 |
| Creditarea imobiliară este controlată mai strict. |
Companiile imobiliare se plâng amarnic de dificultatea de a obține credite.
Dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele consiliului de administrație al Global Real Estate Joint Stock Company și președinte al Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam (VACC), a declarat că marile bănci (inclusiv cele 4 mari) refuză să acorde credite proiectelor noi sau sunt foarte selective doar în ceea ce privește proiectele din Hanoi și Ho Chi Minh City. Având în vedere blocajele de finanțare care împiedică întreprinderile să implementeze proiecte, se preconizează că anul 2026 va fi extrem de turbulent pentru piața imobiliară.
Multe alte companii au raportat, de asemenea, că dificultatea accesării creditelor nu afectează doar proiectele de locuințe comerciale de lux, ci toate segmentele, inclusiv locuințele sociale. Potrivit companiilor de locuințe sociale, băncile refuză politicos să acorde împrumuturi din pachetul de credite pentru locuințe sociale în valoare de 145.000 de miliarde VND, deoarece rata dobânzii este prea mică (6,1%/an), în timp ce ratele dobânzilor la depozite de pe piață au crescut la 7-8%/an, ceea ce înseamnă că băncile ar suporta pierderi dacă ar acorda împrumuturi.
În prezent, mai puțin de 5% din pachetul de credite de 145 de trilioane de VND pentru locuințe sociale a fost debursat, în ciuda faptului că este implementat de trei ani. Între timp, debursarea pachetului de credite pentru împrumuturile acordate tinerilor sub 35 de ani este, de asemenea, limitată.
Potrivit dnei Ha Thu Giang, directoarea Departamentului de Credit pentru Sectoarele Economice (Banca de Stat a Vietnamului), volumul plăților din programul de împrumuturi pentru tinerii sub 35 de ani a ajuns la aproximativ 9.600 miliarde VND (o creștere de aproximativ 2.000 miliarde VND față de sfârșitul anului 2025), inclusiv 8.100 miliarde VND pentru investitorii în 53 de proiecte și aproximativ 1.500 miliarde VND pentru cumpărătorii de locuințe în 36 de proiecte. Volumul plăților pentru împrumuturile acordate tinerilor sub 35 de ani pentru achiziționarea de locuințe sociale a ajuns la aproximativ 259 miliarde VND.
Deși băncile comerciale susțin că nu înăspresc creditarea imobiliară și că finanțează în continuare proiecte bune, având în vedere capitalul limitat și limitele de credit trimestriale, acestea trebuie să aloce fonduri cu mare prudență. Prin urmare, cu excepția proiectelor „de tip backdoor”, capitalul va fi concentrat în sectoare prioritare și extrem de sigure pentru a câștiga favoarea autorităților de reglementare.
Potrivit economistului Dr. Le Xuan Nghia, piața imobiliară este ciclică, dar pe termen lung nu prezintă niciun risc și este chiar foarte sigură, deoarece este strâns legată de operațiunile băncilor. Majoritatea garanțiilor băncilor sunt imobiliare, așa că este puțin probabil ca prețurile imobiliare să scadă brusc.
Acest expert a susținut, de asemenea, că sectorul imobiliar este un sector cu efecte de propagare semnificative și a sugerat ca Banca de Stat a Vietnamului să continue implementarea politicilor de injectare de capital în această piață pentru a asigura funcționarea eficientă a acesteia. Guvernul ar trebui să controleze rata creșterii prețurilor, în loc să restricționeze creditarea acestui sector.
Capitalul continuă să circule puternic în sectorul imobiliar.
În timp ce companiile imobiliare se plâng de dificultățile în accesarea capitalului, mulți experți și reprezentanți ai Adunării Naționale subliniază că, în realitate, creditul bancar se îndreaptă în continuare în principal către sectorul imobiliar, iar acest lucru provoacă numeroase consecințe negative pentru economie.
Potrivit domnului Nguyen Ngoc Bau, CEO al Wigroup, în primul trimestru al anului 2026, creditul comercial și industrial a avut o tendință de scădere, în timp ce banii au continuat să circule puternic către sectorul imobiliar și construcții. Deși datele arată că creditul agricol a continuat să crească bine, odată cu creditul imobiliar, nu poate fi exclusă posibilitatea ca acești bani să „ocolească legea” (împrumutarea de capital pentru a cumpăra terenuri pentru dezvoltare agricolă, dar în realitate investiții în imobiliare agricole).
Acest expert susține că deficiențele din structura creditelor sunt cauza principală a presiunii persistente a lichidității asupra sistemului bancar, precum și a instabilității ratelor dobânzilor. Prin urmare, măsurile de sprijinire a lichidității ale Băncii de Stat a Vietnamului (prin canalul OMO) abordează doar simptomele, nu și rădăcina problemei.
Rapoartele financiare ale băncilor din 2025 arată că, în multe bănci, creditele imobiliare reprezintă 30-50% din soldul total al creditelor imobiliare. Această cifră este incompletă, deoarece, în multe bănci, creditele pentru achiziționarea de locuințe personale nu sunt incluse integral în soldul creditelor imobiliare.
