Недостатки в методе расчета платы за пользование землей.

Проект переходит из прибыльного в убыточный.

По словам руководителя известной компании по недвижимости в Хошимине, самым большим препятствием для реализации проектов в сфере недвижимости сегодня является расчет платы за пользование землей, включая дополнительную плату за пользование землей. Ранее многие проекты получали от города льготные условия, позволяющие производить предварительный расчет платы за пользование землей, что давало возможность предприятиям приступать к строительству и продажам. Теперь же, после завершения проектов и проживания жильцов в течение многих лет, плата за пользование землей рассчитывается на текущий момент, а не с момента выделения земли. Это приводит к значительным убыткам и разочарованию не только для бизнеса, но и для покупателей жилья.

Власти города Хошимин требуют от проекта Lakeview City уплаты дополнительного сбора за землепользование в размере более 4 664 миллиардов донгов, что создает для компании трудности и приводит к убыткам.

«Закон устанавливает, что моментом оценки земли и расчета прав землепользования является момент принятия решения о выделении земли, разрешении изменения целевого использования земли или выделении земли на участке. Однако в действительности, при любых изменениях, затягивающих расчет прав землепользования, власти оценивают землю и права землепользования на текущий момент. Еще одна трудность заключается в том, что предприятия не могут заблаговременно отслеживать ход процесса и сумму платежей. Предприятиям не хватает опыта, и они не уполномочены обсуждать с властями разумный метод расчета прав землепользования».

Поэтому предприятиям приходится нанимать другую оценочную фирму, чтобы получить справедливый результат. В настоящее время предприятия по-прежнему зависят от расчетов властей и не имеют права их оспаривать. Между тем, из соображений безопасности, налог на землепользование в настоящее время рассчитывается государственными чиновниками очень высоко. Для многих проектов ранее налог на землепользование был предварительно рассчитан на определенную сумму, и предприятия использовали эту сумму для формирования продажной цены для клиентов. Теперь, спустя много лет, когда власти пересчитывают налог на землепользование, эта сумма оказывается во много раз выше предварительной оценки. Это приводит к тому, что многие прибыльные проекты внезапно терпят большие убытки, а некоторые предприятия даже не в состоянии платить», — сказал этот человек.

В документе, направленном премьер-министру и Министерству финансов с замечаниями по проекту, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, предложил, чтобы при принятии решения о корректировке детального плана пересчитывался налог на землепользование (НДЗ) для всего проекта на момент принятия решения о корректировке. Сумма НДЗ, уплаченная предприятием ранее, должна быть пересчитана на момент повторного утверждения плана и вычтена из пересчитанного НДЗ, при этом сумма вычета не должна превышать сумму подлежащего уплате НДЗ.

Если предприятие не уплатило налог на землепользование до детальной корректировки плана проекта, оно обязано уплатить налог на землепользование в момент корректировки плана. Любой уже уплаченный налог на землепользование (если таковой имеется) будет пересчитан в момент корректировки плана с учетом инфляции и будет вычтен из пересчитанного налога на землепользование. Сумма вычета не должна превышать сумму подлежащего уплате налога на землепользование. Одновременно предприятие обязано уплатить штрафы за просрочку платежа по налогу на землепользование, если оно получило уведомление о необходимости уплаты налога на землепользование.

Г-н Чау привёл в пример проект коммерческого жилого комплекса в 7-м районе (Хошимин), построенного на участке земли площадью 5,2 гектара. В январе 2021 года компетентное государственное ведомство вынесло решение о выделении земли с коэффициентом землепользования 3,05 и максимальной плотностью застройки 35%. Проект включает в себя многоквартирный дом высотой до 27 этажей, содержащий 903 квартиры, и малоэтажный жилой комплекс из 110 таунхаусов. В марте 2021 года компания выплатила 850 миллиардов донгов в качестве платы за землепользование. Впоследствии инвестор запросил корректировку детального плана, увеличив коэффициент землепользования до 4,57, максимальную плотность застройки до 40% и общее количество квартир до 1355 единиц. Это было одобрено компетентным государственным органом в марте 2024 года. Согласно проекту постановления, проект должен был бы заплатить дополнительный сбор за землепользование в размере 425 миллиардов донгов, но по предложению г-на Чау предприятию нужно было бы заплатить только 325 миллиардов донгов.

«Если предприятие уже продало недвижимость и получило деньги, то, согласно методу расчета, изложенному в проекте постановления, ему придется использовать собственные средства для компенсации убытков, что повлечет за собой риск потерь. Если же проект еще не продан, к продажной цене будет добавлен налог на землепользование, что приведет к росту цен на жилье, и в конечном итоге бремя ляжет на плечи покупателей», — подсчитал г-н Чау.

Остался лишь один случай, в котором можно получить освобождение от арендной платы за землю.

Согласно проекту постановления, в настоящее время освобождение от арендной платы за землю распространяется только на один случай использования земли в производственных и коммерческих целях в секторах, стимулирующих инвестиции, в пределах таких зон. Проект значительно сузил круг случаев, подлежащих освобождению от арендной платы за землю, по сравнению с действующими правилами. Если это постановление будет принято, возникнут опасения, что инвесторы, в том числе иностранные, больше не смогут пользоваться преимуществами политики освобождения от арендной платы за землю, поскольку эти населенные пункты не считаются зонами, стимулирующими инвестиции.

Кроме того, по словам г-на Ле Хоанг Чау, в проекте Указа больше не предусмотрена политика освобождения от платы за пользование землей в течение основного периода строительства проекта или после периода освобождения от платы за аренду земли и водных ресурсов в течение основного периода строительства. Следовательно, он не наследует действующую политику стимулирования инвестиций, предусмотренную Указом № 46. Новое положение делает неэффективной специальную политику стимулирования инвестиций, предусмотренную Законом об инвестициях 2020 года и Постановлением премьер-министра № 29 о специальных инвестиционных стимулах. Это может негативно повлиять на политику привлечения инвестиций, снизив привлекательность инвестиционного климата Вьетнама для иностранных инвесторов.

«Это очень важный вопрос, поэтому правительству и соответствующим государственным органам необходимо уделить ему особое внимание, прежде чем издавать указ о создании превосходной, высококонкурентной системы стимулирования инвестиций, которая обеспечит национальные и этнические интересы как в краткосрочной, среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе, а также гарантирует законные интересы инвесторов. Это особенно важно в контексте жесткой конкуренции между странами за привлечение прямых иностранных инвестиций (ПИИ), особенно в финансовом, высокотехнологичном, чиповом и полупроводниковом секторах; например, даже США недавно приняли законы о чиповых и полупроводниковых технологиях», — отметил г-н Чау.

Адвокат Чан Минь Куонг (Коллегия адвокатов Хошимина) проанализировал, что, хотя Закон о земле предусматривает стабильную ежегодную арендную плату за землю в течение 5-летнего цикла с момента принятия государством решения об аренде земли, допуская изменение целевого использования земли в связи с переходом на форму государственной аренды с ежегодной арендной платой, темпы корректировки регулируются правительством для каждого периода, но увеличение арендной платы за землю может быть равно или ниже уровня инфляции. Однако в проекте Указа предусмотрено, что темпы корректировки увеличения арендной платы за землю равны инфляции. Следовательно, в Указе необходимо рассмотреть возможность ограничения увеличения арендной платы за землю в каждом 5-летнем цикле до уровня, не превышающего рост ИПЦ, но не более 15%. Это поможет предприятиям снизить финансовые риски и быть готовыми инвестировать в крупные проекты с длительными сроками окупаемости капитала.

После консультаций с представителями бизнеса Вьетнамская торгово-промышленная палата (ВТЦП) также считает, что по сравнению с действующей политикой, изложенной в Указе № 46, предлагаемая в проекте политика освобождения и снижения арендной платы менее привлекательна. Согласно действующим правилам, существуют случаи, когда предприятия полностью освобождаются от арендной платы за землю, а не просто снижается на определенное количество лет. К таким случаям относятся: инвестиционные проекты в приоритетных инвестиционных секторах, расположенных в районах с особенно сложными социально-экономическими условиями; проекты по строительству студенческих общежитий на землях, финансируемых из государственного бюджета, где организация, управляющая землей и использующая ее для размещения студентов, не имеет права включать арендную плату за землю в арендную стоимость; сельскохозяйственные земли для этнических меньшинств; земли для проектов по созданию защитных лесов, проектов по мелиорации земель и т. д. Поэтому Указу необходимо рассмотреть возможность расширения перечня случаев, подлежащих освобождению от арендной платы за землю, а не просто снижения арендной платы. Если это удастся сделать, это привлечет инвестиции в неблагополучные районы или сектора со специальными льготами.

Источник: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm