Propunere de impunere a unui impozit mare proprietarilor de terenuri scoase la licitație care nu utilizează terenul

În ultimele zile, opinia publică a fost constant agitată de evoluțiile și rezultatele licitațiilor de terenuri din cartierele suburbane ale orașului Hanoi, cum ar fi Thanh Oai și Hoai Duc, cu un număr mare de înregistrări și oferte câștigătoare care au crescut vertiginos, de zeci de ori mai mari decât prețul de pornire. Aceste evoluții și rezultate ridică o mare întrebare dacă există sau nu semne de speculații?

Este prețul licitației câștigătoare prea mare „anormal”?

Prin urmare, pe 10 august, districtul Thanh Oai a organizat cu succes o licitație pentru 68 de parcele de teren în zona Ngo Ba, satul Thanh Than, comuna Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), cu suprafețe cuprinse între 60 m2 și 85 m2, cu prețuri de pornire de la 8,6 milioane VND/m2 la 12,5 milioane VND/m2. Licitația a atras 4.600 de cereri, dar doar 4.201 de cereri eligibile din partea a 1.545 de persoane.

În mod notabil, la finalul licitației, lotul de la colț cu cel mai mare preț câștigător a fost de aproape 100,5 milioane VND/m2, de 8 ori mai mare decât prețul de pornire. Loturile obișnuite au avut prețuri câștigătoare de 63-80 milioane VND/m2, de 5 până la 6,4 ori mai mari decât prețul de pornire.

Opinia publică este în continuă agitație cu privire la evoluțiile și rezultatele licitațiilor de terenuri din cartierele suburbane ale orașului Hanoi, cum ar fi Thanh Oai și Hoai Duc. (Foto: VARS)

După ce licitația de terenuri din districtul Thanh Oai a stârnit agitație în opinia publică, recent, pe 19 august, licitația a 19 loturi de teren din zona LK04, satul Long Khuc, comuna Tien Yen, districtul Hoai Duc, Hanoi, a continuat să atragă atenția și participarea multor oameni.

Au fost scoase la licitație 19 parcele de teren, cu suprafețe cuprinse între 74 m² și 118 m². Prețul de pornire pentru licitație a fost de 7,3 milioane/m². Avansul a variat între 109 și 172 milioane VND/parcelă.

După o licitație de 19 ore, 19 parcele de teren au fost vândute cu succes. Cea mai mare ofertă câștigătoare a fost de 133,3 milioane VND/m2, de aproape 20 de ori mai mare decât prețul de pornire, în timp ce cel mai mic lot a fost de 91,3 milioane VND/m2, de 12,5 ori mai mare decât prețul de pornire.

VARS consideră că evoluțiile și rezultatele acestor licitații de terenuri sunt atât neobișnuite, cât și normale. Deoarece în zilele noastre, linia dintre lucrurile normale și cele anormale pare să nu mai fie clară. Anormalul a devenit normal și apoi există în mod flagrant ca o „normalitate” anormală.

De fapt, acesta nu este un fenomen nou. În primele 6 luni ale anului 2024, în timp ce piața funciară în general era încă liniștită, unele licitații de terenuri din unele localități au atras încă mii sau zeci de mii de participanți, în principal investitori. Rezultatele licitațiilor în unele locuri au înregistrat și prețuri câștigătoare de 10 ori mai mari decât prețul de pornire.

Explicând motivul, VARS a spus: În primul rând, în perioada următoare, fluxul de numerar se va „revărsa” cu siguranță în terenurile scoase la licitație, în zonele urbane și rezidențiale, atunci când localitățile vor organiza numeroase licitații pentru a spori veniturile bugetare. Deoarece acesta este un tip de teren curat, neimplicat în litigii, cu cărți roșii, infrastructură, gata pentru construirea de case pentru afaceri, închiriere și generarea de flux de numerar lunar.

Deosebit de atractiv în contextul ultimilor ani, Hanoi nu a avut aproape niciun proiect nou, iar oferta de terenuri este, de asemenea, prognozată să devină din ce în ce mai limitată, deoarece noua Lege privind Afacerile Imobiliare interzice parcelarea și vânzarea de terenuri în 105 orașe și comune, obligând afacerile să construiască case pe terenuri de vânzare în aceste zone. Între timp, cererea de proprietăți imobiliare, inclusiv cererea de cumpărare pentru locuințe și investiții în rândul populației, este foarte puternică și este în continuă creștere.

În al doilea rând, prețul a crescut de zeci de ori, ceea ce sună foarte neobișnuit, dar, de fapt, se datorează prețului de pornire scăzut al terenului scos la licitație. Mai exact, anterior, reglementările pentru stabilirea prețurilor terenurilor permiteau angajarea de consultanți.

Terenul scos la licitația din 10 august din districtul Thanh Oai a fost, de asemenea, închiriat pentru consultanță, consultanța stabilind prețul de pornire de la 40-45 de milioane VND/m2. Cu toate acestea, Decretul 12 (Decretul de modificare și completare a unui număr de articole din Decretul 44 care ghidează implementarea Legii funciare din 2013), în prezent Decretul 71 (Decretul de reglementare a prețurilor terenurilor, emis de Guvern la 27 aprilie 2024), a eliminat reglementarea privind angajarea consultanților, trecând la determinarea prin coeficientul K înmulțit cu lista de prețuri a terenurilor din oraș.

