Terenul suburban nu este pentru investitori amatori, punctele luminoase de pe piață, brokerii se întorc în forță

Piața se încălzește, dă semne de îmbunătățire, lucruri de reținut atunci când se investește în terenuri, Binh Dinh solicită investiții în numeroase proiecte, reglementări privind compensarea terenurilor atunci când statul recuperează terenuri rezidențiale... sunt cele mai recente știri din domeniul imobiliar.

Piața imobiliară a înregistrat o creștere treptată a volumului tranzacțiilor de la începutul anului 2023. (Sursa: DT)

Semne de îmbunătățire

Raportul „Evaluarea procesului de redresare a pieței imobiliare vietnameze în trimestrul al treilea al anului 2023 și prognozarea situației pieței în trimestrul al patrulea al anului 2023” realizat de Asociația Imobiliară din Vietnam (Vnrea) tocmai a fost finalizat, afirmând clar că lichiditatea pieței imobiliare în trimestrul al treilea al anului 2023 s-a îmbunătățit față de perioada dificilă de la sfârșitul anului 2022, iar în primele luni ale anului, piața a început să înregistreze numeroase „puncte luminoase” în localități precum: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh City... locuri unde investițiile în infrastructură și transporturi sunt promovate, cu numeroase surse de aprovizionare adecvate cererii.

Conform unui sondaj recent realizat de Asociația Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS), până la 60% dintre investitorii care au participat pe piața imobiliară vor continua să investească dacă ratele dobânzilor bancare vor continua să scadă. Piața imobiliară a înregistrat o creștere treptată a volumului tranzacțiilor de la începutul anului. Dacă în al doilea trimestru al anului 2023, piața a înregistrat 3.700 de tranzacții, o creștere de 37% față de cele 2.700 de tranzacții din primul trimestru, în al treilea trimestru, piața a înregistrat aproape 6.000 de tranzacții, de 1,5 ori mai mari decât în al doilea trimestru și de peste două ori mai mari decât în primul trimestru.

Potrivit reprezentanților companiilor imobiliare, piața apartamentelor și locuințelor din orașele mari dă în prezent semne de bună absorbție, concentrându-se pe segmentul de preț sub 10 miliarde VND din zona centrală.

Pentru a continua ciclul actual de creștere a pieței, este nevoie de mecanisme și politici care să îmbunătățească oferta stagnantă. Politicile imobiliare trebuie să vizeze toate clasele sociale.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședintele Vnrea, a comentat că cererea reală de locuințe este în creștere și cu siguranță va crește odată cu creșterea economică și urbanizarea... Se așteaptă ca la Forumul Imobiliar de la sfârșitul anului 2023, Vnrea să anunțe indici imobiliari, care vor fi baza la care se vor referi dezvoltatorii de proiecte, astfel încât, la formarea proiectului, acesta să poată satisface 60-70% din cererea reală, asigurând cerințele pentru atragerea investitorilor autohtoni și străini.

Experții imobiliari au comentat, de asemenea, că proiectele de Lege privind locuințele, Legea privind terenurile și Legea privind afacerile imobiliare, adoptate în cadrul celei de-a 6-a sesiuni a celei de-a 15-a Adunări Naționale, care au dus la eliminarea „blocajelor” juridice, a surselor de capital și a revenirii încrederii investitorilor în piața principală... vor fi condiții decisive pentru ca piața să revină cu adevărat la normal .

Piața imobiliară din trimestrul al patrulea al anului 2023 va fi o rampă de lansare pentru redresarea pieței începând cu 2024, în special în zonele cu mult spațiu pentru dezvoltare, planificare sincronă și modernă, infrastructură concentrată, investiții și niveluri scăzute ale prețurilor...

Piața funciară suburbană se încălzește

Recent, piața funciară s-a îmbunătățit treptat după ce interdicția privind partajarea și vânzarea terenurilor a fost treptat „dezlegată”. În multe zone suburbane ale orașului Hanoi sau din provinciile învecinate, cum ar fi Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh... tranzacțiile au început să apară din nou, deși încă destul de mici.

De exemplu, în zona comunelor Binh Yen și Tan Xa din districtul Thach That (Hanoi), prețul terenurilor parcelate pe drumuri cu lățimea de 4-5 m este în prezent scos la vânzare la 16-20 de milioane VND/m2, în scădere cu aproximativ 30% față de perioada „febrei funciare”. În special, prețul terenurilor parcelate în alei este de doar 11-12 milioane VND/m2, în scădere cu 40-50% față de perioada febrei.

În special, agenții imobiliari, după o perioadă de „evaporare” de pe piață, au revenit și promovează vânzările de terenuri. Pe multe site-uri de tranzacționare imobiliară, informațiile despre terenurile de vânzare variază de la 600 de milioane de VND la peste 1 miliard de VND.

Conform raportului pieței imobiliare din trimestrul al treilea al VARS, segmentul terenurilor înregistrate în cartea roșie și al locuințelor comerciale sub 2 miliarde VND a înregistrat o creștere semnificativă a volumului tranzacțiilor. În special în zonele cu investiții în infrastructură sau în zonele adiacente parcurilor industriale, prețul de vânzare a crescut cu 5-7% față de trimestrul precedent.

Acesta este, de asemenea, singurul segment pozitiv al tipului de teren, deoarece, cu terenuri cu prețuri de la 3 miliarde VND/parcelă sau mai mult, situația tranzacțiilor este încă destul de sumbră.

Potențialul terenurilor suburbane este încă prezent, dar, potrivit experților, investitorii trebuie să fie prudenți, deoarece piața actuală prezintă încă riscuri potențiale, în special în ceea ce privește lichiditatea. Ca să nu mai vorbim de faptul că piața terenurilor subdivizate, într-o oarecare măsură, este încă sub controlul „greilor”.

Expertul imobiliar Tran Khanh Quang a comentat că piața din acest an are oportunități, dar acestea sunt destul de slabe, oportunitățile putând să se coacă cu adevărat abia în 2024. Terenurile vor rămâne un segment cu potențial ridicat de profit, dar în prezent nu sunt pentru majoritate și necesită o selecție atentă.

Dl. Quang a spus că terenul va fi o oportunitate pentru două grupuri: investitori profesioniști și cumpărători reali de locuințe cu numerar. Investitorii amatori nu ar trebui să se „să arunce” sau, dacă doresc, au nevoie de flux de numerar pe termen lung, cu o viziune de 3-5 ani.

„În funcție de situația reală, investitorii pot oferi o reducere de 30%, apoi 25% și apoi până la 20%. Cumpărătorii ar trebui să negocieze cu îndrăzneală, eventual încheind tranzacția cu o reducere de 15-20%, ceea ce este o reducere fezabilă. Ultimele luni ale acestui an și începutul anului 2024 ar putea fi cel mai potrivit moment pentru a investi bani”, a remarcat expertul.

Între timp, unii investitori profesioniști evaluează că terenurile urbane, la periferia orașelor mari, sunt aproape saturate, rata de rentabilitate va fi mai mică. În același timp, prețurile terenurilor în multe provincii și localități sunt încă destul de scăzute, astfel încât marja de creștere va fi mai mare.

Totuși, profiturile mari vin și la pachet cu riscuri mari. Prin urmare, pentru a fi în siguranță, atunci când investesc în terenuri provinciale, investitorii trebuie să stabilească timpul de așteptare, care poate fi de până la 3-5 ani sau mai mult. Acest lucru este potrivit doar pentru fluxul de numerar inactiv, nu ar trebui utilizat efectul de levier financiar.

Binh Dinh solicită investiții în mai multe domenii, cu un proiect în valoare de 14 miliarde USD

Portalul electronic de informații al Comitetului Popular din provincia Binh Dinh tocmai a publicat o listă cu 151 de proiecte care solicită investiții în localitate, în diverse domenii. Sectoarele imobiliar, al serviciilor, comerțului și turismului au până la 80 de proiecte, reprezentând majoritatea cererilor de investiții.

Proiectul cu cel mai mare capital de investiție este investiția în Zona Urbană din Subzona nr. 1, Zona Urbană Ecoturistică Nhon Hoi, cu un capital total de aproximativ 14 miliarde USD, o suprafață de peste 57 de hectare. Urmează proiectul de investiție în Zona Urbană din Subzona nr. 3, Zona Urbană Ecoturistică Nhon Hoi, cu un capital de investiție de 10 miliarde USD, o suprafață de 36 de hectare. Un alt proiect este Zona Hotelieră de Zgârie-nori din Punctul nr. 1, Zona Turistică Nhon Ly - Cat Tien Sea, cu o suprafață de aproape 34 de hectare, un capital de investiție de 2 miliarde USD.

Unele proiecte au suprafețe mari, cum ar fi zona agricolă ecoturistică a comunei Tay Phu (300 ha); zona rezidențială, de servicii și comercială de coastă a orașului Hoai Nhon (300 ha); proiectul ecoturistic La Vuong (250-300 ha); stațiunea ecoturistică de înaltă clasă Bai Con (100 ha); zona turistică a barajului Van Phong (70 ha), cu capital de investiții în funcție de scară.

Comitetul Popular Provincial Binh Dinh se concentrează, de asemenea, pe sectorul infrastructurii, cu 30 de proiecte de parcuri industriale și clustere industriale. Dintre acestea, singurul proiect de parc industrial este Parcul Industrial Bong Son, cu o suprafață de 250 de hectare în cartierul Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc, Lai Khanh Nam. Celelalte 29 de proiecte de clustere industriale se află în diferite localități, cu o suprafață mai mică de 100 de hectare.

În plus, provincia Binh Dinh a solicitat investiții în 9 proiecte agricole și acvatice; 2 proiecte în domeniul sănătății; 8 proiecte de sprijinire a industriei; 12 proiecte în domeniul colectării și tratării apelor uzate și a apei menajere; 3 proiecte de construcție de cimitire; 3 proiecte energetice; 4 proiecte de piață.

Conform ultimelor cifre de la Departamentul de Planificare și Investiții al provinciei Binh Dinh, în primele 9 luni ale acestui an, provincia a atras 6 proiecte ISD noi înregistrate, cu un capital total de investiții de 46,2 milioane USD. În ceea ce privește investițiile interne, provincia a atras 62 de proiecte noi, cu un capital total înregistrat de aproape 13.387 miliarde VND.

În primele 9 luni, provincia a atras 68 de proiecte noi, cu un capital total înregistrat de 17.960 miliarde VND, depășind planul anual cu 13%. Dintre acestea, 17 proiecte au fost în zone economice și parcuri industriale, cu un capital total înregistrat de peste 2.431 miliarde VND; 51 de proiecte au fost în afara zonelor economice și parcurilor industriale, cu un capital total de investiții de peste 15.529 miliarde VND.

Reglementări privind compensarea terenurilor atunci când statul recuperează terenuri rezidențiale

Articolul 79 din Legea funciară din 2013 prevede în mod clar compensarea terenurilor atunci când statul recuperează terenuri rezidențiale.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Când statul recuperează terenuri atașate locuințelor, gospodăriile și persoanele fizice trebuie să își mute reședința fără a îndeplini condițiile pentru compensarea terenurilor rezidențiale. Dacă nu au alt loc de locuit, statul le va vinde, închiria, cumpăra locuințele sau va aloca terenuri rezidențiale cu taxele de utilizare a terenurilor colectate. (Sursa: CafeF)

Mai exact, gospodăriile și persoanele fizice care utilizează terenuri rezidențiale, vietnamezii rezidenți în străinătate care dețin case atașate drepturilor de utilizare a terenurilor în Vietnam și sunt eligibili pentru despăgubiri conform prevederilor articolului 75 din prezenta lege, atunci când statul revendică terenuri, vor fi despăgubiți după cum urmează:

În cazul în care nu există alt teren rezidențial sau casă în comuna, circumscripția sau orașul unde este recuperat terenul, despăgubirea se va acorda sub formă de teren rezidențial sau casă; în cazul în care nu este necesară o despăgubire sub formă de teren rezidențial sau casă, statul va acorda despăgubiri în bani.

În cazul în care în comuna, sectorul sau orașul în care terenul este recuperat mai există teren rezidențial sau locuințe, despăgubirile se vor acorda în numerar. Pentru localitățile cu fond funciar rezidențial suficient, se va lua în considerare despăgubiri sub formă de teren rezidențial.

Când statul recuperează terenuri atașate locuințelor, gospodăriile și persoanele fizice trebuie să își mute reședința fără a îndeplini condițiile pentru compensarea terenurilor rezidențiale. Dacă nu au alt loc de locuit, statul le va vinde, închiria, cumpăra cu opțiune de leasing locuințele sau va aloca terenuri rezidențiale cu taxe de utilizare a terenurilor.

Organizațiile economice, vietnamezii de peste mări și întreprinderile cu investiții străine care utilizează terenuri pentru a realiza proiecte de construcție de locuințe atunci când statul recuperează terenuri, dacă îndeplinesc condițiile de compensare prevăzute la articolul 75 din prezenta lege, vor fi compensate pentru teren.

Guvernul va detalia prezentul articol. Prin urmare, în cazurile în care nu există alte terenuri rezidențiale sau locuințe în comuna, circumscripția sau orașul în care terenul este recuperat, despăgubirea se va acorda sub formă de terenuri rezidențiale sau locuințe; în cazurile în care nu este necesară o despăgubire sub formă de terenuri rezidențiale sau locuințe, statul va acorda despăgubiri în numerar.

În conformitate cu articolul 66 din Legea funciară din 2013, autoritatea de revendicare a terenurilor este stipulată după cum urmează:

Comitetul Popular la nivel provincial decide recuperarea terenurilor în următoarele cazuri: Recuperarea terenurilor de la organizații, instituții religioase, vietnamezi rezidenți în străinătate, organizații străine cu funcții diplomatice și întreprinderi cu investiții străine, cu excepția cazurilor specificate la punctul b, clauza 2 din prezentul articol. Recuperarea terenurilor agricole aparținând fondului public funciar al comunelor, sectoarelor și orașelor.

Comitetul Popular la nivel de district decide recuperarea terenurilor în următoarele cazuri: Recuperarea terenurilor de la gospodării, persoane fizice și comunități rezidențiale. Recuperarea terenurilor rezidențiale de la vietnamezi de peste mări cărora li se permite să dețină case în Vietnam.

În cazul în care zona de recuperare a terenurilor include ambele subiecte specificate în Clauza 1 și Clauza 2 din prezentul articol, Comitetul Popular Provincial va decide recuperarea terenului sau va autoriza Comitetul Popular Districtual să decidă recuperarea terenului.

Sursă