Обеспокоены «двойным бременем» при вступлении в силу новых цен на землю

Хотя считается необходимым приблизить цены на землю к рыночным, новый прейскурант в Ханое также вызывает много опасений по поводу бремени расходов, возможности роста цен на недвижимость и давления на бизнес.

Фото иллюстрации: Туан Ань/ВИА

Народный совет Ханоя только что утвердил новый прейскурант цен на землю, который, как ожидается, вступит в силу с 1 января 2026 года. Это сделано для того, чтобы сделать управление земельными ресурсами прозрачным и приблизить цены на землю к рыночным в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года. Однако резкое увеличение площади пригородных зон создаёт «двойную нагрузку» для населения и компаний, занимающихся недвижимостью, ещё больше отдаляя возможность обосноваться для малообеспеченных людей и замедляя восстановление рынка.

Растущие цены, далекие мечты о жилье

В целом люди согласны с необходимостью приближения прейскуранта цен на землю к рыночным, поскольку это помогает лучше гарантировать права людей при расчистке участков, ограничивает количество жалоб и способствует ускорению процесса расчистки участков и завершению государственных инвестиционных проектов.

Однако в связи со значительным ростом корректировки цен на землю, особенно в пригородных коммунах и районах, новая политика в отношении цен на землю не только изменяет финансовые обязательства, связанные с землей, но и оказывает глубокое влияние на жизнь, производство, рынок недвижимости и доступность жилья многих групп людей.

Г-н Данг Ван Нгием из коммуны Донгань (Ханой) сказал: «Рост цен на землю привёл к соответствующему увеличению налогов, сборов и комиссий при составлении земельных книг, разделе или передаче участков. Теперь моей семье нужно разделить землю, чтобы дети могли жить отдельно или унаследовать имущество, поэтому нам придётся подать заявление на получение сертификата, который обойдется в немалые деньги».

Поскольку новая цена на землю в 2–6 раз выше старой, многие жители пригородов не могут выполнять свои финансовые обязательства. Г-н Дао Кхак Чонг из коммуны Шокшон (Ханой) сказал: «Я подсчитал, что плата за пользование землей, которую мне пришлось заплатить, составляла около 80 миллионов донгов, но после вступления в силу новой цены на землю она выросла до более чем 400 миллионов донгов».

Не только г-н Дао Кхак Чонг, но и многие жители других коммун, таких как Хоай Дык, Донг Ань, Тхань Оай, Дан Фыонг, Тхань Чи, Тхыонг Тин, Хонг Ван..., также выразили свой «шок», узнав, что им пришлось заплатить сотни миллионов донгов за прохождение процедур. Люди предложили городу рассмотреть возможность снижения регистрационных сборов, освобождения от некоторых сборов за выдачу сертификатов или продления сроков оплаты для малоимущих и почти бедных домохозяйств, рабочих и молодых семей, проживающих в пригородах. Это поможет им избежать «шока от расходов» при необходимости прохождения процедур, связанных с землей.

По словам адвоката Нгием Тхи Ханг из юридической фирмы «Vu Linh» (Ханойская коллегия адвокатов), первым фактором является увеличение финансового бремени при проведении земельных процедур. Речь идёт о росте цен на землю, особенно в пригородных районах (где ожидается резкий рост цен с 25% до 26%, а в некоторых районах — почти на 30% по сравнению с текущим прейскурантом), что вызывает у многих опасения по поводу резкого роста расходов при проведении таких процедур, как изменение целевого назначения земли, составление «красных книг» (признание прав землепользования) или передача права собственности. Повышение прейскуранта на землю повлечёт за собой соответствующее увеличение платы за пользование землей, налогов, сборов и других платежей, что напрямую затронет эту большую группу лиц.

Кроме того, фермерские домохозяйства в пригородах обеспокоены ростом цен на землю, налогами на несельскохозяйственное использование земель, регистрационными сборами и расходами на изменение назначения землепользования, которые могут быть выше. Эти расходы напрямую влияют на способность поддерживать производство, особенно для мелких фермеров, сообщила адвокат Нгием Тхи Ханг.

Команда Capital прямо со стартовой линии

Хотя считается необходимым приблизить цены на землю к рыночным, новый прейскурант также вызывает много опасений относительно бремени расходов, возможности роста цен на недвижимость и давления на бизнес.

Объясняя «двойное бремя», эксперт по недвижимости г-н Фам Гиа Хьеп отметил, что компании, занимающиеся недвижимостью, вынуждены нести возросшие инвестиционные расходы (бремя 1), в то время как способность возвращать капитал и продавать продукцию снижается (бремя 2), что приводит к увеличению финансовых и операционных рисков. Само по себе это решение вызывает серьёзное беспокойство и ставит их в затруднительное положение, поэтому его называют «двойным бременем».

Для людей, особенно с низкими доходами, средний доход становится все более далеким от возможности иметь дом, чтобы «обосноваться», когда вступит в силу новый прейскурант цен на землю.

Дальнейший рост цен на жильё ещё больше снизит доступность жилья для большинства населения, особенно для представителей среднего и низкого класса. Это приводит к риску увеличения запасов и затруднениям в потреблении продукции предприятий. Денежный поток блокируется, увеличивается давление на погашение банковских кредитов, что замедляет восстановление всего рынка недвижимости Ханоя, – отметил г-н Фам Куанг Хьеп.

Разделяя эту точку зрения, г-жа Нгуен Нгок Бич, директор компании Nam Binh Real Estate, сказала, что первым и самым непосредственным бременем является резкое увеличение производственных затрат на все проекты по развитию недвижимости в городе.

В частности, увеличилась стоимость компенсации за расчистку участка. Прейскурант на землю является правовой основой для определения размера компенсации для населения при изъятии государством земель для реализации коммерческих проектов. С ростом прейскуранта на землю увеличивается и стоимость компенсации, что приводит к значительному увеличению общего объема первоначальных инвестиций предприятия. Это не только увеличивает финансовую нагрузку, но и грозит продлением сроков расчистки участка, если стоимость компенсации по-прежнему не будет полностью устраивать население, что серьезно повлияет на ход реализации проекта.

Кроме того, плата за землепользование и арендная плата за землю также увеличиваются в соответствии с прейскурантом. Это финансовое обязательство, которое компании обязаны выплачивать при выделении земельных участков или изменении целевого назначения земель для реализации проектов. Эти расходы напрямую влияют на цены на продукцию, снижая ожидаемую прибыль инвесторов и создавая серьёзную проблему для балансировки финансирования проектов, особенно в случае проектов коммерческого жилья и городской застройки.

Новый прейскурант цен на землю в Ханое — важный шаг к прозрачности рынка и большему соответствию реальным ценам. Однако резкий рост цен во многих пригородных районах вызвал опасения по поводу финансового бремени для населения и бизнеса.

Для того чтобы политика была действительно эффективной, необходим разумный план действий, сочетающий в себе решения по поддержке уязвимых групп населения, малого бизнеса и сельхозпроизводителей. В то же время необходимо повысить информационную прозрачность и диалог с обществом для ограничения негативных последствий и достижения общественного консенсуса.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ban-khoan-truoc-ganh-nang-kepkhi-gia-dat-moi-co-hieu-luc-20251201135603569.htm