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Nos primeiros nove meses de 2024, o mercado imobiliário vietnamita testemunhou muitos desenvolvimentos positivos, refletidos na recuperação da oferta, nos preços de venda e no aumento da demanda por parte dos compradores. Paralelamente, muitos projetos e empresas imobiliárias se destacaram por meio de atividades concretas, trazendo nova vitalidade ao mercado.

Mudança positiva

Segundo um relatório da Savills Vietnam, nos primeiros nove meses de 2024, apartamentos com preços acima de 4 bilhões de VND representaram 70% do total de apartamentos vendidos. Notavelmente, os preços dos apartamentos em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh continuaram a registrar um crescimento significativo. Em Hanói, o preço de apartamentos novos aumentou 6%, atingindo uma média de 69 milhões de VND/m²; enquanto na Cidade de Ho Chi Minh, o preço de apartamentos novos chegou a 68 milhões de VND/m². Esse aumento de preços reflete a alta demanda e a atividade do mercado.

Os novos projetos de apartamentos de luxo lançados em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh despertaram grande interesse entre os clientes, com taxas de ocupação entre 60% e 80%. Esses projetos não apenas contribuem para o aumento da oferta no mercado, como também atraem um grande número de moradores graças à sua infraestrutura moderna, comodidades e fácil acesso ao transporte público.

Grandes empresas imobiliárias, como Vingroup, Novaland e Sun Group, têm feito progressos significativos na implementação de projetos e na expansão de seus negócios. Um excelente exemplo é o Grupo de Construção Hoa Binh, uma das maiores empreiteiras do setor, que recebeu apoio do Banco de Investimento e Desenvolvimento do Vietnã ( BIDV ) com uma extensão de linha de crédito de até 4 trilhões de VND. Isso não só ajudou a Hoa Binh a superar suas dificuldades, como também serve como um sinal positivo de recuperação para as principais empresas imobiliárias.

Uma série de megaprojetos do Grupo Novaland , incluindo o Aqua City (Dong Nai) e o NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), registraram uma certa recuperação, com um aumento constante nas transações após a resolução gradual dos obstáculos legais.

A transformação positiva do mercado imobiliário nos primeiros nove meses de 2024 decorreu não apenas da recuperação econômica e da demanda real da população, mas também da remoção de entraves legais. A promulgação da Lei de Terras de 2024, da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 criou um arcabouço legal mais transparente para empresas e investidores. As regulamentações sobre avaliação de terras, procedimentos de licenciamento e regularização fundiária foram significativamente aprimoradas, minimizando as barreiras legais frequentemente encontradas por empresas do setor imobiliário.

Por exemplo, projetos imobiliários na cidade de Ho Chi Minh enfrentaram dificuldades relacionadas à obtenção de alvarás para construção de subsolos, que foram resolvidas. As decisões 3803/QD-UBND e 3804/QD-UBND do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh serviram de base para a aprovação do plano diretor do local, possibilitando a atualização e o ajuste dos alvarás de construção para projetos imobiliários na região. Com essas decisões, espera-se que os entraves legais em projetos na cidade de Ho Chi Minh sejam gradualmente removidos.

Segundo o Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, a Lei de Terras de 2024 e o Decreto 71/2024, que regulamenta os preços dos terrenos, resolveram muitas questões relacionadas às taxas de uso da terra que ainda não haviam sido calculadas para projetos na Cidade de Ho Chi Minh. Atualmente, a cidade possui cerca de 200 projetos imobiliários com pendências de financiamento fundiário. Em 2024, a Cidade de Ho Chi Minh resolverá essas pendências para 36 projetos e emitirá aproximadamente 17.500 certificados de uso da terra.

Uma parte da área urbana de Aqua City (305 hectares), desenvolvida pelo Grupo Novaland, está gradualmente tendo seus obstáculos resolvidos. Foto: NGUYEN TUAN

Em particular, reconhecendo recentemente que a remoção de obstáculos legais para projetos imobiliários em Dong Nai é mais lenta do que nas províncias vizinhas, o Presidente do Comitê Popular da província de Dong Nai, Sr. Vo Tan Duc, enfatizou que será dada prioridade à resolução das dificuldades relacionadas ao plano de zoneamento C4 na cidade de Bien Hoa. Este plano de zoneamento abrange uma área de até 1.500 hectares com projetos de grande escala, incluindo: áreas residenciais e urbanas como a área residencial de Long Hung (227 ha), a área urbana comercial e de serviços da ilha de Phuoc Hung (286 ha), investida pela DonaCoop, a área urbana da orla de Dong Nai (170 ha), da Nam Long Investment Corporation, e a área urbana de Aqua City (305 ha), do Grupo Novaland.

Além disso, as políticas de crédito do Banco Central do Vietnã também contribuíram para a estabilidade do mercado. De acordo com um relatório do Banco Central do Vietnã, até o final de junho de 2024, o crédito imobiliário havia aumentado 4,6%, com o crédito para negócios imobiliários crescendo 10,3% e, notavelmente, o crédito para compra de imóveis residenciais aumentando 1,2%. Isso demonstra o apoio do sistema financeiro ao setor imobiliário, ao mesmo tempo que fortalece a confiança de investidores e compradores de imóveis.

