Deficiențe în metoda de calculare a taxelor de utilizare a terenurilor.

Proiectul se transformă din profitabil în pierdere.

Potrivit liderului unei companii imobiliare cunoscute din orașul Ho Chi Minh, cel mai mare obstacol pentru proiectele imobiliare din prezent este calcularea taxelor de utilizare a terenurilor, inclusiv taxele suplimentare de utilizare a terenurilor. Anterior, multe proiecte beneficiau de un tratament preferențial din partea orașului, permițând calcule provizorii ale taxelor de utilizare a terenurilor pentru a permite întreprinderilor să continue construcțiile și vânzările. Acum, după ce proiectele au fost finalizate și locuitorii au locuit acolo timp de mulți ani, taxele de utilizare a terenurilor sunt calculate la momentul curent, nu din momentul alocării terenului. Acest lucru a cauzat pierderi semnificative și frustrări nu numai pentru întreprinderi, ci și pentru cumpărătorii de locuințe.

Proiectul Lakeview City este obligat de orașul Ho Chi Minh să plătească o taxă suplimentară de utilizare a terenurilor de peste 4.664 miliarde VND, ceea ce cauzează dificultăți și pierderi companiei.

„Legea prevede că momentul evaluării terenurilor și calculării drepturilor de utilizare a terenurilor este momentul în care se ia o decizie de alocare a terenurilor, de autorizare a conversiei destinației terenurilor sau de alocare a terenurilor la fața locului. Cu toate acestea, în realitate, ori de câte ori există modificări care prelungesc calculul drepturilor de utilizare a terenurilor, autoritățile evaluează terenul și drepturile de utilizare a terenurilor la momentul actual. O altă dificultate este că întreprinderile nu pot gestiona proactiv progresul și suma pe care trebuie să o plătească. Întreprinderile nu au expertiza necesară și nu sunt autorizate să discute cu autoritățile o metodă rezonabilă de calcul al drepturilor de utilizare a terenurilor.”

Prin urmare, întreprinderile trebuie să angajeze o altă firmă de evaluare pentru a găsi un rezultat corect. În prezent, întreprinderile sunt încă dependente de calculele autorităților și nu au voie să le conteste. Între timp, din motive de siguranță, taxa pe utilizarea terenurilor este calculată în prezent la un nivel foarte ridicat de către oficialii statului. Multe proiecte aveau anterior taxa pe utilizarea terenurilor calculată provizoriu la o anumită cifră, iar întreprinderile foloseau această cifră pentru a structura prețul de vânzare către clienți. Acum, după mulți ani, când autoritățile recalculează taxa pe utilizarea terenurilor, cifra este de multe ori mai mare decât calculul provizoriu. Acest lucru face ca multe proiecte profitabile să sufere brusc pierderi mari, iar unele întreprinderi chiar nu pot plăti”, a spus această persoană.

Într-un document trimis Prim-ministrului și Ministerului Finanțelor, în care oferă feedback cu privire la proiect, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a sugerat că, atunci când se ia o decizie de ajustare a planificării detaliate, taxa pe utilizarea terenurilor (TSD) ar trebui recalculată pentru întregul proiect la momentul deciziei de ajustare. Suma TSD pe care întreprinderea a plătit-o anterior ar trebui recalculată la momentul reaprobării planificării și dedusă din TSD după recalculare, suma dedusă nedepășind TSD-ul plătibil.

Dacă întreprinderea nu a plătit impozitul pe utilizarea terenului înainte de ajustarea planificării detaliate a proiectului, aceasta trebuie să plătească impozitul pe utilizarea terenului la momentul ajustării planificării. Orice impozit pe utilizarea terenului deja plătit (dacă există) va fi recalculat la momentul ajustării planificării, ținând cont de inflație, și va fi dedus din impozitul pe utilizarea terenului recalculat. Suma dedusă nu va depăși suma impozitului pe utilizarea terenului datorat. Simultan, întreprinderea trebuie să plătească penalități de întârziere la plata impozitului pe utilizarea terenului dacă a primit o notificare de plată a impozitului pe utilizarea terenului.

Dl. Chau a dat exemplul unui proiect de locuințe comerciale din Districtul 7 (Ho Chi Minh City), construit pe un teren de 5,2 hectare, pentru care agenția de stat competentă a emis o decizie de alocare a terenului în ianuarie 2021, cu un coeficient de utilizare a terenului de 3,05 ori și o densitate maximă de construcție de 35%. Proiectul include un bloc de apartamente cu o înălțime maximă de 27 de etaje, care conține 903 apartamente și o zonă de case înșiruite cu înălțime redusă, cu 110 case înșiruite. În martie 2021, compania a plătit 850 de miliarde VND în taxe de utilizare a terenului. Ulterior, investitorul a solicitat o ajustare a planificării detaliate, crescând coeficientul de utilizare a terenului la 4,57 ori, densitatea maximă de construcție la 40% și ridicând numărul total de apartamente la 1.355 de unități. Acest lucru a fost aprobat de agenția de stat competentă în martie 2024. Conform proiectului de decret, proiectul ar trebui să plătească o taxă suplimentară de utilizare a terenului de 425 de miliarde VND, dar conform propunerii domnului Chau, întreprinderea ar trebui să plătească doar o taxă suplimentară de utilizare a terenului de 325 de miliarde VND.

