment Joint Stock Company e a área urbana de Aqua City (305 hectares) pelo Novaland Group.

Além disso, as políticas de crédito do Banco Estatal do Vietnã também contribuíram para a estabilização do mercado. De acordo com um relatório do Banco Estatal do Vietnã, até o final de junho de 2024, os empréstimos imobiliários aumentaram 4,6%, dos quais os empréstimos para empresas imobiliárias aumentaram 10,3%, com destaque para os empréstimos imobiliários, que aumentaram 1,2%. Isso demonstra o apoio do sistema financeiro ao setor imobiliário, ao mesmo tempo em que fortalece a confiança de investidores e compradores de imóveis.

Segundo o Dr. Can Van Luc, economista-chefe do BIDV, o mercado imobiliário entrou oficialmente em um período de recuperação positiva. A estabilidade macroeconômica, a inflação controlada e a melhoria gradual das políticas jurídicas criaram condições para que o mercado imobiliário se desenvolva com mais vigor nos próximos anos. Além disso, o investimento em infraestrutura de transporte, especialmente nas linhas de metrô em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh, continuará sendo um fator importante para o crescimento do mercado.

Dificuldades e desafios permanecem

No entanto, no contexto da Lei de Terras de 2024, da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, que entraram em vigor recentemente, o setor imobiliário ainda enfrenta uma série de dificuldades e desafios. Se não houver soluções, as deficiências de longa data aumentarão.

De acordo com o Ministério da Construção, um dos pontos mais importantes da Lei de Terras de 2024 é a eliminação do antigo quadro de preços de terrenos. Em vez disso, a tabela de preços de terrenos é atualizada anualmente, com preços próximos ao mercado. Isso significa que o custo do investimento em construção e desenvolvimento de projetos imobiliários aumentará, levando a um aumento nos preços de imóveis e moradias de 15% a 20%. Essa mudança pode causar dificuldades tanto para investidores quanto para compradores de imóveis. Por outro lado, se a nova tabela de preços de terrenos não for rigorosamente aplicada, criará oportunidades para especulação e manipulação de mercado, levando a uma maior desigualdade nas oportunidades de aquisição de imóveis entre diferentes classes sociais.

Outra proposta importante é considerar a tributação de proprietários de imóveis, mas isso deve se basear no princípio da criação de valor para a sociedade. O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã e presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, enfatizou que a tributação não deve se basear apenas no número de imóveis possuídos, mas também na finalidade de uso. Aqueles que compram imóveis para alugar, criando valor agregado para a comunidade, não devem estar vinculados a essa política tributária.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora da Savills Hanoi, afirmou que o segundo imposto predial exige uma preparação cuidadosa para garantir a uniformidade em todo o país. Sem uniformidade no sistema de gestão e em medidas técnicas, como transações bancárias e declaração de ativos, o imposto não alcançará o efeito desejado e poderá até causar perturbações no mercado.

Um fator importante que contribui para os altos preços dos imóveis é o desequilíbrio entre oferta e demanda. Atualmente, a oferta de moradias ainda é muito baixa em comparação com a demanda, especialmente no segmento de moradias populares, adequadas para pessoas de baixa e média renda. Para regular o mercado, o Ministério da Construção propôs desbloquear a oferta imobiliária, removendo obstáculos legais em projetos paralisados, e, ao mesmo tempo, incentivando o lançamento de novos projetos.

Segundo a Sra. Ho Thi Thu Mai, Diretora da Vietnam Housing Company (Hanói), se não houver medidas drásticas por parte do governo e das empresas para aumentar a oferta, especialmente no segmento de habitação social e de baixo custo, o mercado enfrentará sérias consequências. Pessoas com reais necessidades de moradia terão dificuldade em adquirir uma casa própria, e a situação de "febre de preços" pode levar à instabilidade de todo o mercado.

Reforçar as regras de leilões de terras

Um dos métodos importantes para aumentar a receita imobiliária para o orçamento do Estado é por meio de leilões de direitos de uso da terra. O Ministério da Construção acredita que a alocação e o arrendamento de terras por meio de leilões limitaram os aspectos negativos, ajudaram a reduzir a situação de "pedir e dar" e aumentaram a receita. No entanto, esse processo também enfrenta muitas limitações, geralmente o fenômeno de "corretores de leilões" conspirando para criar "preços virtuais" para manipular o mercado.

Para superar os aspectos negativos dos leilões de direitos de uso da terra, o Ministério da Construção propôs aumentar o valor do depósito para participação em leilões e reduzir o prazo de pagamento após a vitória, a fim de evitar atividades especulativas e criar um nível de preço virtual. Essa regulamentação ajuda a minimizar a situação dos participantes do leilão com o objetivo de comprar e revender com fins lucrativos, permitindo que participem apenas aqueles com necessidades reais.

Hoje, o talk show "Identificando o mercado imobiliário no final de 2024, início de 2025"

O seminário foi organizado pelo Jornal Lao Dong e ocorreu às 8h do dia 10 de outubro, no salão de conferências do 2º andar do Jornal Lao Dong, localizado no endereço 123-127 Vo Van Tan, bairro Vo Thi Sau, Distrito 3, Cidade de Ho Chi Minh. Esta é uma oportunidade para agências de gestão, empresas e especialistas apresentarem soluções para promover o desenvolvimento do mercado no futuro próximo.

O seminário abordou os seguintes conteúdos: Situação atual do mercado imobiliário, previsão para os próximos tempos; impacto de 3 novas leis relacionadas ao mercado imobiliário, bem como a implementação de documentos que orientam a implementação da lei; questões relacionadas à tabela de preços de terrenos e impostos...

Fonte: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm