Creșterea prețului terenurilor: Mai multă presiune financiară pentru companii și cetățeni

Dl. Pham Duc Toan - Director General al EZ Real Estate Joint Stock Company (EZ Property) a analizat: Anterior, plata taxelor de utilizare a terenurilor era calculată conform unor practici relativ stabile. De exemplu, în provinciile Deltei de Nord, costul plății pentru 1 hectar de teren era de doar aproximativ 10 miliarde VND. Cu toate acestea, acum această cifră se schimbă zilnic, ceea ce duce la o situație în care întreprinderile nu pot prezice costul real.

„ Există proiecte care durează mulți ani. Când au început, în 2018-2019, prețul terenului era de doar aproximativ 21-22 de milioane VND/m². Dar acum, după ajustări, prețul poate fi calculat până la 49-50 de milioane VND/m². Această diferență face ca afacerile să fie aproape epuizate ”, a menționat dl Toan.

În plus, proiectele care sunt în întârziere din cauza unor probleme procedurale sau de eliberare a terenurilor au adesea taxele de utilizare a terenurilor recalculate sau chiar sute de miliarde de dong colectate. Lipsa de stabilitate și consecvență în stabilirea prețurilor crește și mai mult presiunea financiară asupra întreprinderilor.

Prețurile terenurilor, în creștere exorbitantă, vor pune multe afaceri sub o presiune financiară puternică. (Foto ilustrativă: Minh Duc).

De asemenea, discutat listă de prețuri pentru terenuri În ceea ce privește ajustarea ridicată, dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City a menționat, de asemenea, că o afacere care închiria un depozit cu o suprafață de 11.000 m² în Districtul 4 (vechi) din Ho Chi Minh City a trebuit să plătească 3,3 miliarde VND/an în 2022. Până în 2023, Ho Chi Minh City a ajustat coeficientul de închiriere, taxa crescând la 7,7 miliarde VND. Până la începutul anului 2025, aplicând noua listă de prețuri ale terenurilor în funcție de procent, costul a crescut la peste 21 de miliarde VND/an, de 3 ori mai mare decât în anul precedent și de 7 ori mai mare decât în 2022.

Această realitate determină o creștere semnificativă a costurilor fixe ale afacerilor, afectând direct fluxul de numerar, producția și planurile de afaceri, precum și competitivitatea pe piață.

Potrivit acestuia, în ultimii 3 ani, orașul Ho Și Min a ajustat prețurile terenurilor de 3 ori, respectiv, companiile au trebuit să se confrunte cu 3 schimbări majore în obligațiile financiare funciare, în direcția plății mai multor impozite și taxe.

„ Acest lucru pune o presiune financiară considerabilă asupra întreprinderilor. Având în vedere creșterea prețurilor terenurilor, orașul ar putea să reușească să colecteze venituri bugetare în următorii cinci ani, dar după aceea, întreprinderile și investitorii vor «fugi» în alte locuri”, a declarat dl Chau.

În plus, dl. Chau a spus că prețul terenului este costul de producție al economiei . Există numeroase soluții pentru reducerea prețurilor locuințelor, în care statul trebuie să stabilească o sursă rezonabilă de venit din terenuri.

Împărtășind aceeași opinie, dl. Nguyen Quoc Hiep - președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam - a afirmat, de asemenea, cu franchețe că, deși Legea funciară prevede în mod clar principiul asigurării armoniei intereselor dintre stat, utilizatorii terenurilor și investitori, în metoda actuală de calculare a prețurilor terenurilor, interesele întreprinderilor în general, ale întreprinderilor de utilizare și de leasing a terenurilor și ale întreprinderilor imobiliare în special nu au fost luate în considerare.

„ Există cazuri în care, în decurs de doar un an, decizii de alocare a terenurilor în aceeași zonă, pe aceeași parcelă, dar la o diferență de 4 luni, prețurile terenurilor au crescut cu 40%, mai rapid decât rata inflației ”, a ridicat problema dl Hiep.

Potrivit domnului Hiep, atunci când toate afacerile vor fi afectate de creșterea prețurilor terenurilor, numărul proiectelor va scădea, incapabile să genereze venituri durabile pentru localitate.

Și oamenii poartă povara

Potrivit avocatei Nguyen Van Dinh, prețurile ridicate vor transforma terenurile într-o resursă pentru dezvoltare. Bugetul va colecta mai mult din terenuri, iar persoanele ale căror terenuri sunt recuperate vor fi compensate mai corespunzător. Cu toate acestea, acest lucru va duce și la o creștere a poverii financiare pentru oameni atunci când plătesc taxe de utilizare a terenurilor, impozit pe venit din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor, taxe de înregistrare etc.

Mai exact, creșterea prețurilor terenurilor determină și creșterea costurilor legate de utilizarea terenurilor de către oameni. De exemplu, prima emitere de certificate, permisiunea de schimbare a destinației terenurilor de către gospodării și persoane fizice; plata anuală a chiriei funciare; calcularea impozitului pe utilizarea terenurilor; taxele de înregistrare și în special impozitul pe venit din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor... toate se bazează pe lista de prețuri a terenurilor.

Dacă lista de prețuri a terenurilor se dublează, taxele de utilizare a terenurilor, impozitele, taxele, onorariile... pe care oamenii trebuie să le plătească vor fi de două ori mai mari, deși acesta este un grup mare de subiecte. Lista de prețuri a terenurilor va avea cu siguranță un impact amplu și cuprinzător.

Prin urmare, modul de stabilire a prețului terenurilor pentru a avea o listă de prețuri „neutră”, ajutând la armonizarea intereselor între subiecți, este o problemă dificilă. Avocata Nguyen Van Dinh consideră că ajustarea documentelor legale privind impozitele, taxele, taxele... în utilizarea terenurilor va contribui la depășirea dezavantajelor cauzate de creșterea prețurilor terenurilor, protejând oamenii, în special grupurile vulnerabile, contribuind la menținerea stabilității sociale, dar transformând în același timp terenurile într-o resursă de dezvoltare.

Oamenii sunt, de asemenea, afectați atunci când prețurile terenurilor cresc. (Fotografie ilustrativă: Minh Duc).

Asociația Imobiliară din Vietnam (VNREA) a subliniat, de asemenea, o realitate: terenul este un material important pentru producție și afaceri, iar prețul terenului este un factor direct care constituie costul produselor prin taxele de utilizare a terenurilor, chiria terenurilor, costurile compensatorii pentru curățarea terenurilor de către localități și afaceri, investitori, precum și persoane fizice.

Prețurile terenurilor, conform listei de prețuri, vor afecta oportunitățile de acces la terenuri pentru întreprinderi și investitori, costurile de producție, prețurile produselor și competitivitatea afacerilor.

VNREA a mai spus că reacția în lanț a creșterii prețurilor terenurilor ar putea provoca stagnarea pieței imobiliare, cu un impact negativ asupra sectoarelor conexe, cum ar fi construcțiile, materialele, finanțele, sistemul bancar etc., afectând astfel obiectivul de creștere și stabilitatea macroeconomică. Dacă prețurile sunt determinate în mod rezonabil, acestea vor contribui la creșterea PIB-ului (produsului regional brut).

Potrivit asociației, creșterea bruscă a prețurilor terenurilor va pune, de asemenea, o presiune mare asupra costurilor investițiilor publice și asupra progresului proiectelor de infrastructură. Atunci când costurile terenurilor cresc, proiectele cheie de infrastructură ale orașului riscă depășirea costurilor, depășirea estimărilor, ceea ce cauzează dificultăți în echilibrarea bugetului.

În același timp, procesul prelungit de negociere și compensare poate încetini progresul implementării, afectând eficiența investițiilor publice și obiectivul dezvoltării sincrone a infrastructurii pe care localitatea își propune să o promoveze cu prioritate în perioada următoare.

Creșterea prețurilor terenurilor, conform listei de prețuri a terenurilor, va cauza presiuni financiare asupra persoanelor și întreprinderilor care utilizează terenuri, din cauza creșterii accentuate a obligațiilor financiare (renta pentru utilizarea terenurilor, taxa de conversie a destinației terenurilor, taxele și impozitele aferente terenurilor). În același timp, va crește și povara asupra bugetului de stat la implementarea compensațiilor, sprijinului și relocării.

Asociația Imobiliară este, de asemenea, îngrijorată de faptul că piața imobiliară se află în prezent într-un proces fragil de redresare, multe afaceri trebuie să se restructureze, iar fluxurile de capital sunt limitate. Creșterea prețurilor terenurilor în acest moment ar putea crea o „dublă povară”, încetinind redresarea pieței.

Prin urmare, VNREA consideră că creșterile prețurilor terenurilor trebuie să aibă o foaie de parcurs rezonabilă, în contextul redresării fragile a pieței imobiliare. Ajustările bruște pot afecta negativ sectoarele conexe, cum ar fi construcțiile, materialele, finanțele și sectorul bancar, afectând astfel obiectivul de creștere și stabilitatea macroeconomică.

Profesorul asociat Dr. Tran Kim Chung - fost director adjunct al Institutului Central pentru Management Economic - a recomandat concentrarea pe colectarea informațiilor despre prețurile terenurilor în mod precis și transparent. Mai exact, informațiile trebuie colectate din diverse surse, cum ar fi tranzacțiile reale, licitațiile de terenuri, activitățile de consultanță în prețuri...

Acest proces trebuie efectuat în mod regulat și continuu pentru a actualiza fluctuațiile pieței. În plus, este nevoie de un mecanism strict de control pentru a asigura onestitatea informațiilor, în special în ceea ce privește declararea prețurilor de cumpărare și vânzare a terenurilor.

„ Este nevoie de un design cuprinzător pentru zonarea prețurilor terenurilor pentru a construi o hartă realistă a prețurilor terenurilor. Evitați nivelarea zonarii și a subdiviziunilor în reglementările privind prețurile terenurilor; este necesar să se construiască indici ponderați și realiști ”, a subliniat profesorul asociat, dr. Tran Kim Chung.

Sursă: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html