10 решений для устранения препятствий и ускорения восстановления рынка недвижимости.

Рынок недвижимости прошёл своё дно.

От имени компаний, работающих в сфере недвижимости, мы хотели бы поблагодарить газету.   Рабочие   Организация семинара «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости» в настоящее время весьма своевременна, поскольку готовятся к утверждению вопросы, требующие решительных действий и включения в законодательство.

Все руководители, научно-исследовательские институты и деловое сообщество хорошо осведомлены о значительных юридических препятствиях на рынке недвижимости. Мы сообщили правительству , что наибольшая трудность носит юридический характер и составляет до 70% препятствий, с которыми сталкиваются проекты.

Существует три уровня препятствий. Самым большим препятствием является отсутствие согласованности, противоречия и конфликты в некоторых нормативных актах. Проблемы также создают некоторые положения в подзаконных актах, касающихся земли и недвижимости. В частности, возникают трудности с обеспечением соблюдения закона должностными лицами и государственными служащими в различных ведомствах и учреждениях. Один и тот же документ может быть относительно успешно обработан в одних регионах, в то время как в других — нет, что создает препятствия для реализации местных проектов.

Второе серьезное препятствие — доступ к капиталу. Помимо акционерного капитала, в последнее время компании, работающие в сфере недвижимости, используют еще четыре источника финансирования. Во-первых, капитал с фондового рынка; в настоящее время на рынке зарегистрировано более 1600 компаний, из которых лишь чуть более 169 связаны с недвижимостью. Это число очень мало и недостаточно для полного использования капитала с фондового рынка.

Во-вторых, несмотря на то, что объем капитала, привлеченного за счет облигаций, остается неизменным с третьего квартала 2022 года, рынок облигаций по-прежнему создает проблемы, несмотря на резолюцию 08, направленную на регулирование.

Третье и не менее важное препятствие — это доступ к кредитам коммерческих банков. Это стартовый капитал, выступающий в роли «помощника» и оказывающий значительную поддержку бизнесу, но его потенциал еще не полностью реализован.

Оставшийся капитал поступает от клиентов и партнеров, но если первоначальные препятствия не будут устранены, эти препятствия также станут непреодолимыми. В частности, капитал от партнеров и прямые иностранные инвестиции (ПИИ) оказывают давление на отечественные предприятия, заставляя их «продавать» проекты по низким ценам или требовать большие скидки, прежде чем они согласятся инвестировать. Проще говоря, они действуют как стервятники, поджидающие, чтобы «охотиться» на провальные проекты. Это существенный недостаток для отечественных предприятий.

В настоящее время наиболее перспективным сегментом, вероятно, является промышленная недвижимость. Три года пандемии не оказали существенного влияния на этот сектор, что также создало благоприятные условия для роста других отраслей.

Что касается рынка, я считаю, что сейчас следует использовать термин «дно». Многие считают, что рынок достиг дна где-то в апреле или мае этого года. Однако, основываясь на данных Департамента строительства города Хошимин, я полагаю, что дно было достигнуто в первом квартале 2023 года, когда сектор недвижимости пережил отрицательный рост на 16,1%, но с тех пор постепенно улучшается.

В конце второго квартала 2023 года темпы роста оставались отрицательными, превышая 11%. Но начиная с третьего квартала, они снизились до чуть более 8%.

Что касается правовых препятствий, в настоящее время существуют три основные проблемы: правовые нормы; нормы, действующие на более низком уровне, такие как указы и циркуляры; и решения на провинциальном уровне. Эти препятствия создают трудности для должностных лиц и государственных служащих при работе с документами, связанными с недвижимостью, что приводит к страху перед ответственностью, перекладыванию ответственности и нежеланию вносить предложения.

Издание Центральным комитетом положений, защищающих права должностных лиц, которые осмеливаются мыслить и действовать, будет способствовать возрождению духа государственных служащих. Наряду с этим, в Постановлении № 18 13-го Центрального комитета Коммунистической партии Вьетнама «Продолжение инноваций и совершенствования институтов и политики, повышение эффективности и результативности управления и использования земель, а также создание импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода» подчеркивается необходимость внесения поправок в Закон о земле 2013 года и связанные с ним законы для обеспечения согласованности и единообразия.

На мой взгляд, действующий Закон о земле (с поправками), который Национальное собрание рассматривает и готовится принять, представляет собой масштабный документ, занимающий более 200 страниц. Однако, изучив последний проект, я все еще нахожу некоторые проблемные моменты, в том числе вопрос доступа к земле для предприятий, как это предусмотрено в статье 128.

Таким образом, проект правил предлагает два варианта: предприятия могут строить коммерческие жилые комплексы только в том случае, если приобретают земельные участки под жилую застройку путем передачи права собственности, или если приобретают как жилые, так и другие земельные участки. Как же тогда может быть земля для крупномасштабных коммерческих жилых комплексов или крупных городских территорий? В самом центре Хошимина даже жилые участки, как правило, занимают не более нескольких тысяч квадратных метров.

Даже если кто-то приобретет 10-гектарный сельскохозяйственный участок или 2-гектарный участок под строительство завода, он не сможет приступить к реализации проекта, потому что нет доступных земель под жилую застройку. На мой взгляд, это неразумно и требует корректировки для облегчения развития коммерческих проектов.

Кроме того, я также надеюсь на принятие соответствующих нормативных актов, которые будут способствовать развитию социального жилья, жилья для рабочих, а также реконструкции и перепланировке старых многоквартирных домов. Я ожидаю, что поправки к Закону о земле будут рассмотрены и приняты в надлежащее время.

Кроме того, крайне важно обеспечить согласованность и единообразие с Законом о земле, а также с Законом о кредитных учреждениях и Законом об аукционах активов в соответствующих законах, таких как Закон о жилищном строительстве (с изменениями) и Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости (с изменениями).

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm