Imobiliarele japoneze își pierd din atractivitate.

Speculațiile conform cărora Japonia va majora ratele dobânzilor pentru prima dată în 17 ani în această primăvară determină scăderea investițiilor străine în imobiliarele autohtone la cel mai scăzut nivel din ultimii cinci ani.

Politicile cu rate negative ale dobânzii sunt pe cale să se încheie.

Fondurile de investiții străine au vândut o serie de proprietăți imobiliare mari în Japonia în ultimul trimestru al anului 2023. Firma singaporeană Mapletree Investments a vândut o clădire comercială din Osaka pentru 54 de miliarde de yeni către retailerul de electronice Edion. Firma de investiții americană Fortress a vândut un hotel-resort din Okinawa către unul dintre propriile fonduri de investiții imobiliare pentru aproximativ 40 de miliarde de yeni...

Potrivit CBRE, cea mai mare companie de investiții și servicii imobiliare comerciale din lume , noile investiții ale companiilor străine au scăzut cu 80% în trimestrul al patrulea al anului 2023, comparativ cu aceeași perioadă din 2022. În primele nouă luni ale anului 2023, vânzările de proprietăți imobiliare ale investitorilor străini s-au dublat față de aceeași perioadă a anului trecut, ajungând la 1,05 trilioane de yeni (7,1 miliarde de dolari americani), în timp ce achizițiile acestora au scăzut cu aproximativ 20%, până la 830 de miliarde de yeni.

Pe întregul an 2023, investițiile străine în imobiliare japoneze au scăzut cu aproximativ 30%, ajungând la 1 trilion de yeni (6,7 miliarde de dolari americani), în timp ce vânzările de proprietăți imobiliare s-au dublat, ajungând la aproximativ 1,37 trilioane de yeni, marcând primul an complet de vânzări nete din 2018.

În timp ce multe proprietăți sunt vândute la prețuri de chilipir, numeroase proiecte de construcții din Japonia sunt, de asemenea, blocate din cauza lipsei de forță de muncă. Foto: NIKKEI ASIA

Lichidarea masivă a pieței imobiliare se datorează parțial posibilității unor ajustări ale politicii monetare din partea Băncii Japoniei (BOJ). Guvernatorul BOJ, Kazuo Ueda, a confirmat recent probabilitatea ca BOJ să majoreze ratele dobânzilor în această primăvară. Potrivit experților, BOJ este mai aproape de decizia de a pune capăt politicii sale negative a dobânzii în aprilie 2024. Investitorii sunt îngrijorați că, odată ce ratele dobânzilor vor începe să crească brusc, costurile de împrumut vor crește și vor reduce randamentele investițiilor imobiliare.

Vânzarea clădirii.

Piața imobiliară externă lentă a jucat, de asemenea, un rol în lichidările menționate anterior. Ratele dobânzilor mai mari și tendința continuă de a lucra de acasă au dus la scăderea prețurilor birourilor în SUA și Europa. Unii au atenuat pierderile prin vânzarea și încasarea de profituri din timp a proprietăților din Japonia, unde prețurile au rămas relativ ridicate în comparație cu alte piețe.

Aceiași investitori internaționali care au alimentat odinioară piața clădirilor de birouri din Japonia vând acum pentru prima dată, pe măsură ce prețurile chiriilor scad din cauza supraofertei și a creșterii ratelor dobânzilor bancare. Analiștii prevăd că investitorii străini vor continua să vândă proprietăți imobiliare japoneze în 2024.

Între timp, fondul de active GIC din Singapore a început procesul de vânzare a unei participații majoritare la zgârie-norii Shiodome din Tokyo în această vară, dar cât de bine va merge acest lucru rămâne neclar. Randamentul nominal anual al GIC pe parcursul celor cinci ani care se încheie în martie 2023 a fost de 3,7%, cel mai scăzut nivel din 2016. Pe măsură ce prețurile clădirilor de birouri au scăzut vertiginos în SUA și Europa, GIC a vândut proprietăți imobiliare în Japonia, unde prețurile sunt mai mari, pentru a compensa aceste pierderi.

Conform Asociației Valorilor Mobiliare, clădirile de birouri sunt esențiale pentru piața japoneză de investiții imobiliare, reprezentând aproximativ 40% din portofoliile fondurilor de investiții imobiliare japoneze. În timp ce cererea pentru alte tipuri de proprietăți, cum ar fi proprietățile rezidențiale și hoteliere, rămâne puternică, piața slabă a birourilor cauzează dificultăți pentru unii investitori imobiliari.

Volumele tranzacțiilor pentru clădirile de birouri au fost deosebit de afectate, scăzând cu 40%, ajungând la 1,08 trilioane de yeni, cel mai scăzut nivel din 2012. Potrivit Nikkei Asia, rata de neocupare a spațiilor de birouri din Tokyo a atins cel mai înalt nivel din ultimii 11 ani, chiar dacă prețurile de închiriere au scăzut cu 30% față de acum patru ani.

Investitorii străini sunt atrași de sectorul imobiliar japonez în mare parte datorită costurilor scăzute de împrumut, rezultate din politica monetară extrem de relaxată a Băncii Japoniei. Cu toate acestea, perspectiva unor rate ale dobânzii mai mari în această primăvară umbrește piața. Conform unui sondaj realizat de Mitsubishi UFJ Trust and Banking, în timp ce 89% dintre investitorii străini au declarat că sunt optimiști sau oarecum optimiști în ceea ce privește sectorul imobiliar japonez în 2019, această cifră a scăzut acum la 28%.

HANH CHI

Sursă