De ce are nevoie orașul Ho Chi Minh pentru a realiza un succes?

Dl. Le Hoang Chau a propus mai multe mecanisme specifice pentru a ajuta orașul Ho Chi Minh să decoleze.

- Ce mecanisme crezi că sunt acestea?

În primul rând, contractul BOT (Construire-Operare-Transfer) nu ar trebui aplicat proiectelor de investiții pentru modernizarea, modernizarea, extinderea și modernizarea infrastructurii rutiere existente din orașul Ho Și Min. Acest lucru evită conflictele de interese dintre investitorul proiectului și persoanele care utilizează drumurile BOT și care trebuie să plătească taxe, ceea ce ar putea duce la tulburări sociale. În schimb, proiectele de investiții pentru modernizarea, extinderea și modernizarea infrastructurii rutiere existente ar trebui implementate în cadrul unui contract BT (Construire-Transfer), utilizând bugetul orașului pentru a plăti investitorul.

În plus, este necesar să se ia în considerare posibilitatea de a permite orașului Ho Chi Minh să reia proiectele de investiții în construcții în cadrul modelului de contract BT, utilizând fonduri de la bugetul de stat pentru a plăti investitorii, fără a utiliza în niciun caz fonduri funciare pentru ca investitorii să realizeze alte proiecte. În același timp, statul ar trebui să creeze fonduri bugetare prin investiții în dezvoltarea terenurilor, fonduri de dezvoltare funciară, organizații de dezvoltare funciară și licitații pentru drepturile de utilizare a terenurilor, așa cum este stipulat în proiectul modificat al Legii Funciare, pentru a mobiliza resursele sectorului privat pentru investiții în dezvoltarea infrastructurii urbane, proiecte de transport etc.

-În ceea ce privește blocajele actuale de pe piața imobiliară, ce sugestii aveți pentru a le rezolva și a crea progrese pentru dezvoltarea orașului Ho Chi Minh?

În prezent, cel mai mare obstacol se referă la aspectele juridice, în special la calcularea taxelor de utilizare a terenurilor. Majoritatea proiectelor nu pot fi implementate deoarece nu pot plăti taxele de utilizare a terenurilor folosind metodele de calcul actuale. Prin urmare, propunem să se permită proiectelor de locuințe comerciale să aplice coeficientul de ajustare a prețului terenurilor (coeficientul K) și să se prezinte spre aprobare Consiliului Popular din orașul Ho Și Min pentru a se aplica la calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a taxelor de arendă pentru toate parcelele de teren (indiferent de valoarea lor conform tabelului prețurilor terenurilor).

În prezent, metoda surplusului este aplicată pe scară largă în evaluarea terenurilor, determinând prețuri specifice terenurilor pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a taxelor de arendă pentru proiecte imobiliare, locuințe comerciale și zone urbane. Cu toate acestea, această metodă nu oferă rezultate cu adevărat fiabile ale evaluării terenurilor. Potrivit experților, pentru același proiect imobiliar, dacă o singură firmă de evaluare aplică două metode diferite de evaluare a terenurilor, aceasta va produce două rezultate diferite, cu o diferență de aproximativ 17%. Dacă același proiect imobiliar este evaluat de două firme de evaluare diferite utilizând aceeași metodă de evaluare a terenurilor, aceasta va produce, de asemenea, două rezultate diferite, cu o diferență de aproximativ 17%. Prin urmare, aplicarea metodei coeficientului de ajustare a prețului terenului pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a taxelor de arendă pentru proiecte imobiliare și locuințe comerciale este esențială.

-Care sunt avantajele aplicării coeficientului K, domnule?

Din câte știu eu, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min a emis odată un document care propunea aplicarea metodei coeficientului K pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a taxelor de arendă pentru toate proiectele imobiliare și de locuințe comerciale, indiferent dacă valoarea taxei de utilizare a terenurilor este mai mare sau mai mică de 30 de miliarde VND, în loc să angajeze o firmă de consultanță pentru a evalua valoarea terenurilor, așa cum se întâmplă în prezent. Dacă se aplică coeficientul K pentru a determina taxele de utilizare a terenurilor, procesul ar putea dura cel mult 6 luni. Acest lucru ar asigura colectarea suficientă, precisă și la timp a veniturilor pentru bugetul de stat, protejând în același timp drepturile investitorilor din proiecte.

