Calculați cu atenție rata dobânzii la credit.

În acest context, Ministerul Construcțiilor a propus recent un pachet de împrumuturi preferențiale de 100.000 de miliarde VND în proiectul de Rezoluție privind capitalul preferențial pentru dezvoltarea locuințelor sociale, despre care se așteaptă să reprezinte un progres important pentru segmentul locuințelor sociale.

Obstacole în acordarea creditelor

La începutul lunii aprilie 2023, prin Hotărârea 338/QD-TTg, Guvernul a aprobat implementarea Proiectului „Investiții în construcția a cel puțin 1 milion de unități locative sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021 - 2025”. Obiectivul este de a viza un total de aproximativ 1.062.200 de unități locative finalizate până în 2030. Dintre acestea, 428.000 de unități vor fi finalizate în perioada 2021 - 2025, iar 634.200 de unități în perioada 2025 - 2030.

Propunerea Ministerului Construcțiilor pentru un pachet de credite de 100 de trilioane de VND este potrivită, având în vedere actualul deficit de finanțare pentru dezvoltarea de locuințe sociale. (Foto: Thanh Hai)

Pentru a implementa Proiectul, Guvernul a aprobat, de asemenea, propunerea Băncii de Stat a Vietnamului (SBV) de a aloca 120.000 de miliarde VND la patru bănci comerciale desemnate de stat, cu rate ale dobânzii la credite pentru investitori de 8,7%/an și pentru cumpărătorii/chiriașii de locuințe sociale de 8,2%/an. Începând cu 1 iulie 2023, SBV va anunța periodic ratele dobânzii preferențiale la credite pentru băncile comerciale participante la fiecare șase luni, ceea ce înseamnă că ratele dobânzii pot fi supuse fluctuațiilor pieței.

Întrucât Banca de Stat a Vietnamului stipulează rate ale dobânzii cu doar 1,5-2% mai mici pe an decât rata generală a pieței pentru împrumuturile pe termen mediu și lung, o serie de bănci comerciale (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank și HD Bank) au solicitat să „împartă plăcinta”, înregistrându-se pentru a participa la program cu 5.000 de miliarde VND pentru fiecare bancă, ridicând capitalul total pentru susținerea ratei dobânzii la 145.000 de miliarde VND.

Din păcate, după aproape 20 de luni de implementare, acest pachet de credite a fost respins de public deoarece reglementările stabilite de Banca de Stat a Vietnamului (SBV) nu sunt potrivite pentru capacitățile lor financiare. Prin urmare, după îndelungi deliberări, la începutul lunii septembrie 2024, SBV a decis să reducă rata dobânzii la 7% pe an pentru dezvoltatori și la 6,5% pe an pentru cumpărătorii de locuințe.

Cu toate acestea, conform evaluărilor, rata dobânzii stipulată este încă prea mare pentru cumpărătorii de locuințe, motiv pentru care acest pachet de credit rămâne nepopular până în prezent. Acest lucru este evidențiat în raportul detaliat al Ministerului Construcțiilor privind implementarea pachetului de credite preferențiale de 120.000 de miliarde VND pentru locuințe sociale.

Mai exact, la sfârșitul trimestrului 3/2024, doar 34 din 63 de localități publicaseră pe portalurile lor electronice documente care enumerau 83 de proiecte eligibile pentru împrumuturi preferențiale. Soldul total al împrumuturilor debursate a fost de 1.783 miliarde VND (din care clienții corporativi au reprezentat 1.633 miliarde VND; cumpărătorii de locuințe au reprezentat 150 miliarde VND), reprezentând aproximativ 1,1% din capitalul total de sprijin înregistrat.

„Implementarea proiectelor de locuințe sociale se confruntă în prezent cu numeroase dificultăți. Numai în al treilea trimestru al anului 2024, în țară au fost în curs de desfășurare 8 proiecte, cu o scară de 4.960 de unități; 3 proiecte au primit aprobare pentru investiții, cu o scară de 2.676 de unități; și doar 1 proiect a fost parțial finalizat, cu o scară de 200 de unități. Conform rapoartelor de la localități, din 2021 până la sfârșitul celui de-al treilea trimestru al anului 2024, țara a finalizat 79 de proiecte de locuințe sociale, cu o scară de 42.414 unități; și 131 de proiecte au început construcția, cu o scară de 111.687 de unități”, a informat Hoang Hai, directorul Departamentului pentru Managementul Pieței Locuințelor și Imobiliare (Ministerul Construcțiilor).

Ar trebui acordată prioritate cumpărătorilor de locuințe.

Conform datelor agregate de la Ministerul Construcțiilor, doar peste 143.000 de unități de locuințe sociale au fost finalizate sau sunt în construcție la nivel național până în prezent. Prin urmare, obiectivul de 428.000 de unități pentru perioada 2021-2025 din cadrul Proiectului este aproape imposibil de atins, deoarece doar un „miracol” ar putea finaliza 258.000 de unități noi în mai puțin de 13 luni. Visul de a deține o locuință pentru persoanele cu venituri mici și pentru cei care lucrează va fi și mai mult amânat.

Potrivit lui Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), locuințele sociale reprezintă o politică majoră a Partidului și a Statului. Acest lucru este demonstrat și de hotărârea de a modifica și completa Legea Locuințelor din 2023, Legea Funciară din 2024 și mai multe decrete directoare, asigurând uniformitatea și consecvența reglementărilor privind locuințele sociale.

Cu toate acestea, mecanismele pentru sursele de credit preferențial pentru dezvoltarea locuințelor sociale prezintă încă numeroase deficiențe care sunt motive de îngrijorare, și anume lipsa „capitalului inițial” sau, dacă este disponibil, reglementările oarecum stricte, ceea ce face dificilă sau imposibilă accesarea de către persoanele eligibile.

„Decretul Guvernamental 100/2024/ND-CP stipulează nivelul capitalului, ratele dobânzilor preferențiale, termenii și acordarea împrumuturilor pentru proiecte de locuințe sociale (7,92%/an pentru investitorii în locuințe sociale care vând sau închiriază cu opțiune de cumpărare; 6,6% pentru proiectele care oferă doar închiriere), creând condiții favorabile pentru ca investitorii să acceseze surse de credit preferențiale pentru implementarea proiectelor. Cu toate acestea, în Adresa Oficială 4524/NHCS-TDSV din 1 august 2024, de la Banca de Politică Socială, în baza Decretului 100/2024/ND-CP, rata dobânzii la credite de 6,6%/an pentru cumpărătorii de locuințe este considerată ridicată”, a declarat dl. Le Hoang Chau.

Având în vedere situația menționată mai sus, în vederea extinderii surselor preferențiale de capital pentru dezvoltarea locuințelor sociale, proiectul de Rezoluție privind sursele preferențiale de capital pentru dezvoltarea locuințelor sociale, pentru care Ministerul Construcțiilor solicită în prezent avizele ministerelor și agențiilor înainte de a-l supune Guvernului spre promulgare, propune implementarea unui pachet de împrumuturi preferențiale în valoare de 100.000 de miliarde VND din surse de capital obligatar, aplicabil timp de 5 ani. Aceasta este prima dată când Ministerul Construcțiilor propune aplicarea unui pachet de locuințe sociale prin emisiune de obligațiuni.

În consecință, rata dobânzii la acest pachet de credite preferențiale va fi egală cu rata dobânzii pentru împrumuturile acordate gospodăriilor sărace, astfel cum este stabilită de Prim-ministru în fiecare perioadă; perioada de debursare va continua până la debursarea întregului pachet de credite, dar fără a depăși 31 decembrie 2030.

Discutând acest subiect, Nguyen The Diep, vicepreședintele Clubului Imobiliar din Hanoi, a declarat că propunerea Ministerului Construcțiilor din proiectul de Rezoluție privind sursele preferențiale de capital pentru dezvoltarea locuințelor sociale este inovatoare, deoarece extinde sursele de capital pentru dezvoltare și creează oportunități pentru cumpărătorii de locuințe sociale. Cu toate acestea, este necesar să se clarifice și reglementările privind ratele dobânzilor pentru acest pachet de credite, în care cumpărătorii de locuințe sunt în centrul atenției și ar trebui să aibă prioritate.

„Dacă rata dobânzii pentru pachetul de credit de 100 de trilioane de VND este aceeași cu rata dobânzii pentru împrumuturile acordate gospodăriilor sărace, așa cum a fost decisă de Prim-ministru în fiecare perioadă, în baza Decretului 100/2024/ND-CP, care este de 6,6%/an, va fi totuși dificil să se încurajeze oamenii să împrumute bani pentru a cumpăra locuințe sociale în prezent, deoarece rata dobânzii la credite, conform Deciziei 486/2023/QD-TTg, a fost de doar 4,8%/an”, a declarat dl Nguyen The Diep.

Împărtășind aceeași opinie, președintele HoREA Le Hoang Chau a sugerat ca Guvernul să ia în considerare permiterea implementării în continuare a reglementării ratei dobânzii la credite de 4,8%/an, așa cum este stipulat în Decizia 486/2023/QD-TTg a Primului Ministru. În prezent, Banca de Politică Socială implementează „programul de creditare pentru sprijinirea gospodăriilor sărace cu locuințe” la o rată a dobânzii de 3%/an, așadar ar fi ideal să se aplice o rată a dobânzii la credite de 3-4,8%/an pentru cei care cumpără sau închiriază locuințe sociale, pentru a încuraja cumpărătorii de locuințe, a stimula piața și a crea motivație pentru investitori să accelereze implementarea proiectelor.

 

Propunerea Ministerului Construcțiilor privind un pachet de credite de 100.000 de miliarde VND este foarte potrivită, având în vedere actuala lipsă de capital pentru dezvoltarea de locuințe sociale. Cu toate acestea, trebuie sprinse lecții din experiența evidentă a pachetului de credite de 120.000 de miliarde VND în temeiul Rezoluției 33/2023/NQ-CP, care nu a reușit să atragă debitori. Mai exact, reglementările privind condițiile de creditare și ratele dobânzii trebuie studiate cu atenție pentru a se asigura că sunt adecvate circumstanțelor reale ale oamenilor.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Expert financiar

Sursă: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html