WeWork - de la 57 de miliarde de dolari în pragul falimentului

Fondată în 2010 cu ambiția de a crea o nouă cultură a muncii, WeWork a cunoscut o perioadă de explozie, apoi un declin în doar 9 ani și nu și-a mai putut reveni după pandemie.

Cu zece zile înainte de sfârșitul anului 2018, avionul Gulfstream al companiei WeWork, în valoare de 60 de milioane de dolari, a decolat din New York spre Hawaii. La bord se afla cofondatorul Adam Neumann și un secret de 20 de miliarde de dolari. Era vorba de Proiectul Fortitude, în cadrul căruia CEO-ul SoftBank, Masayoshi Son, își va mări investiția la 10 miliarde de dolari și va cumpăra majoritatea acțiunilor fiecărui investitor - cu excepția lui Neumann - pentru încă 10 miliarde de dolari.

Planul asigura că WeWork va rămâne sub controlul familiei Neumann timp de generații, susținută de un investitor cu resurse financiare generoase și o viziune din ce în ce mai ambițioasă. Dar, în decurs de un an, Gulfstream a fost scos la vânzare, Neumann a părăsit funcția, iar valoarea WeWork a scăzut de șapte ori.

După pandemia de Covid-19 și încercarea eșuată ulterioară de a-și salva afacerea, WeWork avea datorii de miliarde de dolari și întârzieri la plățile dobânzilor la obligațiuni. De la o companie prețioasă evaluată la zeci de miliarde de dolari în lumea capitalului de risc, la începutul lunii noiembrie, WSJ a relatat că acest startup se pregătea să depună cererea de faliment. Ce s-a întâmplat cu WeWork?

Visul de a „schimba lumea ”

În 2010, Adam Neumann și Miguel McKelvey au folosit veniturile din vânzarea startup-ului lor Green Desk pentru a fonda împreună WeWork. Viziunea lor era de a crea o „rețea socială fizică” care să poată atrage freelanceri și lucrători de acasă.

Modelul de afaceri al WeWork este de a închiria clădiri de birouri (sau etaje individuale) pe termen lung și apoi de a le renova pentru a le închiria. Nu se limitează la oferirea de locuri flexibile și pe termen scurt, ci își propun să atragă clienții cu spații luxoase și moderne, servicii convenabile pentru interacțiunea comunitară, divertisment și servicii de luat masa.

Pentru tinerii care se întreabă dacă viața ar putea fi mai interesantă decât să se holbeze toată ziua la ecranul unui computer, WeWork oferă bere, mese de pinball și camere de meditație. Neumann predică despre crearea unei noi culturi a muncii și nu numai, peste tot. „Suntem aici pentru a schimba lumea. Nu există nimic care să-mi mai pese”, a spus el odată.

Adam Neumann în Shanghai, China, pe 12 aprilie 2018. Fotografie: Reuters

În teorie, se aștepta ca costurile de închiriere a spațiului și de operare a serviciilor să fie mai mici decât chiriile percepute chiriașilor, ceea ce ar ajuta WeWork să obțină profit. La fel ca majoritatea startup-urilor care trebuie să „ardă bani” în primii ani, Neumann a analizat avantajele noului model și perspectiva unei piețe de coworking de 2.000 de miliarde de dolari – despre care The Guardian a spus ulterior că este exagerată – pentru a atrage capital.

El a spus întotdeauna că CEO-ul SoftBank, Masayoshi Son, a avut nevoie de doar 28 de minute pentru a decide să investească în WeWork. În 2017, SoftBank și Vision Fund au investit 4,4 miliarde de dolari în acest startup, evaluat la 20 de miliarde de dolari. Până în 2018, SoftBank s-a angajat să investească încă 4,25 miliarde de dolari, făcând din WeWork unul dintre cei mai importanți unicorni din lume (startup-uri cu o evaluare de 1 miliard de dolari sau mai mult).

„Bula” de evaluare se sparge

Deja se puneau întrebări. În 2017, Wall Street Journal era sceptic față de un startup de 20 de miliarde de dolari care, practic, închiria spații de birouri. Ca să nu mai vorbim de evaluarea de 47 de miliarde de dolari pe care a primit-o într-o rundă de finanțare privată sau de „uriașa” predicție de 100 de miliarde de dolari făcută de Morgan Stanley.

Strălucirea nu a durat mult. În 2018, când WeWork a apelat la piețele de obligațiuni pentru a împrumuta sute de milioane de dolari, a trebuit să dezvăluie mai multe despre finanțele sale. Documentele au arătat că, în 2017, WeWork a pierdut 883 de milioane de dolari, în ciuda veniturilor de aproximativ 886 de milioane de dolari. O scurgere de informații din Financial Times a dezvăluit că, în anul următor, compania a pierdut 1,9 miliarde de dolari din venituri de aproximativ 1,8 miliarde de dolari.

Până în 2019, WeWork depășise JPMorgan Chase, devenind cel mai mare chiriaș comercial din New York și controla mai mulți metri pătrați în Londra decât oricine, cu excepția guvernului britanic. Însă investitorii au pus la îndoială fundația sa financiară șubredă. În octombrie anul acesta, compania și-a retras planurile de listare la bursă după ce investitorii au fost reticenți în a-i cumpăra acțiunile. De asemenea, băncile au fost reticente în a acorda împrumuturi companiei WeWork.

În tot acest timp, Neumann era Neumann. Se presupune că se făceau transporturi transfrontaliere de marijuana de către călătoriile sale private cu avionul. Soția sa putea concedia angajați dacă se simțea inconfortabil, iar compania încheia o ședință de concediere cu un spectacol muzical .

Evaluarea WeWork a scăzut în cele din urmă de la un vârf de 47 de miliarde de dolari în ianuarie 2019 la 7 miliarde de dolari mai târziu în acel an, când a fost achiziționată de SoftBank din Japonia. Aceștia au concediat mii de angajați. Neumann a demisionat și a primit peste 700 de milioane de dolari din vânzarea de acțiuni către SoftBank și plăți în numerar.

Fluctuațiile evaluării WeWork în perioada 2013-2020, cu vârfuri în 2019, estimări cuprinse între 8 și 104 miliarde de dolari din partea instituțiilor financiare. Grafică: FT

Ceea ce a transformat WeWork dintr-o companie favorită a capitaliștilor de risc într-un paria este fără precedent în orice tipar de creștere și declin și, de asemenea, în afara preocupărilor obișnuite ale investitorilor, cum ar fi fluxurile de numerar viitoare, potrivit unei analize Bloomberg din 2019.

Analiza susține că declinul WeWork poate fi explicat doar în termeni abstracți, în același mod în care fondatorul Neumann i-a convins pe investitori să investească zeci de miliarde de dolari în aceasta. Trebuie admis că Neumann a reușit să vândă viziunea unui startup care ar putea domina lumea, nu a unei companii care închiriază birouri comune.

Dificultăți după Covid-19

Când dinastia Neumann a murit, Sandeep Mathrani a preluat conducerea în februarie 2020. Sub conducerea domnului Mathrani, WeWork a devenit publică în octombrie 2021 printr-o fuziune cu o companie de achiziții cu scop special (SPAC).

Covid-19 a făcut ravagii, creând temeri de recesiune economică și reduceri de locuri de muncă în industria tehnologiei, afectând cererea de spații de coworking. Într-un context mai larg, piața de închiriere a birourilor a avut dificultăți după pandemie, deoarece angajații au fost reticenți în a se întoarce la birou.

Susannah Streeter, șefa departamentului de valute și piețe de la Hargreaves Lansdown, a declarat că WeWork dădea deja semne de slăbiciune înainte de pandemie, cu pierderi mari și datorii acumulate. „Dar criza Covid a pus preț pe un model de afaceri deja fragil”, a spus ea.

Confruntată cu aceste dificultăți, WeWork a depus eforturi la începutul acestui an pentru a-și consolida finanțele pentru a face față recesiunii. În martie, a convenit asupra unui acord de restructurare a datoriilor cu SoftBank, precum și cu mai mulți creditori majori de pe Wall Street, inclusiv King Street Capital Management și Brigade Capital Management.

SoftBank a fost de acord să schimbe datoriile de aproximativ 1,6 miliarde de dolari cu o combinație de datorii noi și acțiuni în WeWork. Tranzacția a redus datoria companiei cu peste 1,5 miliarde de dolari.

Ca parte a acestei tranzacții, WeWork a primit și o investiție de la fondul Rajeev Misra al SoftBank, One Investment Management, care a furnizat aproape 500 de milioane de dolari în datorii cu randament ridicat. „Noua finanțare atrasă și angajată în cadrul tranzacției este așteptată să finanțeze integral planul de afaceri al WeWork și să ofere o lichiditate amplă”, a declarat compania la momentul respectiv.

O sucursală WeWork din Londra, Marea Britanie, în octombrie 2019. Fotografie: Bloomberg

Însă în luna mai, după ce a supravegheat o restructurare financiară, dl. Mathrani și-a anunțat brusc plecarea. Până în august, WeWork își punea întrebări cu privire la capacitatea de supraviețuire, deoarece continua să piardă bani, iar lichiditățile sale se împuținau.

Compania a cheltuit 530 de milioane de dolari în primele șase luni ale anului și are aproximativ 205 milioane de dolari în numerar, conform declarațiilor de valori mobiliare. Între timp, are 2,9 miliarde de dolari în datorii pe termen lung și peste 13 miliarde de dolari în chirii, pe fondul creșterii costurilor de împrumut și al dificultăților de închiriere a birourilor.

Consiliul de administrație a declarat la acea vreme că „pierderile au dus la un număr tot mai mare de plecări ale membrilor... și că existau îndoieli semnificative cu privire la capacitatea companiei de a continua să funcționeze”.

Așadar, WeWork a prezentat pași pentru îmbunătățirea lichidității și profitabilității, inclusiv reducerea costurilor prin restructurarea și renegocierea termenilor de închiriere, creșterea veniturilor prin reducerea ratei de pierdere a membrilor și creșterea vânzărilor noi. Compania a declarat că va căuta capital suplimentar prin emiterea de obligațiuni, acțiuni sau vânzarea de active.

Tot în această lună, trei membri ai consiliului de administrație au demisionat din cauza unor dezacorduri majore privind guvernanța și direcția strategică. Patru noi directori cu expertiză în restructurarea financiară au fost numiți pentru a acționa ca negociatori cu creditorii.

Lucrurile nu arată bine. Acțiunile WeWork au scăzut cu 96% până acum în acest an. Începând cu iunie, compania avea 777 de locații în 39 de țări, dintre care 30% erau în SUA. Compania se confruntă cu aproximativ 10 miliarde de dolari în plăți de chirie începând din a doua jumătate a acestui an până la sfârșitul anului 2027 și cu alte 15 miliarde de dolari începând din 2028.

Surse din WSJ au declarat că până la începutul lunii noiembrie, WeWork ar putea depune cerere de faliment conform Capitolului 11 încă de săptămâna viitoare, deschizând calea pentru ca firma să își restructureze operațiunile și datoriile. Conform legii, planul de restructurare trebuie aprobat de instanța de faliment și de creditori.

Însă cum se va transforma WeWork este o altă întrebare. Startup-ul s-a descris întotdeauna ca fiind „asset light”, adică nu deține multe active fizice. Acest lucru a făcut ca WeWork să fie cu adevărat disruptivă în două moduri.

În primul rând, prin închiriere în loc de cumpărare sau construire, își pot dezvolta rapid rețeaua, atâta timp cât au suficient capital pentru a plăti chiria. În al doilea rând, mai mult decât marketing, ei folosesc de fapt avantajele designului spațiului și ale mediului de lucru pentru a convinge clienții, fie că sunt freelanceri sau companii cu creștere rapidă care nu își permit să își extindă birourile în mod tradițional.

Există însă și un dezavantaj al „asset light”. Aswath Damodaran, profesor de finanțe la Universitatea din New York, a fost sceptic față de modelul de afaceri al WeWork de la început. „În vremuri bune, îți umpli clădirea. În vremuri rele, pleacă, iar tu rămâi cu o clădire goală și o ipotecă”, a spus el.

Phien An ( sinteză )

Legătură sursă: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html