Calcule cuidadosamente a taxa de juros do empréstimo

Nesse contexto, recentemente, no projeto de Resolução sobre capital preferencial para desenvolvimento de habitação social, o Ministério da Construção propôs um pacote de crédito de 100.000 bilhões de VND em empréstimos preferenciais, o que deverá criar um avanço para o segmento de habitação social.

Problemas com desembolso de crédito

No início de abril de 2023, na Decisão 338/QD-TTg, o Governo aprovou a implementação do Projeto "Investimento na construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2025". Com a meta de concluir cerca de 1.062.200 apartamentos em localidades até 2030, 428.000 das quais serão concluídas no período de 2021 a 2025 e 634.200 unidades no período de 2025 a 2030.

A proposta do Ministério da Construção de um pacote de crédito de VND 100 trilhões é apropriada no contexto da falta de capital para o desenvolvimento de moradias sociais. Foto: Thanh Hai

Para implementar o Projeto, o Governo também aprovou a proposta do Banco Estatal (SBV) de alocar VND 120 trilhões a quatro bancos comerciais de capital aberto designados pelo Estado, com uma taxa de juros de 8,7% ao ano para investidores e 8,2% ao ano para compradores e locatários de moradias sociais. A partir de 1º de julho de 2023, a cada seis meses, o SBV anunciará a taxa de juros preferencial para empréstimos aos bancos comerciais participantes, o que significa que a taxa de juros poderá ser alterada de acordo com o mercado.

Com o Banco Estatal estipulando uma taxa de juros apenas 1,5 a 2% menor ao ano do que o nível geral para empréstimos de médio e longo prazo, uma série de bancos comerciais (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank e HD Bank) se candidataram para "dividir o bolo", com o valor de inscrição para participar do programa sendo de 5.000 bilhões de VND para cada banco, elevando a fonte de capital de suporte à taxa de juros para 145.000 bilhões de VND.

Infelizmente, após quase 20 meses de implementação, este pacote de crédito foi rejeitado por algumas pessoas, pois as regulamentações estabelecidas pelo Banco do Estado não são adequadas à sua capacidade financeira. Portanto, após muitas ponderações, no início de setembro de 2024, o Banco do Estado decidiu reduzir a taxa de juros para 7% ao ano para investidores e 6,5% ao ano para compradores de imóveis.

No entanto, de acordo com a avaliação, a regulamentação dessas taxas de juros ainda é muito alta para os compradores de imóveis, então, até o momento, esse pacote de crédito ainda está em um estado lento, o que é demonstrado no relatório detalhado do Ministério da Construção sobre a implementação do pacote de crédito preferencial de 120.000 bilhões de VND para habitação social.

Especificamente, até o final do terceiro trimestre de 2024, apenas 34/63 localidades tinham documentos anunciando 83 projetos elegíveis para empréstimos preferenciais no Portal Eletrônico de Informações, com um saldo total de empréstimos pendentes desembolsados ​​de VND 1,783 bilhão (dos quais clientes corporativos: VND 1,633 bilhão; compradores de imóveis: VND 150 bilhões), representando cerca de 1,1% do capital de suporte total registrado.

“A implementação de projetos de habitação social enfrenta atualmente muitas dificuldades. Só no terceiro trimestre de 2024, o país conta com 8 projetos implementados, com uma escala de 4.960 unidades; 3 projetos aprovados para política de investimento, com uma escala de 2.676 unidades; e apenas 1 projeto parcialmente concluído, com uma escala de 200 unidades. Através da síntese dos relatórios das localidades, de 2021 até o final do terceiro trimestre de 2024, o país concluiu 79 projetos de habitação social, com uma escala de 42.414 unidades; 131 projetos iniciaram a construção, com uma escala de 111.687 unidades” - informou Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção).

Deve ser dada prioridade aos compradores de imóveis.

Se, com base nos dados agregados divulgados pelo Ministério da Construção, até o momento o país conta com apenas mais de 143.000 apartamentos de habitação social concluídos e em construção, a meta de 428.000 apartamentos no período de 2021 a 2025 do Projeto é quase impossível, pois em menos de 13 meses, somente um "milagre" poderá concluir até 258.000 novos apartamentos. O sonho da casa própria em breve para pessoas de baixa renda e trabalhadores precisa ser prolongado.

Segundo o presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, a habitação social é uma política fundamental do Partido e do Estado. Isso fica ainda mais evidente na determinação de alterar e complementar a Lei de Habitação de 2023, a Lei de Terras de 2024 e diversos decretos-lei, com a sincronização e unificação das regulamentações para habitação social.

No entanto, os mecanismos de fontes preferenciais de crédito para o desenvolvimento de habitação social ainda apresentam muitas deficiências, que são preocupantes, nomeadamente a ausência de fontes de “capital semente” ou a existência de algumas regulamentações rigorosas que impedem ou têm dificuldade em aceder às mesmas.

O Decreto 100/2024/ND-CP do Governo estipula: nível de capital, taxa de juros preferencial, prazo e desembolso de empréstimos para projetos de habitação social (7,92% ao ano para investidores em habitação social para venda, arrendamento e compra; 6,6% para projetos exclusivamente para arrendamento), criando condições para que os investidores acessem fontes de crédito preferenciais para implementar o projeto. No entanto, no Despacho Oficial 4524/NHCS-TDSV de 1º de agosto de 2024 do Banco Vietnamita de Políticas Sociais, com base no Decreto 100/2024/ND-CP para compradores de imóveis, a taxa de juros de 6,6% ao ano para empréstimos é alta. O Sr. Le Hoang Chau expressou sua opinião.

Diante da situação acima, a fim de expandir as fontes preferenciais de capital para o desenvolvimento de moradias sociais, o Ministério da Construção, em seu projeto de Resolução sobre Fontes Preferenciais de Capital para o Desenvolvimento de Moradias Sociais, que está sendo consultado pelos ministérios e filiais antes de ser submetido à promulgação do Governo, propôs a implementação de um pacote preferencial de 100 bilhões de VND para empréstimos de fontes de capital em títulos, com prazo de 5 anos. Esta é a primeira vez que o Ministério da Construção propõe a aplicação de um pacote de moradias sociais por meio da emissão de títulos.

Assim, a taxa de juros deste pacote de crédito preferencial será igual à taxa de juros para famílias pobres, conforme decidido pelo Primeiro Ministro em cada período; o período de desembolso será até que o pacote de crédito seja totalmente desembolsado, mas não excederá 31 de dezembro de 2030.

Ao discutir essa questão, o vice-presidente do Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, afirmou que a proposta do Ministério da Construção, no projeto de Resolução sobre capital preferencial para o desenvolvimento de moradias sociais, é um avanço, pois expande a fonte de capital para o desenvolvimento e cria oportunidades para compradores de moradias sociais. No entanto, também é necessário esclarecer as regras sobre as taxas de juros dos empréstimos para esse pacote de crédito, no qual os compradores de imóveis residenciais são o foco e devem receber prioridade.

"Se a taxa de juros do pacote de crédito de 100.000 bilhões de VND for igual à taxa de juros para empréstimos para famílias pobres decidida pelo Primeiro Ministro em cada período, com base no Decreto 100/2024/ND-CP de 6,6% ao ano, será difícil incentivar as pessoas a tomar dinheiro emprestado para comprar moradias sociais no momento, porque a taxa de juros de empréstimo de acordo com a Decisão anterior 486/2023/QD-TTg era de apenas 4,8% ao ano" - disse o Sr. Nguyen The Diep.

Compartilhando a mesma opinião, o presidente da HoREA, Le Hoang Chau, propôs que o governo considerasse a possibilidade de continuar implementando a regulamentação sobre a taxa de juros de empréstimos de 4,8% ao ano, conforme a Decisão 486/2023/QD-TTg do Primeiro-Ministro. Atualmente, o Banco Vietnamita de Políticas Sociais está implementando o programa "empréstimo para apoiar famílias pobres com moradia" com uma taxa de juros de 3% ao ano. Portanto, é melhor aplicar a taxa de juros de empréstimos para compradores e locatários de moradias sociais entre 3% e 4,8% ao ano, a fim de incentivar a compra de imóveis, estimular o mercado e motivar os investidores a acelerar a implementação do projeto.

 

A proposta do Ministério da Construção de um pacote de crédito de VND100.000 bilhões é muito apropriada no contexto da atual falta de capital para o desenvolvimento de moradias sociais, mas também é necessário aprender com a lição óbvia do pacote de crédito de VND120.000 bilhões sob a Resolução 33/2023/NQ-CP sem mutuários, no qual é necessário estudar cuidadosamente os regulamentos sobre condições, taxas de juros de empréstimos... de acordo com as condições reais das pessoas.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Especialista financeiro

Fonte: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html