A cidade de Ho Chi Minh libera recursos fundiários.

TERRA VAZIA, POVO SOFRENDO

A questão dos terrenos baldios abandonados e das áreas residenciais que se desenvolveram espontaneamente não é nova; na verdade, existe há muitos anos. Tem sido repetidamente relatada pelo público e pela mídia, especialmente a situação de projetos e planejamentos paralisados ​​há 20 a 30 anos. Na região central da Cidade de Ho Chi Minh, exemplos incluem a área urbana de Binh Quoi - Thanh Da (Distrito de Binh Thanh), que está paralisada há 31 anos; a nova área urbana de Thu Thiem (Cidade de Thu Duc), que, após mais de 20 anos, ainda apresenta apenas algumas construções dispersas; mais afastado, a área urbana de Sing-Viet (Distrito de Binh Chanh) também está paralisada há mais de 25 anos; o noroeste, nos distritos de Hoc Mon e Cu Chi; e a zona sul da Cidade de Ho Chi Minh também possui inúmeros projetos paralisados ​​há muito tempo…

O secretário do Partido Comunista Chinês, Nguyen Van Nen, é fotografado sobrevoando a área de helicóptero. Foto tirada em 26 de agosto.

Segundo estatísticas do Comitê Popular do Distrito de Binh Chanh, existem 323 projetos de habitação, infraestrutura social, parques, etc., no distrito. Em maio de 2022, 92 projetos estavam atrasados, alguns inclusive paralisados ​​há 20 a 30 anos. Por isso, o distrito enviou cartas aos investidores solicitando a aceleração do andamento dos projetos, sob pena de propor a sua revogação. A revogação dos projetos é uma medida drástica e um desejo da população local, mas sua implementação é um processo demorado, que depende em grande parte da avaliação e das recomendações específicas dos departamentos e agências competentes.

Nas áreas suburbanas da cidade de Ho Chi Minh, ainda existem muitos terrenos baldios, e áreas residenciais estão se desenvolvendo espontaneamente.

O distrito de Hoc Mon fica adjacente ao distrito de Binh Chanh. O secretário do Partido Comunista Chinês do distrito de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, certa vez compartilhou, no fórum do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh, que se sentia desanimado ao olhar para a cidade de Thuan An, na província de Binh Duong, a partir da comuna de Nhi Binh (distrito de Hoc Mon), vendo a cidade iluminada enquanto Hoc Mon permanecia subdesenvolvido, com uma grande quantidade de terrenos baldios. Hoc Mon também é uma das localidades com muitos projetos paralisados, planejamento sobreposto e uma taxa de ocupação do solo de até 50%. Essas inconsistências no planejamento do uso da terra, em comparação com as necessidades individuais, causaram frustração entre os moradores, que não podem construir casas em seus terrenos nem subdividir grandes lotes para que seus filhos morem separadamente. Em meados de 2022, o distrito propôs que a Cidade de Ho Chi Minh considerasse tomar medidas para recuperar mais de 700 hectares de terra pertencentes a projetos paralisados ​​e projetos planejados há muito tempo que não foram implementados.

A lentidão no desenvolvimento de terrenos baldios não se deve apenas à incompetência de investidores privados, mas também a muitos projetos financiados pelo orçamento estatal. Um exemplo é o projeto de construção de uma zona verde de amortecimento ao redor dos complexos de tratamento de resíduos de Da Phuoc (Distrito de Binh Chanh) e Tay Bac (Distrito de Cu Chi). Como o projeto está paralisado ano após ano, os moradores encontram-se em situação difícil, sem poder sair ou permanecer no local, e suas propriedades estão sendo vendidas a preços baixos.

Projetos urbanos que existem apenas no papel, como Binh Quoi - Thanh Da e Sing - Viet, são apenas alguns exemplos das centenas de projetos paralisados ​​na cidade de Ho Chi Minh. Durante cada reunião com os cidadãos, realizada por representantes da Assembleia Nacional e do Conselho Popular da cidade, as pessoas expressam frustração e perguntam quando esses projetos serão implementados e, caso contrário, quando as terras serão recuperadas para restaurar os direitos legítimos dos cidadãos à sua terra e moradia. Esses fragmentos também compõem o quadro de "abundância de terras vagas", que os líderes da cidade de Ho Chi Minh puderam observar com mais clareza por meio de levantamentos aéreos.

De acordo com uma pesquisa do Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh, a taxa de conversão do uso da terra de agrícola para não agrícola na Cidade de Ho Chi Minh durante o período de 2011 a 2020 foi bastante lenta. Especificamente, a taxa de conversão atingiu apenas 11,2% no período de 2011 a 2015 e apenas 13,18% no período de 2016 a 2020, em comparação com o plano aprovado.

