Неудобный способ расчета платы за пользование землей

Проект превращает прибыль в убыток.

Руководитель известной компании по недвижимости в Хошимине заявил, что сегодня самой большой проблемой проектов в сфере недвижимости является расчёт платы за пользование землёй (LUR), включая дополнительные LUR. Раньше город предоставлял многим проектам льготы для временного расчёта LUR, чтобы компании могли заниматься строительством и продажей, но теперь, когда проект сдаёт дома, и люди живут в них много лет, LUR рассчитывается на текущий момент, а не с момента передачи земли. Это нанесло большой ущерб и вызвало разочарование не только у компаний, но и у покупателей жилья.

Город Хошимин потребовал от проекта Lakeview City выплатить дополнительную плату за землепользование в размере более 4,664 млрд донгов, в результате чего компания оказалась в затруднительном положении и понесла убытки.

«Закон предусматривает, что сроком оценки стоимости земли и расчета налога на землю является момент принятия решения о предоставлении земельного участка, изменении целевого назначения или выделении земельного участка в натуре. Однако на практике при возникновении каких-либо изменений, приводящих к продлению срока исчисления налога на землю, компетентный орган пересматривает размер земли и налога на землю на текущий момент. Другая сложность заключается в том, что предприятие не может самостоятельно определять ход процесса и размер уплачиваемой суммы. Предприятие не обладает необходимыми знаниями и не имеет права обсуждать с компетентным органом разумные методы расчета налога на землю.

Поэтому предприятиям приходится нанимать другую оценочную компанию, чтобы найти гармоничный результат. В настоящее время предприятия по-прежнему зависят от расчётов властей и не имеют права возражать. Между тем, для большей безопасности государственные чиновники оценивают права землепользования очень высоко. В прошлом многие проекты имели предварительно рассчитанные права землепользования по определённой цене, и предприятия использовали эту цену для структурирования цены продажи для покупателей. Теперь, спустя много лет, власти пересчитали права землепользования, и эта сумма во много раз превышает предварительную. Это приводит к тому, что многие прибыльные проекты внезапно терпят большие убытки, а предприятия даже не могут заключить сделку», — сказал он.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, г-н Ле Хоанг Чау, только что направивший премьер-министру и Министерству финансов документ с комментариями по проекту, предложил при принятии решения о корректировке детального плана пересчитать налог на землю для всего проекта на момент принятия решения о корректировке плана. Ранее уплаченный предприятием налог на землю будет пересчитан при повторном утверждении плана и вычтен из налога на землю после перерасчета. Сумма вычета не должна превышать сумму налога на землю, подлежащую уплате.

В случае, если предприятие не уплатило налог за пользование землей до корректировки детального планирования проекта, оно обязано уплатить налог за пользование землей при корректировке планирования. Сумма уплаченного налога за пользование землей (при наличии) пересчитывается при корректировке планирования с учетом коэффициента инфляции и вычитается из налога за пользование землей после перерасчета. Сумма вычета не должна превышать сумму налога за пользование землей, подлежащую уплате. При этом предприятие обязано уплатить просроченный платеж по налогу за пользование землей при наличии уведомления об уплате налога за пользование землей.

Г-н Чау привел в пример проект коммерческого жилья в 7-м округе (Хошимин), построенный на земельном участке площадью 5,2 гектара, для которого компетентный государственный орган выдал решение о выделении земли в январе 2021 года с коэффициентом использования земли 3,05 и максимальной плотностью застройки 35%, включая многоквартирный дом высотой до 27 этажей с 903 квартирами и малоэтажный таунхаусный район со 110 таунхаусами. В марте 2021 года предприятие выплатило 850 миллиардов донгов в виде налога на землю. После этого инвестор запросил корректировку детального планирования с целью увеличения коэффициента использования земли до 4,57, максимальной плотности застройки в 40%, в результате чего общее количество квартир достигнет 1355, что было утверждено компетентным государственным органом в марте 2024 года. Согласно проекту Постановления, проект должен выплатить дополнительный налог на использование земли в размере 425 млрд донгов, однако по предложению г-на Чау предприятие должно выплатить дополнительный налог на использование земли только в размере 325 млрд донгов.

«Если предприятие продало объект и получило деньги, то, согласно методу расчёта, предусмотренному проектом постановления, предприятию придётся платить из своего кармана, что создаёт риск убытков. Если же проект не будет продан, право землепользования будет добавлено к продажной цене и, таким образом, увеличит стоимость дома, и в этом случае основное бремя ляжет на покупателя», — подсчитал г-н Чау.

Остался только один случай освобождения от арендной платы за землю.

Согласно проекту Постановления, в настоящее время в секторе стимулирования инвестиций предусмотрен только один случай освобождения от арендной платы – использование земель для производственных и предпринимательских целей в зоне стимулирования инвестиций. Законопроект значительно сужает круг случаев освобождения от арендной платы по сравнению с действующими правилами. В случае принятия данного положения многие инвесторы, в том числе иностранные, лишятся возможности пользоваться льготами по арендной плате, поскольку данные территории не входят в зону стимулирования инвестиций.

Более того, по словам г-на Ле Хоанг Чау, проект Указа больше не предусматривает политику освобождения от платы за землепользование в течение основного периода строительства проекта или после периода освобождения от арендной платы за землю и водные поверхности в течение основного периода строительства, поэтому он не наследует действующую политику стимулирования инвестиций, предусмотренную Указом 46. Новое положение отменяет специальную политику стимулирования инвестиций, предусмотренную Законом об инвестициях 2020 года и Решением 29 Премьер-министра, регулирующим специальные инвестиционные стимулы. Это может негативно повлиять на политику привлечения инвестиций, снижая привлекательность инвестиционной среды Вьетнама в глазах иностранных инвесторов.

«Это очень важный вопрос, поэтому правительству и компетентным государственным органам необходимо уделить особое внимание, прежде чем издавать Указ, созданию системы преференциальной инвестиционной политики, которая будет превосходна и высококонкурентна, обеспечивая как национальные, так и этнические интересы в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе, одновременно гарантируя законные интересы инвесторов. Особенно в условиях жесткой конкуренции между странами за привлечение прямых иностранных инвестиций (ПИИ), особенно в сфере финансов, высоких технологий, микросхем и полупроводниковых технологий; как это ни странно, даже США недавно приняли закон о микросхемах и полупроводниковых технологиях», — предложил г-н Чау.

Адвокат Тран Минь Кыонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) проанализировал, что, хотя Закон о земле предусматривает, что годовая арендная плата за землю применяется стабильно в течение 5-летнего цикла с момента принятия государством решения об аренде земли, он допускает изменение целевого назначения земли, связанное с переходом к форме государственной аренды земли с ежегодной выплатой арендной платы за землю. Ставка корректировки регулируется правительством для каждого периода, но рост арендной платы за землю может быть равен или ниже инфляции. Однако проект Указа предусматривает, что темп роста арендной платы за землю равен инфляции. Поэтому в Указе необходимо рассмотреть возможность ограничения роста арендной платы за землю для каждого 5-летнего цикла, чтобы он не превышал рост ИПЦ, но не превышал 15%. Это помогает предприятиям снижать финансовые риски, быть готовыми инвестировать в крупные проекты и со временем окупать капитал.

После консультаций с предприятиями, Торгово-промышленная палата Вьетнама (VCCI) также заявила, что по сравнению с действующей политикой, изложенной в Постановлении № 46, политика освобождения и снижения арендной платы в проекте менее привлекательна. Поскольку, согласно действующим правилам, существуют случаи, когда предприятия полностью освобождаются от арендной платы, а не просто снижают арендную плату на определенное количество лет. К некоторым случаям, которые освобождаются от 100% арендной платы на весь срок аренды, согласно действующим правилам, относятся: инвестиционные проекты в области специальных инвестиционных стимулов, инвестируемые в районы с особыми социально-экономическими трудностями; проекты, использующие землю для строительства студенческих общежитий за счет средств государственного бюджета, при этом подразделение, назначенное для управления и использования для студентов, не имеет права включать стоимость аренды земли в стоимость аренды; сельскохозяйственные земли для этнических меньшинств; земли для реализации проектов по защитным лесонасаждениям, проектов лесовосстановления и т. д. Поэтому в Постановлении необходимо рассмотреть положения в направлении расширения случаев освобождения от арендной платы, а не просто снижения арендной платы. Если это будет возможно, это привлечет инвестиционный капитал в сложные или особенно льготные регионы.

Источник: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm