Inconveniențe în calcularea taxelor de utilizare a terenurilor

Proiectul transformă profitul în pierdere

Liderul unei celebre companii imobiliare din orașul Ho Și Min a declarat că cea mai mare problemă a proiectelor imobiliare de astăzi este calcularea taxelor de utilizare a terenurilor (LUR), inclusiv LUR suplimentar. Anterior, multe proiecte primeau stimulente din partea orașului pentru a calcula temporar LUR, astfel încât întreprinderile să poată desfășura construcții și vânzări, dar acum, când proiectul a predat case și oamenii au locuit în ele timp de mulți ani, LUR se calculează în prezent, nu din momentul predării terenului. Acest lucru a cauzat multe daune și frustrări nu numai întreprinderilor, ci și cumpărătorilor de case.

Orașul Ho Și Min a solicitat proiectului Lakeview City să plătească o taxă suplimentară de utilizare a terenurilor de peste 4.664 miliarde VND, ceea ce a cauzat pierderi pentru întreprindere.

„Legea prevede că momentul pentru evaluarea terenurilor și calcularea impozitului pe utilizarea terenurilor este momentul deciziei de alocare a terenurilor sau al schimbării destinației terenurilor sau al alocarea terenurilor pe teren. Însă, în realitate, atunci când există vreo modificare care determină prelungirea calculului impozitului pe utilizarea terenurilor, autoritatea competentă va reevalua terenul și impozitul pe utilizarea terenurilor la momentul curent. O altă dificultate este că întreprinderea nu poate lua inițiativa în ceea ce privește desfășurarea procesului și stabilirea sumei de bani care trebuie plătită. Întreprinderea nu are expertiza necesară și nu are voie să discute metoda rezonabilă de calculare a impozitului pe utilizarea terenurilor cu autoritatea competentă.”

Prin urmare, întreprinderile trebuie să angajeze o altă companie de evaluare pentru a găsi un rezultat armonios. În prezent, întreprinderile încă se bazează pe calculele autorităților și nu au voie să obiecteze. Între timp, pentru a fi în siguranță, drepturile de utilizare a terenurilor sunt calculate la un nivel foarte ridicat de către oficialii statului. Multe proiecte au primit anterior un anumit număr de drepturi de utilizare a terenurilor calculate temporar, iar întreprinderile au folosit acel număr pentru a structura prețul de vânzare pentru clienți. Acum, după mulți ani, autoritățile au recalculat drepturile de utilizare a terenurilor, iar numărul este de multe ori mai mare decât numărul temporar. Acest lucru face ca multe proiecte profitabile să sufere brusc pierderi mari, iar întreprinderile chiar nu reușesc să încheie tranzacția”, a spus el.

După ce tocmai a trimis un document Prim-ministrului și Ministerului Finanțelor pentru a comenta proiectul, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a propus ca, atunci când se ia o decizie de ajustare a planificării detaliate, taxa pe utilizarea terenului să fie recalculată pentru întregul proiect în momentul luării deciziei de ajustare a planificării. Suma taxei pe utilizarea terenului pe care întreprinderea a plătit-o anterior va fi recalculată în momentul reaprobării planificării și dedusă din taxa pe utilizarea terenului după recalculare, suma dedusă neputând depăși suma taxei pe utilizarea terenului de plătit.

În cazul în care întreprinderea nu a plătit taxa de utilizare a terenului înainte de ajustarea planificării detaliate a proiectului, întreprinderea trebuie să plătească taxa de utilizare a terenului la momentul ajustării planificării. Suma taxei de utilizare a terenului plătită (dacă există) se recalculează la momentul ajustării planificării, ținând cont de factorul de inflație și se deduce din taxa de utilizare a terenului după recalculare. Suma dedusă nu trebuie să depășească suma taxei de utilizare a terenului datorată. În același timp, întreprinderea trebuie să plătească plata cu întârziere a taxei de utilizare a terenului dacă există o notificare de plată a acesteia.

Dl. Chau a menționat un proiect de locuințe comerciale din Districtul 7 (HCMC), construit pe un teren de 5,2 hectare, pentru care o agenție de stat competentă a emis o decizie de alocare a terenurilor din ianuarie 2021, cu un coeficient de utilizare a terenului de 3,05 ori, o densitate maximă de construcție de 35%, inclusiv un bloc de apartamente cu o înălțime maximă de 27 de etaje, cu 903 apartamente și o zonă de case înșiruite cu înălțime redusă, cu 110 case înșiruite. În martie 2021, întreprinderea a plătit 850 de miliarde VND reprezentând impozitul pe utilizarea terenului. Ulterior, investitorul a solicitat ajustarea planificării detaliate pentru a crește coeficientul de utilizare a terenului la 4,57 ori, o densitate maximă de construcție de 40%, aducând numărul total de apartamente la 1.355, aprobat de agenția de stat competentă în martie 2024. Conform proiectului de decret, proiectul trebuie să plătească un impozit suplimentar pe utilizarea terenului de 425 de miliarde VND, dar conform propunerii dlui Chau, întreprinderea trebuie să plătească doar un impozit suplimentar pe utilizarea terenului de 325 de miliarde VND.

„Dacă întreprinderea a vândut și a încasat banii, atunci, conform metodei de calcul din proiectul de decret, întreprinderea va trebui să plătească din buzunar, ceea ce va duce la riscul de pierderi. Dacă proiectul nu a fost vândut, taxa de utilizare a terenului va fi adăugată la prețul de vânzare și, prin urmare, va crește prețul casei, moment în care cumpărătorul casei va fi cel care va suporta povara finală”, a calculat dl Chau.

A mai rămas un singur caz de scutire de la plata chiriei funciare.

Conform proiectului de Decret, există în prezent un singur caz de utilizare a terenurilor în scopuri de producție și afaceri în sectorul de stimulare a investițiilor din zona de stimulare a investițiilor scutită de plata chiriei funciare. Proiectul a restrâns semnificativ cazurile de scutire de plata chiriei funciare în comparație cu reglementările actuale. Dacă acest regulament va fi adoptat, mulți investitori, inclusiv investitori străini, nu vor mai beneficia de politica de scutire de plata chiriei funciare, deoarece aceste localități nu se află în zona de stimulare a investițiilor.

Nu numai atât, dar, potrivit domnului Le Hoang Chau, proiectul de decret nu mai prevede politica de scutire a taxelor de utilizare a terenurilor în perioada de derulare a proiectului de construcție de bază sau după perioada de scutire de la plata chiriei terenului și a chiriei pentru suprafața apei în perioada de construcție de bază, deci nu moștenește politica actuală de stimulare a investițiilor stipulată în Decretul 46. Noua reglementare a invalidat politica specială de stimulare a investițiilor stipulată în Legea Investițiilor din 2020 și Decizia 29 a Primului Ministru care reglementează stimulentele speciale pentru investiții. Acest lucru poate avea un impact negativ asupra politicilor de atragere a investițiilor, reducând atractivitatea mediului investițional din Vietnam în ochii investitorilor străini.

„Aceasta este o problemă foarte importantă, așa că Guvernul și agențiile statului competente trebuie să acorde o atenție deosebită, înainte de a emite Decretul, construirii unui cadru de politici de stimulare a investițiilor remarcabile și extrem de competitive, asigurând atât interesele naționale, cât și cele etnice pe termen scurt, precum și pe termen mediu și lung, asigurând în același timp interesele legitime și legale ale investitorilor. Mai ales în contextul unei concurențe acerbe între țări pentru atragerea investițiilor străine directe (ISD), în special în domeniile finanțelor, tehnologiei înalte, cipurilor și tehnologiei semiconductorilor; de obicei, chiar și SUA tocmai au emis o lege privind tehnologia cipurilor și semiconductorilor”, a sugerat dl Chau.

Avocatul Tran Minh Cuong (Asociația Baroului din Ho Chi Minh City) a analizat faptul că, deși Legea Funciară prevede că renta anuală a terenului se aplică stabil pentru un ciclu de 5 ani din momentul în care statul decide să închirieze terenul, aceasta permite schimbarea destinației terenului asociată cu trecerea la forma de arendă funciară de stat cu plata anuală a rentei. Rata de ajustare este reglementată de Guvern pentru fiecare perioadă, dar creșterea rentei funciare poate fi egală sau mai mică decât inflația. Cu toate acestea, proiectul de Decret prevede că rata de ajustare a rentei funciare este egală cu inflația. Prin urmare, Decretul trebuie să ia în considerare limitarea creșterii rentei funciare pentru fiecare ciclu de 5 ani la o valoare care să nu depășească creșterea IPC, dar să nu depășească 15%. Acest lucru ajută întreprinderile să reducă riscurile financiare, să fie pregătite să investească în proiecte mari și să își recupereze capitalul în timp.

După consultarea cu întreprinderile, Camera de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) a mai afirmat că, în comparație cu politica actuală din Decretul 46, politica de scutire din proiect este mai puțin atractivă. Deoarece, conform reglementărilor actuale, există cazuri în care întreprinderile sunt scutite complet, nu doar de chiria terenului redusă pentru un anumit număr de ani. Printre cazurile care sunt scutite de 100% din chiria terenului pe întreaga perioadă de închiriere, conform reglementărilor actuale, se numără: proiecte de investiții în domeniul stimulentelor speciale pentru investiții în zone cu dificultăți socio-economice deosebite; proiecte care utilizează terenuri pentru construirea de cămine studențești cu bani de la bugetul de stat, unitatea desemnată să gestioneze și să utilizeze pentru studenți nu are voie să includă costurile chiriei terenului în prețul de închiriere a locuinței; terenuri agricole pentru producție pentru minoritățile etnice; terenuri pentru implementarea proiectelor de plantare a pădurilor de protecție, proiecte de reîmpădurire etc. Prin urmare, Decretul trebuie să ia în considerare reglementări în direcția extinderii cazurilor de scutire de la chiria terenului, în loc să reducă doar chiria. Dacă acest lucru se poate face, va atrage capital de investiții în zone dificile sau în domenii deosebit de preferențiale.

Sursă: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm