Cidade de Ho Chi Minh libera recursos terrestres

Terras vazias, pessoas miseráveis

A história de terrenos abandonados e áreas residenciais espontâneas não é nova, mas existe há muitos anos; tem sido refletida pela opinião pública e pela imprensa inúmeras vezes, especialmente a situação de projetos e planejamentos suspensos há 20 a 30 anos. Na área central da Cidade de Ho Chi Minh, podemos mencionar a área urbana de Binh Quoi-Thanh Da (Distrito de Binh Thanh), suspensa há 31 anos; a nova área urbana de Thu Thiem (Cidade de Thu Duc), após mais de 20 anos, ainda conta com poucos projetos em andamento; e, mais adiante, podemos mencionar a área urbana de Sing-Viet (Distrito de Binh Chanh), também suspensa há mais de 25 anos; o noroeste pertence aos Distritos de Hoc Mon e Cu Chi; o sul da Cidade de Ho Chi Minh também possui uma série de projetos suspensos há muito tempo...

O secretário do Partido na Cidade de Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, sentado em um helicóptero, fazendo um levantamento. Foto tirada em 26 de agosto.

De acordo com estatísticas do Comitê Popular do Distrito de Binh Chanh, existem 323 projetos no distrito para construir moradias, infraestrutura social, parques... Em maio de 2022, havia 92 projetos atrasados, alguns dos quais foram "suspensos" por 20 a 30 anos. Por isso, o distrito enviou documentos aos investidores solicitando a aceleração do andamento, caso contrário, proporá a revogação. A revogação de projetos é uma medida forte e um desejo da localidade, mas sua implementação é um processo longo, que depende em grande parte da avaliação e do aconselhamento específico de departamentos e filiais.

Nos subúrbios da Cidade de Ho Chi Minh, ainda há muitos terrenos baldios, e áreas residenciais estão se desenvolvendo espontaneamente.

Ao lado do distrito de Binh Chanh fica o distrito de Hoc Mon. O secretário do Comitê do Partido do distrito de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, compartilhou certa vez no fórum do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh que se sentiu triste ao estar na Comuna de Nhi Binh (Distrito de Hoc Mon), olhando para a cidade de Thuan An, em Binh Duong , e ver as luzes brilhantes, enquanto no lado de Hoc Mon, o nível de desenvolvimento ainda é muito modesto, ainda há muitas terras vagas. Hoc Mon também é uma das localidades com muitos projetos suspensos, planejamento sobreposto e uma proporção de terras agrícolas de até 50%. As inadequações no planejamento do uso da terra em comparação com as necessidades pessoais deixam as pessoas chateadas porque elas têm terras, mas não podem construir casas, grandes terras não podem ser divididas em lotes para as crianças viverem separadamente. Em meados de 2022, esta localidade propôs que a Cidade de Ho Chi Minh considerasse lidar e recuperar mais de 700 hectares de terras pertencentes a projetos suspensos, planejados por muitos anos, mas não implementados.

A falta de terrenos baldios não se deve apenas à falta de capacidade dos investidores privados, mas também à lentidão de muitos projetos implementados com capital do orçamento estadual. Um exemplo é o projeto de construção de cercas verdes para isolar os dois complexos de tratamento de resíduos de Da Phuoc (distrito de Binh Chanh) e Tay Bac (distrito de Cu Chi). Como o projeto tem sido suspenso ano após ano, as pessoas se encontram em uma situação em que não podem sair ou ficar, e seus bens são transferidos a preços baixos...

Áreas urbanas no papel, como Binh Quoi-Thanh Da, Sing-Viet... são apenas algumas das centenas de projetos suspensos na Cidade de Ho Chi Minh. Sempre que a Assembleia Nacional e o Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh se reúnem com os eleitores, a população se mostra indignada e pergunta quando esses projetos serão implementados e, caso não sejam implementados, quando serão recuperados para devolver os direitos legítimos da população à terra e à moradia. Esses também são os fragmentos que formam o quadro de "muitas terras vagas" que os líderes da Cidade de Ho Chi Minh viram com mais clareza ao fazerem o levantamento de um helicóptero.

De acordo com os resultados da pesquisa do Instituto de Estudos de Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh, a taxa de conversão do uso do solo de terras agrícolas para terras não agrícolas na Cidade de Ho Chi Minh no período de 2011 a 2020 foi bastante lenta. Em particular, o período de 2011 a 2015 atingiu 11,2% e o período de 2016 a 2020 atingiu apenas 13,18% em comparação com o plano aprovado.

A causa desta situação reside na inadequação e dificuldade de regulamentação do planeamento, dos planos de ordenamento do território em relação a outros planos e na regulamentação legal sobre projetos de investimento e construção. Além disso, os dados sobre a terra não são completos, precisos, unificados e contínuos, afetando a precisão das previsões dos planos de ordenamento do território e do uso do solo. As estatísticas e a avaliação dos fundos fundiários (especialmente a avaliação da fragmentação e divisão, e da eficiência da exploração) não são completas e precisas, pelo que a qualidade das previsões dos planos de ordenamento do território e do uso do solo não é elevada.

Em relação à implementação de planos de planejamento e uso do solo, também há causas devido a dificuldades na recuperação de terras agrícolas, falta de recursos para investir em estrutura de infraestrutura técnica e projetos em terras...

LENTA CONVERSÃO DE TERRAS AGRÍCOLAS

"Ainda há muita terra baldia" também se deve ao fato de que, na estrutura de uso do solo da Cidade de Ho Chi Minh, as terras agrícolas ainda representam uma grande proporção. Em 2010, a área agrícola da Cidade de Ho Chi Minh era de 118.052 hectares, representando 56,3%. Em junho de 2018, o Governo emitiu a Resolução 80 sobre o ajuste do planejamento do uso do solo até 2020 e o plano final de uso do solo (2016-2020). Consequentemente, o Governo permitiu que a Cidade de Ho Chi Minh convertesse mais de 26.000 hectares de terras agrícolas em terras não agrícolas, de modo que, até 2020, a estrutura de terras agrícolas cairia para 42,1%.

Binh Quoi - Área urbana de Thanh Da (distrito de Binh Thanh), uma das áreas com planejamento suspenso e projetos suspensos a longo prazo

No entanto, a conversão de usos do solo na Cidade de Ho Chi Minh é bastante lenta, atingindo apenas mais de 13%, de acordo com uma pesquisa do Instituto de Estudos de Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh. A pesquisa também mostrou que 6,5% das terras agrícolas estão espalhadas em alguns distritos, como: 12, Binh Thanh, Binh Tan e Thu Duc City, mas, na realidade, alguns locais não são mais usados ​​para a produção agrícola, sendo apenas terras agrícolas... no papel. Terras agrícolas em forma de "pele de leopardo", de pequena escala, descoloridas e espalhadas nos subúrbios também são difíceis de explorar efetivamente para fins agrícolas, mas a maior parte delas é deixada vazia ou usada para fins não agrícolas.

Durante uma sessão de trabalho com o Comitê Permanente do Comitê do Partido da Cidade de Ho Chi Minh, em outubro de 2022, o Vice-Primeiro-Ministro Tran Hong Ha (na época Ministro dos Recursos Naturais e Meio Ambiente) comentou que a proporção de terras agrícolas na Cidade de Ho Chi Minh, representando mais de 50%, era muito grande. Ao mesmo tempo, ele sugeriu a necessidade de elaborar um plano para usar as terras agrícolas para múltiplos propósitos, aumentar a eficiência do uso da terra e ajudar os usuários a explorá-las de forma mais racional. "As terras agrícolas não devem ser consideradas simplesmente como uma economia agrícola, mas sim como um espaço ambiental que combina comércio, serviços, turismo, silvicultura e produção de plantas medicinais", disse o Sr. Ha.

O arquiteto Khuong Van Muoi, ex-vice-presidente da Associação de Arquitetos do Vietnã, que participou de trabalhos de planejamento na Cidade de Ho Chi Minh por décadas, explicou as limitações do trabalho de planejamento em muitos termos anteriores: ao ver terrenos para plantio de árvores, eles eram planejados como terras agrícolas. Terrenos para plantio de junça também eram considerados terras agrícolas, mas, na realidade, as terras para cultivo de arroz ou outras culturas não conseguiam sobreviver ou tinham baixa produtividade. Além disso, quando a Cidade de Ho Chi Minh quis mudar a finalidade de uso para ter espaço para desenvolvimento, ficou presa à regulamentação de que a mudança da finalidade das terras para cultivo de arroz tinha que passar pelo Governo Central. Foi isso que limitou o desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh.

COMO A POPULAÇÃO DA CIDADE DE HO CHI MINH MUDA ?

De acordo com o Departamento de Planejamento e Investimento, de 2004 até o presente, a população da Cidade de Ho Chi Minh aumentou rapidamente nas áreas centrais e suburbanas recentemente desenvolvidas (exceto no Distrito de Can Gio), sendo a maioria composta por imigrantes. Em particular, as áreas com rápido crescimento incluem o Distrito 7, o Distrito 12, os Distritos de Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be e a Cidade de Thu Duc.

A população nesta área está aumentando rapidamente devido a fatores como o preço dos terrenos, novos projetos de infraestrutura e mão de obra em fábricas e empresas. A rápida urbanização e a alta concentração populacional nesta área formam um cinturão ao redor do centro da cidade existente, exercendo forte pressão sobre as políticas de investimento para o desenvolvimento de infraestrutura técnica e social. Por outro lado, as áreas centrais da cidade existentes, como o Distrito 1, o Distrito 3, o Distrito 5, o Distrito 10 e o Distrito de Phu Nhuan... foram quase completamente urbanizadas, com pouca variação populacional, e muitos distritos apresentam até mesmo um tamanho populacional menor em comparação com 2004.

Até o final de 2022, a população total da Cidade de Ho Chi Minh será de cerca de 9,4 milhões de pessoas. Em relação às necessidades de desenvolvimento até 2040, os distritos propuseram um aumento para mais de 16,8 milhões de pessoas. Além disso, com a decisão do Primeiro Ministro de aprovar a tarefa de ajustar o planejamento geral da Cidade de Ho Chi Minh até 2040, com uma visão para 2060, a população total planejada é de cerca de 14 milhões de pessoas.

PLANEJAMENTO INOVADOR

O voo de helicóptero para inspecionar todo o espaço urbano da Cidade de Ho Chi Minh e o levantamento anterior do Rio Saigon ajudaram os líderes da Cidade de Ho Chi Minh a obter mais perspectiva sobre o estado atual do planejamento urbano, que, como comentou o Presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Phan Van Mai, está cheio de lacunas e "pele de leopardo". O Sr. Mai acredita que é necessário um pensamento mais inovador e inovador no trabalho de planejamento para organizar e reorganizar o espaço urbano, a produção, a vida em comunidade, os espaços verdes, etc.

Atualmente, a Cidade de Ho Chi Minh está preparando dois planos: planejar a Cidade de Ho Chi Minh para o período de 2021 a 2030, com uma visão para 2050, e ajustar o planejamento geral da Cidade de Ho Chi Minh para 2040, com uma visão para 2060. Atualmente, a unidade de consultoria está trabalhando com departamentos, distritos e condados para coletar informações e resolver 72 grupos de tarefas, das quais o bloco departamental tem 50 tarefas e os distritos têm 22 tarefas.

O Sr. Mai afirmou que está em estreita coordenação com ministérios, filiais e especialistas para reduzir o prazo e garantir o processo correto e a qualidade. A previsão é de que, no primeiro trimestre de 2024, o dossiê seja submetido à autoridade competente para aprovação do planejamento da Cidade de Ho Chi Minh para o período de 2021 a 2030, com uma visão para 2050. O dossiê para ajustar o planejamento geral será submetido ao Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh na reunião do final de 2023, antes de ser submetido à apreciação do Ministério da Construção.

Do ponto de vista local, o líder do Comitê Popular do Distrito de Hoc Mon afirmou que aguardam o planejamento geral da Cidade de Ho Chi Minh para orientar a exploração dos recursos terrestres do distrito. No entanto, uma vez que haja um planejamento, é necessário um mecanismo para atrair investidores para a implementação de projetos específicos. Nos últimos anos, muitos investidores têm buscado conhecimento, mas sem um mecanismo, sem terras limpas, limitando-se ao nível de interesse e aprendizado.

A ideia de organizar o governo urbano e desenvolver cidades satélites vem sendo nutrida pela Cidade de Ho Chi Minh há décadas e espera-se que resolva o problema da distribuição populacional e explore efetivamente os recursos fundiários em distritos suburbanos. No entanto, a Cidade de Ho Chi Minh não conseguiu fazer isso, pois as áreas suburbanas ainda se desenvolvem de forma fragmentada e espontânea. O modelo de desenvolvimento urbano voltado para o transporte público (TOD), que a Assembleia Nacional permitiu testar na Resolução 98/2023, será a "chave" para que a Cidade de Ho Chi Minh consiga isso, em conjunto com o projeto de conversão de distritos suburbanos em distritos ou "cidades dentro da cidade", segundo o arquiteto Khuong Van Muoi.

"Os distritos têm seus próprios objetivos para o desenvolvimento urbano e dependem do apoio da Cidade de Ho Chi Minh. O desenvolvimento urbano deve criar empregos para as pessoas, promover a economia e dar à população local condições para explorar as terras disponíveis para o desenvolvimento mútuo", acrescentou o especialista.

O Sr. Phan Van Mai afirmou que, ao longo da Linha 1 do Metrô (Ben Thanh - Suoi Tien), da Linha 2 do Metrô (Ben Thanh - Tham Luong), dos Rodoanel 2, 3 e 4 e da Via Expressa Cidade de Ho Chi Minh - Moc Bai (em construção), há cerca de 10.000 hectares que podem ser transformados em áreas urbanas de acordo com o modelo TOD. Sobre o projeto do Rodoanel 3, o líder do Comitê Popular do Distrito de Hoc Mon também afirmou que, após análise, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente propõe que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh realize primeiro um projeto piloto na localidade.

De fato, os recursos fundiários contribuem significativamente para o orçamento do estado. De acordo com o plano de foco na remoção de obstáculos para diversos projetos imobiliários a fim de aumentar a receita proveniente de terras, espera-se que, de agora até o final de 2023, a Cidade de Ho Chi Minh arrecade um orçamento adicional de quase 19 trilhões de VND.

Políticas e planejamento devem ser consistentes.

O planejamento atual da Cidade de Ho Chi Minh não atende aos requisitos, havendo uma enorme defasagem entre o planejamento e a realidade. O planejamento e a teoria são bons, mas ainda há escassez de produtos específicos. As empresas também reclamam muito dos procedimentos administrativos e do planejamento que não garantem transparência e falta de flexibilidade, resultando em um longo processo desde a pesquisa de investimento até a conclusão. O Estado quer atrair investimentos, mas os mecanismos e políticas são limitados e mudam de acordo com a mentalidade do momento. Este problema vem sendo levantado há muito tempo, mas ainda carece de uma solução completa.

Portanto, o próximo ajuste de planejamento da Cidade de Ho Chi Minh precisa superar essas deficiências. O governo precisa comprometer os investidores com a estabilidade das políticas e do planejamento para que, mesmo após muitas gerações de líderes, esse compromisso permaneça consistente e só possa melhorar, não piorar. As políticas precisam ser estáveis, não erráticas, com um mandato indo muito bem e o próximo sendo lento.

O governo municipal deve ser decisivo e definir as responsabilidades de cada departamento e de cada indivíduo. Quando se sentirem estáveis, as empresas automaticamente buscarão investimentos. Só assim a Cidade de Ho Chi Minh poderá melhorar sua competitividade, não apenas entre as localidades locais, mas também entre as principais cidades da região.

Algumas das principais orientações da Cidade de Ho Chi Minh, como o desenvolvimento de cidades satélites em distritos suburbanos e a implementação do projeto de recuperação do mar em Can Gio, receberam grande apoio da população. No entanto, o governo precisa implementar rapidamente projetos típicos para criar confiança, especialmente projetos-chave de transporte, como estradas de contorno, rodovias, viadutos, etc.

Dr. Tran Quang Thang , Diretor do Instituto de Economia e Gestão da Cidade de Ho Chi Minh, Delegado do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh

É necessário atribuir responsabilidades específicas

No processo de planejamento, ajuste e implementação do projeto de conversão de distritos em distritos urbanos (ou cidades sob a Cidade de Ho Chi Minh) no período de 2021 a 2030, é necessário construir e gerenciar dados de terras em tempo real e de natureza aberta em diferentes níveis para diferentes assuntos. Com base na análise de dados de terras, as autoridades competentes avaliam com precisão os fundos de terras agrícolas, especialmente a fragmentação e a divisão dos fundos de terras agrícolas, bem como a eficiência real da exploração para a produção agrícola, florestal e pesqueira.

Ao decidir converter terras agrícolas em terras não agrícolas, é necessária uma análise e avaliação cuidadosas. Por se tratar de uma área sensível ao meio ambiente e às mudanças climáticas, existe o risco de impactos negativos em caso de inundações devido à perda de espaço temporário para armazenamento de água, bloqueando o fluxo. Além disso, existe o risco de poluição ambiental devido à não garantia da capacidade do sistema de infraestrutura técnica.

Muitas suspensões de planejamento e projetos na Cidade de Ho Chi Minh têm deixado a população irritada, em parte devido à fraca capacidade de investimento e em parte porque o governo ainda não possui um mecanismo para atrair investidores. Para atrair investidores durante o processo de implementação do planejamento, é necessário fornecer dados de terras em tempo real e abri-los em níveis apropriados para as empresas.

Além disso, o processo de leilão de terras e licitação para selecionar investidores para projetos de construção em terrenos deve ser público, transparente, razoável e rápido. A Cidade de Ho Chi Minh também precisa definir metas relacionadas à implementação do planejamento para atribuir responsabilidades específicas e claras a cada agência de gestão estadual, considerando isso uma base importante para o planejamento e a nomeação de líderes.

Sr. Pham Tran Hai, Chefe Adjunto do Departamento de Pesquisa em Gestão Urbana, Instituto de Estudos de Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh

Sy Dong (gravado)

Link da fonte: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm