Modelul de afaceri „deținere a unei proprietăți de vacanță” în lume – De la istoria sa la problemele cu care se confruntă oamenii ...

1. Istoricul apariției și dezvoltării modelului de afaceri „deținere a unei vacanțe” în lume

În 1946, ca răspuns la cererea crescută de vacanțe în Marea Britanie după sfârșitul celui de-al Doilea Război Mondial, Fred Pontin, Bill Butlin și frații Warner au avut ideea de a-și extinde afacerea cu tabere de vacanță. Treptat, afacerea lor cu tabere de vacanță a devenit modelul pentru industria modernă a pachetelor turistice. Acest model s-a extins rapid pe măsură ce călătoriile aeriene au devenit mai ieftine și mai disponibile, iar numărul de persoane care mergeau în vacanță sau doreau să meargă în vacanță a crescut rapid.

În această piață de masă a apărut oficial, în 1963, modelul cunoscut sub numele de „timeshare” (tradus aproximativ ca „proprietate de vacanță”). Pornind din Elveția sub denumirea de „proprietate de vacanță”, dar după cercetări atente, acest model de afaceri a fost rapid aplicat în Statele Unite și a revenit să se dezvolte în Europa (Scoția) în 1975. În decurs de 5 ani, stațiunile de timeshare au explodat pe această piață, de obicei în destinațiile turistice majore din Europa, Spania fiind în fruntea dezvoltării.

Dintr-o perspectivă de marketing, proprietatea unei vacanțe este un produs foarte diferit de un pachet de vacanță tipic sau de un pachet de resort. Acest model este promovat ca oferind servicii atractive pe care vacanțele la pachet nu le au, cum ar fi: servicii de resort de lux, de calitate superioară, cazare cu autoservire în locații ușor accesibile, peisaje idilice, securitate garantată și, după achiziționare, acest produs resort este „întotdeauna al tău” . Cu toate acestea, acest concept este încă destul de nou și nu este bine înțeles de cumpărători, așa că, deși este comercializat la scară largă, vânzările din acest model de afaceri în stadiile incipiente sunt adesea destul de scăzute.

Prin anii 1980, odată cu strategia de exploatare a psihologiei cumpărătorului, activități comerciale la scară largă au început să se dezvolte într-o serie de stațiuni mari din Spania. Odată cu aceasta, vânzările din afacerea cu model de proprietate vacanțială au început să crească vertiginos, demonstrând potențialul de a deveni un segment de afaceri promițător. Cu toate acestea, din această perioadă, au început să apară și să se răspândească din ce în ce mai mult în Europa și în alte câteva țări, obligând guvernele țărilor să construiască cadre juridice de reglementare adecvate și în timp util pentru a proteja drepturile cumpărătorilor atunci când participă la acest tip de tranzacție cu multe riscuri potențiale.

2. Prezentare generală a caracteristicilor modelului de afaceri pentru proprietatea vacanțelor în regim de timeshare și a problemelor actuale cu care se confruntă cumpărătorii

Conform dicționarului juridic internațional, „timeshare” este înțeleasă ca o formă de proprietate comună - de obicei, proprietăți imobiliare de tip resort sau divertisment, în care proprietarul are dreptul de a utiliza proprietatea pentru o anumită perioadă de timp în fiecare an. Această definiție este dată din perspectiva considerării proprietății de vacanță ca o formă de proprietate comună asupra unui bun imobiliar, însă această abordare nu mai este în concordanță cu tendința generală de dezvoltare a lumii, când proprietatea de vacanță nu mai este considerată o formă de proprietate imobiliară. O altă înțelegere este că proprietatea de vacanță este înțeleasă ca fiind achiziționarea de către cumpărător a unei părți din drepturile unui anumit bun imobiliar de tip resort - adică o formă de proprietate de către mai multe persoane care au dreptul de a utiliza un bun imobiliar pentru o anumită perioadă de timp în fiecare an. Alternativ, un timeshare este descris ca o formă de proprietate de vacanță prin care cumpărătorul va avea dreptul de a utiliza o săptămână (sau mai mult) în fiecare an o unitate/complex/vilă/resort, descrisă în contract, pentru o perioadă specificată de unul sau mai mulți ani.

În realitate, în multe țări din întreaga lume, modelul de afaceri al proprietății de vacanță își pierde treptat reputația în ceea ce privește imaginea și brandul, din cauza plângerilor și reclamațiilor răspândite și prelungite din partea cumpărătorilor/proprietarilor de proprietăți de vacanță din ultimele decenii. Prin urmare, pentru a se diferenția de imaginea discreditată a acestui model, unele afaceri au folosit alți termeni pentru a înlocui termenul „timeshare”, de exemplu: „Clubul de vacanță”; „Proprietate fracționată”; „Clubul de destinație”; „Proprietate de vacanță”; etc. Cu toate acestea, indiferent de termenii sau conceptele folosite pentru a-l descrie, în esență, acesta este totuși „timeshare” - un model de afaceri al proprietății de vacanță.

