Propunere de impunere a unor taxe mari proprietarilor de terenuri care achiziționează terenuri la licitație, dar nu le utilizează.

În ultimele zile, opinia publică a fost cuprinsă de evoluțiile și rezultatele licitațiilor de terenuri din cartierele suburbane ale orașului Hanoi, cum ar fi Thanh Oai și Hoai Duc, numărul mare de cereri și oferte câștigătoare crescând vertiginos, ajungând la un preț de zeci de ori mai mare decât prețul de pornire. Aceste evoluții și rezultate ridică semne serioase de întrebare cu privire la existența sau nu a unor semne de speculație profitabilă.

Este oferta câștigătoare neobișnuit de mare „anormală”?

Prin urmare, pe 10 august, districtul Thanh Oai a organizat cu succes o licitație pentru 68 de parcele de teren în zona Ngo Ba, satul Thanh Than, comuna Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), cu suprafețe cuprinse între 60 m2 și 85 m2 și prețuri de pornire cuprinse între 8,6 milioane VND/m2 și 12,5 milioane VND/m2. Licitația a atras 4.600 de cereri, dar doar 4.201 de cereri de la 1.545 de persoane au îndeplinit criteriile de eligibilitate.

În mod notabil, la finalul licitației, lotul de la colț a obținut cel mai mare preț, de aproape 100,5 milioane VND/m2, de opt ori mai mare decât prețul de pornire. Loturile obișnuite au avut oferte câștigătoare de 63-80 milioane VND/m2, de 5 până la 6,4 ori mai mari decât prețul de pornire.

Opinia publică este în continuă agitație cu privire la evoluțiile și rezultatele licitațiilor de terenuri din cartierele suburbane ale orașului Hanoi, cum ar fi Thanh Oai și Hoai Duc. (Foto: VARS)

În urma controversatei licitații de terenuri din districtul Thanh Oai, o licitație recentă din 19 august a 19 parcele de teren din zona LK04, satul Long Khuc, comuna Tien Yen, districtul Hoai Duc, Hanoi, a continuat să atragă un interes și o participare publică semnificativă.

Nouăsprezece parcele de teren, cu suprafețe cuprinse între aproximativ 74 m² și 118 m², au fost scoase la licitație. Oferta de pornire a fost de 7,3 milioane VND/m². Suma avansului a variat între 109 și 172 de milioane VND per parcelă.

După o licitație de 19 ore, 19 parcele de teren au fost vândute cu succes. Cea mai mare ofertă câștigătoare a atins 133,3 milioane VND/m2, de aproape 20 de ori prețul de pornire, în timp ce cea mai mică ofertă a fost totuși de 91,3 milioane VND/m2, de 12,5 ori prețul de pornire.

VARS susține că evoluțiile și rezultatele acestor licitații funciare sunt atât anormale, cât și normale. Acest lucru se datorează faptului că linia dintre ceea ce este normal și anormal pare să se fi estompat. Ceea ce este anormal a devenit normal și apoi continuă să existe „normal” într-un mod anormal.

De fapt, acesta nu este un fenomen nou. Chiar și în primele șase luni ale anului 2024, în timp ce piața funciară în general a rămas lentă, unele licitații de terenuri din anumite localități au atras încă mii până la zeci de mii de participanți, în principal investitori. În unele locuri, ofertele câștigătoare au fost înregistrate la prețuri de până la 10 ori mai mari decât prețul de pornire.

Explicând motivele, VARS a declarat: „În primul rând, în perioada următoare, banii vor curge cu siguranță către terenurile scoase la licitație în zonele urbane și rezidențiale, deoarece localitățile organizează numeroase licitații pentru a spori veniturile bugetare. Acest lucru se datorează faptului că acest tip de teren este curat, lipsit de litigii sau procese, are deja certificate de proprietate funciară, infrastructură și este pregătit pentru construirea de locuințe pentru afaceri, închiriere și generarea de venituri lunare.”

Acest lucru este deosebit de atractiv având în vedere că, în ultimii ani, Hanoi nu a înregistrat aproape niciun proiect nou, iar oferta de terenuri se preconizează că va deveni din ce în ce mai rară, deoarece noua Lege privind afacerile imobiliare interzice subdivizarea și vânzarea de terenuri în 105 orașe și comune, obligând întreprinderile să construiască case pe terenurile de vânzare din aceste zone. Între timp, cererea de proprietăți imobiliare, inclusiv în scopuri rezidențiale și de investiții, este foarte puternică și în continuă creștere.

În al doilea rând, creșterea prețului, care este de zeci de ori mai mare, pare foarte neobișnuită, dar, în realitate, se datorează prețului de pornire scăzut al licitației terenurilor. Mai exact, anterior, reglementările pentru stabilirea prețurilor terenurilor permiteau angajarea de consultanți.

Și terenurile scoase la licitație pe 10 august în districtul Thanh Oai au avut un preț de pornire stabilit de consultanți, care l-au stabilit la 40-45 de milioane VND/m2. Cu toate acestea, Decretul 12 (Decretul de modificare și completare a unor articole din Decretul 44 care ghidează implementarea Legii funciare din 2013), acum Decretul 71 (Decretul de reglementare a prețurilor terenurilor, emis de Guvern la 27 aprilie 2024), a eliminat prevederea privind angajarea de consultanți, trecând la determinarea prețului folosind un coeficient K înmulțit cu tabelul de prețuri ale terenurilor din oraș.

Conform Deciziei 46 din 18 iulie 2024 a Comitetului Popular din Hanoi, coeficientul de ajustare a prețului terenurilor pentru districtul Thanh Oai este de 2,35. Lista de prețuri ale terenurilor valabilă în prezent, emisă în 2020, variază între 3,6 și 5,3 milioane VND/m2. Prin urmare, înmulțirea acestor doi coeficienți dă doar un interval de preț de 8,6 până la 12,5 milioane VND/m2.

Siguranța produsului, coroborată cu un preț de pornire scăzut și un avans mic (de la 100 la 200 de milioane de VND), l-au făcut extrem de atractiv pentru cumpărători. Prin urmare, nu este surprinzător faptul că această licitație a atras mii de aplicații. Un număr atât de mare de participanți este complet normal.

Impunerea de taxe mari asupra acumulării de terenuri.

VAR-urile susțin că această ofertă câștigătoare mare reflectă realitatea normală a dezechilibrului dintre cerere și ofertă, deoarece numărul de cereri a depășit cu mult numărul de terenuri din licitație.

Totuși, faptul că prețurile terenurilor într-o locație cu infrastructură și facilități neremarcabile, într-o zonă suburbană cu potențial normal de creștere a prețurilor, au atins peste 100 de milioane de VND/m2 - echivalentul prețurilor terenurilor din zonele urbane și zonele dens populate - este anormal și depășește cu mult valoarea lor reală. Acesta este rezultatul unor motive lipsite de etică.

Mai exact, mulți investitori care participă la aceste licitații sunt persoane „profesioniste” în licitațiile de terenuri. Aceștia participă adesea cu „simplul” scop de a „specula”, fără a le păsa de valoarea reală, câștigând doar licitația și apoi cumpărând și vânzând imediat pentru a obține profit sau pierzând cu ușurință avansul dacă piața nu răspunde.

VAR-urile propun impunerea unor taxe mari asupra acumulării de terenuri. (Foto: VS)

Sau, mai periculos, își propun să creeze o „febră” funciară. Acești indivizi exploatează sistemul de garanții la licitație pentru a umfla prețurile terenurilor în cauză. Chiar ignorând riscurile, ei legitimează prețul plătind integral prețul câștigător al licitației, folosind acest preț ca bază pentru a umfla artificial prețurile terenurilor în cartierele suburbane, provocând creșterea vertiginosă a prețurilor terenurilor în multe zone, creând chiar o „febră” artificială.

Consecința acestor situații este că prețurile deja ridicate ale proprietăților imobiliare cresc și mai mult, făcând visul de a deține o locuință din ce în ce mai imposibil de atins pentru oameni, în special pentru tineri. Prețurile exorbitante de licitație, care depășesc cu mult valoarea reală, nu numai că complică procesul de evaluare a proprietăților pentru licitațiile ulterioare la locul de licitații local, ci și în multe alte părți ale țării.

Odată cu răspândirea atenției mass-media, atunci când prețurile imobiliarelor mențin o tendință ascendentă pentru o perioadă suficient de lungă, mentalitatea FOMO (frica de a fi lăsat în urmă) va „crește”, investitorii se vor aștepta ca prețurile să continue să crească și apoi vor lua decizii riscante.

Această decizie este determinată și de convingerea că ajustările prețurilor terenurilor din localități în viitorul apropiat vor duce indirect la creșterea prețurilor terenurilor. Drept urmare, mulți investitori își vor bloca capitalul, creând zone de teren abandonate și afectând negativ procesul de redresare și dezvoltare într-o direcție sigură și sănătoasă.

Pentru a asigura transparența licitațiilor și a crește veniturile bugetare, statul trebuie să stabilească rapid mecanisme de control al speculațiilor. Pentru a rezolva problema speculațiilor și a manipulării prețurilor și, prin urmare, pentru a reduce prețurile locuințelor urbane, mentalitatea oamenilor cu privire la locuințe trebuie să se schimbe. Locuințele ar trebui văzute ca un loc de locuit, care satisface nevoile de bază ale oamenilor, mai degrabă decât ca un bun pentru acumulare.

Prin impunerea de impozite care vizează pe cei care acumulează și speculează, mai degrabă decât pe cei care achiziționează proprietăți imobiliare în scopuri rezidențiale sau comerciale, elementul de avere acumulată va scădea.

Cotele de impozitare pot crește treptat pentru tranzacțiile imobiliare în care vânzătorul deține proprietatea pentru o perioadă scurtă de timp sau dacă proprietarul nu utilizează proprietatea în scopuri comerciale sau nu începe construcția după ce a primit terenul.

Impozitarea corectă a proprietăților imobiliare va reduce sau elimina stimulentul pentru oameni de a specula pe proprietăți imobiliare, deoarece, împreună cu costurile dobânzilor și alte costuri de oportunitate, deținerea de proprietăți imobiliare speculative devine mai riscantă. Cumpărarea și vânzarea de proprietăți imobiliare pentru profit sau crearea artificială a cererii și ofertei pentru a umfla prețurile proprietăților imobiliare devin treptat lipsite de sens.

Prin urmare, fondurile inactive deținute de public vor fi redirecționate către sectoare de afaceri productive, creând produse și valoare adăugată pentru societate. Acest lucru va ajuta piața imobiliară să se dezvolte mai sănătos și mai eficient pe termen lung, în loc să se confrunte cu creșteri și fluctuații ale prețurilor terenurilor.

Sursă: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html