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| O crédito imobiliário está sendo controlado de forma mais rigorosa. |
As empresas do setor imobiliário estão reclamando amargamente da dificuldade em obter empréstimos.
O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente do Conselho de Administração da Global Real Estate Joint Stock Company e Presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil (VACC), afirmou que os principais bancos (incluindo os quatro maiores) estão se recusando a conceder crédito para novos projetos, ou estão sendo muito seletivos em relação a projetos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh. Com os gargalos de financiamento impedindo as empresas de implementarem projetos, prevê-se que 2026 seja um ano extremamente turbulento para o mercado imobiliário.
Muitas outras empresas também relataram que a dificuldade de acesso ao crédito não afeta apenas projetos imobiliários comerciais de alto padrão, mas todos os segmentos, incluindo habitação social. Segundo empresas do setor de habitação social, os bancos estão recusando educadamente o empréstimo do pacote de 145 trilhões de VND para habitação social, porque a taxa de juros é muito baixa (6,1% ao ano), enquanto as taxas de juros para depósitos no mercado subiram para 7-8% ao ano, o que significa que os bancos teriam prejuízo se concedessem os empréstimos.
Atualmente, menos de 5% do pacote de crédito de 145 trilhões de VND para empréstimos habitacionais sociais foi desembolsado, apesar de estar em implementação há três anos. Enquanto isso, o desembolso do pacote de crédito para empréstimos a jovens com menos de 35 anos também é limitado.
Segundo Ha Thu Giang, Diretora do Departamento de Crédito para Setores Econômicos (Banco Estatal do Vietnã), o volume de desembolso do programa de empréstimos para jovens com menos de 35 anos atingiu aproximadamente 9,6 trilhões de VND (um aumento de cerca de 2 trilhões de VND em comparação com o final de 2025), incluindo 8,1 trilhões de VND para investidores em 53 projetos e cerca de 1,5 trilhão de VND para compradores de imóveis em 36 projetos. O volume de desembolso de empréstimos para jovens com menos de 35 anos para a compra de moradias sociais atingiu aproximadamente 259 bilhões de VND.
Embora os bancos comerciais afirmem que não estão restringindo o crédito imobiliário e que continuam financiando bons projetos, dados os limites de capital e de crédito trimestrais, eles precisam alocar os recursos com muita cautela. Consequentemente, com exceção de projetos "clandestinos", o capital será concentrado em setores prioritários e de alta segurança para obter a aprovação das autoridades reguladoras.
Segundo o economista Dr. Le Xuan Nghia, o mercado imobiliário é cíclico, mas, a longo prazo, não apresenta riscos e é até bastante seguro, pois está intimamente ligado às operações dos bancos. A maior parte das garantias dos bancos são imóveis, portanto, é improvável que os preços dos imóveis caiam drasticamente.
Este especialista também argumentou que o setor imobiliário possui altos efeitos indiretos e sugeriu que o Banco Central do Vietnã continue implementando políticas para injetar capital nesse mercado, a fim de garantir seu funcionamento eficiente. O governo deveria controlar o ritmo da valorização dos preços, em vez de restringir o crédito para o setor.
O fluxo de capital para o setor imobiliário continua intenso.
Enquanto as empresas do setor imobiliário reclamam das dificuldades de acesso a capital, muitos especialistas e representantes da Assembleia Nacional apontam que, na realidade, o crédito bancário ainda flui principalmente para o setor imobiliário, o que acarreta diversas consequências negativas para a economia.
Segundo o Sr. Nguyen Ngoc Bau, CEO da Wigroup, no primeiro trimestre de 2026, o crédito comercial e industrial apresentou tendência de queda, enquanto o fluxo de capital para o setor imobiliário e da construção civil continuou intenso. Embora os dados mostrem que o crédito agrícola continuou a crescer juntamente com o crédito imobiliário, não se pode descartar a possibilidade de que esse dinheiro "contorne a lei" (empréstimos para compra de terras para desenvolvimento agrícola, mas, na realidade, investimentos em imóveis agrícolas).
Este especialista argumenta que as inadequações na estrutura de crédito são a causa principal da persistente pressão de liquidez sobre o sistema bancário, bem como da instabilidade das taxas de juros. Portanto, as medidas de apoio à liquidez do Banco Central do Vietnã (através do canal OMO) abordam apenas os sintomas, e não a raiz do problema.
Relatórios financeiros de bancos em 2025 mostram que, em muitos bancos, os empréstimos imobiliários representam de 30% a 50% do saldo total de empréstimos imobiliários. Esse número está incompleto, pois, em muitos bancos, os empréstimos pessoais para compra de imóveis não são totalmente incluídos no saldo de crédito imobiliário.
Portanto, em teoria, o crédito imobiliário representa aproximadamente 23-25% do total de empréstimos em aberto em todo o sistema, mas o número real provavelmente é muito maior. Quando mais de um quarto do crédito da economia flui para o setor imobiliário, o acesso ao capital para outros setores naturalmente se restringe. É por isso também que as empresas manufatureiras estão enfrentando dificuldades.
Segundo dados da Câmara de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI), entre as 500 maiores empresas privadas do Vietnã, mais de 50% da receita provém dos setores financeiro e imobiliário, enquanto a indústria de processamento e manufatura representa uma pequena parcela.
Segundo especialistas em economia, teoricamente, restringir o crédito para imóveis de luxo e priorizar empréstimos para projetos de habitação social e popular é necessário. No entanto, na prática, isso é muito difícil de alcançar, pois muitos bancos priorizam o segmento de imóveis de alto padrão. Se essa situação persistir, os riscos para a economia aumentarão.
Em seu discurso na sessão de discussão socioeconômica da Assembleia Nacional no início desta semana, a deputada Le Hoang Anh (Gia Lai) expressou "particular preocupação" com a questão. Segundo a deputada, no Vietnã, a maior parte do crédito é destinada à especulação imobiliária, o que faz com que os preços dos imóveis disparem, tornando impossível para os jovens comprarem uma casa mesmo após 30 anos de trabalho árduo.
Segundo dados apresentados pelo delegado Hoang Anh, o saldo de crédito pendente dos 35 bancos comerciais mostra que os empréstimos imobiliários aumentaram 132% em 4 anos, passando de VND 1.955.000 bilhões em 2021 para VND 4.541.000 bilhões em 2025, um crescimento 2,4 vezes maior que o do crédito industrial. O volume de crédito imobiliário em 2025 é 1,81 vezes maior que o crédito industrial e 5,3 vezes maior que o crédito para os setores agrícola, florestal e pesqueiro.
Além disso, somente os setores imobiliário e da construção civil representam 27,4% do crédito total do sistema. O que preocupa particularmente o Sr. Hoang Anh é que, apenas em 2024-2025, o crédito imobiliário deverá aumentar 37,6%, enquanto o crédito industrial deverá crescer apenas 9,4%. Argumentando que uma grande parte do crédito está "presa" no setor imobiliário, o Deputado Hoang Anh propôs que o Governo controle o crédito imobiliário especulativo utilizando mecanismos de mercado, evitando medidas administrativas.
Enquanto isso, o Professor Associado Dr. Nguyen Huu Huan, Vice-Presidente da Agência Executiva do Centro Financeiro Internacional da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a demanda por capital para o crescimento é enorme, enquanto o capital disponível é limitado. Portanto, os bancos devem priorizar a alocação de capital para os setores prioritários.
Nesse contexto, especialistas recomendam que as empresas – não apenas as do setor imobiliário – diversifiquem seus canais de captação de recursos e reduzam sua dependência do crédito bancário. O Sr. Huan prevê que o Centro Financeiro Internacional de Ho Chi Minh será um novo canal de capital para a economia e a comunidade empresarial do setor imobiliário. Esse especialista sugere que a tokenização de ativos reais para captação de recursos é uma nova abordagem que as empresas do setor imobiliário devem considerar.
- Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro
O setor da construção civil e imobiliário representa aproximadamente 10% do PIB do país, o nível mais alto dos últimos nove anos, e tem um efeito cascata em muitos outros setores econômicos. No entanto, a dependência excessiva das empresas imobiliárias em relação ao crédito bancário acarreta riscos significativos tanto para as próprias empresas quanto para o sistema financeiro.
Em 2025, espera-se que o crédito imobiliário cresça a uma taxa mais rápida do que a taxa de crescimento econômico geral (22%), com o crédito imobiliário para negócios aumentando 28% e representando atualmente cerca de 44% do total de empréstimos imobiliários.
Com o crédito imobiliário sendo mais rigorosamente controlado, o acesso das empresas ao capital pode se tornar cada vez mais limitado. Sem mencionar que o custo dos empréstimos está aumentando.
Para reduzir a dependência do crédito bancário, as empresas do setor imobiliário precisam diversificar seus canais de captação de recursos, especialmente por meio de títulos corporativos, investimento estrangeiro direto e fundos de investimento imobiliário. O governo também precisa colocar em operação rapidamente o Fundo Nacional de Habitação e os fundos habitacionais locais.
As empresas do setor imobiliário precisam reconhecer a necessidade de reestruturar suas operações, controlar os riscos de fluxo de caixa e limitar a diversificação de investimentos. Equilibrar as diversas fontes de capital – de crédito, títulos e ações a investimentos internacionais – ajudará as empresas a aumentar sua resiliência às flutuações do mercado.
Fonte: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
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