S-a terminat era speculațiilor imobiliare?

VTV.vn - Creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare după Anul Nou Lunar pune presiune asupra cumpărătorilor și a companiilor imobiliare și provoacă o diferențiere puternică a pieței.

Creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare imediat după Anul Nou Lunar are un impact clar asupra pieței imobiliare, afectând cumpărătorii de locuințe, afacerile imobiliare și sistemul bancar. Experții consideră că aceasta nu este o evoluție neașteptată, dar va împinge piața într-o perioadă mai intensă de consolidare.

Ratele dobânzilor la creditele ipotecare influențează piața imobiliară.

Imediat după Anul Nou Lunar, atât băncile de stat, cât și cele private au anunțat ajustări ale ratelor dobânzilor, ratele ipotecare înregistrând o creștere semnificativă. Un sondaj efectuat la o sucursală Vietcombank din orașul Ho Chi Minh a arătat că cea mai mică rată a dobânzii pentru împrumuturile destinate achiziționării de apartamente sau case înșiruite cu certificat sau contract de vânzare-cumpărare este de 9,5%. Aceasta reprezintă o creștere semnificativă față de rata de 6% aplicată timp de 12 luni de la mijlocul anului trecut.

Băncile de stat au anunțat rate ale dobânzilor la credite cuprinse între 9% și peste 13% pentru împrumuturile pe termen fix de 6, 12 și 18 luni.

Băncile nedeținute de stat au înregistrat rate ale dobânzii fixe similare, dar ratele dobânzii variabile au crescut, variind între 11-15%.

Potrivit dnei Mai Thanh Thao, director adjunct al departamentului de servicii bancare și corporative de la Savills Vietnam, creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare după Tet reflectă un proces de ajustare ciclică în cadrul sistemului bancar.

După perioada de vârf a plăților de la sfârșitul anului și creșterea cererii de împrumuturi la începutul anului, băncile își revizuiesc de obicei structura creditelor, echilibrează costurile de capital și ajustează ratele dobânzilor pentru a se potrivi apetitului de risc. Simultan, limitele de creștere a creditului (spațiul de credit) fac, de asemenea, băncile mai selective în ceea ce privește noile împrumuturi, în special în sectorul imobiliar, care are un coeficient de risc ridicat.

În plus, peisajul politicii monetare globale, încă influențat de tendința anterioară de înăsprire, a determinat sistemul bancar intern să mențină un anumit grad de prudență. „Această ajustare a ratei dobânzii reflectă un echilibru între obiectivul de creștere a creditului și controlul riscului, mai degrabă decât o mișcare bruscă de înăsprire a pieței imobiliare”, a declarat dna Thao.

Cumpărătorii de case și firmele sunt supuși celei mai mari presiuni.

Pentru cumpărătorii de locuințe, creșterea costului rambursării datoriilor le afectează direct capacitatea lunară de plată. Potrivit domnului Vo Hong Tu, directorul firmei de avocatură Minh Tu, un împrumut de aproximativ 900 de milioane de VND, care anterior putea fi rambursat cu 7-8 milioane de VND pe lună, poate crește acum la aproape 15 milioane de VND prin aplicarea unei rate a dobânzii variabile. Acest lucru obligă multe gospodării să își amâne planurile de cumpărare a unei locuințe pentru a-și asigura echilibrul financiar.

Savills sugerează, de asemenea, că grupul cel mai afectat este cel al cumpărătorilor cu un grad ridicat de îndatorare financiară. Pe măsură ce costurile de împrumut cresc, cumpărătorii tind să fie mai precauți, luând în considerare produse care se potrivesc capacităților lor financiare, în loc să se retragă complet de pe piață. Cererea de proprietăți imobiliare rămâne, dar deciziile de cumpărare vor deveni mai atent analizate.

Între timp, pentru afacerile imobiliare, principala presiune vine din costurile de capital și din fluxul de numerar. Afacerile care utilizează un grad ridicat de îndatorare sau se bazează pe vânzări rapide pentru a genera flux de numerar se vor confrunta cu mai multe dificultăți. În schimb, afacerile cu o bază financiară solidă, rezerve funciare curate și un statut juridic clar sunt încă capabile să mențină operațiuni stabile.

Pentru investitorii care utilizează efectul de levier financiar, această perioadă este deosebit de dificilă. Strategiile pe termen scurt sau de „tranzacționare pe zi” care utilizează capital împrumutat devin mai riscante, obligând mulți investitori să își restructureze portofoliile sau chiar să accepte vânzarea în pierdere pentru a reduce presiunea asupra rambursării datoriilor.

Potrivit experților, un mediu cu rate ale dobânzii ridicate prezintă, de asemenea, numeroase riscuri pentru debitori, în special pentru cei cu împrumuturi care se bazează pe rate ale dobânzii preferențiale pe termen scurt.

Pachetele de credit cu rate ale dobânzii scăzute inițial ar putea înregistra o creștere bruscă atunci când acestea trec la rate variabile, perturbând planurile financiare inițiale. În plus, băncile tind acum să evalueze activele cu mai multă prudență, ceea ce duce la raporturi împrumut-valoare mai mici și obligă cumpărătorii să își pregătească sume mai mari din propriul capital.

În plus, costurile aferente, cum ar fi comisioanele de rambursare anticipată, comisioanele de angajament sau cerințele de asigurare, cresc, de asemenea, costul total real al împrumutului.

Dintr-o perspectivă sistemică, creșterea ratelor dobânzilor expune, de asemenea, băncile la un risc mai mare de datorii neperformante dacă debitorii se confruntă cu dificultăți de flux de numerar. Prin urmare, instituțiile de credit își înăspresc criteriile de aprobare și evaluează cu atenție capacitatea financiară a clienților lor.

Există încă oportunități pentru cumpărătorii autentici de case.

Deși creșterea ratelor dobânzilor creează presiuni pe termen scurt, Savills consideră că acesta nu este un moment nefavorabil pentru toți cumpărătorii. Într-o piață mai prudentă, cumpărătorii de locuințe ar putea avea mai multe oportunități de a negocia prețuri mai bune, mai ales dacă au o bază financiară stabilă și un raport credit/valoare rezonabil.

Experții recomandă ca și cumpărătorii să își controleze ratele de împrumut, asigurându-se că rambursările nu depășesc capacitatea lor de plată și că nu se bazează în totalitate pe ratele dobânzii preferențiale inițiale. Prioritizarea proprietăților cu statut juridic clar, utilizabilitate practică și lichiditate bună este, de asemenea, crucială pentru minimizarea riscului.

În același timp, debitorii ar trebui să mențină o rezervă financiară echivalentă cu 6-12 luni de rambursare pentru a face față fluctuațiilor ratelor dobânzilor sau ale veniturilor.

În contextul actual, piața imobiliară intră într-o fază de diferențiere mai clară, în care cumpărătorii și afacerile cu fundații financiare solide vor avea un avantaj, în timp ce investitorii care depind în mare măsură de capitalul împrumutat se vor confrunta cu o presiune semnificativă. Aceasta este văzută ca o ajustare a pieței către o mai mare sustenabilitate, concentrându-se pe nevoile reale și capacitatea financiară efectivă.

Sursă: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm