Prețurile imobiliarelor sunt puțin probabil să scadă, experții prevăd două scenarii de piață pentru 2025, noua listă de prețuri ale terenurilor din Hanoi va avea o reacție în lanț, activând nivelurile prețurilor locuințelor... acestea sunt cele mai recente știri din domeniul imobiliar.
 |
| În următorii 2-3 ani, piața imobiliară va deveni mai clară, cu schimbări semnificative, inclusiv fluctuații de prețuri și ajustări ale cererii atât din partea investitorilor, cât și a cumpărătorilor de locuințe. (Foto: Anh Phuong) |
Oferta crește, prețurile imobiliare sunt încă dificil de redus
Oferta de apartamente nou deschise în 2024 va ajunge la aproximativ 35.000 de unități, mai mare decât prognoza anterioară de 22.000 - 24.000 de unități. În 2025, se preconizează că acest număr va crește la 40.000 de apartamente pentru ambele piețe majore, Hanoi și Ho Chi Minh City. Cu toate acestea, experții spun în general că, deși oferta va crește semnificativ, va fi totuși dificil să se „răcorească” prețurile imobiliare.
Prognozând piața imobiliară în 2025, directorul general al CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, a declarat că prețurile locuințelor nu vor scădea, dar nici nu vor crește la fel de rapid ca în perioada recentă. Creșterea ar putea fi de 5 - 8% față de 2024. Cum să obținem un preț potrivit pentru capacitatea de plată a oamenilor continuă să fie o întrebare dificilă, o mare provocare pentru piață, care în prezent nu are un răspuns.
Conform analizei doamnei Dung, indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi a crescut cu 64% față de al doilea trimestru al anului 2019, dublu față de creșterea din orașul Ho Chi Minh. Prețul mediu de vânzare primară s-a apropiat de 60 de milioane VND/m2.
Împărtășind aceeași opinie, profesorul asociat, Dr. Dinh Trong Thinh - expert economic , a comentat că anul 2024 este momentul în care segmentul de apartamente din Hanoi va cunoaște o creștere rapidă a prețurilor. Prețurile apartamentelor au crescut de la o medie de 40 de milioane VND/m2 în 2022 la peste 70 de milioane VND/m2 până la sfârșitul celui de-al treilea trimestru al anului 2024. În special, piața nu mai are proiecte cu prețuri sub 60 de milioane VND/m2, multe proiecte de gamă medie având chiar prețuri peste 100 de milioane VND/m2.
În perioadele caniculare, prețul de vânzare tinde să crească zi de zi, săptămână de săptămână, dar lichiditatea rămâne ridicată. Cererea acumulată de locuințe și investiții a fost eliberată atunci când există numeroase stimulente pentru a restabili încrederea clienților și investitorilor în piață. Cererea în plină expansiune, deși oferta este încă limitată, a împins prețurile în sus.
Experții spun că, deși creșterea prețurilor apartamentelor din Hanoi a încetinit, va fi dificil să se reducă prețurile de vânzare în 2025 din cauza creșterii costurilor terenurilor. De fapt, piața din Hanoi urmează scenariul de creștere al orașului Ho Chi Minh. În următorii 2-3 ani, piața imobiliară va deveni mai clară, cu schimbări semnificative, inclusiv fluctuații de prețuri și ajustări ale cererii atât din partea investitorilor, cât și a cumpărătorilor de locuințe. Se prognozează că toată oferta primară din Hanoi în 2025 va fi în segmentele high-end și lux, din care luxul reprezintă 36%.
Dintr-o perspectivă de afaceri, dl. Ngo Huu Truong - director general adjunct al corporației Hung Thinh, a declarat că prețurile imobiliarelor vor fi dificil de redus în perioada următoare. Unul dintre motive este că procesul de aprobare a proiectelor durează adesea mult timp, ceea ce crește costurile de investiții.
În ceea ce privește prețurile imobiliarelor, vicepreședintele Asociației Imobiliare din Vietnam, Nguyen Van Dinh, a comentat, de asemenea, că de acum până la sfârșitul anului 2025, prevederile noii legi nu au fost aplicate pe deplin, dar sunt încă exploatate pe baza vechii probleme. Prin urmare, se așteaptă ca prețurile terenurilor să rămână la un nivel rezonabil. Cu toate acestea, în perioada 2026-2027, dacă nu va exista o ajustare adecvată de acum până atunci, se va „împinge” mai multă presiune asupra prețurilor.
Potrivit domnului Dinh, vor exista două scenarii pentru piața imobiliară. Dacă există o reglementare bună, piața va continua să fie stabilă în 2026 - 2027. Dar dacă nu există o ajustare tehnică bună, prețurile imobiliarelor ar putea fi împinse la niveluri mai mari, mai nerezonabile. Și atunci, piața va fi din nou dificilă.
Piața a trecut prin cea mai dificilă perioadă a sa.
Ministerul Construcțiilor tocmai a anunțat 10 aspecte importante ale industriei construcțiilor în 2024. În special, 2024 marchează o etapă importantă în ceea ce privește creșterea, ajungând la aproximativ 7,8-8,2%, cea mai mare valoare din 2020, depășind ținta stabilită de Guvern prin Rezoluția nr. 01 (6,4-7,3%).
Aceasta este, de asemenea, cea mai mare rată de creștere atinsă de industria construcțiilor din 2020 încoace, aceasta fiind forța motrice a creșterii PIB-ului general al economiei. Rata de urbanizare a atins 44,3%, depășind ținta stabilită de Adunarea Națională de 43,7%. Industria construcțiilor a atins, de asemenea, alte două obiective stabilite de Guvern, inclusiv: o rată de colectare și epurare a apelor uzate de 18% și o suprafață medie a locuințelor la nivel național de 26,5 m2 suprafață construită/persoană.
Evaluând piața imobiliară de anul trecut, Ministerul Construcțiilor a declarat că au fost implementate numeroase soluții sincrone pentru a elimina dificultățile de pe piață. Grupul de lucru al Prim-ministrului pentru eliminarea dificultăților și obstacolelor în implementarea proiectelor imobiliare a colaborat cu localitățile și întreprinderile imobiliare pentru a colecta informații, situații și a analiza fiecare proiect specific pentru a discuta, îndruma și oferi răspunsuri pentru a elimina dificultățile și obstacolele în implementare.
„Piața imobiliară a avut schimbări pozitive, depășind cea mai dificilă perioadă pentru a câștiga avânt pentru redresare și dezvoltare”, a subliniat Ministerul Construcțiilor.
Un alt punct culminant al anului trecut a fost atenția specială acordată dezvoltării locuințelor sociale. La 24 mai, Secretariatul a emis Directiva nr. 34 privind consolidarea conducerii Partidului în dezvoltarea locuințelor sociale în noua situație.
Ministerul Construcțiilor prezintă Guvernului un proiect de Rezoluție privind sursele preferențiale de capital pentru dezvoltarea locuințelor sociale. În consecință, propune implementarea unui pachet preferențial de 100.000 de miliarde VND pentru împrumuturi pentru locuințe sociale din capital obligatar, aplicabil timp de 5 ani. Eforturile menționate mai sus vor constitui premisa pentru accelerarea dezvoltării locuințelor sociale la nivel național în perioada următoare.
Impactul noii liste de prețuri ale terenurilor din Hanoi
Conform listei de prețuri ale terenurilor din Hanoi, publicată recent și intrată în vigoare la 20 decembrie 2024, prețurile terenurilor în unele zone din Hanoi sunt de 2-6 ori mai mari decât lista de prețuri a terenurilor publicată din 2019. În special, cel mai mare preț al terenurilor îl are unele drumuri din districtul Hoan Kiem, ajungând la aproape 700 de milioane de VND/m2.
Unele opinii spun că aplicarea de către Hanoi a unei noi liste de prețuri ale terenurilor ar putea determina creșterea continuă a prețurilor locuințelor.
Un raport al Ministerului Construcțiilor arată că, dacă se aplică tabelul prețurilor terenurilor din 2024, costurile de utilizare a terenurilor pentru proiectele imobiliare vor crește semnificativ față de perioada anterioară. Motivul este că principalele costuri care afectează prețurile locuințelor și imobiliarelor includ: costurile compensatorii pentru curățarea terenurilor, taxele de utilizare a terenurilor, costurile de construcție a proiectelor, cum ar fi cele pentru locuințe, imobiliare, impozite, taxe aferente...
În special, costurile legate de taxele de utilizare a terenurilor reprezintă adesea o mare parte din costul total al unui proiect imobiliar, variind între 7-20% pentru proiectele de apartamente cu clădiri înalte și 25-50% pentru proiectele de vile și case înșiruite.
Potrivit Ministerului Construcțiilor, aplicarea noii liste de prețuri ale terenurilor va avea o reacție în lanț, declanșând o creștere de 15-20% a prețurilor imobiliarelor și locuințelor față de perioada anterioară.
Dl. Vu Cuong Quyet, directorul general al Dat Xanh Mien Bac, a declarat că, pentru companii, o listă de prețuri pentru terenuri va sprijini etapele de evaluare a prețurilor terenurilor în conformitate cu prețurile pieței. Lista ajustată de prețuri pentru terenuri este o bază importantă pentru companii pentru a determina impozitele pe terenuri.
Totuși, dacă impozitul pe teren este determinat în funcție de prețul pieței, impozitul pe conversia destinației terenurilor pentru întreprinderi va fi mai mare, prin urmare, prețul de vânzare al proprietății imobiliare pentru cumpărători va fi mai mare.
Pot vinde un apartament care este plătit în rate conform noilor reglementări?
Cumpărarea unui apartament în rate este o tendință prin care mulți oameni preferă să dețină o casă fără a fi nevoiți să cheltuiască o sumă mare de bani imediat. Așadar, ce reglementări trebuie respectate atunci când cumperi un apartament în rate?
Cumpărarea și vânzarea de apartamente prin plată în rate este reglementată în articolul 167 din Legea locuinței din 2023, după cum urmează:
- Convenite de părți și clar menționate în contractul de cumpărare a locuinței.
- În perioada de plată în rate, cumpărătorul apartamentului are permisiunea de a-l utiliza și este responsabil pentru întreținere, cu excepția cazului în care se convine altfel sau în perioada de garanție a apartamentului.
În special, articolul 167, clauza 2, din Legea locuinței din 2023, afirmă: Cumpărătorul de locuință care plătește în rate sau în rate poate efectua tranzacții de cumpărare, vânzare, donație, schimb, ipotecare sau aport de capital la această locuință cu o altă persoană numai după ce a plătit integral locuința, cu excepția cazului în care părțile au un alt acord.
Conform acestui regulament, dacă cumpărătorul unui apartament care plătește în prezent în rate dorește să îl vândă altcuiva, acesta trebuie să plătească integral prețul de achiziție vânzătorului, cu excepția cazului în care părțile au o altă înțelegere.
Astfel, în cazul cumpărării unui apartament prin plata în rate la investitor sau plata în rate către vânzător, cumpărătorul are voie să îl vândă unei alte persoane doar la achitarea integrală a prețului de achiziție al apartamentului, cu excepția cazului în care părțile au o altă înțelegere.
În mod similar, atunci când se ipotechează un credit bancar în rate, dacă se dorește vânzarea acestuia către altcineva, conform prevederilor articolului 321, alineatul 5, din Codul Civil din 2015, debitorul ipotecar poate vinde apartamentul ipotecat băncii către altcineva, dacă banca este de acord sau în conformitate cu prevederile legii.
În consecință, dacă părțile sunt de acord sau banca este de acord să vândă apartamentul plătind în rate, se pot utiliza următoarele metode:
Investitorul a semnat Contractul de Vânzare-Cumpărare a Apartamentului fără a depune cererea la agenția de stat pentru eliberarea Certificatului.
- Părțile semnează pentru rezilierea vechiului contract de cumpărare în rate al apartamentului, iar vânzătorul va semna direct contractul de cumpărare a apartamentului cu noul cumpărător (dacă vechiul cumpărător nu a transferat Cartea Roșie) sau va stabili un acord scris privind vânzarea apartamentului în rate între trei părți: vechiul cumpărător, vânzătorul și noul cumpărător.
- Încheiați un acord tripartit între bancă, cumpărător și vânzător, prin care banca se angajează să vândă apartamentul plătit în rate unei alte persoane. În același timp, eliberați ipoteca asupra proprietății, semnați din nou contractul de vânzare-cumpărare și transferați Cartea Roșie noului cumpărător.
În acest caz, părțile pot transfera obligația de credit a băncii către o altă persoană în conformitate cu prevederile articolului 370 din Codul Civil din 2015.
Astfel, cumpărătorul poate vinde apartamentul fiind plătit în rate dacă există acordul vânzătorului conform analizei de mai sus sau atunci când rata a fost achitată integral sau conform acordului părților.
Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html
Comentariu (0)