Este necesară armonizarea intereselor tuturor părților.

Dezvoltatorii se luptă să suporte costurile și să achite dobânzile la credite.

Reporter (NĐT): În prezent, în timp ce milioane de persoane cu venituri mici și medii își doresc o locuință, oferta de locuințe accesibile și locuințe sociale este aproape epuizată. Care credeți că sunt motivele acestei situații?

Dl. Vo Hong Thang - Director Servicii de Consultanță și Dezvoltare Proiecte, DKRA Group: Problema ofertei insuficiente de locuințe accesibile și locuințe sociale pentru a satisface nevoile persoanelor cu venituri mici și medii a apărut și a persistat timp de mulți ani.

Există mulți factori care contribuie, dar doi principali au un impact direct asupra ofertei în acest segment.

În primul rând, costurile de producție au crescut. Deși prețurile imobiliarelor au dat semne de scădere în ultimii doi ani, trebuie recunoscut faptul că ciclul anterior de dezvoltare imobiliară din perioada 2014-2020 a menținut prețurile proprietăților la un nivel ridicat.

Acest lucru duce la costuri extrem de mari de investiții și construcție pentru dezvoltatorii de proiecte imobiliare. Având în vedere creșterea dramatică a costurilor cu achiziționarea de terenuri, materiile prime, forța de muncă etc., este foarte dificil să se reducă prețul proprietăților imobiliare finite.

Dl. Vo Hong Thang - Director Servicii de Consultanță și Dezvoltare Proiecte, Grupul DKRA.

În al doilea rând, statutul juridic al proiectelor imobiliare este adesea lung, necesitând un timp foarte lung pentru a fi rezolvat. Încă din etapa de proprietate asupra terenurilor, dezvoltatorii trebuie să obțină aprobări de la diferite niveluri de guvernare, ca să nu mai vorbim de elaborarea planurilor de compensare și relocare... ceea ce face ca finalizarea procedurilor legale ale unui proiect să dureze mulți ani.

În special pentru afaceri specializate, precum cea imobiliară, care utilizează în mare parte un grad ridicat de îndatorare financiară, împrumuturile prin canale de obligațiuni și bănci sunt substanțiale. Deși proiectele sunt întârziate din cauza procedurilor legale incomplete, companiile trebuie să suporte în continuare plăți enorme de dobânzi aferente acestor împrumuturi. Toate aceste costuri asociate vor fi incluse în cele din urmă în prețul produsului final la finalizare.

Prin urmare, este foarte dificil pentru companii să reducă prețurile produselor la un nivel „accesibil”, așa cum își dorește majoritatea oamenilor, mai ales în contextul actual în care costurile sunt deja foarte mari.

Investitor: Acest lucru ilustrează modul în care dezvoltatorii imobiliari se confruntă cu problema costurilor. Ați putea detalia unele dintre costurile cu care sunt împovărate în prezent afacerile imobiliare și cum afectează acest lucru reducerea prețurilor locuințelor?

Dl. Vo Hong Thang: Costurile de producție, cum ar fi taxele de utilizare a terenurilor, compensațiile pentru defrișări, dobânzile la creditele bancare, costurile cu forța de muncă și achizițiile de materiale de construcții... au crescut brusc, chiar de câteva ori în ultima vreme.

Un proiect, de la etapa inițială de planificare până la finalizarea procedurilor legale, este estimat să dureze în medie doar aproximativ 3 ani. Cu toate acestea, în realitate, companiile pot petrece până la un deceniu sau mai mult cu birocrația pentru a începe oficial construcția, ceea ce duce la risipă de resurse.

Pentru a deține terenuri, întreprinderile trebuie să suporte o serie de costuri legate de compensații și defrișări prin transferul drepturilor de utilizare a terenurilor, plata taxelor de utilizare a terenurilor, a chiriei funciare și a taxelor pentru protejarea terenurilor cultivate cu orez către stat.

În continuare, costurile de construcție, inclusiv manopera și materialele, cresc constant în timp. Pentru proiectele de construcții de apartamente, costurile de construcție reprezintă aproximativ 50%, în jur de 30% pentru casele înșiruite și 20% pentru vile.

Ca să nu mai vorbim de povara financiară atunci când întreprinderile trebuie să ramburseze principalul și dobânzile la împrumuturi. Cu cât durează mai mult finalizarea proiectului, cu atât aceste costuri financiare se vor acumula mai mari. Și, în cele din urmă, toate aceste costuri sunt luate în considerare în prețul de vânzare pe care clienții trebuie să îl plătească atunci când cumpără o casă.

Este imposibil să te aștepți ca firmele să accepte pierderi doar pentru a scăpa de stocuri.

În contextul unei piețe imobiliare lente precum cea din ultimii doi ani, mulți dezvoltatori încearcă să ofere stimulente atractive cumpărătorilor de locuințe și să extindă termenele de plată pentru a stimula cererea.

În realitate, este o politică care dăunează profiturilor investitorului, dar acesta o acceptă totuși în încercarea de a crea lichiditate. Acum, că prețurile sunt prea mari, companiile pot doar să reducă prețurile produselor pentru a echilibra interesele atât ale cumpărătorilor, cât și ale vânzătorilor, într-o măsură rezonabilă.

Este foarte dificil să forțezi companiile imobiliare să reducă prețurile locuințelor la un nivel „accesibil”, deoarece afacerea trebuie să fie profitabilă și este imposibil să te aștepți ca acestea să accepte pierderi doar pentru a-și vinde stocul.

Anterior, mulți dezvoltatori vizau profituri de zeci de procente înainte de a întreprinde orice proiect. Acum, însă, își propun să atingă pragul de rentabilitate sau chiar să înregistreze pierderi în unele etape inițiale. Cel mai important obiectiv pentru dezvoltatori astăzi este de a oferi cel mai mic preț de vânzare posibil și de a încasa plățile cât mai repede posibil pentru a genera flux de numerar, ceea ce reprezintă deja cea mai bună opțiune pentru clienții care doresc să dețină proprietăți imobiliare.

Așteptările privind creșterea ofertei de locuințe din cauza schimbărilor de politici.

Investitor: Realitatea este că, chiar și în contextul general sumbru al pieței imobiliare din 2023, segmentul locuințelor accesibile a beneficiat întotdeauna de o atenție deosebită din partea clienților, iar proiectele din acest segment au menținut constant volume de tranzacții stabile.

Cu toate acestea, investitorii par deosebit de interesați de dezvoltarea de case de oraș de lux și apartamente de lux. De ce există acest paradox?

Dl. Vo Hong Thang: Blocajele juridice care apar simultan în mii de proiecte la nivel național au dus la un număr foarte mic de proiecte eligibile pentru lansare în ultimii ani, concentrate doar în câteva segmente specifice.

Datorită numărului limitat de proiecte și a prețurilor lor rezonabile, vânzările vor fi cu siguranță foarte rapide, iar tranzacțiile dinamice ne fac ușor să credem în mod eronat că doar proiectele cu prețuri mici atrag interesul publicului.

Totuși, este important să recunoaștem realitatea că, în cazul proiectelor situate în „zone fierbinți” precum Hanoi și Ho Chi Minh City, aproape că nu există apartamente cu prețuri sub 50 de milioane VND/m2. Aceste proiecte au de obicei prețuri cuprinse între 70-80 de milioane VND/m2 sau chiar 100 de milioane VND/m2, fiind considerate proprietăți de lux.

Cu toate aceste proiecte situate în locații atât de privilegiate, este foarte dificil pentru dezvoltatori să reducă prețurile produselor. În plus, în ultima vreme, numărul de proiecte de lux eligibile pentru lansare a fost foarte redus, ceea ce a dus și la volume reduse de tranzacții în acest segment.

Prin urmare, este imposibil să analizăm numărul de tranzacții de pe piață pentru a concluziona că segmentul imobiliar de lux este mai puțin popular decât segmentele locuințelor accesibile sau sociale.

Dacă se pot reduce costurile, prețul produselor imobiliare va scădea imediat.

În plus, pentru unii dezvoltatori, multe companii s-au poziționat de la început pentru a dezvolta case înșiruite și proprietăți cu valoare ridicată și au o strategie pe termen lung pentru a dezvolta acest segment. Prin urmare, chiar dacă ar dori să dezvolte segmente cu valoare mai mică pentru a satisface cererea pieței, tot trebuie să accepte să-și urmeze direcția inițială.

În plus, unele proiecte au rămas neterminate cu investiții de capital foarte mari, ceea ce face dificilă trecerea ușoară a investitorilor către alte segmente imobiliare.

Investitor: Deci, în opinia dumneavoastră, ce soluții sunt necesare pentru a aborda deficitul de locuințe accesibile? Legea funciară modificată a fost adoptată și va fi implementată în curând. Cum evaluați impactul acesteia asupra ofertei de pe piața imobiliară?

Dl. Vo Hong Thang: Pe baza politicii principale a statului, ne putem aștepta ca în următorii 3-5 ani oferta de locuințe sociale și locuințe accesibile să crească dramatic, compensând deficitul de locuințe cu care se confruntă marea majoritate a populației în ultima vreme.

Pentru a realiza acest lucru, rolul statului rămâne primordial, acesta deținând responsabilitatea principală pentru gestionarea și ghidarea dezvoltării pieței prin politici, instituții și reglementări.

Cel mai important lucru este rezolvarea tuturor problemelor juridice legate de proiect, scurtând procedurile administrative, astfel încât întreprinderile să poată începe rapid construcția. În special, legile recent modificate și completate vor avea cu siguranță un impact pozitiv imediat asupra aprovizionării pieței după ce vor fi implementate oficial.

În al doilea rând, costurile de utilizare a terenurilor trebuie revizuite și ar trebui să existe mai multe programe de sprijin fiscal pentru întreprinderile care dezvoltă locuințe accesibile și locuințe sociale.

În al treilea rând, Vietnamul ar trebui să ia în considerare înființarea mai multor fonduri pentru dezvoltarea locuințelor pentru cei care își cumpără o casă pentru prima dată, similar cu Singapore.

În cele din urmă, în țara noastră, ar trebui să creăm mai multe fonduri pentru terenuri curate și să le scoatem la licitație, astfel încât întreprinderile să poată accesa cu ușurință terenuri.

Din perspectiva afacerilor, relația fundamentală rămâne una dintre cerere și ofertă. Dacă costurile de producție cresc, prețurile de vânzare vor crește, iar invers, dacă costurile sunt reduse, prețul produselor imobiliare va scădea imediat. Pentru a controla aceste costuri, statul joacă în continuare un rol crucial în determinarea tendințelor ascendente și descendente ale pieței imobiliare .

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html