Calcule cuidadosamente a taxa de juros do empréstimo.

Nesse contexto, o Ministério da Construção propôs recentemente um pacote de empréstimos preferenciais de 100 trilhões de VND no projeto de Resolução sobre capital preferencial para o desenvolvimento de habitações sociais, o que deverá representar um avanço significativo para o segmento de habitação social.

Obstáculos na liberação de crédito

No início de abril de 2023, por meio da Decisão 338/QD-TTg, o Governo aprovou a implementação do Projeto "Investimento na construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2025". A meta é alcançar um total de aproximadamente 1.062.200 unidades habitacionais concluídas até 2030. Destas, 428.000 unidades serão concluídas no período de 2021 a 2025 e 634.200 unidades no período de 2025 a 2030.

A proposta do Ministério da Construção de um pacote de crédito de 100 trilhões de VND é apropriada, dada a atual escassez de financiamento para o desenvolvimento de habitações sociais. (Foto: Thanh Hai)

Para implementar o Projeto, o Governo também aprovou a proposta do Banco Estatal do Vietnã (SBV) de alocar 120 trilhões de VND em quatro bancos comerciais designados pelo Estado, com taxas de juros para empréstimos a investidores de 8,7% ao ano e para compradores/locatários de habitações sociais de 8,2% ao ano. A partir de 1º de julho de 2023, o SBV anunciará periodicamente, a cada seis meses, as taxas de juros preferenciais para empréstimos dos bancos comerciais participantes, o que significa que as taxas de juros podem estar sujeitas a flutuações de mercado.

Com o Banco Central do Vietnã estipulando taxas de juros apenas 1,5% a 2% menores ao ano do que a taxa geral de mercado para empréstimos de médio e longo prazo, diversos bancos comerciais (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank e HD Bank) solicitaram a "divisão do bolo", registrando-se para participar do programa com 5 trilhões de VND cada, elevando o capital total para apoio às taxas de juros para 145 trilhões de VND.

Infelizmente, após quase 20 meses de implementação, este pacote de crédito foi rejeitado pelo público, pois as normas estabelecidas pelo Banco Central do Vietnã (SBV) não se adequavam à sua capacidade financeira. Portanto, após muita deliberação, no início de setembro de 2024, o SBV decidiu reduzir a taxa de juros para 7% ao ano para construtoras e 6,5% ao ano para compradores de imóveis residenciais.

No entanto, de acordo com avaliações, a taxa de juros estipulada ainda é muito alta para compradores de imóveis, razão pela qual esse pacote de crédito permanece impopular até hoje. Isso fica evidente no relatório detalhado do Ministério da Construção sobre a implementação do pacote de crédito preferencial de 120 trilhões de VND para habitação social.

Especificamente, no final do terceiro trimestre de 2024, apenas 34 das 63 localidades haviam publicado em seus portais eletrônicos documentos listando 83 projetos elegíveis para empréstimos com condições preferenciais. O saldo total de empréstimos desembolsados ​​foi de VND 1,783 bilhão (dos quais VND 1,633 bilhão foram destinados a clientes corporativos e VND 150 bilhões a compradores de imóveis residenciais), representando aproximadamente 1,1% do capital total de apoio registrado.

“A implementação de projetos de habitação social enfrenta atualmente muitas dificuldades. Somente no terceiro trimestre de 2024, o país registrou 8 projetos em andamento, totalizando 4.960 unidades; 3 projetos receberam aprovação de investimento, totalizando 2.676 unidades; e apenas 1 projeto foi parcialmente concluído, com 200 unidades. Segundo relatos das localidades, de 2021 até o final do terceiro trimestre de 2024, o país concluiu 79 projetos de habitação social, totalizando 42.414 unidades; e 131 projetos iniciaram a construção, totalizando 111.687 unidades”, informou Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção).

Deve ser dada prioridade aos compradores de imóveis residenciais.

Com base em dados agregados do Ministério da Construção, apenas cerca de 143.000 unidades habitacionais sociais foram concluídas ou estão em construção em todo o país até o momento. Portanto, a meta de 428.000 unidades para o período de 2021-2025 no âmbito do Projeto é praticamente impossível de alcançar, visto que apenas um "milagre" conseguiria concluir 258.000 novas unidades em menos de 13 meses. O sonho da casa própria para trabalhadores e pessoas de baixa renda será ainda mais adiado.

Segundo Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), a habitação social é uma política fundamental do Partido e do Estado. Isso se demonstra ainda mais pela determinação em emendar e complementar a Lei de Habitação de 2023, a Lei de Terras de 2024 e diversos decretos orientadores, garantindo uniformidade e consistência nas regulamentações para habitação social.

