Prețurile locuințelor cresc odată cu dezvoltarea infrastructurii.
Potrivit experților, odată cu intrarea în funcțiune a primelor linii de metrou și cu implementarea unei serii de mecanisme specifice de dezvoltare urbană orientate către transportul public, Vietnamul se confruntă cu o oportunitate de a-și restructura spațiul urban într-o direcție mai sustenabilă.
Totuși, odată cu așteptările de creștere economică și creșterea valorii proprietăților din jurul gărilor, se pune întrebarea dacă TOD poate contribui la rezolvarea problemei locuințelor în orașele mari, în special în contextul reducerii accesului la locuințe pentru populație.
Proiectele imobiliare situate în apropierea proiectelor de infrastructură de transport, cum ar fi liniile de metrou, își mențin întotdeauna atractivitatea unică. Foto: Thuc Vy.
Dna Giang Do, director național de consultanță și evaluare la Savills Vietnam, a comentat că succesul TOD nu ar trebui măsurat prin creșterea prețurilor terenurilor din jurul gărilor, ci prin capacitatea sa de a ajuta diverse grupuri de populație să acceseze locuințe, locuri de muncă și facilități într-un mediu urban sustenabil. Acesta este obiectivul principal al TOD.
Această perspectivă este deosebit de remarcabilă, având în vedere dificultățile tot mai mari în ceea ce privește accesul la locuințe accesibile în orașele mari. Datele Savills Vietnam arată că structura ofertei de apartamente din Hanoi și Ho Chi Minh City s-a schimbat semnificativ în ultimii ani. Înainte de 2020, apartamentele din clasa C reprezentau peste 80% din tranzacțiile de pe piață.
Cu toate acestea, în perioada 2021-2025, acest segment a scăzut sub 35%, în timp ce apartamentele din clasa A și B au reprezentat peste 95% din tranzacțiile din Hanoi. Până în primul trimestru al anului 2026, Hanoi nu a înregistrat nicio ofertă nouă de apartamente din clasa C, în timp ce în orașul Ho Chi Minh, acest segment a reprezentat doar aproximativ 29% din oferta primară. Simultan, indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi s-a mai mult decât dublat față de 2009, reflectând presiunea tot mai mare asupra cumpărătorilor de locuințe.
Potrivit dnei Giang, dacă procesul TOD (Dezvoltare Orientată spre Tranzit) determină creșterea bruscă a prețurilor terenurilor din jurul stațiilor de metrou, fără mecanisme de reglementare adecvate, grupul care utilizează cel mai mult transportul public, inclusiv muncitorii și clasa de mijloc, ar putea fi îndepărtat din zonele cu cea mai bună infrastructură.
În realitate, piața din Ho Chi Minh City arată că prețurile apartamentelor de-a lungul liniilor de metrou sunt întotdeauna mai mari și au crescut continuu de la momentul vânzării, cu o creștere medie de 35%-70% în funcție de locație, iar în unele cazuri, proiectele și-au dublat valoarea între 2015 și 2023.
În orașul Ho Chi Minh, mai exact în zona Thao Dien (fostul oraș Thu Duc), apartamentele Masteri Thao Dien, situate în apropierea liniei de metrou care leagă centrul orașului de Thu Duc, au fost lansate la sfârșitul anului 2014 și 2015, cu prețuri cuprinse între 35-39 de milioane VND/m2. În prezent, prețurile de pe piața secundară variază între 80-141 de milioane VND/m2; prețurile apartamentelor în zona Van Thanh variază între 80-150 de milioane VND/m2, iar în zona Suoi Tien - New Eastern Bus Station între 45-80 de milioane VND/m2…
Prin urmare, fără o intervenție decisivă și o reglementare din partea statului, mulți experți consideră că TOD (Dezvoltarea Orientată spre Tranzit) va deveni, fără să vrea, o „scânteie” care va aprinde prețurile imobiliare, îngreunând din ce în ce mai mult deținerea de locuințe de către lucrătorii cu venituri medii și mici.
Sunt necesare mai multe soluții.
Pentru ca DOT (Dezvoltarea Orientată spre Tranzit) să devină cu adevărat un instrument de sprijinire a obiectivelor în domeniul locuințelor, dna Giang Do consideră că trebuie implementate simultan trei grupuri de soluții: planificarea, mecanismele financiare și gestionarea terenurilor.
În primul rând, este vorba despre aspectul urbanistic. În loc de un model de zone funcționale separate, zonele din jurul gării ar trebui dezvoltate ca zone urbane cu densitate mare și utilizare mixtă, permițând oamenilor să locuiască, să lucreze și să utilizeze facilitățile, toate în aceeași zonă.
Prin urmare, locuințele sociale și locuințele accesibile pot fi integrate direct în zonele TOD, în special pe o rază de 300-500 de metri în jurul gării, echivalentul a 5-10 minute de mers pe jos. Acest lucru permite persoanelor cu venituri mici și medii să acceseze direct sistemul de transport public, în loc să fie nevoite să locuiască în zone departe de centrul orașului.
Pe lângă planificare, mecanismul financiar este un factor crucial care determină fezabilitatea implementării în practică. Dacă doar întreprinderile sunt obligate să dezvolte locuințe sociale fără mecanisme de compensare adecvate, proiectele de dezvoltare durabilă (TOD) vor întâmpina dificultăți în a atinge viabilitatea financiară. Prin urmare, trebuie elaborate politici suficient de atractive pentru a încuraja participarea sectorului privat.
Al treilea set de soluții se referă la gestionarea terenurilor și la exploatarea terenurilor publice. La licitarea sau alocarea terenurilor din jurul stațiilor de metrou, statul trebuie să includă cerințe publice în documentele de licitație, cum ar fi proporția de locuințe sociale, spații publice, conexiuni pietonale sau locuințe de închiriat la prețuri accesibile. Aceasta este o modalitate de a asigura că beneficiile infrastructurii sunt distribuite mai larg, în loc să se reflecte exclusiv în valorile imobiliare.
O altă abordare este modelul de dezvoltare cooperativă, în care statul contribuie cu terenuri curate, sectorul privat se ocupă de investiții și construcții, iar o parte din produs este predată pentru a servi scopuri publice sau pentru a dezvolta locuințe sociale.
„Provocarea actuală nu mai este dacă să se implementeze sau nu DOT (Dezvoltare Orientată spre Tranzit), ci mai degrabă cum să se asigure o implementare sincronizată în planificare, finanțare și managementul terenurilor. Dacă este realizat corect, DOT ar putea deveni unul dintre cele mai importante instrumente pentru rezolvarea problemelor legate de locuințele urbane în următorii 10 până la 20 de ani”, a subliniat dna Giang Do.
Sursă: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
