Creșterea ratelor dobânzilor și schimbarea strategiilor de investiții imobiliare.

Întrucât multe bănci ajustează ratele dobânzilor la creditele ipotecare la aproximativ 10-14% pe an, în funcție de termen, și, simultan, înăspresc condițiile de plată, piața intră într-o fază mai clară de consolidare. Investitorii care utilizează un grad ridicat de îndatorare financiară încep să se confrunte cu presiuni, în timp ce capitalul tinde să se orienteze către produse cu valoare reală a investiției și potențialul de a genera randamente stabile.

Presiunea asupra ratei dobânzii

După o perioadă de menținere a politicii monetare pentru a sprijini redresarea economică , ratele dobânzilor au avut o nouă tendință de creștere de la începutul anului 2026, concomitent cu presiunea de a controla inflația și de a reglementa creditul. Mai exact, din aprilie 2026, ratele dobânzilor pentru creditele imobiliare la multe bănci comerciale au continuat să rămână ridicate, în special pentru creditele ipotecare pe termen mediu și lung, multe credite aplicând rate ale dobânzii variabile de la 11-14% pe an, creând o presiune semnificativă asupra debitorilor care utilizează efectul de levier financiar.

În consecință, unele bănci au înregistrat următoarele rate ale dobânzii pentru creditele imobiliare: VietcomBank aplică o rată a dobânzii de aproximativ 9,6%/an pentru o rată fixă ​​pentru primele 6 luni și aproximativ 10,5%/an pentru o rată fixă ​​pentru primele 12 luni. După perioada preferențială, rata dobânzii variabilă se calculează ca rata dobânzii la economiile pe 24 de luni plus o marjă de aproximativ 3,3%, dar nu mai mică de 11,1%/an. BIDV oferă credite pentru achiziționarea de bunuri imobiliare cu rate ale dobânzii de aproximativ 9,7%/an pentru primele 6 luni; aproximativ 10%/an pentru primele 12 luni și aproximativ 13,5%/an pentru pachete cu rată fixă ​​mai lungi.

Ratele dobânzilor la creditele imobiliare la multe bănci continuă să fie ajustate în sus. Foto: Nguyen Quang

VietinBank și-a ajustat rata fixă ​​a dobânzii pentru creditele imobiliare la peste 12% pe an pentru primele 24 de luni, după care se va aplica o rată variabilă, dar nu mai mică de aproximativ 14% pe an. În mod similar, VPBank oferă numeroase pachete de credite ipotecare și investiții imobiliare cu rate preferențiale de aproximativ 8-10% pe an în perioada inițială, fluctuând apoi în jurul a 12-14% pe an, în funcție de profilul de credit și de termenul creditului.

În acest context, investițiile imobiliare nu mai constă doar în „cumpărarea și așteptarea creșterilor de prețuri”. Costurile de capital în creștere au redus semnificativ marjele de profit ale activităților speculative. În timp ce anterior mulți investitori puteau împrumuta până la 60-70% din valoarea proprietăților lor de la bănci pentru tranzacționare pe termen scurt, această strategie a devenit acum mult mai riscantă. Chiar și câteva luni de lichiditate lentă a pieței pot duce la plăți semnificative de dobânzi, provocând erodarea capitalului. Mulți investitori care sperau la randamente puternice din boom-ul funciar suburban se confruntă acum cu o stagnare prelungită a capitalului, pe măsură ce tranzacțiile scad.

O schimbare vizibilă este aceea că sentimentul investițional se mută de la creșterea rapidă la prioritizarea siguranței fluxului de numerar. În loc să caute terenuri în zone lipsite de infrastructură clară, mulți investitori devin mai interesați de produse care pot fi exploatate imediat, cum ar fi apartamente de închiriat, case comerciale în zone urbane dens populate sau proprietăți industriale legate de nevoile reale de producție.

Între timp, companiile imobiliare își schimbă și ele strategiile. Anterior, multe companii își extindeau rapid proprietățile funciare, dezvoltau proiecte la scară largă și se bazau în mare măsură pe capital împrumutat. Cu toate acestea, odată cu creșterea ratelor dobânzilor și a controalelor stricte ale creditului, începe să apară presiune financiară. În loc să disperseze dezvoltarea pe scară largă, mulți dezvoltatori se concentrează acum pe segmente cu lichiditate bună, cerere reală și capacitate de absorbție stabilă.

Această tendință este evidentă în special în grupul de afaceri care dezvoltă locuințe accesibile, locuințe sociale sau proiecte cu potențial operațional pe termen lung. Acest lucru se datorează faptului că guvernul menține în prezent programe de creditare preferențială pentru locuințe sociale cu rate ale dobânzii semnificativ mai mici decât media generală a pieței, unele programe aplicând rate de aproximativ 4,6-5,4% pe an.

Experții consideră că piața actuală intră într-o fază de „purificare”, iar cei cu capacități financiare solide, o gestionare solidă a riscurilor și o dezvoltare de proiecte bazată pe nevoi reale vor avea un avantaj mai mare. În schimb, afacerile care se bazează prea mult pe capital împrumutat sau implementează proiecte ineficiente se pot confrunta cu presiuni semnificative pentru restructurare.

Oportunități pentru investitorii pe termen lung

Potrivit Dr. Tran Xuan Luong (director adjunct al Institutului de Cercetare a Pieței Imobiliare din Vietnam), atunci când ratele dobânzilor cresc, investitorii încep și ei să își schimbe percepția asupra valorii proprietăților imobiliare. Anterior, factorul cel mai des menționat era marja de creștere a prețului, dar acum, eficiența reală a exploatării, capacitatea de generare a veniturilor și potențialul operațional pe termen lung devin criterii mai importante. Cu toate acestea, în timp ce creșterea ratelor dobânzilor creează presiune pe termen scurt, acestea contribuie și la o dezvoltare mai sănătoasă a pieței. Atunci când fluxurile de capital speculativ scad, piața va avea oportunitatea de a reveni la valoarea și cererea reale.

„În ciuda numeroaselor provocări de pe piață, imobiliarele rămân o clasă importantă de active pe termen lung, în special în orașele mari cu rate ridicate de urbanizare. Problema constă în faptul că investitorii trebuie să își schimbe mentalitatea. În loc să caute profituri rapide în câteva luni, o strategie mai potrivită acum este de a alege active care sunt rezistente la fluctuațiile economice, generează un flux de numerar stabil și au potențialul de a crește în valoare pe baza infrastructurii, a populației și a nevoilor reale de utilizare”, a analizat Dr. Tran Xuan Luong.

Experții consideră că, în ciuda creșterii ratelor dobânzilor, există încă multe oportunități pentru investitorii imobiliari pe termen lung cu capacități financiare solide. Foto: Doan Thanh

În plus, Dr. Tran Xuan Luong consideră, de asemenea, că, în contextul unor rate ale dobânzilor ridicate și al unei piețe care intră într-o fază puternică de consolidare, investitorii trebuie să își schimbe mentalitatea de la „specularea tendințelor” la investiții bazate pe valoarea reală și pe capacitatea de a genera un flux de numerar stabil, fiind totodată obligați să ia în considerare cu atenție presiunile financiare pe termen lung.

Investitorii ar trebui, de asemenea, să acorde prioritate proprietăților care răspund nevoilor reale de locuințe, au documentație legală completă, infrastructură clară și potențial de dezvoltare imediată, deoarece acestea sunt considerate active mai rezistente într-o piață extrem de diferențiată. În special, acesta este și un moment oportun pentru restructurarea portofoliilor, prioritizând strategiile pe termen lung față de speculațiile pe termen scurt. Proprietățile care deservesc nevoi reale de locuințe, sunt situate în zone cu infrastructură integrată sau au un potențial comercial stabil își vor menține probabil valoarea mai bine în noul ciclu de piață.

„Perioada 2026-2027 va fi o perioadă în care piața se va muta de la o creștere rapidă la o dezvoltare mai selectivă, în care capitalul tinde să se concentreze pe produse cu valoare practică de utilizare, în loc să urmărească așteptările de creștere a prețurilor pe termen scurt”, a comentat Dr. Tran Xuan Luong.

Sursă: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html