Проект превращает прибыль в убыток.
Руководитель известной компании по недвижимости в Хошимине заявил, что сегодня самая большая проблема проектов в сфере недвижимости — это расчет платы за пользование землей (LUR), включая дополнительную LUR. Раньше многие проекты получали от города льготы на временный расчет LUR, чтобы предприятия могли осуществлять строительство и продажи, но теперь, когда проект сдал дома и люди прожили в них много лет, LUR рассчитывается на текущий момент, а не с момента передачи земли. Это нанесло большой ущерб и разочарование не только предприятиям, но и покупателям жилья.
Город Хошимин потребовал от проекта Lakeview City выплатить дополнительную плату за землепользование в размере более 4,664 млрд донгов, в результате чего компания оказалась в затруднительном положении и понесла убытки.
«Закон устанавливает, что временем оценки земли и расчета налога на землю является время принятия решения о выделении земли или изменении целевого назначения земли или выделении земли в полевых условиях. Но на самом деле, когда происходят какие-либо изменения, которые приводят к продлению срока расчета налога на землю, компетентный орган пересматривает размер земли и налога на землю на текущий момент. Другая сложность заключается в том, что предприятие не может взять на себя инициативу в ходе и размере денег, подлежащих уплате. Предприятие не имеет опыта и не имеет права обсуждать с компетентным органом разумные методы расчета налога на землю.
«Поэтому предприятиям приходится нанимать другую оценочную компанию, чтобы найти гармоничный результат. В настоящее время предприятия по-прежнему зависят от расчетов властей и не имеют права возражать. Между тем, для надежности государственные чиновники оценивают права землепользования очень высоко. Во многих проектах в прошлом права землепользования предварительно рассчитывались по определенной цене, и предприятия использовали эту цену для структурирования цены продажи для клиентов. Теперь, спустя много лет, власти пересчитали права землепользования, и эта сумма во много раз превышает предварительную. Это приводит к тому, что многие прибыльные проекты внезапно терпят большие убытки, а предприятия даже не могут закрыть сделку», — сказал он.
Только что отправив документ премьер-министру и министерству финансов для комментариев по проекту, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, предложил, чтобы при принятии решения о корректировке детального планирования налог на пользование землей был пересчитан для всего проекта на момент принятия решения о корректировке планирования. Налог на пользование землей, который предприятие ранее заплатило, будет пересчитан на момент повторного утверждения планирования и вычтен из налога на пользование землей после пересчета, вычитаемая сумма не должна превышать подлежащий уплате налог на пользование землей.
В случае, если предприятие не уплатило налог за пользование землей до корректировки детального планирования проекта, предприятие должно уплатить налог за пользование землей на момент корректировки планирования. Сумма уплаченного налога за пользование землей (при наличии) будет пересчитана на момент корректировки планирования с учетом коэффициента инфляции и вычтена из налога за пользование землей после пересчета. Вычитаемая сумма не должна превышать сумму налога за пользование землей, подлежащую уплате. При этом предприятие должно уплатить просроченный платеж по налогу за пользование землей при наличии уведомления об уплате налога за пользование землей.
Г-н Чау привел в пример проект коммерческого жилья в округе 7 (Хошимин), построенный на земельном участке площадью 5,2 гектара, для которого компетентный государственный орган выдал решение о выделении земли с января 2021 года с коэффициентом использования земли 3,05, максимальной плотностью застройки 35%, включая многоквартирный дом с максимальной высотой 27 этажей с 903 квартирами и малоэтажную зону таунхаусов со 110 таунхаусами. В марте 2021 года предприятие заплатило 850 миллиардов донгов налога на использование земли. После этого инвестор попросил скорректировать детальное планирование, чтобы увеличить коэффициент использования земли до 4,57, максимальную плотность застройки 40%, доведя общее количество квартир до 1355, что было одобрено компетентным государственным органом в марте 2024 года. Согласно проекту постановления, проект должен выплатить дополнительный налог за использование земли в размере 425 млрд донгов, но согласно предложению г-на Чау, предприятие должно выплатить дополнительный налог за использование земли только в размере 325 млрд донгов.
«Если предприятие продало и забрало деньги, то при расчете по методу проекта Указа предприятию придется платить из своего кармана, что приведет к риску убытков. Если же проект не был продан, право пользования землей будет добавлено к цене продажи и, таким образом, увеличит цену дома, и в этот момент покупатель дома будет тем, кто будет нести окончательное бремя», — подсчитал г-н Чау.
Остался только один случай освобождения от уплаты арендной платы за землю.
Согласно проекту Указа, в настоящее время существует только один случай использования земли в производственных и коммерческих целях в секторе инвестиционного стимулирования в зоне инвестиционного стимулирования, освобожденный от арендной платы за землю. Проект значительно сузил случаи освобождения от арендной платы за землю по сравнению с действующими правилами. Если этот регламент будет принят, многие инвесторы, в том числе иностранные, больше не будут пользоваться политикой освобождения от арендной платы за землю, поскольку эти местности не входят в зону инвестиционного стимулирования.
Мало того, по словам г-на Ле Хоанг Чау, проект Указа больше не предусматривает политику освобождения от платы за пользование землей в течение основного периода строительства или после периода освобождения от арендной платы за землю и водную поверхность в течение основного периода строительства, поэтому он не наследует текущую политику стимулирования инвестиций, предусмотренную в Указе 46. Новое положение отменило специальную политику стимулирования инвестиций, предусмотренную в Законе об инвестициях 2020 года и Решении 29 премьер-министра, регулирующем специальные инвестиционные стимулы. Это может негативно повлиять на политику привлечения инвестиций, снизив привлекательность инвестиционной среды во Вьетнаме в глазах иностранных инвесторов.
«Это очень большой вопрос, поэтому правительству и компетентным государственным органам необходимо уделить особое внимание рассмотрению перед изданием указа, чтобы создать основу преференциальной инвестиционной политики, которая будет превосходна и высококонкурентна, обеспечивая как национальные, так и этнические интересы в краткосрочной перспективе, а также в среднесрочной и долгосрочной перспективе, обеспечивая при этом законные и законные интересы инвесторов. Особенно в контексте жесткой конкуренции между странами за привлечение прямых иностранных инвестиций (ПИИ), особенно в сферах финансов, высоких технологий, микросхем и полупроводниковых технологий; как правило, даже США только что издали закон о микросхемах и полупроводниковых технологиях», - предположил г-н Чау.
Адвокат Тран Минь Куонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) проанализировал, что, хотя Закон о земле предусматривает, что ежегодная арендная плата за землю применяется стабильно в течение 5-летнего цикла с момента принятия государством решения об аренде земли, он допускает изменение целевого назначения использования земли, связанное с переходом к форме государственной аренды земли с ежегодной выплатой арендной платы за землю. Ставка корректировки регулируется правительством для каждого периода, но рост арендной платы за землю может быть равен или ниже инфляции. Однако в проекте Указа предусмотрено, что ставка роста арендной платы за землю равна инфляции. Поэтому в Указе необходимо рассмотреть возможность ограничения роста арендной платы за землю для каждого 5-летнего цикла, чтобы она не превышала рост ИПЦ, но не превышала 15%. Это помогает предприятиям снизить финансовые риски, быть готовыми инвестировать в крупные проекты и со временем возвращать капитал.
После консультаций с предприятиями Торгово-промышленная палата Вьетнама (VCCI) также заявила, что по сравнению с текущей политикой в Указе 46 политика освобождения и сокращения в проекте менее привлекательна. Поскольку согласно действующим правилам существуют случаи, когда предприятия полностью освобождаются, а не просто снижают арендную плату за землю на определенное количество лет. Некоторые случаи, которые освобождаются от 100% арендной платы за землю на весь срок аренды согласно действующим правилам, включают: инвестиционные проекты в области специальных инвестиционных стимулов, инвестируемых в районы с особыми социально-экономическими трудностями; проекты, использующие землю для строительства студенческих общежитий за счет средств государственного бюджета, подразделение, назначенное для управления и использования для студентов, не имеет права включать расходы на аренду земли в стоимость аренды; сельскохозяйственные земли для этнических меньшинств; земли для реализации проектов по защитным лесопосадкам, проектов по лесовосстановлению и т. д. Поэтому в Указе необходимо рассмотреть положения в направлении расширения случаев освобождения от арендной платы за землю, а не просто снижения арендной платы. Если это удастся сделать, это привлечет инвестиционный капитал в сложные районы или особенно льготные области.
Источник: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm
Комментарий (0)