3 большие проблемы рынка недвижимости
Днем 3 августа премьер-министр Фам Минь Чинь провел онлайн-конференцию, на которой была оценена реализация постановления правительства № 33/NQ-CP от 11 марта и предложены решения по устранению трудностей и препятствий на рынке недвижимости.
 |
| На конференции выступил г-н Ле Ту Минь, председатель акционерной компании IMG Investment. (Источник: VGP) |
Выступая на конференции, г-н Ле Ту Минь, председатель акционерного общества IMG Investment, заявил, что суть устранения трудностей на рынке недвижимости, в котором заинтересовано правительство , заключается в трех вопросах.
Первая — борьба со спекуляциями землей.
По его словам, спекуляции землей и манипуляции на рынке недвижимости в настоящее время негативно сказываются на экономике Вьетнама. Люди скупают землю в ожидании роста цен, из-за чего часть производительных сил «спит» и не работает эффективно, что является огромными потерями.
Опыт других стран показывает, что для регулирования спекуляций используются налоги. Он привёл пример компании, которая в настоящее время реализует проект в Австралии и ежегодно платит земельный налог в размере 2%. Стоимость земли ежегодно оценивается налоговым органом независимо.
Ежегодно, если проект не реализован, этот объект должен платить земельный налог в размере 700 000–800 000 долларов США. В этом году местные власти решили увеличить ставку этого налога до 4%.
«Если Вьетнам реализует эту политику, владеть землёй будут только те, кто действительно реализует проекты, а владея землёй, они должны будут реализовывать проекты очень быстро. Эта мера не только предотвращает спекуляции землёй, но и даёт Министерству финансов крупный источник дохода», — поделился г-н Минь.
Представители бизнеса предложили Редакционной комиссии Закона о земле дополнить и применять ставку земельного налога в размере 2% годовых, а также применять прогрессивный налог в случаях, когда земельные участки не используются в предпринимательской деятельности или не приносят прибыль, как это делается в зарубежных странах.
Во-вторых , это политика Госбанка по управлению процентными ставками. Он считает, что пришло время снизить среднесрочные процентные ставки до уровня ниже 10% годовых, а именно до 8,5% годовых плюс-минус, как два года назад, поскольку при среднесрочных процентных ставках выше 10% никакая экономика не может считаться здоровой.
В других странах эта процентная ставка составляет 3–5% годовых. Во Вьетнаме 5–6 месяцев назад она составляла около 12–14% годовых. Предприятия не хотят брать кредиты, не решаются их брать, а клиенты теряют доверие к рынку недвижимости и вкладывают деньги в другие сферы.
Он также предложил принять меры, чтобы предотвратить или ограничить участие компаний, занимающихся недвижимостью, в банковской сфере и наоборот. Поскольку компании, участвующие в обеих этих сферах, мобилизуют социальный капитал преимущественно для собственного бизнеса и оказывают незначительное влияние на общество, даже порождая магнатов, монополизирующих экономику.
Третье — устранение правовых препятствий и урегулирование административных процедур.
Самая большая проблема для компаний, работающих в сфере недвижимости, сегодня — это юридические, а не банковские вопросы. Законодательство дублируется, возникают одни и те же проблемы, одни и те же правила, но с множеством толкований, которые органы исполнительной власти не реализуют и не решаются реализовать, особенно на местном уровне.
Поэтому он рекомендовал быстро завершить разработку правовой системы, чтобы чиновники могли работать спокойно. Необходимо принять чёткий указ о децентрализации полномочий и ответственности всех уровней, чётко определив: содержание, сроки выполнения и ответственность за нарушение сроков.
Руководство компании также предложило Министерству планирования и инвестиций разрешить вьетнамским предприятиям применять статью 44.3 Закона об инвестициях и статью 126 Закона о земле, продлить срок аренды земли или разрешить предприятиям платить арендную плату за землю в течение 70 лет, чтобы индустриальные парки имели достаточный срок аренды и были достаточно привлекательны для арендаторов. Это соответствует закону и увеличивает местные доходы.
Виллы и земельные участки продаются со скидкой.
Недавно опубликованный Министерством строительства отчёт о рынке недвижимости показывает, что во втором квартале было заключено около 100 000 успешных сделок. При этом основная часть сделок во втором квартале пришлась на земельный сегмент: 67 525 успешных сделок, что составляет около 99,9% по сравнению с первым кварталом и около 31,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Оставшиеся почти 30 тыс. сделок были успешными по квартирам и индивидуальным домам, что составило 75,61% по сравнению с предыдущим кварталом и около 43,03% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако во втором квартале сегмент недвижимости, включающий индивидуальные дома и земельные участки в проектах, интерес инвесторов носит преимущественно спекулятивный характер. Покупатели уже не так заинтересованы в этих сегментах, как раньше.
Кроме того, многие инвесторы столкнулись с проблемами с денежным потоком, используя слишком большое кредитное плечо, а застройщик прекратил поддерживать процентные ставки по кредитам. На рынке резко снизилась ликвидность, что привело к увеличению числа сделок, направленных на сокращение убытков.
Цена продажи вилл и земельных участков под проекты во многих районах в этом квартале продолжила снижаться примерно на 2–5% по сравнению с предыдущим кварталом. Кроме того, в будущем эти объекты могут быть скорректированы до приемлемых значений, соответствующих инвестиционной стоимости объекта и региональной инфраструктуре.
В некоторых районах наблюдалось значительное снижение цен сделок, особенно в пригородных районах и отдаленных районах квартала, таких как: район Хадонг, район Мэлинь, Хоайдык (Ханой); район 12, район Биньчань, район Нябе (Хошимин); район Нгуханьшон (Дананг); город Бьенхоа, район Нхончатх (Донгнай).
Винь Фук: призыв к инвестициям в 6 проектов социального жилья
Исходя из практических потребностей региона, Народный комитет провинции Виньфук призывает инвесторов построить 6 проектов социального жилья масштабом около 8000 квартир и таунхаусов для рабочих.
Виньфук — провинция с развитой промышленностью, в этом районе много промышленных парков, привлекающих большую концентрацию рабочей силы, поэтому потребность в жилье для обустройства многих рабочих семей в частности и малообеспеченных слоев населения в целом является актуальной проблемой.
Известно, что с 2014 года по настоящее время Народный совет и Народный комитет провинции Виньфук разработали множество механизмов, политик и нормативных актов по управлению и развитию жилищного фонда для социальных субъектов. В частности, были приняты: Решение № 159 Народного совета провинции о поддержке проектов социального жилья для трудящихся и малообеспеченных граждан провинции на 2015–2020 годы; Решение № 14 Народного комитета провинции о приоритетных критериях отбора субъектов, имеющих право на аренду и покупку социального жилья в провинции; Решение № 179 о плане реализации Программы развития жилищного фонда провинции Виньфук до 2020 года с перспективой до 2030 года; Решение № 1247 о принятии пятилетнего плана развития жилищного фонда на период 2021–2025 годов...
Помимо направления усилий департаментов, отделений и местных органов власти на укрепление системы управления и привлечение инвестиций в проекты жилищного строительства, провинция Виньфук также уделяет первоочередное внимание выделению средств на жилищное строительство. Только в 2023 году на жилищное строительство в провинции было выделено 8 606 млрд донгов. Из них на коммерческое жилье – 2 748 млрд донгов, на социальное – 164 млрд донгов, а на строительство жилья для домохозяйств и отдельных лиц – 5 694 млрд донгов.
Г-н Нгуен Тхань Ха - заместитель директора департамента строительства провинции Виньфук сообщил, что в настоящее время в провинции Виньфук реализуется 5 проектов социального жилья, в том числе: Жилой район для малообеспеченных Vinaconex Xuan Mai; Жилой район для рабочих и малообеспеченных людей в районе Кхайкуанг; Многоэтажный социальный жилой район для рабочих в районе Гокну, район Кхайкуанг (город Виньйен); Жилой район для малообеспеченных 8T, район Сюаньхоа, город Фукйен; Социальный жилой район в районе Фуктханг (город Фукйен).
«В рамках вышеуказанных проектов социального жилья с 2015 года по настоящее время было инвестировано и завершено строительство 1623 домов площадью 50–70 м², что отвечает потребностям в жилье рабочих и малообеспеченных граждан. В настоящее время Народный комитет провинции Виньфук продолжает призывать к инвестированию в 6 проектов социального жилья, охватывающих около 8000 домов и таунхаусов для рабочих. Процедуры реализации проектов осуществляются в соответствии с нормативными актами», — сказал г-н Нгуен Тхань Ха.
Согласно проекту премьер-министра «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов», провинция Виньфук поставила цель построить 28 300 единиц социального жилья, из которых 8 800 единиц должны быть построены в период 2022–2025 годов, а 19 500 единиц — в период 2026–2030 годов. Это масштабная задача, требующая значительных усилий и целеустремленности со стороны соответствующих ведомств и отраслей.
Тхань Хоа: список проектов социального жилья, отстающих от графика
По информации Департамента строительства провинции Тханьхоа, в настоящее время в провинции насчитывается 18 проектов социального жилья, в которые инвестировано и которые находятся в стадии строительства, из которых 12 проектов идут по графику, введены в эксплуатацию частично или полностью, а 6 проектов отстают от графика.
 |
| Проект социального жилья на улице Бао Нгоай. (Источник: BXD) |
Известно, что причиной медленного прогресса являются функциональные органы провинции Тханьхоа из-за медленной очистки площадки проекта, медленного осуществления инвестиций и строительства инвестором на выделенном земельном участке и ненаучного управления инвестициями и строительством проектов... Среди медленно продвигающихся проектов социального жилья в Тханьхоа, прежде всего, следует упомянуть проект социального жилья AMC I в районе Куангтхань города Тханьхоа, который был «заморожен» на протяжении многих лет.
24 сентября 2014 года Народный комитет провинции Тханьхоа издал документ № 8870, одобряющий инвестиции в проект развития социального жилья в районе социального жилья AMC I в районе Куангтхань города Тханьхоа.
Соответственно, Народный комитет провинции Тханьхоа одобрил выбор инвестора, компании AMC Global Development Joint Stock Company, для инвестирования в проект социального жилья AMC I. Целью инвестиционно-строительного проекта является создание условий для обеспечения малоимущих жителей этого района стабильным жильём, удовлетворяя потребности около 900 домохозяйств. Общий объём инвестиций составит около 527 миллиардов донгов, которые будут использованы за счёт собственного капитала и других законно мобилизованных источников капитала.
Народный комитет провинции Тханьхоа продлил срок реализации проекта до 36 месяцев. Из них этап подготовки инвестиций длится 6 месяцев с даты утверждения инвестиций в проект, а этап реализации инвестиций — 30 месяцев с 6 августа 2020 года по 6 февраля 2023 года. После официального начала строительства 21 января 2021 года в социальном жилом комплексе AMC I до сих пор имеется лишь несколько незавершённых объектов, а на территории проекта буйно разрастается сорняки.
Далее следует проект социального жилья «Бао Нгоай» в районе Донг Хыонг города Тханьхоа. До сих пор проект «заблокирован» из-за ряда нарушений. Народный комитет провинции Тханьхоа в 2018 году издал документ № 3071 об утверждении инвестиционной политики этого проекта. Инвестором выступает Строительно-торговая акционерная компания 379 (расположенная в Ханое).
В конце 2022 года, хотя компетентные органы еще не приняли и не дали разрешения на ввод квартир в эксплуатацию, многие домохозяйства, купившие квартиры в многоквартирном доме 379, вселились и жили свободно.
9 января 2023 года Народный комитет провинции Тханьхоа принял решение о наложении административного штрафа в размере 80 миллионов донгов на Акционерную компанию по строительству и развитию жилья № 379 за ввод проекта в эксплуатацию и эксплуатацию без документа, подтверждающего результаты приемки по предотвращению и тушению пожаров.
После организации проверки приемки завершенного объекта Министерство строительства недавно направило в Народный комитет провинции Тханьхоа документ, в котором указано, что вышеуказанный проект не соответствует условиям утверждения результатов приемки завершенного объекта согласно нормативным актам.
Помимо двух вышеупомянутых проектов социального жилья, та же участь постигла еще четыре проекта социального жилья в Тханьхоа, в том числе: социальное жилье в районе Куангтхань города Тханьхоа, инвестируемое компанией Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; жилье для рабочих в промышленно-урбанистическом парке Хоанг Лонг, район Тао Сюен города Тханьхоа, инвестируемое компанией Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; строительство социального жилья для рабочих в восточной части промышленного парка Ле Мон города Тханьхоа, инвестируемое компанией Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; социальное жилье в районе Куангтхань города Тханьхоа, инвестируемое компанией An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
Источник
Комментарий (0)