Schimbările pieței

Intrând în al treilea trimestru al anului 2024, cel mai evident semn este că piața începe să se redreseze, pe măsură ce companiile lansează continuu noi proiecte. Cu toate acestea, în al patrulea trimestru, piața se confruntă încă cu multe dificultăți.

Piața imobiliară din sud se așteaptă să se confrunte cu multe dificultăți în trimestrul al patrulea.

Piața începe să se redreseze

În primele 8 luni ale anului 2024, piața a înregistrat semne semnificative de redresare față de perioada 2022 - 2023, dar inegal între segmente.

Segment de teren

Pe piața din orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare, în primele 8 luni ale anului 2024, segmentul terenurilor a înregistrat 14 proiecte deschise spre vânzare (3 proiecte noi, 11 proiecte în următoarea fază de deschidere).

Oferta pieței a ajuns la 787 de produse, în scădere cu 46% față de aceeași perioadă din 2023 (1.454 de parcele).

Rata de absorbție a ofertei noi a atins aproximativ 30%, echivalentul a 237 de produse tranzacționate cu succes, în scădere cu 58% față de aceeași perioadă din 2023 (559 de tranzacții).

Segment de casă înșiruită/vilă

În august 2024, piața de case înșiruite - vile din orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare a înregistrat 16 proiecte deschise spre vânzare (3 proiecte noi, 13 proiecte în următoarea fază de deschidere).

Oferta pieței a ajuns la 1.333 de produse, înregistrând o creștere de 2 ori față de aceeași perioadă din 2023 (659 de produse).

Rata de absorbție a noii oferte a atins 61%, echivalentul a 817 produse comercializate cu succes, o creștere de 3,5 ori față de aceeași perioadă din 2023.

Segment de apartamente

Segmentul de apartamente din orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare a înregistrat 30 de proiecte deschise spre vânzare în 8 luni, inclusiv 7 proiecte noi, restul fiind fazele următoare ale proiectelor deschise anterior.

Noua ofertă pe piață a ajuns la 5.378 de unități, în scădere cu 24% față de anul precedent în 2023, în mare parte în următoarele faze ale proiectelor, concentrate în principal în orașul Ho Chi Minh și Binh Duong .

Rata de absorbție a atins 76% din oferta nou lansată, cu 4.086 de tranzacții reușite, în scădere cu 22% față de anul precedent.

Imobiliare de stațiuni

Pentru segmentul imobiliar de tip resort, piața nu a înregistrat prea multe semne de îmbunătățire pe termen scurt. Deși oferta a crescut pe unele segmente (vile și apartamente de tip resort), consumul este încă destul de modest și concentrat doar local, în anumite proiecte.

Pentru segmentul imobiliar rezidențial, nivelul prețului de vânzare primar nu a fluctuat prea mult față de începutul anului. Lichiditatea pieței secundare a înregistrat semne de redresare, dar s-a concentrat mai ales în proiecte care au fost predate, au finalizat procedurile legale și sunt amplasate convenabil pentru a se conecta la centrul orașului. Pentru segmentul imobiliar de tip resort, prețul de vânzare secundar a scăzut brusc, mulți investitori acceptând o pierdere de 20%, chiar 30%, dar lichidarea este încă foarte dificilă.

Provocările pieței în trimestrul al patrulea

Se preconizează că creșterea economică globală în 2024 va scădea față de 2023. Banca Mondială (BM) previzionează că creșterea economică globală în 2024 va ajunge la 2,4%, cea mai mică valoare din ultimii 3 ani consecutivi. Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE) a declarat că creșterea PIB-ului global în 2024 va ajunge la 2,9%, mai mică decât cea de 3,1% din 2023.

În ceea ce privește comerțul, Fondul Monetar Internațional (FMI) previzionează că creșterea comerțului mondial va ajunge la 3,3% în 2024, mai mică decât media de 4,9% din perioada 2000-2019. Se așteaptă ca tensiunile comerciale sporite și fragmentarea geoeconomică să continue să afecteze creșterea comerțului global în 2024, deoarece țările au impus aproximativ 3.000 de restricții în 2023 (1.100 de restricții în 2019).

Între timp, până la sfârșitul anului 2023, datoria globală totală va ajunge la 313 trilioane de dolari, iar raportul datorie globală/PIB va ajunge la 330%. Acesta este un nivel record și alarmant pentru economia globală.

În ceea ce privește piața, dezechilibrul dintre cerere și ofertă a reprezentat o problemă dificilă pentru piață în ultimul deceniu. Oferta nouă se concentrează în principal pe segmentele high-end și lux, lipsind locuințe accesibile și locuințe sociale care să satisfacă nevoile reale de locuințe ale majorității oamenilor. În plus, cererea de pe piață a crescut, dar rămâne scăzută (atât pe piața primară, cât și pe cea secundară). Există numeroase motive pentru care piața imobiliară și-a revenit mai lent decât se aștepta, mentalitatea de „așteptare” a investitorilor fiind considerată principalul motiv care afectează procesul de redresare. Acest lucru este demonstrat clar de faptul că, deși ratele dobânzilor de mobilizare rămân scăzute, valoarea depozitelor bancare în primele 3 luni ale anului a atins totuși un nivel record, de până la 14 milioane de miliarde VND.

În ceea ce privește politicile juridice, dificultățile legate de autorizarea proiectelor continuă să pună presiune asupra întreprinderilor, precum și asupra noii oferte pe piață, de obicei în primele 3 luni ale anului. În plus, soluționarea juridică din ultima vreme nu a înregistrat prea multe progrese, în special pentru proiectele cu terenuri intercalate. Conform statisticilor, în prezent, numai în orașul Ho Și Min, există 126 de proiecte afectate de progrese juridice și de progrese în construcții legate de terenuri publice intercalate. Deși această problemă a fost reglementată în Decretul 148/2020/ND-CP sau, în prezent, în Legea funciară din 2024, nu a putut fi clarificată și rezolvată complet. În plus, calcularea taxelor de utilizare a terenurilor are încă numeroase probleme, ceea ce reprezintă cauza a 60-70% din problemele juridice ale proiectelor din ultima vreme la nivel național.

Legea funciară, Legea locuințelor și Legea afacerilor imobiliare au fost adoptate, dar este încă nevoie de circulare și decrete îndrumătoare pentru a asigura implementarea eficientă în practică.

În ceea ce privește capitalul, multe companii imobiliare se confruntă cu dificultăți, în special cele cu datorii mari în obligațiuni. Conform statisticilor, valoarea obligațiunilor corporative care ajung la scadență în 2024 este de peste 300.000 de miliarde VND, dintre care numai obligațiunile imobiliare reprezintă peste 130.000 de miliarde VND.

Aceasta este o cifră uriașă în situația actuală dificilă a lichidității pieței imobiliare. În plus, statutul juridic al proiectului stagnează, ceea ce face dificilă accesarea de noi împrumuturi de la bănci pentru întreprinderi.

Schimbările pieței

Pentru ca piața imobiliară să se redreseze, este indispensabil să aibă sprijinul semnalelor pozitive din partea economiei. În consecință, creșterea economică a Vietnamului în 2024 este prognozată să atingă 6-6,5%, vizând atingerea a 7% conform Rezoluției nr. 108/NQ-CP a ședinței ordinare a Guvernului din iunie 2024 și a conferinței online a Guvernului cu localitățile. Acest lucru creează un impuls pentru economie în general și pentru piața imobiliară în special.

În plus, semnalul pozitiv din partea cifrei de afaceri de import-export este, de asemenea, un punct luminos notabil, având în vedere că valoarea totală a bunurilor de import-export din întreaga țară în primele 8 luni ale anului 2024 a ajuns la 511,11 miliarde USD, o creștere de 16,7% față de aceeași perioadă din 2023. Dintre acestea, exporturile au ajuns la 265,09 miliarde USD, importurile la 246,02 miliarde USD, iar excedentul comercial la 19,07 miliarde USD. Astfel, se creează un excedent comercial, precum și se sporesc sursele de valută străină pentru țară.

Pe piața de capital, ratele dobânzilor la creditele interne, deși în ușoară creștere, se mențin încă la un nivel scăzut, conform direcțiilor Băncii de Stat.

Din perspectiva pieței, scenariul de redresare a pieței imobiliare poate fi observat mai clar în zonele centrale, zonele urbane noi existente, zonele dens populate, facilitățile complete sau tipurile de proprietăți imobiliare comerciale care pot exploata fluxul de numerar din leasing...

Observând piața actuală, volumul tranzacțiilor este concentrat în principal pe proprietăți de tip locuințe accesibile, care deservesc cererea reală de locuințe, care este întotdeauna la un nivel ridicat în orașele mari, amplasate convenabil pentru conectarea la centru, cu documente legale complete, precum și un progres clar al construcției. Acest lucru se reflectă parțial în volumul remarcabil de tranzacții de apartamente din clasa B și C în orașul Ho Chi Minh și provinciile învecinate, reprezentând 62% din consumul total de oferte noi pe întreaga piață în primele 5 luni ale acestui an.

Acest lucru se datorează parțial faptului că investitorii aplică temeinic politici de vânzare cu numeroase stimulente în beneficiul clienților, politici de grafic de plăți, susținere a perioadelor de grație a principalului și dobânzii, deschidere de cadouri etc., pentru a stimula cererea pieței în contextul dificultăților generale.

Situația cu cerere scăzută ar putea continua până la sfârșitul acestui an. Prin urmare, segmentul imobiliar rezidențial din orașele mari și dens populate, precum Ho Chi Minh City și Hanoi, va continua să atragă atenția pieței și să se extindă în provinciile învecinate. În special, segmentul de apartamente își va menține poziția de lider în ceea ce privește oferta și consumul pe întreaga piață, în timp ce segmentul de terenuri și casele/vilele adiacente din zonele rezidențiale existente, dens populate, cu infrastructură sincronă, se așteaptă, de asemenea, să aibă momente luminoase notabile în perioada următoare.

Deși industria turismului a arătat semne pozitive, cu un total de 11,4 milioane de vizitatori internaționali în primele 8 luni ale anului 2024, o creștere de 45,8% față de aceeași perioadă din 2023, redresarea sectorului imobiliar de stațiuni nu este încă pe măsură. Aceste segmente imobiliare se vor confrunta în continuare cu multe provocări, ritmul de redresare este lent și este puțin probabil să existe un progres pe termen scurt.

După ce a trecut prin inevitabila perioadă de ajustare din 2020 până la începutul anului 2023, piața imobiliară a avut la dispoziție repere solide pentru o dezvoltare durabilă pe termen lung. Prin urmare, este probabil ca piața din ultimele luni ale anului 2024 să continue să prezinte anumite puncte luminoase, dar va rămâne la un nivel moderat. Semne mai clare de îmbunătățire sunt așteptate să apară în perioada cuprinsă între mijlocul anului 2025 și începutul anului 2026, când restanțele actuale vor fi complet rezolvate.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html