Intervenție oportună pentru a preveni inflația prețurilor locuințelor și terenurilor.

Deși piața imobiliară din multe localități rămâne stagnantă, recenta creștere bruscă a prețurilor apartamentelor și terenurilor din Hanoi și din unele provincii și orașe din nord a surprins investitorii. Cu toate acestea, faptul că ofertantul câștigător pentru un teren cu un preț de peste 100 de milioane de VND/m2 în Thanh Oai (Hanoi) și-a pierdut avansul i-a făcut pe mulți să realizeze că aceasta este o tactică folosită de speculanți pentru a umfla prețurile.

Controlați mai multe tranzacții de revânzare.

Într-un document transmis localităților săptămâna trecută, Ministerul Construcțiilor a menționat că piața imobiliară s-a dezvoltat recent pe o traiectorie nesustenabilă și prezintă numeroși factori de risc. Deosebit de îngrijorător este fenomenul unor investitori și brokeri care răspândesc zvonuri, cumpără și vând proprietăți imobiliare fără discernământ și creează haos informațional pentru a crește prețurile proprietăților imobiliare în propriul profit.

Documentul ministerului se referă la licitațiile controversate de terenuri din periferia orașului Hanoi. Potrivit agenției, ofertele câștigătoare record, de multe ori mai mari decât prețurile de pornire, au avut un impact negativ asupra dezvoltării socio -economice și a creșterii sănătoase a pieței imobiliare.

Pentru a preveni această situație, Ministerul Construcțiilor a solicitat Comitetelor Populare din provincii și orașe guvernate central să se concentreze pe implementarea mai multor sarcini. Acestea includ inspectarea și revizuirea activităților comerciale imobiliare ale întreprinderilor, investitorilor, saloanelor de tranzacționare și brokerilor din localitățile lor. În plus, agențiile relevante trebuie să controleze cumpărarea și vânzarea repetată de proprietăți imobiliare, în special în zonele, proiectele și complexele de apartamente care înregistrează creșteri anormale de prețuri; să efectueze inspecții și investigații și să ia măsuri pentru a corecta manipularea prețurilor, speculațiile și încălcările legilor funciare, ale legilor comerciale imobiliare și ale legilor conexe.

Imediat după ce Ministerul Construcțiilor a emis o notificare, Comitetul Popular al provinciei Khanh Hoa a emis Scrisoarea Oficială nr. 9648 prin care a instruit agențiile relevante să revizuiască organizarea licitațiilor pentru drepturi de utilizare a terenurilor în zonă pentru a asigura respectarea legii, transparența și deschiderea; să detecteze prompt și să trateze cu strictețe cazurile de încălcare a reglementărilor legale în licitațiile pentru drepturi de utilizare a terenurilor, în special actele de coluziune pentru manipularea pieței, umflarea prețurilor pentru a crea o piață nesănătoasă care nu reflectă realitatea în scop personal...

Potrivit domnului Tran Hoa Nam, vicepreședinte al Comitetului Popular al provinciei Khanh Hoa, pentru a stabiliza piața imobiliară locală, provincia va continua să promoveze dezvoltarea locuințelor sociale, va implementa eficient proiectul „Investiții în construcția a cel puțin un milion de unități de locuințe sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021-2030” și va implementa efectiv „programul de creditare de 120.000 de miliarde VND”.

Între timp, dl. Le Quoc Thanh, director adjunct al Departamentului de Finanțe al provinciei Khanh Hoa, a declarat că, în 2025, provincia va scoate la licitație 41 de proprietăți (case și terenuri). Acestea sunt parcele de teren administrate de Fondul de Investiții și Dezvoltare și de Departamentul de Management Urban al orașului Ninh Hoa, cu scopul de a genera venituri și de a suplimenta resursele pentru dezvoltare.

În plus, provincia Khanh Hoa se concentrează și pe finalizarea planurilor de zonare (scară 1/2.000) în trei zone strategic importante: Zona Economică Van Phong (parte a districtului Van Ninh și a orașului Ninh Hoa), orașul Nha Trang și noua zonă urbană Cam Lam. Odată ce planurile sunt finalizate, se poate continua licitația și scoaterea la licitație a noilor proiecte.

Numeroase servicii de brokeraj care vând terenuri scoase la licitație la prețuri umflate au apărut în cartierele suburbane ale orașului Hanoi. Foto: THUY LINH

Măriți suma depozitului și aplicați penalități mari.

Din perspectiva industriei, dl. Le Dinh Chung, director general al companiei pe acțiuni SGO Homes Real Estate Consulting and Development (Hanoi), consideră că, pentru a preveni speculațiile și manipularea prețurilor, statul trebuie să redefinească un cadru adecvat pentru prețurile terenurilor, deoarece cadrul actual al prețurilor terenurilor la licitație este mai mic decât prețul pieței.

În plus, creșterea sumei depozitului la 10%-20% din terenul scos la licitație va contribui la minimizarea speculațiilor și a manipulării prețurilor de către investitori. Mai exact, dl Chung a recomandat ca persoanele care câștigă licitația de terenuri, dar apoi nu cumpără terenul, să aibă un rating de credit redus sau să li se interzică participarea la alte licitații de terenuri. „Gestionarea prețurilor și a metodelor de licitație este esențială”, a subliniat dl Chung.

Potrivit Dr. Chau Hoang Than, șeful Departamentului de Drept Administrativ al Facultății de Drept a Universității Can Tho, pentru ca licitațiile pentru drepturi de utilizare a terenurilor să fie cât mai eficiente, decizia de a scoate terenurile la licitație trebuie luată în mod uniform de către Comitetul Popular provincial. Este necesar să se revizuiască și să se determine numărul și amplasarea parcelelor și parcelelor de teren; și să se elaboreze un plan de licitație adecvat, evitând o abordare fragmentată care creează lipsuri. O listă de parcele și parcele de teren pentru o licitație eficientă ar trebui revizuită, organizată și publicată. În special, procesul de licitație ar trebui să evite o ofertă excesivă de terenuri atunci când sunt anunțate în masă.

„Este prematur să concluzionăm că faptul că ofertele câștigătoare au fost de multe ori mai mari decât prețul de pornire, așa cum s-a întâmplat în cazul licitației de terenuri din districtul Hoai Duc, Hanoi, indică instabilitate, dar există în mod clar o manipulare a prețurilor în zonă. În plus, stabilirea unui preț de pornire prea mic poate să nu reflecte cu exactitate prețul pieței la momentul licitației”, a comentat Dr. Chau Hoang Than.

Dintr-o perspectivă juridică, avocatul Nguyen Phuong Lien de la firma de avocatură SENLAW sugerează că, pentru a preveni manipularea prețurilor și instabilitatea pieței, ar trebui stabilit un preț de pornire care să fie în concordanță cu valoarea de piață. Acest lucru se datorează faptului că prețul de pornire servește drept bază pentru calcularea avansului, iar ofertantul câștigător nu își va primi avansul înapoi dacă nu plătește sau nu plătește suma integrală.

Potrivit avocatului Lien, deși Decretul 10/2023/ND-CP a stipulat o creștere a sumei garanției pentru participarea la licitațiile de terenuri la 20% din valoarea terenului sau a suprafeței, pe baza prețului de pornire pentru licitație (de patru ori mai mare decât înainte), aceasta nu a intrat în vigoare deoarece prețul de pornire este încă scăzut. „Dacă menținem prețul de pornire scăzut, trebuie să creștem rata garanției peste nivelul actual de 20%, deoarece participanții la licitație trebuie să fie foarte pregătiți financiar.”

„În plus, o altă soluție este creșterea amenzii administrative pentru fapta de nesemnare a unui contract de vânzare a activelor licitate (abandonarea depozitului). În prezent, această faptă este supusă doar unei amenzi de la 7 milioane la 10 milioane de VND pentru persoanele fizice (conform punctului c, clauza 1, articolul 23 din Decretul 82/2020/ND-CP)” - a sugerat dna Lien.

Între timp, Dr. Ho Quoc Tuan, lector universitar și director al programului de masterat în Finanțe și Contabilitate de la Universitatea din Bristol, Marea Britanie, a citat experiența internațională care arată că singurul instrument pentru a menține stabilitatea pieței imobiliare este stabilirea unui impozit rezonabil, bazat pe principiul conform căruia profiturile din afacerile imobiliare ar trebui să fie egale cu profiturile din afacerile cu bunuri și servicii. Acest lucru ar putea preveni inflația prețurilor sau fluctuațiile artificiale ale prețurilor.

Un punct de vânzare a terenurilor situat chiar în zonele de terenuri scoase la licitație, la periferia orașului Hanoi. Foto: THUY LINH

O creștere masivă a prețului terenurilor este puțin probabilă.

Dl. Bui Minh Thanh, secretarul Comitetului de Partid al orașului Ben Cat, provincia Binh Duong, a declarat că recent a existat o „febră” funciară localizată în zonă, concentrată în principal de-a lungul râului Saigon, în cartiere precum An Tay, An Dien, Rach Bap... și în zona de-a lungul Șoselei de Centură 4. Acest lucru este evidențiat de numărul mare de persoane care efectuează tranzacții la birourile notariale, iar veniturile din taxele de utilizare a terenurilor au crescut semnificativ față de aceeași perioadă a anului trecut.

Cu toate acestea, dl. Thanh consideră că, datorită noii Legi Funciare, speculațiile și manipularea prețurilor au scăzut semnificativ. În plus, localitatea gestionează cu strictețe planificarea utilizării terenurilor și zonarea funcțională, precum și diseminează activ către populație informații despre planificare și proiecte imobiliare cu statut juridic clar.

Dl. Nguyen Huu Nghia, directorul unei companii imobiliare din provincia Binh Duong, a recunoscut, de asemenea, că, dacă piața imobiliară va cunoaște o nouă creștere, speculațiile și manipularea prețurilor nu vor mai fi la fel de larg răspândite ca înainte, din două motive importante: în primul rând, noua Lege funciară a înăsprit prețurile terenurilor în fiecare zonă, limitând astfel cazurile de „cumpărare a unui teren de 10 miliarde VND, dar declararea a doar 100 de milioane VND reprezentând impozite”; și, în al doilea rând, procesul de evaluare a terenurilor pentru împrumuturile bancare a devenit mult mai strict.

Anterior, băncile își înființau propriile unități de evaluare, ceea ce ducea uneori la o valoare reală a terenului mai mică decât evaluarea băncii. Acum, cu unități de evaluare independente, deși nu sunt absolut sigure, procesul este mai riguros decât înainte.

Dezvăluiți public proiectele care nu sunt eligibile pentru tranzacționare.

În provincia Binh Thuan, pentru a preveni speculațiile și manipularea prețurilor pe măsură ce piața imobiliară își revine, Departamentul Construcțiilor a publicat o listă cu 33 de proiecte imobiliare care încă nu îndeplinesc condițiile pentru tranzacții. Aceasta include 17 proiecte rezidențiale și de dezvoltare urbană și 16 proiecte turistice și de stațiuni, niciunul dintre ele neîndeplinind cerințele pentru tranzacții imobiliare, așa cum sunt prevăzute de reglementări. Majoritatea acestor proiecte sunt situate pe terenuri de primă clasă în orașul Phan Thiet și în districtele și orașele învecinate.

Anterior, aceste 33 de proiecte au fost mustrate de provincie deoarece investitorii și distribuitorii unor proiecte imobiliare din provincia Binh Thuan vindeau și transferau proprietăți imobiliare prin metode precum rezervări, programări și înregistrări pentru a colecta bani de la cumpărători. Aceste metode nu sunt reglementate de Legea locuințelor, Legea afacerilor imobiliare sau alte reglementări legale relevante.

Sursă: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm