10 решений для устранения препятствий и содействия восстановлению недвижимости

Рынок недвижимости достиг дна.

От имени предприятий сферы недвижимости выражаем благодарность газете.   Рабочие   Проведение семинара «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости» на данном этапе весьма актуально, когда вопросы требуют кардинального решения и включения в готовящийся к принятию Закон.

Все руководители, исследовательские агентства и бизнес-сообщество чётко понимают, насколько важны юридические проблемы на рынке недвижимости. Мы доложили правительству , что самая большая сложность — это юридические вопросы, на которые приходится 70% проблем в проектах.

Существует три уровня проблем. Самая большая проблема заключается в непоследовательности, противоречивости и противоречии некоторых нормативных актов законодательству. Некоторые положения подзаконных актов, касающихся земельных участков в секторе недвижимости, также являются проблемными. В частности, существуют проблемы с применением закона государственными служащими департаментов и филиалов. С помощью одного и того же документа некоторые населенные пункты относительно успешно решили проблему, в то время как другие не смогли её решить, что привело к перегрузке местных проектов.

Вторая по значимости проблема — доступ к капиталу. Помимо акционерного капитала, предприятия сферы недвижимости в последнее время используют четыре других источника капитала. Первый — это капитал фондового рынка. В настоящее время на бирже котируется более 1600 компаний, из которых лишь более 169 связаны с недвижимостью. Этого количества очень мало, и его недостаточно для использования капитала фондового рынка.

Во-вторых, это капитал от облигаций, но с третьего квартала 2022 года он был заблокирован. Рынок облигаций до сих пор находится в состоянии застоя, несмотря на резолюцию №08 о корректировке.

Третья серьёзная проблема — кредиты коммерческих банков. Это источник стартового капитала, своего рода «повивальная бабка», серьёзная поддержка для бизнеса, но он до сих пор не используется.

Остальное – это капитал от клиентов и партнёров, но когда первоначальные проблемы не решены, эти проблемы также блокируются. В особенности, капитал от партнёров и иностранный капитал (ПИИ) вынуждают отечественные предприятия «продавать» проекты по дешёвке или предоставлять высокие скидки на инвестиции. Проще говоря, они словно «обременительные» ожидающие «охоты» за «мёртвыми» проектами. Это огромный недостаток для отечественных предприятий.

В настоящее время наиболее перспективным сегментом, пожалуй, является промышленная недвижимость. Трёхлетняя пандемия не сильно повлияла на этот сектор, что также создаёт условия для развития других отраслей.

Что касается рынка, я думаю, сейчас следует использовать термин «нижняя зона». Многие считают, что дно рынка наступит где-то в апреле или мае этого года. Но, основываясь на данных Департамента строительства города Хошимин, я полагаю, что дно наступит в первом квартале 2023 года, когда рост сектора недвижимости составит отрицательные 16,1%, но затем постепенно улучшится.

К концу второго квартала 2023 года рост всё ещё был отрицательным, составив более 11%. Однако, начиная с третьего квартала, он составил всего лишь более 8%.

Что касается правовых проблем, то в настоящее время существуют три проблемы: правовые нормы, подзаконные акты, такие как указы и циркуляры, и решения провинциальных органов власти. Эти проблемы создают трудности для чиновников и государственных служащих при работе с документами, связанными с сектором недвижимости, например, из-за страха ответственности, уклонения от ответственности и нежелания вносить предложения.

Издание Центральным правительством нормативных актов о защите прав чиновников, осмеливающихся мыслить и действовать, будет способствовать возрождению духа государственных служащих. Кроме того, в Резолюции № 18 Центрального комитета КПК 13-го созыва «Продолжение инноваций и совершенствования институтов и политики, повышение эффективности и результативности управления и использования земель, создание импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода» подчёркивается необходимость внесения поправок в Закон о земле 2013 года и связанные с ним законы для обеспечения последовательности и единства.

По моему мнению, Закон о земле (измененный), который в настоящее время рассматривается и готовится к утверждению Национальным собранием, и который насчитывает более 200 страниц, представляет собой огромный труд, однако, ознакомившись с последней версией проекта, можно заметить, что в нем все еще есть некоторые проблемы, в том числе вопрос доступа предприятий к земле, предусмотренный статьей 128.

Соответственно, законопроект предусматривает два варианта: предприятия принимают только передачу жилых земель или земель, предназначенных для жилой застройки, и других земель, разрешенных для строительства коммерческих жилых домов. Так как же тогда можно выделить землю для строительства крупных коммерческих жилых домов, крупных городских территорий? В центре Хошимина, если речь идет о жилых землях, то самая большая площадь составляет всего несколько тысяч квадратных метров.

В случае покупки 10 га сельскохозяйственных угодий или 2 га земли под производство, реализация проекта всё равно невозможна, поскольку нет жилой земли. На мой взгляд, это нецелесообразно и требует соответствующей корректировки для стимулирования развития коммерческих проектов.

Кроме того, я надеюсь, что будут приняты соответствующие нормативные акты, способствующие развитию социального жилья, жилья для рабочих, а также реконструкции и ремонту старых многоквартирных домов. Надеюсь, что пересмотренный Закон о земле будет рассмотрен и принят в надлежащее время.

Кроме того, очень важно внести поправки в смежные законы, такие как Закон о жилье (с изменениями), Закон о сделках с недвижимостью (с изменениями), чтобы обеспечить согласованность и непротиворечивость Закону о земле, а также Закону о кредитных организациях и Закону об имущественных аукционах.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm