Schimbările pieței

Pe măsură ce trecem de primele trei trimestre ale anului 2024, cel mai clar semn de redresare este piața care începe să-și revină, companiile lansând continuu noi proiecte. Cu toate acestea, piața se confruntă încă cu multe provocări în trimestrul al patrulea.

Piața imobiliară din Sud se așteaptă să se confrunte cu numeroase provocări în trimestrul al patrulea.

Piața începe să-și revină.

În primele opt luni ale anului 2024, piața a prezentat semne semnificative de redresare în comparație cu perioada 2022-2023, dar această redresare a fost inegală în toate segmentele.

Segment de parcelă

Pe piața orașului Ho Chi Minh și a zonelor înconjurătoare, în primele opt luni ale anului 2024, segmentul terenurilor a înregistrat 14 proiecte lansate (3 proiecte noi, 11 proiecte în faze ulterioare de vânzare).

Aprovizionarea pieței a ajuns la 787 de produse, o scădere de 46% față de aceeași perioadă din 2023 (1.454 parcele).

Rata de consum a noii oferte a atins aproximativ 30%, corespunzând unui număr de 237 de tranzacții reușite, o scădere de 58% față de aceeași perioadă din 2023 (559 de tranzacții).

Segment de casă înșiruită/vilă

În august 2024, piața de case înșiruite și vile din orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare a înregistrat 16 proiecte lansate (3 proiecte noi, 13 proiecte în faze ulterioare de vânzare).

Oferta pieței a ajuns la 1.333 de produse, marcând o creștere de două ori față de aceeași perioadă din 2023 (659 de produse).

Rata de consum a noii aprovizionări a atins 61%, corespunzând unui număr de 817 produse tranzacționate cu succes, o creștere de 3,5 ori față de aceeași perioadă din 2023.

Segment de apartamente

Segmentul de apartamente din orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare a înregistrat 30 de proiecte lansate în primele opt luni, inclusiv 7 proiecte noi, restul fiind faze ulterioare ale unor proiecte lansate anterior.

Noua ofertă de locuințe intrată pe piață a ajuns la 5.378 de unități, o scădere de 24% față de aceeași perioadă din 2023, constând în mare parte din faze ulterioare ale proiectelor, concentrate în principal în orașul Ho Chi Minh și Binh Duong .

Rata de absorbție a ajuns la 76% din oferta nou lansată, cu 4.086 de tranzacții reușite, o scădere de 22% față de aceeași perioadă a anului trecut.

Imobiliare de stațiuni

Pentru segmentul imobiliar de tip resort, piața nu a arătat prea multe semne de îmbunătățire pe termen scurt. Deși oferta a crescut pe unele segmente (vile și apartamente de tip resort), consumul rămâne destul de modest și este concentrat doar în câteva proiecte.

Pentru segmentul imobiliar rezidențial, prețurile de vânzare pe piața primară nu au fluctuat semnificativ față de începutul anului. Lichiditatea pieței secundare dă semne de redresare, dar aceasta este concentrată în mare măsură în proiectele care au fost predate, au documentație legală completă și sunt amplasate convenabil în apropierea centrului orașului. În segmentul imobiliar de tip resort, prețurile de vânzare pe piața secundară au scăzut brusc, mulți investitori acceptând pierderi de 20% sau chiar 30%, dar lichiditatea rămâne foarte dificilă.

Provocările pieței în trimestrul 4

Se preconizează că creșterea economică globală în 2024 va încetini în comparație cu 2023. Banca Mondială (BM) prognozează o creștere economică globală în 2024 de 2,4%, cea mai scăzută din ultimii trei ani consecutivi. Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE) estimează o creștere a PIB-ului global în 2024 de 2,9%, mai mică decât cea de 3,1% din 2023.

În ceea ce privește comerțul, Fondul Monetar Internațional (FMI) estimează că creșterea comerțului mondial va ajunge la 3,3% în 2024, mai mică decât media de 4,9% pentru perioada 2000-2019. Se așteaptă ca tensiunile comerciale sporite și fragmentarea geoeconomică să continue să afecteze creșterea comerțului global în 2024, deoarece țările au impus aproximativ 3.000 de restricții în 2023 (față de 1.100 de restricții în 2019).

Între timp, până la sfârșitul anului 2023, datoria globală totală a ajuns la 313 trilioane de dolari, iar raportul datorie-PIB a ajuns la 330%. Acesta este un nivel record și alarmant pentru economia globală.

În ceea ce privește piața, dezechilibrul dintre cerere și ofertă a fost o problemă persistentă în ultimul deceniu. Noua ofertă se concentrează în principal pe segmentele de lux și de lux, lipsind locuințe accesibile și locuințe sociale pentru a satisface nevoile reale de locuințe ale majorității populației. În plus, deși cererea pieței a crescut, aceasta rămâne scăzută (atât pe piața primară, cât și pe cea secundară). Mai mulți factori au contribuit la redresarea mai lentă decât se aștepta a pieței imobiliare, atitudinea „așteptătoare” a investitorilor fiind considerată principalul factor care împiedică procesul de redresare. Acest lucru este demonstrat în mod clar de faptul că, în ciuda ratelor scăzute ale dobânzilor la depozite, depozitele bancare din primele trei luni ale anului au atins un nivel record de 14 trilioane de VND.

În ceea ce privește politicile juridice, obstacolele în calea acordării licențelor de proiect continuă să pună presiune asupra întreprinderilor și asupra ofertei de noi proiecte care intră pe piață, în special în primele trei luni ale anului. În plus, s-au înregistrat progrese semnificative în rezolvarea problemelor juridice, în special pentru proiectele care implică terenuri intercalate. Conform statisticilor, numai în orașul Ho Și Min, 126 de proiecte sunt afectate în prezent de întârzieri legale și de construcție legate de terenurile publice intercalate. Deși această problemă este reglementată de Decretul 148/2020/ND-CP și de actuala Lege funciară din 2024, ea nu a fost încă rezolvată pe deplin. În plus, calcularea taxelor de utilizare a terenurilor rămâne problematică, reprezentând 60-70% din obstacolele juridice aferente proiectelor la nivel național în ultima vreme.

Legea funciară, Legea locuințelor și Legea afacerilor imobiliare au fost adoptate, dar sunt încă necesare circulare și decrete de îndrumare pentru a asigura implementarea eficientă în practică.

În ceea ce privește finanțarea, multe companii imobiliare se confruntă cu dificultăți, în special cele cu datorii mari la nivel de obligațiuni. Conform statisticilor, valoarea obligațiunilor corporative care ajung la scadență în 2024 va ajunge la peste 300.000 de miliarde VND, dintre care numai obligațiunile imobiliare reprezintă peste 130.000 de miliarde VND.

Acesta este un număr foarte mare, având în vedere situația actuală dificilă a lichidităților de pe piața imobiliară. În plus, procedurile legale pentru proiecte sunt blocate, iar întreprinderile întâmpină dificultăți în accesarea de noi împrumuturi de la bănci.

Schimbările pieței

Pentru ca piața imobiliară să se redreseze, semnalele pozitive din partea economiei sunt indispensabile. Prin urmare, prognoza de creștere economică a Vietnamului pentru 2024 este de 6-6,5%, vizând atingerea a 7%, conform Rezoluției nr. 108/NQ-CP a ședinței ordinare a Guvernului din iunie 2024 și a conferinței online Guvern-localități. Acest lucru creează un impuls pentru economie în general și pentru piața imobiliară în special.

În plus, semnalele pozitive din partea cifrei de afaceri de import și export sunt, de asemenea, remarcabile, valoarea totală a bunurilor importate și exportate la nivel național în primele opt luni ale anului 2024 ajungând la 511,11 miliarde USD, o creștere de 16,7% față de aceeași perioadă din 2023. Dintre acestea, exporturile au ajuns la 265,09 miliarde USD, iar importurile la 246,02 miliarde USD, rezultând un excedent comercial de 19,07 miliarde USD. Acest lucru a creat un excedent comercial și a crescut rezervele valutare ale țării.

Între timp, pe piața de capital, ratele dobânzilor la creditele interne, deși înregistrează o ușoară creștere, rămân scăzute, în conformitate cu directivele Băncii de Stat a Vietnamului.

Din perspectiva pieței, scenariul de redresare a pieței imobiliare poate fi observat mai clar în zonele centrale ale orașelor, în zonele urbane noi existente, în zonele dens populate cu facilități complete sau în tipurile de proprietăți comerciale care pot genera venituri din chirii...

Observând piața actuală, tranzacțiile sunt concentrate în principal în proprietăți de locuințe accesibile care deservesc nevoi reale de locuințe, rămânând la un nivel ridicat în orașele mari, cu locații convenabile, conectate la centrul orașului, documentație legală completă și un progres clar al construcției. Acest lucru se reflectă parțial în volumul remarcabil de tranzacții de apartamente de clasa B și C din orașul Ho Chi Minh și provinciile învecinate, reprezentând 62% din totalul ofertei noi consumate pe întreaga piață în primele cinci luni ale acestui an.

Acest lucru a fost realizat parțial datorită implementării riguroase de către dezvoltatori a unor politici de vânzări cu numeroase stimulente benefice pentru clienți, politici de plată flexibile, sprijin pentru perioade de grație la plata principalului și a dobânzilor din partea băncilor, cadouri în ziua deschiderii etc., pentru a stimula piața în mijlocul dificultăților generale.

Cererea scăzută va persista probabil până la sfârșitul acestui an. Prin urmare, proprietățile imobiliare rezidențiale din orașele mari și dens populate, precum Ho Chi Minh City și Hanoi, vor continua să atragă atenția pieței și să se extindă în provinciile învecinate. În cadrul acestui segment, apartamentele își vor menține poziția dominantă, conducând atât oferta, cât și consumul pe întreaga piață. Terenurile și casele/vilele înșiruite din zonele rezidențiale existente, dens populate, cu infrastructură integrată, sunt, de asemenea, așteptate să prezinte semne promițătoare în perioada următoare.

Deși industria turismului prezintă semne pozitive, cu 11,4 milioane de vizitatori internaționali în primele opt luni ale anului 2024, o creștere de 45,8% față de aceeași perioadă din 2023, redresarea pieței imobiliare din stațiuni nu a fost pe măsură. Aceste segmente imobiliare vor continua să se confrunte cu numeroase provocări, cu un ritm lent de redresare și perspective puține de creștere semnificativă pe termen scurt.

După o perioadă de ajustare inevitabilă din 2020 până la începutul anului 2023, piața imobiliară a pus o bază solidă pentru o dezvoltare durabilă pe termen lung. Prin urmare, este probabil ca piața din ultimele luni ale anului 2024 să continue să prezinte unele semne pozitive, dar va rămâne în continuare la un nivel moderat. Semne mai semnificative de îmbunătățire sunt așteptate să apară la mijlocul anului 2025 - începutul anului 2026, când problemele actuale nerezolvate vor fi rezolvate complet.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html