Între timp, conform Deciziei 46 din 18 iulie 2024 a Comitetului Popular din Hanoi, coeficientul de ajustare a prețului terenurilor din districtul Thanh Oai este de 2,35. Lista actuală de prețuri efective ale terenurilor, emisă în 2020, fluctuează între 3,6 și 5,3 milioane VND/m2. Prin urmare, înmulțind acești doi coeficienți, se obține un preț de doar 8,6 - 12,5 milioane VND/m2.

Produsele sigure, cu prețuri de pornire mici și avansuri reduse (de la 100 la 200 de milioane de VND), sunt foarte atractive pentru cumpărători. Prin urmare, nu este greu de înțeles de ce această licitație a atras mii de înscrieri. Un număr atât de mare de participanți este complet normal.

Impozite mari pe acumularea de terenuri

VAR-urile consideră că acest preț mare de câștig reflectă realitatea normală a decalajului dintre cerere și ofertă, atunci când numărul de cereri participante este de multe ori mai mare decât numărul de terenuri din licitație.

Totuși, faptul că prețurile terenurilor în locații cu infrastructură și utilități neremarcabile, într-o zonă suburbană cu potențialul unor creșteri normale de prețuri, de până la peste 100 de milioane de VND/m2, egale cu prețurile terenurilor din zonele urbane și zonele dens populate, este anormal, depășind cu mult valoarea reală. Este rezultatul unor scopuri nesănătoase.

Mai exact, mulți investitori care participă la aceste licitații sunt persoane cu o „profesie” în licitațiile de terenuri. Aceștia participă adesea cu „simplul” scop de a „naviga”, fără a le păsa de valoarea reală, ci doar câștigă și apoi cumpără și vând imediat pentru a obține profit sau sunt gata să își piardă depozitul dacă piața nu răspunde.

VAR-urile propun taxe mari pe acumularea de terenuri. (Foto: VS)

Sau scopul mai „periculos” este de a crea o „febră” funciară. Acești indivizi profită de avansul de la licitație pentru a umfla prețul terenului aferent. Chiar ignoră riscurile, legalizează prețul plătind integral conform ofertei câștigătoare, pentru a folosi acest preț ca bază pentru a stimula prețurile terenurilor în zonele periferice, provocând escaladarea prețurilor terenurilor în multe locuri, chiar până la o „febră” virtuală.

Consecința acestor situații este că prețurile deja ridicate ale proprietăților imobiliare au crescut și mai mult, făcând ca visul de a deține o locuință să fie din ce în ce mai îndepărtat pentru oameni, în special pentru tineri. Prețurile mari de licitație „depășesc cu mult” valoarea reală nu numai că cauzează dificultăți în evaluarea activelor pentru licitațiile ulterioare la locația licitației, ci și în multe locuri din țară.

Odată cu răspândirea informațiilor din mass-media, atunci când prețurile imobiliarelor mențin o tendință ascendentă pentru o perioadă suficient de lungă de timp, mentalitatea FOMO (frica de a fi lăsat în urmă) va „crește”, investitorii se vor aștepta ca prețurile să continue să crească, apoi vor lua decizii riscante.

Această decizie este motivată și de percepția că ajustarea prețurilor terenurilor în perioada următoare în localități va duce indirect la creșterea prețurilor terenurilor. Drept urmare, mulți investitori își blochează capitalul, creând terenuri abandonate, afectând negativ procesul de redresare, dezvoltându-se într-o direcție sigură și sănătoasă.

Pentru ca licitațiile să fie transparente și să crească veniturile bugetare, statul trebuie să dispună în curând de mecanisme suplimentare pentru controlul activităților speculative. Pentru a rezolva problema speculațiilor și a creșterilor de prețuri, reducând astfel prețurile locuințelor urbane, este necesară schimbarea gândirii oamenilor despre locuințe, astfel încât locuința să fie un loc de locuit, care rezolvă nevoile de trai ale oamenilor, nu un bun acumulat.

Prin impunerea de impozite asupra celor care acumulează și speculează în locul celor care cumpără imobiliare în scopuri de trai sau pentru a organiza producția și afacerile, factorul de active acumulate va fi redus.

Cotele de impozitare pot crește treptat pentru tranzacțiile imobiliare în care vânzătorul are o perioadă scurtă de deținere sau dacă proprietarul imobiliar nu implică imobilul în activități comerciale sau nu desfășoară construcții după ce a primit terenul...

Impozitarea proprietăților imobiliare în direcția corectă va limita sau elimina motivația oamenilor de a specula în domeniul imobiliar, deoarece, alături de costurile dobânzilor și alte costuri de oportunitate, deținerea de proprietăți imobiliare speculative devine mai riscantă. Cumpărarea și vânzarea de proprietăți imobiliare pentru a obține profit sau crearea unei cereri și oferte virtuale pentru a umfla prețurile proprietăților imobiliare devin treptat lipsite de sens.

Prin urmare, banii inactivi ai oamenilor vor fi canalizați către sectoarele de producție și afaceri, creând produse și valoare adăugată pentru societate. Acest lucru va ajuta piața imobiliară să se dezvolte mai sănătos și mai eficient pe termen lung, în loc să se confrunte cu febra funciară și turbulențele prețurilor.

Sursă: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html