Essa situação decorre de inadequações e conflitos nas regulamentações relativas ao planejamento do uso da terra e sua integração com outros planos, bem como dos aspectos legais de projetos de investimento e construção. Além disso, os dados fundiários são incompletos, imprecisos, inconsistentes e contraditórios, afetando a acurácia das previsões de planejamento do uso da terra. As estatísticas e a avaliação dos recursos fundiários (especialmente no que diz respeito à fragmentação, dispersão e eficiência de exploração) são insuficientes e imprecisas, resultando em previsões de planejamento do uso da terra de baixa qualidade.

Em relação à implementação do planejamento do uso da terra, outros fatores que contribuem incluem obstáculos na aquisição de terras agrícolas, falta de recursos para investir em infraestrutura técnica básica e projetos no terreno, etc.

Progresso lento na conversão de terras agrícolas.

O fato de ainda haver muitos terrenos baldios também decorre da grande proporção de terras agrícolas que compõem a estrutura de uso do solo da cidade de Ho Chi Minh. Em 2010, a área de terras agrícolas em Ho Chi Minh era de 118.052 hectares, representando 56,3% do território. Em junho de 2018, o governo emitiu a Resolução nº 80, que ajustava o planejamento do uso do solo até 2020 e estabelecia o plano diretor final (2016-2020). De acordo com essa resolução, o governo autorizou a cidade de Ho Chi Minh a converter mais de 26.000 hectares de terras agrícolas em terras não agrícolas, de modo que, até 2020, a proporção de terras agrícolas diminuísse para 42,1%.

A área urbana de Binh Quoi - Thanh Da (Distrito de Binh Thanh) é uma das áreas com planejamento paralisado e projetos suspensos há muito tempo.

No entanto, a taxa de conversão do uso da terra na cidade de Ho Chi Minh é bastante lenta, atingindo pouco mais de 13%, de acordo com uma pesquisa do Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh. O levantamento também indica que 6,5% das terras agrícolas estão dispersas por diversos distritos, como o Distrito 12, Binh Thanh, Binh Tan e a cidade de Thu Duc, mas, na realidade, algumas áreas não são mais utilizadas para a produção agrícola e existem apenas como terras agrícolas no papel. Esses pequenos lotes de terra agrícola, inférteis e dispersos nos subúrbios, também são difíceis de serem utilizados de forma eficaz para fins agrícolas e, em sua maioria, permanecem vazios ou são utilizados para fins não agrícolas.

Durante uma reunião com o Comitê Permanente do Partido Comunista Chinês em outubro de 2022, o Vice-Primeiro-Ministro Tran Hong Ha (então Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente) comentou que a proporção de terras agrícolas na cidade de Ho Chi Minh, superior a 50%, era excessivamente alta. Ele também sugeriu que um plano de uso multifuncional da terra agrícola fosse considerado para aumentar a eficiência do uso da terra e ajudar os usuários a explorá-la de forma mais racional. "A terra agrícola não deve ser vista simplesmente como um setor da economia agrícola, mas como um espaço ambiental que integra comércio, serviços, turismo, silvicultura e produção de plantas medicinais", afirmou Ha.

O arquiteto Khuong Van Muoi, ex-vice-presidente da Associação de Arquitetos do Vietnã, que dedicou décadas ao planejamento urbano na Cidade de Ho Chi Minh, explica que uma limitação do planejamento urbano em mandatos anteriores era a classificação de terrenos destinados ao plantio de árvores como terras agrícolas. Terras utilizadas para o cultivo de cana-de-açúcar também eram incluídas como agrícolas, embora, na realidade, o arroz ou outras culturas ali cultivadas não sobrevivessem ou apresentassem baixa produtividade. Além disso, quando a Cidade de Ho Chi Minh desejava alterar a destinação do solo para criar mais espaço para desenvolvimento, encontrava obstáculos impostos por regulamentações que exigiam aprovação do governo central. Isso limitou significativamente o desenvolvimento da cidade.

Como está mudando a população da cidade de Ho Chi Minh?

Segundo o Departamento de Planejamento e Arquitetura, de 2004 até o presente, a população da cidade de Ho Chi Minh cresceu rapidamente nas áreas centrais recém-desenvolvidas e nos distritos suburbanos (com exceção do distrito de Can Gio), principalmente devido à imigração. As áreas com crescimento particularmente acelerado incluem o Distrito 7, o Distrito 12, o distrito de Binh Tan, o distrito de Binh Chanh, o distrito de Hoc Mon, o distrito de Nha Be e a cidade de Thu Duc.

A população nesta área está crescendo rapidamente devido a fatores como o preço dos terrenos, novos projetos de infraestrutura e a força de trabalho em fábricas e empresas. A rápida urbanização e a alta concentração populacional nesta área formam um cinturão ao redor do centro urbano existente, exercendo uma pressão significativa sobre as políticas de investimento para o desenvolvimento da infraestrutura técnica e social. Por outro lado, as áreas centrais existentes, como os Distritos 1, 3, 5, 10 e Phu Nhuan, foram quase completamente urbanizadas, com pouca flutuação populacional; na verdade, muitos distritos registraram uma diminuição da população em comparação com 2004.

No final de 2022, a população total da Cidade de Ho Chi Minh era de aproximadamente 9,4 milhões de pessoas. Considerando as necessidades de desenvolvimento até 2040, os distritos e comunas propuseram um aumento para mais de 16,8 milhões de pessoas. Enquanto isso, a decisão do Primeiro-Ministro, que aprova a tarefa de ajustar o planejamento geral da Cidade de Ho Chi Minh até 2040, com uma visão para 2060, projeta uma população total de aproximadamente 14 milhões de pessoas.

AVANÇO NO PLANEJAMENTO

O levantamento aéreo de toda a paisagem urbana da Cidade de Ho Chi Minh, juntamente com o levantamento anterior do Rio Saigon, proporcionou aos líderes da cidade uma perspectiva mais ampla sobre o estado atual do planejamento urbano, que, como observou o Presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Phan Van Mai, é caracterizado por muitas áreas fragmentadas e desiguais. O Sr. Mai acredita que uma abordagem mais inovadora e revolucionária é necessária no planejamento urbano para reorganizar e reestruturar os espaços urbanos, as áreas de produção, os espaços de convivência e as áreas verdes.

Atualmente, a cidade de Ho Chi Minh está elaborando dois documentos de planejamento: o Plano Diretor de Ho Chi Minh para o período de 2021 a 2030, com uma visão para 2050, e o Plano Diretor revisado de Ho Chi Minh até 2040, com uma visão para 2060. A unidade de consultoria está trabalhando em conjunto com departamentos, distritos e comunas para coletar informações e abordar 72 grupos de trabalho, incluindo 50 tarefas para departamentos e 22 tarefas para distritos e comunas.

O Sr. Mai afirmou que estão em estreita coordenação com ministérios, agências e especialistas para reduzir o cronograma e garantir os procedimentos corretos e a qualidade. Espera-se que o dossiê para o planejamento da cidade de Ho Chi Minh para o período de 2021-2030, com uma visão para 2050, seja submetido à autoridade competente para aprovação no primeiro trimestre de 2024. O dossiê para o ajuste do planejamento geral será submetido ao Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh no final de 2023, antes de ser encaminhado ao Ministério da Construção para avaliação.

Do ponto de vista local, os líderes do Comitê Popular do Distrito de Hoc Mon afirmaram que aguardam o plano diretor da cidade de Ho Chi Minh para orientar a exploração dos recursos fundiários do distrito. No entanto, mesmo com um plano diretor em vigor, ainda são necessários mecanismos para atrair investidores para a implementação de projetos específicos. Nos últimos anos, muitos investidores demonstraram interesse em projetos, mas, sem os mecanismos necessários e a disponibilidade de terrenos, o interesse se limitou à fase de consulta.

A ideia de estabelecer um governo municipal e desenvolver cidades satélites vem sendo cultivada pela Cidade de Ho Chi Minh há décadas, com a expectativa de solucionar o problema da distribuição populacional e do uso eficiente do solo nos distritos suburbanos. No entanto, a Cidade de Ho Chi Minh ainda não alcançou esse objetivo, e as áreas suburbanas continuam a se desenvolver de forma desordenada e espontânea. O modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT), que a Assembleia Nacional autorizou a ser implementado em caráter experimental por meio da Resolução 98/2023, será a "chave" para que a Cidade de Ho Chi Minh alcance esse objetivo, estando atrelado ao plano de transformar os distritos suburbanos em distritos urbanos ou "cidades dentro das cidades", segundo o arquiteto Khuong Van Muoi.

"Os distritos têm seus próprios objetivos de desenvolvimento urbano e dependem do apoio da cidade de Ho Chi Minh. O desenvolvimento urbano deve criar empregos para a população, impulsionar a economia e permitir que os moradores locais utilizem os recursos fundiários disponíveis para o desenvolvimento mútuo", acrescentou o especialista.

Segundo o Sr. Phan Van Mai, ao longo da linha 1 do metrô (Ben Thanh - Suoi Tien), da linha 2 (Ben Thanh - Tham Luong), dos anéis viários 2, 3 e 4 e da rodovia expressa Cidade de Ho Chi Minh - Moc Bai (atualmente em construção), existem aproximadamente 10.000 hectares que poderiam ser desenvolvidos em áreas urbanas utilizando o modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte). Em relação ao projeto do Anel Viário 3, os líderes do Comitê Popular do Distrito de Hoc Mon também afirmaram que, após análise da área, foram identificados aproximadamente 2.000 hectares, e o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente está propondo ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh a realização de um projeto piloto na região.

Na realidade, os recursos fundiários contribuem significativamente para o orçamento do Estado. De acordo com o plano de priorizar a resolução de obstáculos em diversos projetos imobiliários para aumentar a receita proveniente da terra, projeta-se que a cidade de Ho Chi Minh arrecadará quase 19 trilhões de VND a mais para o orçamento até o final de 2023.

As políticas e os planos devem ser consistentes.

O atual planejamento urbano da cidade de Ho Chi Minh não atende às necessidades; existe uma lacuna significativa entre o planejamento e a realidade. Embora o planejamento e a teoria sejam sólidos, faltam resultados concretos. As empresas também reclamam frequentemente dos procedimentos administrativos e da falta de transparência e flexibilidade no planejamento, o que leva a um longo processo desde a análise inicial de investimentos até a sua conclusão. O governo quer atrair investimentos, mas os mecanismos e as políticas são restritivos e mudam com base em uma visão de curto prazo. Essa questão vem sendo levantada há muito tempo, mas uma solução definitiva permanece indefinida.

Portanto, os próximos ajustes no planejamento da cidade de Ho Chi Minh devem abordar essas deficiências. O governo precisa se comprometer com os investidores quanto à estabilidade das políticas e do planejamento, para que, independentemente das mudanças de liderança ao longo dos anos, esse compromisso permaneça consistente e apenas melhore, e não se deteriore. As políticas precisam ser estáveis, não inconsistentes, onde um mandato apresenta desempenho excepcional enquanto o seguinte é lento.

O governo municipal deve ser decisivo, definindo claramente as responsabilidades de cada departamento e indivíduo. Quando as empresas perceberem estabilidade, buscarão automaticamente investir. Somente assim a cidade de Ho Chi Minh poderá aumentar sua competitividade, não apenas entre as demais localidades do país, mas também entre as principais cidades da região.

Algumas das principais diretrizes de desenvolvimento da cidade de Ho Chi Minh, como a criação de cidades satélites em distritos suburbanos e a implementação do projeto de recuperação de áreas urbanas em Can Gio, receberam forte apoio da população. No entanto, o governo precisa implementar rapidamente projetos exemplares para construir confiança, especialmente projetos de transporte essenciais, como anéis viários, vias expressas e viadutos…

Dr. Tran Quang Thang , Diretor do Instituto de Economia e Gestão da Cidade de Ho Chi Minh, Membro do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh

É necessário atribuir responsabilidades específicas.

Durante o processo de formulação, ajuste do planejamento e implementação do projeto de transformação de distritos em áreas urbanas (ou cidades dentro da Cidade de Ho Chi Minh) no período de 2021 a 2030, é necessário construir e gerenciar dados fundiários em tempo real e acessíveis a diferentes partes interessadas em diferentes níveis. Com base na análise desses dados, as autoridades podem avaliar com precisão o patrimônio fundiário agrícola, especialmente no que diz respeito à fragmentação e divisão dessas terras, bem como à eficiência real de sua exploração para a produção agrícola, florestal e pesqueira.

Ao tomar decisões sobre a conversão de terras agrícolas em terras não agrícolas em distritos, é necessário considerar e avaliar cuidadosamente a situação. Isso se deve ao fato de essas áreas serem sensíveis ao meio ambiente e às mudanças climáticas, com risco de impactos negativos, como inundações devido à perda de capacidade de armazenamento temporário de água e à obstrução do fluxo hídrico. Além disso, existe o risco de poluição ambiental devido à capacidade inadequada do sistema de infraestrutura técnica.

Muitos projetos de planejamento paralisados ​​na cidade de Ho Chi Minh estão causando frustração pública, em parte devido à fraca capacidade de atrair investidores e em parte porque o governo ainda não implementou mecanismos atrativos para eles. Para atrair investidores durante o processo de implementação do planejamento, é necessário fornecer dados fundiários em tempo real e disponibilizá-los para negócios em níveis adequados.

Além disso, o processo de leilão e licitação de terrenos para a seleção de investidores para projetos de construção na área deve ser aberto, transparente, razoável e oportuno. A cidade de Ho Chi Minh também precisa definir metas relacionadas à implementação do planejamento, atribuindo responsabilidades específicas e claras a cada órgão de gestão estatal, considerando isso como uma base importante para o planejamento e a nomeação de autoridades de alto escalão.

Sr. Pham Tran Hai, Vice-Chefe do Departamento de Pesquisa em Gestão Urbana, Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh

Sỹ Đông (gravado)

Link da fonte: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm