Ce condiții trebuie să îndeplinească organizațiile și persoanele fizice care activează în domeniul imobiliar?

Reduceți riscul de fraudă și escrocherii

Continuând programul ședințelor de la mijlocul sesiunii a VI-a, în după-amiaza zilei de 16 noiembrie, Comisia Permanentă a Adunării Naționale (ANSC) a emis avize cu privire la proiectul de Lege privind locuințele (modificată) și proiectul de Lege privind comerțul imobiliar (modificată).

Raportând asupra unei serii de probleme majore legate de explicarea, primirea și revizuirea proiectului de Lege privind afacerile imobiliare (modificată), președintele Comitetului Economic al Adunării Naționale, Vu Hong Thanh, a declarat că, în ceea ce privește condițiile pentru organizații și persoane fizice atunci când desfășoară afaceri imobiliare, Comitetul permanent al Comitetului Economic a raportat: În realitate, determinarea scopului obținerii profitului în conceptul de afaceri din clauza 21, articolul 4 din Legea întreprinderilor din 2020 și a conceptului de afaceri imobiliare din clauza 1, articolul 3 din proiectul de lege este dificil de implementat.

Prin urmare, dacă nu există o reglementare privind criteriile de diferențiere după scară, acest lucru va duce la faptul că toate activitățile de cumpărare, vânzare, închiriere, leasing și achiziționare de locuințe și lucrări de construcții vor necesita înființarea de întreprinderi imobiliare, ceea ce nu este fezabil în practică.

Prin urmare, proiectul de lege este modificat la clauza 3 și clauza 6, adăugând clauza 4 la articolul 9 în sensul: Organizațiile și persoanele fizice care vând locuințe și lucrări de construcții în afara scopurilor comerciale sau care vând, închiriază sau închiriază-cumpără locuințe și lucrări de construcții la scară mică nu sunt obligate să respecte prevederile proiectului de lege, dar trebuie să declare și să plătească impozite.

Președintele Comisiei Economice a Adunării Naționale, Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).

În cazul vânzării sau al contractului de leasing cu opțiune de cumpărare de locuințe sau de lucrări de construcții între persoane fizice, este necesară legalizarea și autentificarea contractului conform prevederilor Clauzei 5, Articolul 43, pentru a asigura siguranța juridică a tranzacției, a limita riscul de fraudă, înșelăciune și decepție și a completa baza de date a tranzacțiilor imobiliare cu informații.

Persoanele fizice care desfășoară afaceri imobiliare la scară mică nu trebuie să înființeze o întreprindere imobiliară, dar sunt supuse domeniului de aplicare al proiectului de lege, trebuie să declare și să plătească impozite și să respecte alte prevederi ale proiectului de lege; această prevedere nu se aplică organizațiilor care asigură profesionalismul și facilitează managementul statului;

În alte cazuri, organizațiile și persoanele fizice trebuie să înființeze o întreprindere comercială imobiliară; Guvernul va specifica în detaliu cantitatea și valoarea fiecărui tip de bun imobiliar pentru a determina afacerile imobiliare la scară mică.

În plus, condițiile pentru persoanele care desfășoară activități imobiliare de la articolul 9, punctul b, clauza 3, din proiectul de lege prezentat Adunării Naționale spre comentarii în cadrul celei de-a 6-a sesiuni sunt construite pe baza condițiilor pentru organizațiile și persoanele fizice care au dreptul de a înființa și gestiona întreprinderi în Vietnam, de la articolul 17, punctul e, clauza 2, din Legea întreprinderilor din 2020.

În urma analizei, Comitetul Permanent al Comitetului Economic a constatat că, în realitate, există cazuri în care persoane nu îndeplinesc condițiile pentru a fi fondatori și administratori de afaceri, conform prevederilor Legii Întreprinderilor, dar au totuși dreptul de a desfășura activități imobiliare și de a efectua tranzacții civile legate de proprietăți imobiliare.

Prin urmare, proiectul de lege este revizuit la articolul 9, alineatul 3, astfel încât să nu restricționeze drepturile legitime și legale ale organizațiilor și persoanelor.

Avansurile pot fi colectate doar în valoare de maximum 5% din prețul de vânzare.

În ceea ce privește depozitele în sectorul imobiliar și în viitoarele proiecte de construcții (Clauza 5, Articolul 23), unele opinii sunt de acord cu Opțiunea 1. Unele opinii sunt de acord cu Opțiunea 1 și propun stipularea unui depozit maxim de 5% din prețul de vânzare sau din prețul de leasing-cumpărare. Unele opinii sunt de acord cu Opțiunea 1 și propun stipularea unui depozit maxim de 10%, așa cum este prevăzut de Guvern, dar care să nu depășească 10%. Unele opinii sunt de acord cu Opțiunea 1 și propun stipularea unui depozit maxim de 15%. Unele opinii sunt de acord cu Opțiunea 1 și propun stipularea unor reglementări mai specifice.

Unele opinii au fost de acord cu opțiunea 2. Unele opinii au fost de acord cu opțiunea 2 și au propus reducerea ratei maxime a depozitelor la 5%.

Pentru a asigura natura reală a depozitului și, în același timp, pentru a limita riscurile pentru cumpărător și locatar, care sunt adesea partea mai slabă, proiectul de lege este modificat la articolul 23, alinea 5, după cum urmează: „Investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze de la clienți de maximum 5% din prețul de vânzare sau prețul de leasing-cumpărare al caselor și lucrărilor de construcții numai atunci când casele și lucrările de construcții au îndeplinit toate condițiile pentru punerea în funcțiune, conform prevederilor prezentei legi. Contractul de depozit trebuie să precizeze în mod clar prețul de vânzare sau prețul de leasing-cumpărare al caselor și lucrărilor de construcții”.

Investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze avansuri de maximum 5% din prețul de vânzare (Foto: Huu Thang).

În ceea ce privește plata la achiziționarea, închirierea cu opțiune de cumpărare a locuințelor și lucrările viitoare de construcție (clauza 3, articolul 25), ținând cont de opiniile deputaților Adunării Naționale, proiectul de lege este revizuit la clauza 3, articolul 25 conform următoarelor 2 opțiuni:

Opțiunea 1: „Dacă cumpărătorului sau arendașului nu i s-a acordat un Certificat privind drepturile de utilizare a terenului, drepturile de proprietate asupra locuinței și alte active atașate terenului, vânzătorul sau arendașul nu va încasa mai mult de 95% din valoarea contractului; valoarea rămasă din contract se plătește în momentul în care agenția de stat competentă a acordat cumpărătorului sau arendașului Certificatul privind drepturile de utilizare a terenului, drepturile de proprietate asupra locuinței și alte active atașate terenului.”

Această opțiune are scopul de a asigura stabilitatea politicii actuale; clienților li se permite să păstreze o parte din valoarea contractului în timp ce așteaptă emiterea Certificatului. Limitarea acestei opțiuni constă în faptul că, atunci când clienții își asumă riscul de a nu plăti 100% din valoarea contractului, dreptul de proprietate nu poate fi stabilit; în unele cazuri, clienții întârzie îndeplinirea obligațiilor de plată deoarece nu trebuie să primească certificatul imediat, chiar dacă investitorul și-a îndeplinit angajamentul, iar agenția de stat competentă a emis certificatul.

Opțiunea 2: „Dacă cumpărătorului sau locatarului nu i s-a acordat un Certificat privind drepturile de utilizare a terenului, drepturile de proprietate asupra locuinței și alte active atașate terenului, vânzătorul sau locatorul nu poate încasa mai mult de 95% din valoarea contractului. Valoarea rămasă din contract este transferată de către client în contul investitorului deschis la o instituție de credit în vederea administrării, iar investitorul nu poate utiliza această sumă; clientul are dreptul să primească venituri provenite din această sumă. Investitorul poate utiliza această sumă a fiecărui client numai atunci când agenția de stat competentă a acordat cumpărătorului sau locatarului casei sau lucrărilor de construcție un Certificat privind drepturile de utilizare a terenului, drepturile de proprietate asupra locuinței și alte active atașate terenului”.

Acest plan își propune să asigure consecvența și uniformitatea cu reglementările privind momentul stabilirii drepturilor de proprietate din proiectul de lege și proiectul Legii locuințelor (modificată), reglementările privind îndeplinirea obligațiilor financiare conform prevederilor proiectului de Lege funciară (modificată); asigurarea îndeplinirii obligațiilor de plată ale clienților.

Limitarea acestei opțiuni constă în faptul că, în termenii acordării Certificatului, clientul trebuie să plătească restul de 5% din valoarea contractului; cu toate acestea, ținând cont de opinia Adunării Naționale, această opțiune prevede că venitul provenit din această sumă de bani va fi în posesia clientului.

În plus, articolul 80, clauza 5, din proiectul de lege a adăugat prevederi privind responsabilitatea Băncii de Stat de a ghida gestionarea și plata profiturilor, așa cum este prevăzut în articolul 25, clauza 3.

Comisia permanentă a Comisiei Economice a propus păstrarea a două opțiuni și supunerea la vot pentru a solicita opiniile deputaților Adunării Naționale, ca bază pentru ca Comisia permanentă a Adunării Naționale să examineze și să decidă asupra acestei chestiuni .

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html