Рынок недвижимости достиг дна.
От имени предприятий сферы недвижимости выражаем благодарность газете. Рабочие Проведение семинара «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости» на данном этапе весьма актуально, когда вопросы требуют кардинального решения и включения в готовящийся к принятию Закон.
Все руководители, исследовательские агентства и бизнес-сообщество чётко понимают, насколько важны юридические проблемы на рынке недвижимости. Мы доложили правительству , что самая большая сложность — это юридические вопросы, на которые приходится 70% проблем в проектах.
Существует три уровня запутанности. Самая большая проблема заключается в том, что некоторые нормативные акты непоследовательны, противоречивы и противоречат закону. Некоторые положения подзаконных актов, касающихся земли в секторе недвижимости, также запутаны. В частности, существуют запутанные вопросы правоприменения со стороны государственных служащих департаментов и отделений. С помощью одного и того же документа некоторые муниципалитеты решили проблему относительно успешно, в то время как другие не смогли её решить, что создало перегрузку для местных проектов.
Второе по значимости препятствие — доступ к капиталу. Помимо акционерного капитала, компании, занимающиеся недвижимостью, в последнее время используют четыре других источника капитала. Первый — это капитал фондового рынка. В настоящее время на бирже зарегистрировано более 1600 компаний, из которых лишь более 169 связаны с недвижимостью. Этого количества очень мало, и его недостаточно для использования капитала на фондовом рынке.
Во-вторых, капитал от облигаций был заблокирован с третьего квартала 2022 года. До сих пор рынок облигаций все еще находится в состоянии застоя, несмотря на Резолюцию 08 о корректировке.
Третья серьёзная проблема — кредиты коммерческих банков. Это источник стартового капитала, своего рода «повивальная бабка» и серьёзная поддержка для бизнеса, но он до сих пор не используется.
Остальное – это капитал от клиентов и партнёров, но если не устранить первоначальные препятствия, эти препятствия также блокируются. В частности, капитал от партнёров и иностранный капитал (ПИИ) вынуждают отечественные предприятия «продавать» проекты дёшево или предоставлять большие скидки на инвестиции. Проще говоря, они словно «обременительные» ожидающие «охоты» за «мёртвыми» проектами. Это огромный недостаток для отечественных предприятий.
В настоящее время наиболее перспективным сегментом, пожалуй, является промышленная недвижимость. Трёхлетняя пандемия не сильно повлияла на этот сектор, что также создаёт условия для развития других отраслей.
Что касается рынка, я думаю, сейчас следует использовать термин «нижняя зона». Многие считают, что нижняя зона рынка приходится на апрель-май этого года. Но, основываясь на данных Департамента строительства Хошимина, я полагаю, что нижняя зона приходится на первый квартал 2023 года, когда рост сектора недвижимости составил отрицательные 16,1%, но затем постепенно восстанавливался.
К концу второго квартала 2023 года рост всё ещё был отрицательным и составил более 11%. Однако с третьего квартала он составляет всего лишь более 8%.
Что касается правовых проблем, то в настоящее время существуют три проблемы: правовые нормы, подзаконные акты, такие как указы и циркуляры, и решения провинциальных органов власти. Эти проблемы создают трудности для чиновников и государственных служащих при работе с документами, связанными с сектором недвижимости, например, из-за страха ответственности, уклонения от ответственности и нежелания вносить предложения.
Издание Центральным правительством нормативных актов о защите прав чиновников, осмеливающихся мыслить и действовать, будет способствовать возрождению духа государственных служащих. Кроме того, в Резолюции № 18 Центрального комитета КПК 13-го созыва «Продолжение инноваций и совершенствования институтов и политики, повышение эффективности и результативности управления и использования земель, создание импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода» подчёркивается необходимость внесения поправок в Закон о земле 2013 года и связанные с ним законы для обеспечения последовательности и единства.
По моему мнению, Закон о земле (измененный), который в настоящее время рассматривается и готовится к утверждению Национальным собранием и содержит более 200 страниц, является масштабным проектом, но, ознакомившись с последней версией проекта, можно заметить, что в нем все еще есть некоторые проблемы, в том числе вопрос доступа предприятий к земле, предусмотренный статьей 128.
Соответственно, законопроект предусматривает два варианта: предприятия могут принимать только жилые земли или жилые земли и другие земли, разрешенные для строительства коммерческих жилых домов. Так как же тогда можно выделить землю для строительства крупных коммерческих жилых домов, крупных городских территорий? В центре Хошимина, если речь идет о жилых землях, то самая большая площадь составляет всего несколько тысяч квадратных метров.
В случае покупки 10 га сельскохозяйственных угодий или 2 га земли под производство, реализация проекта всё равно невозможна, поскольку нет жилой земли. На мой взгляд, это нецелесообразно и требует соответствующей корректировки для стимулирования развития коммерческих проектов.
Кроме того, я надеюсь, что будут приняты соответствующие нормативные акты, способствующие развитию социального жилья, жилья для рабочих, а также ремонту и реконструкции старых квартир. Надеюсь, что пересмотренный Закон о земле будет рассмотрен и принят в надлежащее время.
Кроме того, очень важно внести поправки в смежные законы, такие как Закон о жилье (с изменениями), Закон о сделках с недвижимостью (с изменениями), чтобы обеспечить согласованность и непротиворечивость Закону о земле, а также Закону о кредитных организациях и Закону об имущественных аукционах.
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
Комментарий (0)