No entanto, os mecanismos para fontes de crédito preferenciais para o desenvolvimento de habitações sociais ainda apresentam muitas deficiências que são motivo de preocupação, nomeadamente a falta de "capital inicial" ou, quando disponível, as regulamentações são um tanto rigorosas, dificultando ou impossibilitando o acesso por parte de indivíduos elegíveis.

“O Decreto Governamental 100/2024/ND-CP estipula o nível de capital, as taxas de juros preferenciais, os prazos e o desembolso de empréstimos para projetos de habitação social (7,92% ao ano para investidores em habitação social que vendem ou arrendam com opção de compra; 6,6% para projetos apenas de arrendamento), criando condições favoráveis ​​para que os investidores acessem fontes de crédito preferenciais para a implementação de projetos. No entanto, na Carta Oficial 4524/NHCS-TDSV, de 1º de agosto de 2024, do Banco de Política Social, com base no Decreto 100/2024/ND-CP, a taxa de juros de empréstimo de 6,6% ao ano para compradores de imóveis é considerada alta”, afirmou o Sr. Le Hoang Chau.

Diante do cenário acima, e com o objetivo de ampliar as fontes de capital preferenciais para o desenvolvimento de habitações sociais, o projeto de Resolução sobre fontes de capital preferenciais para o desenvolvimento de habitações sociais, que o Ministério da Construção está atualmente consultando ministérios e órgãos antes de submetê-lo ao Governo para promulgação, propõe a implementação de um pacote de empréstimos preferenciais de 100 trilhões de VND provenientes de emissão de títulos, com prazo de 5 anos. Esta é a primeira vez que o Ministério da Construção propõe a aplicação de um pacote de habitação social por meio da emissão de títulos.

Assim sendo, a taxa de juros deste pacote de crédito preferencial será igual à taxa de juros para empréstimos a famílias de baixa renda, conforme determinado pelo Primeiro-Ministro em cada período; o período de desembolso continuará até que todo o pacote de crédito seja desembolsado, mas não ultrapassando 31 de dezembro de 2030.

Ao discutir o assunto, Nguyen The Diep, vice-presidente do Clube Imobiliário de Hanói, afirmou que a proposta do Ministério da Construção no projeto de resolução sobre fontes de capital preferenciais para o desenvolvimento de habitações sociais é inovadora, pois amplia as fontes de capital para o desenvolvimento e cria oportunidades para os compradores de habitações sociais. No entanto, também é necessário esclarecer as normas relativas às taxas de juros para esse pacote de crédito, no qual os compradores de imóveis são o foco principal e devem ter prioridade.

"Se a taxa de juros para o pacote de crédito de 100 trilhões de VND for a mesma que a taxa de juros para empréstimos a famílias pobres, conforme decidido pelo Primeiro-Ministro em cada período, com base no Decreto 100/2024/ND-CP, que é de 6,6% ao ano, ainda será difícil incentivar as pessoas a contraírem empréstimos para comprar moradias sociais no momento atual, porque a taxa de juros para empréstimos, de acordo com a Decisão 486/2023/QD-TTg, era de apenas 4,8% ao ano", disse o Sr. Nguyen The Diep.

Compartilhando da mesma opinião, o presidente da HoREA, Le Hoang Chau, sugeriu que o Governo considere permitir a continuidade da implementação da regulamentação da taxa de juros para empréstimos de 4,8% ao ano, conforme estipulado na Decisão 486/2023/QD-TTg do Primeiro-Ministro. Atualmente, o Banco de Política Social está implementando o "programa de empréstimos para apoio a famílias de baixa renda com moradia" a uma taxa de juros de 3% ao ano, portanto, seria melhor aplicar uma taxa de juros de 3% a 4,8% ao ano para quem compra ou aluga moradias sociais, a fim de incentivar os compradores, estimular o mercado e motivar os investidores a acelerar a implementação de projetos.

 

A proposta do Ministério da Construção de um pacote de crédito de 100 trilhões de VND é bastante apropriada, dada a atual escassez de capital para o desenvolvimento de habitações sociais. No entanto, é preciso aprender com a experiência do pacote de crédito de 120 trilhões de VND, previsto na Resolução 33/2023/NQ-CP, que não conseguiu atrair mutuários. Especificamente, as regulamentações relativas às condições de empréstimo e às taxas de juros precisam ser cuidadosamente analisadas para garantir que sejam adequadas à realidade da população.

Nguyen Huy Thanh - Especialista financeiro

Fonte: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html