Multe proiecte nu pot fi implementate deoarece taxele de utilizare a terenurilor nu pot fi plătite.

În același timp, dacă va fi implementată conform propunerii Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, aceasta va standardiza calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a taxelor de arendă pentru proiectele imobiliare, locuințele comerciale și zonele urbane, asigurând transparența și permițând atât statului, cât și întreprinderilor să anticipeze cuantumul taxelor de utilizare a terenurilor și al taxelor de arendă care vor fi plătite la bugetul de stat.

Abordarea situației actuale în care taxele de utilizare a terenurilor și taxele de arendă sunt nedeterminate va evita atât riscurile juridice pentru funcționarii și angajații statului în îndeplinirea atribuțiilor lor, cât și pentru cei implicați; și va asigura că agențiile statului au autoritate deplină de a stabili cuantumul taxelor de utilizare a terenurilor și al taxelor de arendă care trebuie plătite la bugetul de stat (prin dreptul de a determina coeficientul de ajustare a prețului terenurilor (coeficientul K4) anual sau atunci când piața fluctuează și în conformitate cu fiecare tip de proiect imobiliar, locuințe comerciale, zonă urbană, îndeplinind astfel rolul statului de a conduce piața, mai degrabă decât de a o urma). În același timp, va asigura o colectare suficientă, exactă și la timp pentru bugetul de stat, protejând în același timp drepturile investitorilor din proiecte.

Un blocaj actual pentru companii este procedura de aprobare a politicilor de investiții și de aprobare a investitorilor. Aceștia sunt primii doi pași în derularea unui proiect. Ce sugestii aveți pentru a aborda acest lucru?

Am observat că procedura de aprobare a politicilor de investiții simultan cu aprobarea investitorilor este doar pasul inițial în „lanțul” procedurilor de investiții și construcții pentru proiecte imobiliare și de locuințe comerciale. Prin urmare, „blocajul” din această procedură a dus la „blocaje” în proiectele de locuințe sociale și în proiectele de locuințe comerciale în ultima vreme. În consecință, acest obstacol trebuie rezolvat nu doar pentru orașul Ho Chi Minh, ci pentru întreaga țară.

În plus, un obstacol actual este ajustarea planificării la scara 1/2000 pentru proiectele de locuințe sociale. Multe proiecte nu pot fi implementate deoarece majoritatea proiectelor de locuințe sociale se află pe terenuri destinate anterior locuințelor comerciale, care au fost convertite. Dacă pe acest teren se construiesc locuințe sociale, coeficientul de utilizare a terenului va crește de 1,5 ori. Aceasta înseamnă că vechea planificare la scara 1/2000 va trebui ajustată în consecință.

Ajustarea planului de zonare la scara 1/2000 este responsabilitatea și autoritatea agențiilor statului și este ajustată „periodic” conform legilor privind urbanismul și construcțiile. Cu toate acestea, nu există nicio reglementare care să prevadă că „planurile de zonare și planurile detaliate trebuie aprobate sau ajustate conform legii înainte de pregătirea raportului studiului de fezabilitate pentru investiții și construcții și implementarea următoarelor etape ale proiectului”. Prin urmare, investitorii în proiecte de locuințe sociale trebuie să aștepte, fără a ști cât timp vor trebui să aștepte, chiar dacă proiectele de locuințe sociale nu cresc dimensiunea populației provinciei. Acest lucru se datorează faptului că cumpărătorii de locuințe sociale trebuie să aibă reședință permanentă sau temporară de cel puțin 6 luni și să aibă asigurare socială, iar proiectul nu face decât să crească dimensiunea populației locale în zona în care este amplasat proiectul.

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm