Așteptări de la noile reglementări

Mai exact, Legea dedică un Capitol (Capitolul V) prevederii unor reglementări detaliate privind renovarea și reconstrucția clădirilor de apartamente.

Multe obstacole în implementare.

De peste 20 de ani, renovarea și reconstrucția blocurilor vechi de apartamente și a locuințelor colective a reprezentat o preocupare deosebită pentru conducerea statului la toate nivelurile, de la central la local. Cu toate acestea, implementarea efectivă nu a obținut rezultatele pozitive dorite, mii de gospodării locuind încă în clădiri dărăpănate și nesigure; potențialele amenințări la adresa vieții și proprietății oamenilor rămân omniprezente.

Vechiul complex de apartamente C8 Giang Vo. Fotografie: Thanh Hai

Conform statisticilor Ministerului Construcțiilor , există în prezent peste 2.500 de clădiri vechi de apartamente și complexe de locuințe colective la nivel național, Hanoi înregistrând cel mai mare număr, cu 1.579, urmat de orașul Ho Și Min.

Acesta este un produs tipic al erei economiei centralizate, construit în principal între anii 1960 și 1990, o perioadă în care tehnologia construcțiilor nu atinsese încă progresele pe care le are astăzi. Prin urmare, structura principală a acestor clădiri este reprezentată de pereți portanți din cărămidă, cu o durată maximă de viață de 50-70 de ani.

De-a lungul timpului, multe clădiri s-au deteriorat semnificativ din cauza funcționării și utilizării prelungite. În plus, nevoia de spațiu locativ extins i-a determinat pe locuitori să își extindă în mod arbitrar suprafețele de locuit, sporind sarcina asupra sistemului structural deja nesigur al clădirilor. Deși sunt conștiente de acest lucru, multe familii sunt nevoite să continue să locuiască acolo din cauza dificultăților financiare, practic jucându-și viața. Între timp, renovarea și reconstrucția acestor vechi clădiri de apartamente și complexe de locuințe colective progresează extrem de lent.

Numai în Hanoi , din 1.579 de clădiri vechi de apartamente și complexe de locuințe colective (inclusiv 1.273 de clădiri din 76 de complexe și 306 clădiri vechi de apartamente independente), zeci de acestea se află într-o stare critică.

În special, există 6 zone periculoase clasificate ca nivel D (cel mai periculos nivel) care trebuie demolate și reconstruite, cum ar fi clădirea C8 din complexul rezidențial Giang Vo, G6A din complexul rezidențial Thanh Cong, clădirea A din complexul rezidențial Ngoc Khanh și complexul rezidențial al Ministerului Justiției ...

Cu toate acestea, conform datelor raportate de Departamentul de Construcții din Hanoi, renovarea și reconstrucția clădirilor vechi de apartamente atinsese doar 1,14% din plan până la sfârșitul anului 2023, 19 zone fiind în curs de renovare și reconstrucție.

În special, deși orașul a aprobat selecția investitorilor pentru numeroase proiecte imobiliare, cum ar fi: proiectul imobiliar Nghia Do A și B (districtul Cau Giay); complexul de apartamente Nguyen Cong Tru (districtul Hai Ba Trung); complexul de apartamente X1-26 Lieu Giai (districtul Dong Da); complexul de apartamente al Serviciului de Transport Feroviar (districtul Hoang Mai); blocul de apartamente nr. 148-150 Son Tay (districtul Ba Dinh); complexul de apartamente al Arhivelor de Film din Vietnam de pe strada Lieu Giai nr. 22 (districtul Dong Da); blocul de apartamente nr. 23 Hang Bai (districtul Hoan Kiem)... aceste proiecte au rămas blocate timp de mulți ani din cauza obstacolelor legate de reglementările din Legea locuințelor din 2014 și de unele decrete îndrumătoare.

„Unul dintre cele mai mari obstacole în cadrul legal este Decretul 101/2015/ND-CP (care ghidează implementarea Legii locuințelor din 2014), care permite persoanelor fizice și întreprinderilor să negocieze compensații, defrișarea terenurilor și relocarea; decretul nu specifică nici coeficientul de compensare (coeficientul K)... ceea ce a dus la imposibilitatea de a găsi un teren comun între cele două părți, făcând imposibilă implementarea renovării și reconstrucției clădirilor vechi de apartamente și a locuințelor colective conform planului și obiectivelor”, a declarat Mac Dinh Minh, director adjunct al Departamentului de Construcții din Hanoi.

Noile reglementări „deblochează” blocajele.

Ca răspuns la provocările menționate anterior, Legea locuinței din 2023, deși a moștenit și a dezvoltat aspectele pozitive ale Legii locuinței din 2014, a modificat și completat numeroase prevederi importante pentru a se potrivi condițiilor actuale, abordând în același timp dificultățile și deficiențele, creând un progres important pentru renovarea și reconstrucția clădirilor vechi de apartamente și a locuințelor colective în perioada următoare.

Una dintre cele mai notabile caracteristici noi ale Legii locuințelor din 2023 este reglementarea procentului de consimțământ public. Anterior, era necesar un consimțământ de 100% din partea tuturor proprietarilor dintr-un complex rezidențial. Acum, conform noii legi, cel puțin 70% din numărul total de proprietari care participă la consultarea de planificare și 75% dintre aceștia fiind de acord este suficient pentru a se califica pentru demolare.

În plus, Legea locuinței din 2014 nu conține reglementări specifice privind coeficientul K pentru calcularea prețurilor de compensare a terenurilor, prețurile de închiriere a locuințelor după reconstrucție, valoarea apartamentelor determinată după transformarea suprafeței și valoarea locuințelor pentru relocare în cazurile de relocare într-o altă locație.

În consecință, coeficientul K va fi implementat flexibil de către localități, în funcție de amplasarea și valoarea terenurilor unde sunt situate clădiri vechi de apartamente și locuințe colective. Coeficientul K va fi calculat și ajustat pentru a fi de 1-2 ori mai mare.

Punctul culminant al noii legi este reglementarea privind «consolidarea blocurilor vechi de apartamente», conform căreia clădirile individuale, independente, vor fi consolidate, iar înălțimea noilor construcții va fi mărită pentru a face loc infrastructurii publice (spații verzi, parcuri, locuri de joacă...).

„Acest lucru va facilita procesul autorităților locale și va încuraja întreprinderile să participe mai activ la renovarea și reconstrucția clădirilor vechi de apartamente și a locuințelor colective; locuitorii vor fi, de asemenea, mulțumiți, deoarece nu vor trebui să își schimbe locuințele obișnuite sau să fie mutați în zone de relocare lipsite de infrastructură și facilități...” - a observat expertul în urbanism, maestrul arhitect Tran Tuan Anh.

În special, prevederile privind renovarea și reconstrucția clădirilor vechi de apartamente și a locuințelor colective din Legea locuințelor din 2023 promovează în continuare descentralizarea și delegarea autorității către comitetele populare provinciale pentru a atribui sarcini specifice agențiilor specializate subordonate, pentru a organiza pregătirea planurilor de compensare și relocare; a decide și a aproba politicile de investiții și investitorii; planurile de relocare, relocare forțată și demolare a clădirilor de apartamente; și alocarea bugetelor pentru relocare...

În plus, Legea adaugă și o prevedere care obligă proprietarii să contribuie cu fonduri pentru reconstrucția clădirilor de apartamente construite după 1994, pentru a asigura fezabilitatea și un echilibru al intereselor între proprietari, stat și investitori, îndeplinind cerințele renovării urbane.

 

Apreciem foarte mult noile reglementări din Legea locuinței din 2023 referitoare la renovarea blocurilor vechi de apartamente și a locuințelor colective. Aceste reglementări sunt mai practice, detaliate și mai clare decât cele din legile existente, asigurând un echilibru al intereselor între stat, cetățeni și întreprinderi. Acest lucru va contribui la accelerarea renovării și reconstrucției blocurilor vechi de apartamente și a locuințelor colective, creând un peisaj urban mai modern în viitor, pentru a satisface nevoile de integrare și dezvoltare.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam

Sursă: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html