Nevoia de a armoniza interesele tuturor părților

Investitorii se luptă să „suporte” costurile și să plătească dobânzile la împrumuturi

Nguoi Dua Tin (NDT): În prezent, în timp ce milioane de persoane cu venituri mici și medii își doresc o locuință proprie, oferta de locuințe accesibile și locuințe sociale este aproape epuizată. Care credeți că este cauza acestei situații?

Dl. Vo Hong Thang - Director Servicii de Consultanță și Dezvoltare Proiecte, DKRA Group: Problema lipsei de locuințe accesibile și a locuințelor sociale care să satisfacă nevoile persoanelor cu venituri mici și medii a existat și a durat mulți ani.

Există mulți factori care afectează acest segment, dar există doi factori principali care afectează în mod direct oferta din acest segment.

În primul rând, costurile factorilor de producție sunt în creștere. Deși prețurile imobiliare au dat semne de scădere în ultimii doi ani, trebuie recunoscut faptul că ciclul anterior de dezvoltare imobiliară din jurul anilor 2014-2020 a menținut prețurile locuințelor la un nivel ridicat.

Acest lucru duce la costuri extrem de mari de investiții și construcții pentru investitorii în proiecte imobiliare. De la achizițiile de terenuri, materii prime, forță de muncă etc., toate crescând pe verticală, este foarte dificil să reduci prețul proprietăților imobiliare finite.

Dl. Vo Hong Thang - Director Servicii de Consultanță și Dezvoltare Proiecte, Grupul DKRA.

În al doilea rând, statutul juridic al proiectelor imobiliare este prelungit și necesită mult timp pentru a fi rezolvat. Încă din etapa de proprietate asupra terenului, investitorii trebuie să solicite și documente de aprobare de la diferite niveluri de guvernare, ca să nu mai vorbim de elaborarea planurilor pentru compensare și curățarea amplasamentului... ceea ce face ca finalizarea legală a unui proiect să dureze mulți ani.

În special pentru anumite afaceri, cum ar fi cele imobiliare, majoritatea utilizează un grad ridicat de îndatorare financiară, împrumuturile de la canalele de obligațiuni și de la bănci fiind foarte mari. Deși proiectul este întârziat din cauza documentelor legale incomplete, afacerea trebuie să „suporte” în continuare o sumă uriașă de dobânzi din împrumut. Toate atașamentele de mai sus vor fi incluse în prețul produsului după finalizare.

Prin urmare, este foarte dificil pentru companii să reducă prețurile produselor la un nivel scăzut sau să îndeplinească conceptul de „accesibilitate” așa cum este dorit de majoritatea oamenilor, mai ales în contextul actual, când costurile sunt deja foarte mari.

Investitor: Acest lucru arată că investitorii imobiliari au o „bătaie de cap” din cauza problemei costurilor. Ați putea, vă rog, să ne explicați mai clar câteva dintre costurile pe care companiile imobiliare trebuie să le suporte, cum afectează acest lucru reducerea prețurilor locuințelor, domnule?

Dl. Vo Hong Thang: Costurile de producție, cum ar fi taxele de utilizare a terenurilor, compensațiile pentru curățarea șantierului, dobânzile la creditele bancare, costurile cu forța de muncă, achizițiile de materiale de construcții... au crescut brusc, chiar de câteva ori în ultima vreme.

Un proiect, de la momentul politicii de construcție până la finalizarea legală conform planificării, durează în medie doar aproximativ 3 ani, dar, în realitate, companiile care doresc să înceapă oficial construcția pot petrece până la zece ani cu birocrația, risipind resurse.

Pentru a deține terenuri, întreprinderile trebuie să plătească o serie de compensații și costuri de curățenie a amplasamentelor prin transferul drepturilor de utilizare a terenurilor, plata taxelor de utilizare a terenurilor, a chiriei funciare și a taxelor de protejare a orezăriilor către stat.

În continuare, costurile de construcție, inclusiv forța de muncă, materialele etc., cresc în timp. Pentru proiectele de apartamente, costurile de construcție reprezintă aproximativ 50%, aproximativ 30% pentru casele înșiruite și 20% pentru vile.

Ca să nu mai vorbim de povara financiară atunci când întreprinderile trebuie să plătească principalul și dobânzile la împrumuturi. Cu cât durează mai mult finalizarea proiectului, cu atât acest cost financiar va fi mai mare. Și, în cele din urmă, acest cost este inclus în prețul de vânzare pe care clienții trebuie să îl plătească atunci când cumpără o casă.

Este imposibil ca firmele să accepte pierderi doar pentru a-și vinde produsele.

În contextul pieței imobiliare sumbre din ultimii doi ani, mulți investitori au încercat să ofere stimulente atractive cumpărătorilor de locuințe și să extindă perioadele de plată pentru a stimula cererea.

De fapt, aceasta este o politică ce dăunează profiturilor investitorului, dar aceștia o acceptă totuși pentru a încerca să creeze lichidități. Acum, că prețul este prea mare, afacerile nu pot decât să reducă prețul produselor lor pentru a armoniza interesele atât ale cumpărătorilor, cât și ale vânzătorilor la un nivel moderat.

Este foarte dificil să forțezi companiile imobiliare să reducă prețurile locuințelor la un nivel „accesibil”, deoarece afacerile trebuie să obțină profit. Este imposibil să te aștepți ca firmele să accepte pierderi doar pentru a-și vinde produsele.

În trecut, mulți investitori se așteptau la profituri de până la zeci de procente înainte de a face orice, dar acum sunt hotărâți să atingă pragul de rentabilitate, chiar să piardă bani în unele etape incipiente. Cel mai important obiectiv al investitorilor de astăzi este cel mai mic preț de vânzare posibil, colectarea banilor cât mai repede posibil pentru a crea flux de numerar, aceasta fiind cea mai bună opțiune pentru clienții care doresc să dețină proprietăți imobiliare.

Așteptările privind creșterea ofertei de locuințe datorită politicii

Investitor: De fapt, chiar și în contextul general sumbru al pieței imobiliare din 2023, segmentul locuințelor accesibile beneficiază în continuare de o atenție deosebită din partea clienților, iar proiectele din acest segment au întotdeauna un volum stabil de tranzacții.

Totuși, investitorii par interesați de dezvoltarea de case de oraș de lux și apartamente de lux... De ce credeți că există acest paradox?

Dl. Vo Hong Thang: Blocajul juridic care a apărut simultan în mii de proiecte din întreaga țară a făcut ca numărul de proiecte eligibile pentru lansare în ultimii ani să fie foarte mic, doar în anumite segmente.

Datorită numărului mic de proiecte cu prețuri rezonabile, viteza vânzărilor va fi cu siguranță foarte rapidă, iar tranzacțiile aglomerate ne fac să credem ușor în mod eronat că doar proiectele cu costuri reduse sunt de interes pentru oameni.

Totuși, este necesar să se ia în considerare și realitatea că, pentru proiectele situate în „zone fierbinți”, precum Hanoi și Ho Chi Minh City, numărul apartamentelor cu prețuri sub 50 de milioane VND/m2 este aproape inexistent. Proiectele menționate mai sus vor avea toate prețuri de 70-80 de milioane VND/m2, chiar 100 de milioane VND/m2, cunoscute și sub denumirea de proprietăți imobiliare de lux.

Toate proiectele menționate mai sus sunt situate în locații atât de privilegiate încât este foarte dificil pentru investitori să reducă prețurile produselor. Și mai ales în trecutul recent, numărul de proiecte de lux eligibile pentru vânzare a fost foarte redus, ceea ce a făcut ca și volumul tranzacțiilor din acest segment să fie scăzut.

Prin urmare, este imposibil să analizăm numărul de tranzacții de pe piață pentru a confirma că segmentul imobiliar de lux este mai puțin interesat decât segmentul locuințelor accesibile sau sociale.

Dacă se reduc costurile, și prețurile imobiliarelor vor scădea imediat.

În plus, pentru unii investitori, multe companii s-au poziționat de la început pentru a dezvolta segmentul de case înșiruite și case cu valoare ridicată și au o strategie pe termen lung pentru a dezvolta acest segment, așa că, chiar dacă își doresc cu adevărat să dezvolte segmente cu valoare mai mică pentru a satisface cererea pieței, tot trebuie să accepte să urmeze orientarea inițială.

Pe lângă acestea, unele proiecte au fost implementate neterminate cu investiții de capital foarte mari, astfel încât este dificil pentru investitori să se orienteze cu ușurință către alte segmente imobiliare.

Investitor: Deci, în opinia dumneavoastră, ce soluții ar trebui implementate pentru a rezolva problema lipsei ofertei de locuințe accesibile? Legea funciară revizuită a fost adoptată și va fi aplicată în practică. Cum evaluați că acest lucru va afecta oferta de pe piața imobiliară?

Dl. Vo Hong Thang: Pe baza politicii principale a statului, ne putem aștepta ca în următorii 3-5 ani oferta de locuințe sociale și locuințe accesibile să crească dramatic, compensând deficitul de locuințe al majorității oamenilor din ultima vreme.

Pentru a realiza acest lucru, rolul statului este în continuare cel mai important, având sarcina cheie de a opera și orienta dezvoltarea pieței prin politici, instituții și strategii...

Cel mai important lucru este rezolvarea tuturor problemelor juridice legate de proiect, scurtarea timpului procedurii administrative, astfel încât întreprinderile să poată începe rapid construcția. În special, legile recent modificate și completate vor avea cu siguranță un impact pozitiv imediat asupra ofertei de pe piață după implementarea oficială.

În al doilea rând, este necesară revizuirea costurilor de utilizare a terenurilor și ar trebui să existe mai multe programe de sprijin fiscal pentru întreprinderile care dezvoltă segmente de locuințe accesibile și locuințe sociale.

În al treilea rând, Vietnamul ar trebui să ia în considerare înființarea de fonduri suplimentare pentru dezvoltarea locuințelor pentru cei care își doresc o locuință pentru prima dată, precum Singapore.

Și, în final, țara noastră ar trebui să creeze mai multe fonduri funciare curate și să le scoată la licitație, astfel încât întreprinderile să poată accesa cu ușurință terenuri.

În ceea ce privește afacerile, natura relației rămâne în continuare cea dintre cerere și ofertă. Dacă costurile de producție cresc, prețul de vânzare va crește și invers. Dacă costurile sunt reduse, prețul produselor imobiliare finite va scădea imediat. Pentru a controla costurile menționate mai sus, statul joacă în continuare un rol important în decizia privind creșterea și scăderea pieței imobiliare .

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html