Неудобства при расчете платы за пользование землей

Проект превращает прибыль в убыток

Руководитель известной компании по недвижимости в Хошимине заявил, что сегодня самой большой проблемой проектов в сфере недвижимости является расчёт платы за пользование землёй (LUR), включая дополнительные LUR. Раньше город предоставлял многим проектам льготы для временного расчёта LUR, чтобы компании могли заниматься строительством и продажей, но теперь, когда проект сдаёт дома, и люди живут в них много лет, LUR рассчитывается на текущий момент, а не с момента передачи земли. Это нанесло большой ущерб и вызвало разочарование не только у компаний, но и у покупателей жилья.

Город Хошимин потребовал от проекта Lakeview City выплатить дополнительную плату за землепользование в размере более 4,664 млрд донгов, в результате чего предприятие оказалось в затруднительном положении и понесло убытки.

«Закон предусматривает, что сроком оценки стоимости земли и расчета налога на землю является момент принятия решения о выделении земельного участка, изменения целевого назначения земельного участка или выделения земельного участка на данной территории. Однако на практике, если происходят какие-либо изменения, приводящие к продлению срока исчисления налога на землю, компетентный орган пересматривает размер земли и налога на землю на текущий момент. Другая сложность заключается в том, что предприятие не может самостоятельно определять ход процесса и размер уплачиваемой суммы. Предприятие не обладает необходимыми знаниями и не имеет права обсуждать с компетентным органом разумный метод расчета налога на землю.

Поэтому предприятиям приходится нанимать другую оценочную компанию, чтобы получить гармоничный результат. В настоящее время предприятия по-прежнему зависят от расчётов властей и не имеют права возражать. Между тем, для большей безопасности государственные чиновники оценивают права землепользования очень высоко. Многие проекты ранее временно оценивались по определённой цене, и предприятия использовали эту цену для структурирования цены продажи для покупателей. Теперь, спустя много лет, власти пересчитали права землепользования, и эта сумма во много раз превышает временную. Это приводит к тому, что многие прибыльные проекты внезапно терпят большие убытки, а предприятия даже не могут заключить сделку», — сказал он.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, г-н Ле Хоанг Чау, только что направивший премьер-министру и Министерству финансов документ с комментариями по проекту, предложил при принятии решения о корректировке детального плана пересчитать налог на землю для всего проекта на момент принятия решения о корректировке плана. Сумма налога на землю, уплаченная предприятием ранее, будет пересчитана при повторном утверждении плана и вычтена из налога на землю после перерасчета. Сумма вычета не должна превышать сумму налога на землю, подлежащую уплате.

В случае, если предприятие не уплатило налог за пользование землей до корректировки детального планирования проекта, оно обязано уплатить налог за пользование землей на момент корректировки планирования. Сумма уплаченного налога за пользование землей (при наличии) пересчитывается на момент корректировки планирования с учетом коэффициента инфляции и вычитается из налога за пользование землей после перерасчета. Сумма вычета не должна превышать сумму налога за пользование землей, подлежащую уплате. При этом предприятие обязано уплатить просроченный платеж по налогу за пользование землей при наличии уведомления об уплате налога за пользование землей.

Г-н Чау привел в пример проект коммерческого жилья в 7-м округе (Хошимин), построенный на земельном участке площадью 5,2 гектара, для которого компетентный государственный орган выдал решение о выделении земли в январе 2021 года с коэффициентом использования земли 3,05 и максимальной плотностью застройки 35%, включая многоквартирный дом высотой до 27 этажей с 903 квартирами и малоэтажный таунхаусный район со 110 таунхаусами. В марте 2021 года предприятие выплатило 850 миллиардов донгов в виде налога на землю. После этого инвестор запросил корректировку детального планирования с целью увеличения коэффициента использования земли до 4,57, максимальной плотности застройки в 40%, в результате чего общее количество квартир достигнет 1355, что было утверждено компетентным государственным органом в марте 2024 года. Согласно проекту Постановления, проект должен выплатить дополнительный налог на использование земли в размере 425 млрд донгов, однако по предложению г-на Чау предприятие должно выплатить дополнительный налог на использование земли только в размере 325 млрд донгов.

«Если предприятие продало недвижимость и получило деньги, то, согласно методу расчёта, предусмотренному проектом постановления, предприятию придётся платить из своего кармана, что создаёт риск убытков. Если же проект не будет продан, к цене продажи будет добавлена ​​плата за пользование землёй, что приведёт к росту цены дома, и в этом случае основное бремя ляжет на покупателя», — подсчитал г-н Чау.

Остался только один случай освобождения от арендной платы за землю.

Согласно проекту Постановления, в настоящее время в секторе стимулирования инвестиций предусмотрен только один случай освобождения от арендной платы – использование земель для производственных и предпринимательских целей в зоне стимулирования инвестиций. Законопроект значительно сужает круг случаев освобождения от арендной платы по сравнению с действующими правилами. В случае принятия данного положения многие инвесторы, в том числе иностранные, лишятся возможности пользоваться льготами по арендной плате, поскольку данные территории не входят в зону стимулирования инвестиций.

Более того, по словам г-на Ле Хоанг Чау, проект Указа больше не предусматривает политику освобождения от платы за землепользование в течение основного периода строительства проекта или после периода освобождения от арендной платы за землю и водные поверхности в течение основного периода строительства, поэтому он не наследует действующую политику стимулирования инвестиций, предусмотренную Указом 46. Новое положение отменяет специальную политику стимулирования инвестиций, предусмотренную Законом об инвестициях 2020 года и Решением 29 Премьер-министра, регулирующим специальные инвестиционные стимулы. Это может негативно повлиять на политику привлечения инвестиций, снижая привлекательность инвестиционной среды Вьетнама в глазах иностранных инвесторов.

«Это очень важный вопрос, поэтому правительству и компетентным государственным органам необходимо уделить особое внимание, прежде чем выпускать Указ, созданию системы выдающихся и высококонкурентных мер стимулирования инвестиций, обеспечивающих как национальные, так и этнические интересы в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе, а также законные интересы инвесторов. Особенно в условиях жесткой конкуренции между странами за привлечение прямых иностранных инвестиций (ПИИ), особенно в сфере финансов, высоких технологий, микросхем и полупроводниковых технологий; как это ни странно, даже США недавно приняли закон о микросхемах и полупроводниковых технологиях», — предложил г-н Чау.

Адвокат Тран Минь Кыонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) проанализировал, что, хотя Закон о земле предусматривает, что годовая арендная плата за землю применяется стабильно в течение 5-летнего цикла с момента принятия государством решения об аренде земли, он допускает изменение целевого назначения земли, связанное с переходом к форме государственной аренды земли с ежегодной выплатой арендной платы за землю. Ставка корректировки регулируется правительством для каждого периода, но рост арендной платы за землю может быть равен или ниже уровня инфляции. Однако в проекте Указа предусматривается, что ставка корректировки арендной платы за землю равна уровню инфляции. Поэтому в Указе необходимо рассмотреть возможность ограничения роста арендной платы за землю для каждого 5-летнего цикла таким образом, чтобы она не превышала рост ИПЦ, но не превышала 15%. Это помогает предприятиям снижать финансовые риски, быть готовыми инвестировать в крупные проекты и со временем окупать капитал.

После консультаций с предприятиями, Торгово-промышленная палата Вьетнама (VCCI) также заявила, что по сравнению с действующей политикой, изложенной в Постановлении № 46, политика освобождения от уплаты налога в проекте менее привлекательна. Поскольку, согласно действующим правилам, существуют случаи полного освобождения предприятий от уплаты арендной платы, а не просто снижения арендной платы на определенное количество лет. В число случаев, когда предприятия освобождаются от уплаты арендной платы на 100% на весь срок аренды, входят: инвестиционные проекты в области специальных инвестиционных стимулов, инвестируемые в районы с особыми социально-экономическими трудностями; проекты, использующие землю для строительства студенческих общежитий за счет средств государственного бюджета, при этом подразделение, назначенное для управления и использования для студентов, не имеет права включать стоимость аренды земли в стоимость аренды жилья; сельскохозяйственные земли для этнических меньшинств; земли для реализации проектов по защитным лесонасаждениям, лесовосстановлению и т. д. Поэтому в Постановлении необходимо рассмотреть положения, направленные на расширение случаев освобождения от арендной платы, а не только на снижение арендной платы. Если это будет возможно, это привлечет инвестиционный капитал в сложные или особенно льготные регионы.

Источник: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm