O que você pode fazer para evitar ser vítima de um golpe que exige um depósito de 90 a 95% e depois se apropria indevidamente dos fundos?

Precisamos abranger todos os tipos de atividades de depósito no mercado.

Com relação à regulamentação do ponto d, cláusula 4, Artigo 24 do Projeto de Lei Alterada sobre Negócios Imobiliários, que estabelece que os incorporadores de projetos imobiliários "só podem receber depósitos de clientes quando o projeto habitacional ou de construção atender a todas as condições para ser iniciado e a transação for concluída após a assinatura do contrato", o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), acredita que essa regulamentação está correta, mas é insuficiente. Ele argumenta que ela precisa ser complementada com uma regulamentação que permita o recebimento de depósitos antes da assinatura do contrato de compra e venda de imóveis, residências ou terrenos em construção.

A regulamentação legal relativa a depósitos e a necessidade de complementar a regulamentação com normas mais rigorosas sobre a aceitação de depósitos antes da assinatura de contratos de compra e venda de imóveis, casas e terrenos em construção são necessárias para garantir a consistência e uniformidade das normas legais e prevenir atividades fraudulentas.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 1 — Um projeto de condomínio em construção em Hanói (Foto ilustrativa: Ha Phong).

O presidente da HoREA argumentou que as Leis de Negócios Imobiliários de 2006 e 2014 eram falhas porque regulamentavam as transações imobiliárias apenas após a assinatura do contrato, mas não estipulavam a exigência de depósitos antes da assinatura do contrato.

Na realidade, devido à necessidade essencial de um sinal antes da assinatura de um contrato de transação imobiliária, as práticas de depósito permanecem muito comuns e são regidas apenas pelas disposições do inciso 2º do artigo 328 do Código Civil de 2015. No entanto, o Código Civil não especifica um valor máximo para o depósito, o que leva a muitos casos de corretores inescrupulosos, especuladores imobiliários e empresas que exploram o sistema para receber grandes depósitos.

"Houve casos em que depósitos de até 90-95% do valor da transação foram recebidos e, em seguida, desviados ou mesmo fraudados, causando prejuízos ao depositante e contribuindo também para a instabilidade no mercado imobiliário. Portanto, é essencial regulamentar isso na Lei de Negócios Imobiliários", afirmou o Sr. Chau.

Contudo, o ponto d, cláusula 4, do Artigo 24 do Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários, conforme alterado, também repete essa deficiência ao não regulamentar os depósitos efetuados antes do cumprimento das condições para a celebração de um contrato de transação imobiliária. Isso se aplica especialmente aos casos em que os depósitos são feitos como promessa de compra e venda de "lotes de terrenos subdivididos" ou como promessa de compra e venda de produtos de projetos imobiliários antes do cumprimento das condições para a celebração de um contrato, quando não existem documentos de direitos de uso da terra, ou a autoridade competente ainda não "aprovou a política de investimento simultaneamente com a aprovação do investidor", ou a construção ainda não foi iniciada. Nesses casos, a parte que efetua o depósito geralmente sofre o prejuízo.

Por exemplo, se o depósito for baixo, mas o valor do imóvel aumentar, a parte que receber o depósito pode estar disposta a cancelar o negócio e devolver o depósito (o dobro do valor) ao depositante. Ou, se o depósito for alto ou muito alto, a parte que o receber pode cometer fraude e se apropriar indevidamente do depósito do cliente…

Além disso, segundo o Sr. Chau, o item d, cláusula 4, do Artigo 24 do Projeto de Lei Alterada sobre Negócios Imobiliários prevê apenas o caso de depósito após a assinatura do contrato com o objetivo de "garantir o cumprimento do contrato", mas não prevê o caso de depósito antes da assinatura do contrato com o objetivo de "garantir a conclusão do contrato". Portanto, o "âmbito da regulamentação" não abrange totalmente todas as atividades de depósito no mercado imobiliário.

Com base na análise acima, ele sugeriu adicionar o seguinte conteúdo: Os incorporadores de projetos imobiliários são responsáveis e só podem receber depósitos de clientes interessados em comprar ou alugar imóveis ou em futuros empreendimentos imobiliários quando o projeto tiver recebido aprovação de investimento da autoridade competente, alvará de construção (se aplicável) e a construção tiver sido iniciada. Alternativamente, os incorporadores só podem receber depósitos de clientes quando o empreendimento imobiliário ou de construção atender a todas as condições para ser comercializado e a transação tiver sido realizada de acordo com as disposições desta Lei.

"O valor do depósito não deve exceder 5% do valor da casa ou do projeto de construção que está sendo comprado, vendido ou alugado; o vendedor ou locador deve declarar claramente o preço de venda ou locação da casa ou do projeto de construção no contrato de depósito", enfatizou o Sr. Chau.

Impedir que os promotores imobiliários burlem a lei.

No relatório de revisão preliminar da Lei de Negócios Imobiliários revisada, elaborado pela Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, alguns pareceres sugeriram que é desnecessário regulamentar as disposições relativas ao depósito na referida lei, e que estas deveriam ser regidas pelas disposições gerais do Código Civil. Portanto, a disposição sobre "depósito" é uma nova disposição no projeto de lei; solicita-se ao órgão responsável pela redação do projeto que apresente um relatório esclarecendo a necessidade e os fundamentos para a proposta dessa regulamentação, especialmente sua base prática.

"Quando necessário, apenas as disposições específicas relativas aos depósitos em futuras transações imobiliárias devem ser incluídas no projeto de lei; não há necessidade de repetir disposições já estipuladas no Código Civil", afirmou o relatório de revisão.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 2 — Segundo especialistas, é necessário abranger todas as atividades de depósito no mercado para limitar os riscos para os depositantes (Imagem ilustrativa: Ha Phong).

Com relação aos depósitos em transações imobiliárias envolvendo futuros projetos de construção, o Ministro da Construção , Nguyen Thanh Nghi, também afirmou que, anteriormente, as leis de negócios imobiliários não continham regulamentações sobre o assunto.

Na realidade, alguns incorporadores burlam a lei ao firmarem contratos de depósito ou outros tipos de contratos para receber dinheiro dos clientes antes que as condições para a venda de imóveis ou empreendimentos imobiliários sejam atendidas. Portanto, este projeto inclui regulamentações sobre o recebimento de depósitos somente quando os imóveis ou empreendimentos imobiliários atenderem às condições para serem colocados em funcionamento e as transações forem realizadas em conformidade com a legislação.

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