Astfel, odată cu procesul de formare și dezvoltare, putem rezuma câteva caracteristici ale modelului de proprietate a vacanțelor, precum și metodele specifice de tranzacționare ale acestui model, după cum urmează:

- Proprietatea de vacanță este un produs și un model de afaceri complex. Pentru a investi sau a participa la un model de proprietate de vacanță, cumpărătorul trebuie să semneze un contract de proprietate de vacanță - un document cu un conținut destul de complex, legat de acordurile privind drepturile și obligațiile părților legate de produsul de proprietate de vacanță.

- Valoarea unui contract de proprietate pentru vacanță este, în medie, de la zeci la zeci de mii de dolari americani (10.000 USD - 40.000 USD). În plus, după participarea la proprietatea pentru vacanță, cumpărătorul trebuie să plătească și o taxă anuală (de obicei, o taxă de administrare, o taxă de operare a stațiunii, o taxă de întreținere) în funcție de scară, numărul de săptămâni de vacanță, tipul de săptămâni de vacanță pe care le deține în cursul anului, precum și valoarea contractului pe care l-a semnat. Contractele de proprietate pentru vacanță se aplică pentru o perioadă specifică de timp în fiecare an, iar de obicei durata contractului poate dura de la câțiva ani la câteva decenii, chiar până la 80 de ani (în Australia).

- Proprietatea de vacanță este un domeniu destul de specific. În funcție de natura și conținutul specific al acordurilor dintre cumpărător și vânzător, afacerea cu proprietăți de vacanță din lume poate fi împărțită în principalele tipuri de produse, inclusiv:

(i) Drept de proprietate pentru vacanțe cu drept de proprietate săptămânal fix.

(ii) Proprietate de vacanță cu proprietate săptămânală variabilă.

(iii) Proprietate de vacanță cu proprietate săptămânală rotativă sau flexibilă.

(iv) Dețineți o vacanță cu un program de puncte.

- Proprietatea de vacanță nu este un produs, o marfă sau un serviciu esențial sau comun pe care oamenii pot decide cu ușurință să îl cumpere. Prin urmare, pentru a vinde proprietatea de vacanță, vânzătorii se concentrează adesea pe strategii care exploatează psihologia clientului. Mai exact, vânzătorii abordează adesea potențialii clienți prin publicitate/marketing prin telefon/metode similare, chiar promițând cadouri, „vouchere”, „vacanțe gratuite” pentru a putea invita, atrage sau atrage potențiali clienți să participe la o prezentare/sesiune de introducere despre vacanțe, prezentând astfel și convingând potențialii clienți să accepte să semneze un contract de proprietate de vacanță chiar la prezentarea respectivă.

- Atunci când încheie un contract de proprietate pentru vacanță, majoritatea cumpărătorilor nu înțeleg sau nu înțeleg încă pe deplin avantajele și dezavantajele acestui tip de produs, în special nu iau în considerare sau nu evaluează cu atenție costul total pe care trebuie să îl cheltuiască și va trebui să îl cheltuiască timp de mulți ani conform acordului, doar până când apar probleme în realitate.

- Alegerea de a cumpăra o proprietate de vacanță din cauza ideii eronate că deținerea acestui produs este o investiție profitabilă. Practica în multe țări a arătat că ar trebui să alegeți să dețineți o proprietate de vacanță doar pentru a vă bucura de vacanța dumneavoastră sau a familiei dumneavoastră pentru o anumită perioadă de timp, nu să cumpărați o proprietate de vacanță și să o considerați o investiție profitabilă.

- Problema „fraudei” în „revânzarea drepturilor de proprietate asupra vacanțelor prin intermediul brokerului”. Având la bază dificultatea vânzării drepturilor de proprietate asupra vacanțelor, un grup de „brokeri revânzători de drepturi de proprietate asupra vacanțelor” s-au oferit să revindă drepturile de proprietate asupra vacanțelor ale cumpărătorului către o terță parte, cu condiția ca proprietarul produsului de proprietate asupra vacanțelor să plătească un comision în avans. Cu toate acestea, în realitate, în majoritatea acestor cazuri, nu au reușit sau chiar nu au putut revânza dreptul de proprietate asupra vacanțelor, iar proprietarul continuă să piardă un comision (nu mic) față de broker.

- Principalele și comunele probleme cu care se confruntă cumpărătorii de case de vacanță din multe țări, de obicei:

(i) taxele anuale de întreținere sunt prea mari și durează mulți ani, deoarece contractele de timeshare au de obicei durate care variază de la câțiva ani la câteva decenii;

(ii) nu poate anula sau retrage contractul semnat;

(iii) camera nu poate fi rezervată conform programului inițial;

(iv) este imposibilă sau foarte dificilă subînchirierea sau reatribuirea contractului;

(v) comportament înșelător, chiar fraudulos, de tip „escrocherie”, comportament de presiune asupra vânzărilor din partea vânzătorului etc.

În special, problema anulării unui contract de proprietate a vacanțelor semnat rămâne cea mai mare și mai dificilă problemă a modelului de afaceri al proprietății de vacanțe în țările din întreaga lume și este, de asemenea, problema care a dus la cele mai multe dispute și reclamații din partea cumpărătorilor din anii 1980.

3. Legi care reglementează activitatea de proprietate a vacanțelor în unele țări și recomandări pentru Vietnam

În raport cu starea actuală a activităților comerciale sub denumirea de „servicii de stațiune pe termen lung/proprietate de vacanță” (sau denumiri similare) în Vietnam în ultimii ani, se poate observa că și acest tip are caracteristici și probleme similare cu modelul de afaceri de proprietate de vacanță care a apărut în lume încă din anii 1960. Originar ca un model de afaceri complex (așa cum s-a analizat), nu doar în Vietnam, problemele existente ale modelului de proprietate de vacanță au apărut de mult timp în multe țări și regiuni ale lumii, în special în Europa, Statele Unite, Australia, Anglia, Franța, Germania, Spania etc.

Confruntați cu astfel de situații complexe, deși legile fiecărei țări și regiuni pot avea abordări diferite privind „deținerea unei proprietăți de vacanță”, multe locuri precum Uniunea Europeană, Regatul Unit, Franța, Germania, Spania, Australia și unele state din Statele Unite au reglementări directe pentru a gestiona această activitate, de exemplu:

În Uniunea Europeană, activitatea de proprietate a proprietăților de vacanță este reglementată direct printr-o lege separată din 1994 (Legea privind proprietatea proprietăților de vacanță adoptată de Comunitatea Europeană în 1994); o Directivă din 2008 (Directiva 2008/122/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 14 ianuarie 2009 privind protecția consumatorilor în ceea ce privește anumite aspecte ale serviciilor de proprietate a proprietăților de vacanță, produsele de vacanță pe termen lung, contractele de cumpărare și revânzare) și legislația specifică a statelor membre (în special a țărilor cu stațiuni și turism).

În Statele Unite, de exemplu în statul Florida, proprietatea asupra vacanțelor este în prezent reglementată și guvernată direct de statul Florida în Legea Statului Florida din 2018 (Capitolul 721 cu 98 de articole) din 25 septembrie 2018 a Statelor Unite ale Americii privind stabilirea procedurilor și impunerea divulgării publice a informațiilor privind vânzarea, schimbul, promovarea și desfășurarea activităților de proprietate asupra vacanțelor.

În Australia, afacerea deținerii de proprietăți de vacanță este reglementată direct în Legea societăților comerciale (Capitolul 5).

În general, pornind de la realitatea faptului că modelul de proprietate a vacanțelor se dezvoltă de mult timp, multe țări și regiuni au avut reglementări legale, precum și un mecanism de reglementare direct și relativ complet pentru a asigura transparența și strictețea în operațiunile comerciale ale întreprinderilor, de obicei: reglementări privind licențierea activităților de proprietate a vacanțelor; reglementări privind condițiile de oferire a produselor pe piață; cerințe privind responsabilitatea de a furniza informații complete și exacte în publicitate și înainte de semnarea unui contract; drepturile cumpărătorului (perioada de retragere/luare în considerare); mecanismul de gestionare; gestionarea încălcărilor etc.

În special, unele drepturi ale clienților sunt strict reglementate, cum ar fi: clienții au dreptul de a rezilia necondiționat contractul într-o anumită perioadă de timp, fără niciun cost, și nu pot anula acest drept din niciun motiv; interzicerea consumatorilor de a plăti înainte de sfârșitul perioadei de retragere menționate anterior; sau obligarea companiilor să deschidă conturi escrow pentru a asigura capacitatea de plată a clienților atunci când aceștia trebuie să se retragă din contract și specificarea unui termen specific de rambursare.

Deși afacerea cu servicii de cazare în regim de vacanță este reglementată direct de legile multor țări și regiuni din lume, Vietnamul nu a avut până în prezent un cadru juridic separat și cuprinzător pentru a reglementa acest tip de afacere. Prin urmare, pe baza cercetărilor practicilor internaționale și a evaluării situației actuale din Vietnam, concentrarea pe revizuirea și construirea unui cadru juridic cuprinzător și strict pentru a reglementa afacerea cu servicii de cazare în regim de vacanță, pentru a minimiza riscurile, a asigura drepturile persoanelor atunci când participă la acest tip de tranzacție, precum și a stabiliza ordinea socială, este o chestiune extrem de urgentă în contextul actual. /.

[*] Câteva surse de referință:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Sursă: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html