„Dacă afacerea a vândut deja proprietățile și a încasat banii, atunci, conform metodei de calcul din proiectul de decret, afacerea va trebui să folosească propriii bani pentru a compensa, ceea ce va duce la riscul pierderilor. Dacă proiectul nu a fost încă vândut, taxa pe teren va fi adăugată la prețul de vânzare, ceea ce va duce la creșterea prețurilor locuințelor și, în cele din urmă, cumpărătorii de locuințe vor fi cei care vor suporta povara”, a calculat dl Chau.

Doar un singur caz rămâne eligibil pentru scutirea de la plata chiriei funciare.

Conform proiectului de decret, doar un singur caz de utilizare a terenurilor în scopuri de producție și afaceri în sectoarele de stimulare a investițiilor din zonele de stimulare a investițiilor este scutit în prezent de plata rentelor funciare. Proiectul a restrâns semnificativ cazurile eligibile pentru scutirea de la plata rentelor funciare în comparație cu reglementările actuale. Dacă acest regulament va fi aprobat, există îngrijorări că investitorii, inclusiv investitorii străini, nu vor mai beneficia de politica de scutire de la plata rentelor funciare, deoarece aceste localități nu sunt considerate zone de stimulare a investițiilor.

În plus, potrivit domnului Le Hoang Chau, proiectul de decret nu mai prevede politica de scutire a taxelor de utilizare a terenurilor în perioada de construcție de bază a unui proiect sau după perioada de scutire pentru taxele de arendă a terenurilor și a suprafețelor apei în perioada de construcție de bază. Prin urmare, nu reușește să moștenească politica actuală de stimulare a investițiilor stipulată în Decretul 46. Noua reglementare a făcut ineficientă politica specială de stimulare a investițiilor stipulată în Legea investițiilor din 2020 și în Decizia 29 a Prim-ministrului privind stimulentele speciale pentru investiții. Acest lucru ar putea avea un impact negativ asupra politicilor de atragere a investițiilor, reducând atractivitatea mediului de investiții din Vietnam pentru investitorii străini.

„Aceasta este o problemă foarte importantă, așadar Guvernul și agențiile statului relevante trebuie să îi acorde o atenție deosebită înainte de a emite Decretul pentru a construi un cadru de politici de stimulare a investițiilor superior și extrem de competitiv, care să asigure interesele naționale și etnice atât pe termen scurt, mediu, cât și lung, garantând în același timp interesele legitime ale investitorilor. Acest lucru este deosebit de important în contextul concurenței acerbe dintre țări pentru atragerea investițiilor străine directe (ISD), în special în sectoarele financiar, high-tech, al cipurilor și semiconductorilor; de exemplu, chiar și SUA tocmai au adoptat legi privind tehnologia cipurilor și semiconductorilor”, a sugerat dl Chau.

Avocatul Tran Minh Cuong (Asociația Baroului din Ho Chi Minh) a analizat faptul că, deși Legea Funciară prevede că renta anuală a terenului se aplică stabil pentru un ciclu de 5 ani din momentul în care statul decide să închirieze terenul, permițând conversia destinației terenului asociată cu conversia la forma de arendă funciară de stat cu plata anuală a chiriei, rata de ajustare este reglementată de Guvern pentru fiecare perioadă, dar creșterea rentei funciare poate fi egală sau mai mică decât inflația. Cu toate acestea, proiectul de Decret prevede că rata de ajustare pentru creșterea rentei funciare este egală cu inflația. Prin urmare, Decretul trebuie să ia în considerare limitarea creșterii rentei funciare pentru fiecare ciclu de 5 ani la a nu depăși creșterea IPC, dar nu mai mult de 15%. Acest lucru ajută întreprinderile să reducă riscurile financiare și să fie pregătite să investească în proiecte mari cu perioade lungi de recuperare a capitalului.

După consultarea cu mediul de afaceri, Camera de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) consideră, de asemenea, că, în comparație cu politica actuală din Decretul 46, politica de scutire și reducere din proiect este mai puțin atractivă. Conform reglementărilor actuale, există cazuri în care mediul de afaceri este complet scutit de plata chiriei funciare, nu doar redus pentru un anumit număr de ani. Printre cazurile care sunt scutite 100% de plata chiriei funciare pe întreaga perioadă a contractului de închiriere, în conformitate cu reglementările actuale, se numără: proiecte de investiții în sectoare de investiții prioritizate, situate în zone cu condiții socio-economice deosebit de dificile; proiecte care utilizează terenuri pentru construirea de cămine studențești cu fonduri de la bugetul de stat, unde unitatea desemnată să gestioneze și să utilizeze terenul pentru cazarea studenților nu are voie să includă costurile chiriei funciare în prețul de închiriere; terenuri agricole pentru minorități etnice; terenuri pentru proiecte de plantare a pădurilor de protecție, proiecte de recuperare a terenurilor etc. Prin urmare, Decretul trebuie să ia în considerare extinderea cazurilor eligibile pentru scutirea de la plata chiriei funciare, în loc să reducă doar chiria. Dacă acest lucru poate fi realizat, va atrage investiții în zone sau sectoare defavorizate cu stimulente speciale.

Sursă: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm