Discuții despre politicile de achiziție, compensare, sprijin și relocare a terenurilor

Propunere de a impune achiziția de terenuri dacă mai mult de 70% dintre locuitori sunt de acord

Conform statisticilor, au existat peste 12 milioane de comentarii din partea agențiilor, organizațiilor și persoanelor fizice cu privire la proiectul Legii funciare (modificate). Consultarea publică privind proiectul Legii funciare (modificate) este o activitate politică și socială foarte amplă, care atrage atenția multor clase sociale, intelectuali, vietnamezi rezidenți în străinătate, organizații și companii care operează în Vietnam.

Una dintre problemele care au primit o atenție deosebită din partea publicului recent este politica privind achiziția de terenuri, compensarea, sprijinul și relocarea. În special, în ceea ce privește achiziția de terenuri, în realitate, nu a existat niciun proiect major pe care întreprinderile să îl poată negocia cu oamenii. Acesta este și motivul pentru care eficiența utilizării terenurilor este afectată. Statul încă trebuie să achiziționeze și să transforme terenurile în scopuri de utilizare, iar calcularea diferenței de renta funciară este foarte dificilă.

Politicile de achiziție de terenuri, de compensare, de sprijin și de relocare prezintă un interes deosebit pentru opinia publică.

În realitate, întreprinderile care implementează proiecte de dezvoltare urbană în acord cu oamenii se confruntă adesea cu anumite dificultăți și probleme. Prin urmare, la atelierul de lucru privind proiectul Legii funciare (modificată) organizat de Camera de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) în coordonare cu Ministerul Resurselor Naturale și Mediului , pe 8 martie, dl Nguyen Quoc Hiep, președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam, a declarat că există proiecte ale întreprinderilor care nu au fost implementate timp de 8 ani din cauza problemelor legate de recuperarea terenurilor, compensarea și sprijinirea culturilor.

Potrivit domnului Nguyen Quoc Hiep, terenurile rezidențiale și terenurile comerciale pentru servicii, odată recuperate, trebuie compensate în mod adecvat, conform planului de compensare decis de guvern, pentru a se asigura că viața oamenilor nu este dezavantajată. Cu toate acestea, domnul Hiep a subliniat: „Însă trebuie clarificată o problemă: Prețul de compensare trebuie implementat în conformitate cu planul de prețuri de compensare aprobat, nu poate fi implementat prin metoda auto-negocierii între fiecare gospodărie și investitor”.

Dna Nguyen Thi Nga, președinta Grupului BRG, a propus: „Odată ce s-a ajuns la un acord cu majoritatea cetățenilor, investitorul este obligat de agențiile statului să recupereze terenul și să îl aplice dacă gospodăriile rămase nu sunt de acord, pentru a evita risipa de terenuri și utilizarea ineficientă a terenurilor. Dacă doar 1% nu este de acord, va fi dificil să se implementeze proiectul. Legea poate permite ca proiectul să fie implementat în părți, dar proiectul este întregul.”

Exprimându-și opinia cu privire la această problemă, expertul economic Vu Vinh Phu a declarat că, pentru ca recuperarea terenurilor să fie favorabilă, statul trebuie să aibă mecanisme și politici foarte specifice pentru a crea un coridor legal, din care agențiile relevante, persoanele fizice și juridice să își poată desfășura activitatea.

Acest expert economic susține, de asemenea, opinia că, dacă există un coridor legal, atunci când întreprinderea care implementează proiectul a ajuns la un acord cu peste 70% din populație, atunci agențiile statului vor efectua recuperarea terenurilor și executarea silită dacă gospodăriile rămase refuză să predea terenul, pentru a evita prelungirea proiectului, cauzând daune întreprinderii, fără a promova imediat eficiența terenului.

Economistul Vu Vinh Phu.

Chirie diferențială, cum se calculează?

Se poate spune că, în ultima vreme, statul a întâmpinat dificultăți în recuperarea terenurilor și în convertirea utilizării terenurilor în scopuri diferite, precum și în calcularea diferențelor de rentă funciară din cauza stabilirii prețurilor terenurilor. Deși multe opinii spun că statul recuperează terenuri de la oameni la prețuri „ieftine”, apoi le dă întreprinderilor pentru a investi în vânzarea de produse la prețuri mari pentru a obține profit. Este oare chiar așa?

Potrivit unui reprezentant al unei companii imobiliare, compensația pentru defrișarea terenului este în esență de la stat, dar, în realitate, compania plătește în avans și o deduce ulterior din taxa de utilizare a terenului și din impozitul pe teren. Chiar dacă terenul este achiziționat pentru 1 milion VND/m2, acesta nu poate fi vândut imediat la un preț mult mai mare.

Între timp, pe lângă taxele de utilizare a terenurilor și impozitele pe teren care trebuie plătite statului, întreprinderile trebuie să plătească și costuri suplimentare pentru construcția infrastructurii, vânzările prin intermediul magazinelor, reducerile pentru dealeri, plățile de dobânzi etc.

În interviul nostru, avocata Nguyen Hoai Nam - directoarea firmei de avocatură Bamboo Star Law Firm LLC - a analizat problema recuperării terenurilor de către stat în scopuri de dezvoltare socio-economică, inclusiv construirea de noi zone urbane.

Avocatul Nguyen Hoai Nam a declarat că noile zone urbane aprobate de prim-ministru, deciziile de investiții care necesită achiziționarea de terenuri sau proiectele de construcție a unor noi zone urbane aprobate de Consiliile Populare provinciale care necesită achiziționarea de terenuri sunt cazuri în care statul achiziționează terenuri pentru dezvoltare socio-economică în interes național și public, așa cum este stipulat în articolul 62 din Legea funciară din 2013.

„Atunci când statul recuperează terenuri pentru dezvoltare socio-economică în interes național și public, va exista o diferență între suma de bani pe care statul o despăgubește persoanei al cărei teren este recuperat și suma pe care statul o încasează prin alocarea de terenuri către întreprinderea care este investitorul proiectului”, a subliniat avocatul Nam.

Potrivit avocatei Nguyen Hoai Nam, persoanele ale căror terenuri sunt recuperate și care îndeplinesc condițiile specificate în Articolul 75 vor fi despăgubite pentru terenuri atunci când statul le recuperează în scopuri de apărare și securitate națională; dezvoltare socio-economică în interes național și public.

Zona Urbană Nam Thang Long (Zona Urbană Ciputra). Foto: internet

Citând proiectul zonei urbane Nam Thang Long (zona urbană Ciputra) din districtul Tay Ho, orașul Hanoi, avocata Nguyen Hoai Nam a declarat că despăgubirile, sprijinul și relocarea atunci când statul recuperează terenuri sunt implementate conform Deciziei nr. 10/2017/QD-UBND a Comitetului Popular din Hanoi, în consecință, articolul 5 stipulează principiile despăgubirilor pentru terenuri atunci când statul recuperează terenuri: Utilizatorii de terenuri, atunci când statul recuperează terenuri, dacă îndeplinesc condițiile pentru despăgubire conform prevederilor articolului 75 din Legea funciară, vor fi despăgubiți în numerar în funcție de prețul specific al terenului pentru tipul de teren recuperat, decis de Comitetul Popular al orașului. În cazul condițiilor fondului funciar, despăgubirile vor fi luate în considerare prin alocarea de terenuri cu același scop de utilizare ca și tipul de teren recuperat. Conform Tabelului nr. 1 emis odată cu Decizia nr. 30/2019 a Comitetului Popular din Hanoi, prețul terenurilor agricole pentru cultivarea orezului și cultivarea anuală a culturilor în sectoarele districtului Tay Ho este de 252.000 VND/m2.

Pentru investitori, după finalizarea achiziției terenurilor, a despăgubirilor și a eliberării amplasamentului, statul decide să aloce și să închirieze terenul investitorului proiectului. În acel moment, statul calculează taxele de utilizare a terenurilor pentru închirierea și alocarea terenurilor în funcție de scopul corect de utilizare a fiecărui nou tip de teren în planificarea și politica de investiții a proiectului aprobată în conformitate cu prevederile Decretului 45/2014/ND-CP care reglementează colectarea taxelor de utilizare a terenurilor și directivele de implementare.

„Diferența apare aici atunci când valoarea compensațiilor și a sprijinului pe care statul le oferă persoanelor ale căror terenuri sunt recuperate este mult mai mică decât valoarea taxelor de utilizare a terenurilor colectate de stat de la întreprinderi prin alocarea și arendarea terenurilor. Acest lucru este evident și pentru că scopurile utilizării terenurilor sunt diferite atunci când statul recuperează de la oameni și când statul alocă terenurilor investitorilor, iar amplasarea și infrastructura se bazează pe planificarea generală a zonei urbane”, a declarat clar avocatul Nguyen Hoai Nam, precizând că diferența de calcul va fi inclusă în bugetul de stat.

Gia Phat

Sursă: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html