Prin urmare, pe hârtie, creditul imobiliar reprezintă aproximativ 23-25% din totalul creditelor restante din întregul sistem, dar cifra reală este probabil mult mai mare. Atunci când mai mult de un sfert din creditele economiei se îndreaptă către sectorul imobiliar, accesul la capital pentru alte sectoare se restrânge în mod natural. Acesta este și motivul pentru care întreprinderile producătoare se confruntă cu dificultăți.
Conform datelor de la Camera de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI), printre cele mai mari 500 de întreprinderi private din Vietnam, peste 50% din venituri provin din finanțe și imobiliare, în timp ce industria prelucrătoare și prelucrătoare reprezintă o proporție mică.
Potrivit experților economici, teoretic, este necesară o înăsprire a creditării pentru proprietățile imobiliare de lux și prioritizarea împrumuturilor pentru locuințe sociale și proiecte de locuințe accesibile. Cu toate acestea, în realitate, acest lucru este foarte dificil de realizat, deoarece multe bănci vizează în principal segmentul imobiliar de lux. Dacă această situație persistă, riscurile pentru economie vor crește.
Vorbind la sesiunea de discuții socio-economice a Adunării Naționale de la începutul acestei săptămâni, delegatul Le Hoang Anh (Gia Lai) și-a exprimat „îngrijorarea deosebită” cu privire la această problemă. Potrivit delegatului, în Vietnam, majoritatea creditelor se îndreaptă către proprietăți imobiliare speculative, ceea ce duce la o creștere vertiginosă a prețurilor locuințelor și face imposibilă pentru tineri să cumpere o casă chiar și după 30 de ani de muncă asiduă.
Conform datelor prezentate de delegatul Hoang Anh, soldul creditelor restante ale tuturor celor 35 de bănci comerciale arată că împrumuturile imobiliare au crescut cu 132% în 4 ani, de la 1.955.000 miliarde VND în 2021 la 4.541.000 miliarde VND în 2025, de 2,4 ori mai mare decât rata de creștere a creditului industrial. Amploarea creditului imobiliar în 2025 este de 1,81 ori mai mare decât cea a creditului industrial și de 5,3 ori mai mare decât cea a creditului agricol, forestier și piscicol.
În plus, sectorul imobiliar și al construcțiilor reprezintă singure 27,4% din creditul total al sistemului. Ceea ce îl îngrijorează în mod special pe domnul Hoang Anh este faptul că, numai în perioada 2024-2025, se așteaptă ca creditul imobiliar să crească cu 37,6%, în timp ce creditul industrial va crește doar cu 9,4%. Argumentând că o mare parte din credit este „legată” de sectorul imobiliar, reprezentantul Hoang Anh a propus ca guvernul să controleze creditul imobiliar speculativ folosind mecanisme de piață, evitând ordinele administrative.
Între timp, profesorul asociat Dr. Nguyen Huu Huan, vicepreședintele Agenției Executive a Centrului Financiar Internațional din Ho Chi Minh City, a declarat că cererea de capital pentru creștere este enormă, în timp ce capitalul disponibil este limitat. Prin urmare, băncile trebuie să acorde prioritate alocării de capital sectoarelor prioritare.
În acest context, experții recomandă ca întreprinderile – nu doar cele imobiliare – să își diversifice canalele de atragere a capitalului și să își reducă dependența de creditul bancar. Dl. Huan se așteaptă ca Centrul Internațional de Finanțe din Ho Chi Minh City să fie un nou canal de capital pentru economie și comunitatea de afaceri din sectorul imobiliar. Acest expert sugerează că tokenizarea activelor reale pentru a atrage capital este o nouă abordare pe care întreprinderile imobiliare ar trebui să o ia în considerare.
- Dr. Can Van Luc, membru al Consiliului Consultativ Politic al Primului Ministru
Sectorul construcțiilor și imobiliar reprezintă aproximativ 10% din PIB-ul țării, cel mai ridicat nivel din ultimii nouă ani și are un efect de domino asupra multor alte sectoare economice. Cu toate acestea, dependența excesivă a afacerilor imobiliare de creditul bancar prezintă riscuri semnificative atât pentru afacerile în sine, cât și pentru sistemul financiar.
În 2025, se preconizează că creditul imobiliar va crește într-un ritm mai rapid decât rata generală de creștere economică (22%), creditul pentru afaceri imobiliare crescând cu 28% și reprezentând în prezent aproximativ 44% din totalul creditelor imobiliare.
Întrucât creditul imobiliar este controlat mai strict, accesul companiilor la capital ar putea deveni din ce în ce mai limitat. Ca să nu mai vorbim de faptul că, în plus, costul împrumuturilor este în creștere.
Pentru a reduce dependența de creditul bancar, companiile imobiliare trebuie să își diversifice canalele de atragere a capitalului, în special prin obligațiuni corporative, investiții străine directe și fonduri de investiții imobiliare. De asemenea, guvernul trebuie să pună rapid în funcțiune Fondul Național pentru Locuințe și fondurile locale pentru locuințe.
Afacerile imobiliare trebuie să recunoască necesitatea de a-și restructura operațiunile, de a controla riscurile fluxului de numerar și de a limita investițiile diversificate. Echilibrarea diverselor surse de capital - de la credit, obligațiuni, acțiuni până la investiții internaționale - va ajuta companiile să își sporească rezistența la fluctuațiile pieței.
Sursă: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
Comentariu (0)