Segundo o Dr. Can Van Luc, economista-chefe do BIDV, o mercado imobiliário entrou oficialmente em uma fase de recuperação positiva. Um ambiente macroeconômico estável, a inflação controlada e a melhoria gradual das políticas legais criaram condições favoráveis ​​para um crescimento mais robusto do mercado imobiliário no próximo período. Além disso, o investimento em infraestrutura de transporte, especialmente nas linhas de metrô de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, continuará sendo um fator crucial para impulsionar o crescimento do mercado.

Ainda existem dificuldades e desafios.

No entanto, tendo em vista a recente entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, da Lei da Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, o setor imobiliário ainda enfrenta uma série de dificuldades e desafios. Sem medidas adequadas, esses problemas irão agravar deficiências já existentes.

Segundo o Ministério da Construção, um dos pontos mais importantes da Lei de Terras de 2024 é a abolição da antiga tabela de preços de terrenos. Em vez disso, a tabela de preços de terrenos será atualizada anualmente, determinando preços mais próximos do valor de mercado. Isso significa que os custos de investimento para a construção e o desenvolvimento de projetos imobiliários aumentarão, levando a um aumento de 15% a 20% nos preços de imóveis e habitações. Essa mudança poderá criar dificuldades tanto para investidores quanto para compradores de imóveis. Por outro lado, se a nova tabela de preços de terrenos não for rigorosamente aplicada, criará oportunidades para especulação e manipulação de mercado, levando a um aumento da desigualdade no acesso à casa própria entre as diferentes classes sociais.

Outra proposta importante é considerar a tributação de quem possui múltiplos imóveis, mas isso deve ser baseado no princípio da criação de valor para a sociedade. O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã e presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, enfatizou que a tributação não deve se basear apenas no número de imóveis possuídos, mas também levar em consideração a finalidade de uso. Aqueles que compram imóveis para alugar, criando valor agregado para a comunidade, não devem ser afetados por essa política tributária.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora da Savills Hanoi, acredita que a tributação de imóveis de segunda mão exige um planejamento minucioso e garante consistência em todo o país. Sem uniformidade no sistema de gestão e em medidas técnicas, como transações bancárias e declarações de bens, o imposto não atingirá o efeito desejado e poderá até mesmo desestabilizar o mercado.

Um fator crucial que contribui para o aumento dos preços dos imóveis é o desequilíbrio entre oferta e demanda. Atualmente, a oferta de moradias é muito inferior à demanda, especialmente no segmento de habitação popular, destinado a pessoas de baixa e média renda. Para regular o mercado, o Ministério da Construção propõe desbloquear a oferta imobiliária, removendo entraves legais em projetos paralisados ​​e incentivando o lançamento de novos empreendimentos.

Segundo Ho Thi Thu Mai, diretora de uma empresa imobiliária no Vietnã (Hanói), se não houver medidas decisivas por parte do governo e das empresas para aumentar a oferta, especialmente nos segmentos de habitação social e acessível, o mercado enfrentará sérias consequências. Pessoas com reais necessidades de moradia terão dificuldade em adquirir um imóvel, e a "alta de preços" poderá levar à instabilidade de todo o mercado.

Endurecer as regulamentações sobre leilões de terrenos.

Um dos principais métodos para gerar receita imobiliária para o orçamento do Estado é por meio de leilões de direitos de uso da terra. O Ministério da Construção acredita que a alocação e o arrendamento de terras por meio de leilões limitam práticas negativas, reduzem o favoritismo e aumentam a receita. No entanto, esse processo também enfrenta muitas limitações, principalmente o fenômeno de "corretores de leilão" que se conluiam para criar "preços artificiais" e manipular o mercado.

Para lidar com os aspectos negativos dos leilões de direitos de uso da terra, o Ministério da Construção propõe aumentar o valor do depósito para participação nos leilões e reduzir o prazo de pagamento após a arrematação, a fim de evitar a especulação e a formação de preços artificiais. Essa regulamentação ajuda a minimizar a participação de pessoas em leilões com a intenção de comprar e revender para obter lucro; em vez disso, apenas aqueles com necessidades reais participarão.

O seminário de hoje tem como título "Identificando o Mercado Imobiliário no Final de 2024 e Início de 2025".

O seminário, organizado pelo jornal Nguoi Lao Dong, acontecerá às 8h do dia 10 de outubro no auditório do segundo andar do prédio do jornal, localizado na Rua Vo Van Tan, 123-127, Bairro Vo Thi Sau, Distrito 3, Cidade de Ho Chi Minh. Esta é uma oportunidade para agências de gestão, empresas e especialistas se reunirem e proporem soluções para impulsionar ainda mais o desenvolvimento do mercado no futuro.

O seminário abordou os seguintes tópicos: o estado atual do mercado imobiliário e as previsões futuras; o impacto de três novas leis relacionadas ao mercado imobiliário e a implementação de documentos orientadores; e questões relacionadas às tabelas de preços de terrenos e impostos.

Fonte: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm