Станет ли рынок недвижимости более управляемым в 2023 году?

Эксперты в сфере недвижимости и исследовательские компании прогнозируют, что 2023 год предоставит возможности для процветания малым и средним предприятиям (МСП), обладающим земельными резервами и устойчивым финансовым положением, после периода значительной реструктуризации и чисток со стороны ряда крупных игроков.

Возможности для малых и средних предприятий

В недавнем отчете, опубликованном Институтом экономических , финансовых и риэлторских исследований Дат Сань (FERI) и посвященном прогнозированию рынка недвижимости на 2023 год, представлены три сценария развития рынка недвижимости в 2023 году: позитивный, с высокими ожиданиями и сложный.

Положительным моментом является прогноз FERI о росте ВВП Вьетнама в 2023 году на уровне 5,5% - 6,5%, инфляции - 5% - 5,5%, процентных ставок - 10% - 11%, а также умеренном уровне поглощения на рынке недвижимости при стабильных ценах продажи.

В оптимистическом сценарии рост ВВП составляет около 4,5%-5,5%, инфляция — 6%-7%, процентные ставки — 14%-16%, поглощение рынка может оказаться ниже среднего уровня, а отпускные цены, вероятно, незначительно скорректируются. В сложном сценарии, при росте ВВП около 3,5%-4,5%, инфляции около 10% и процентных ставках 18%-20%, поглощение будет очень низким, а отпускные цены будут скорректированы в сторону снижения более резко.

После значительной консолидации рынка вьетнамский рынок недвижимости привлекает внимание как отечественных, так и зарубежных инвесторов.

По словам директора FERI доктора Фам Ань Хой, рынок недвижимости в 2023 году, независимо от сценария, остается более позитивным, чем в предыдущие периоды. Текущая макроэкономическая ситуация более оптимистична: инфляция и экономический рост значительно лучше, чем раньше. Постепенно завершается разработка политики в области земельного права, жилищного права и т.д. Ранее наблюдался избыток недвижимости, а сейчас – дефицит, особенно в части удовлетворения реальных потребностей в жилье.

Кроме того, продолжаются такие меры, как Постановление 43 (пакет мер на сумму 350 000 миллиардов донгов) и Постановление 11 о Программе социально-экономического восстановления и развития на 2022-2023 годы, направленные на содействие синхронному развитию всех секторов экономики и оказание поддержки малоимущим слоям населения в приобретении жилья посредством пакета мер по восстановлению рынка недвижимости.

В частности, извлекая уроки из предыдущих кризисов, предприятия, инвесторы и клиенты разрабатывают собственные стратегии выживания. В то время как крупные компании, работающие в сфере недвижимости, сталкиваются с трудностями при выпуске облигаций, некоторые средние и малые предприятия (МСП) остаются стабильными, способными выпускать облигации, привлекать капитал и реализовывать проекты, несмотря на низкую ликвидность, обусловленную общей ситуацией. У этих компаний с устойчивым финансовым положением, хорошими земельными резервами и подходящими партнерами будет много возможностей в 2023 году и в последующие годы.

Доктор Нгуен Хоанг, генеральный секретарь Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, считает, что после тщательного отбора инвесторы и компании, обладающие значительным финансовым потенциалом, владеющие чистыми земельными участками, имеющие необходимые навыки, репутацию и обширную отраслевую сеть, а также опыт преодоления кризисов, способны находить возможности в сложных условиях.

«Однако предприятиям необходимо помнить о верховенстве права; сосредоточиться на долгосрочных стратегиях и подготовиться к потенциальным сценариям. В то же время им следует диверсифицировать свою сеть партнеров и инвесторов», — подчеркнул г-н Хоанг.

Многие люди намерены внести деньги.

С точки зрения индивидуальных инвесторов, Batdongsan.com.vn недавно опубликовал отчет об настроениях потребителей на рынке недвижимости в начале 2023 года, показывающий, что почти 70% участников опроса намерены приобрести недвижимость в 2023 году. Потребители менее оптимистично оценивают рынок, но все же ожидают роста цен на недвижимость.

«Многие вьетнамцы готовы тратить от 40% до 60% своего дохода на ипотечные платежи. Среди тех, чей доход домохозяйства ниже 40 миллионов донгов в месяц, 46% готовы выделять примерно от 40% до 60% своего дохода на ипотечные платежи».

«Этот показатель увеличивается с ростом доходов домохозяйств, в частности, на 67% для тех, кто зарабатывает 40-70 миллионов донгов в месяц, на 73% для тех, кто зарабатывает 70-100 миллионов донгов в месяц, и на 74% для тех, кто зарабатывает более 100 миллионов донгов в месяц», — говорится в отчете.

Опрос, проведенный компанией FERI в конце четвертого квартала 2022 года, показал, что большинство потребителей ожидают возможности приобрести квартиру в 2023 году по доступной цене, около 2-3,5 миллиардов донгов, с 1-2 спальнями и в проекте с прозрачным юридическим статусом. Они также отдают приоритет проектам в городах-спутниках, основным типам недвижимости и тем, которые легко сдаются в аренду.

Кроме того, потенциальные покупатели недвижимости также ожидают, что Государственный банк Вьетнама смягчит кредитные лимиты, скорректирует процентные ставки по кредитам и предоставит больше мер поддержки со стороны застройщиков. Ключевыми факторами, влияющими на их решения о покупке недвижимости, являются процентные ставки, цены продажи и, в конечном итоге, потенциал роста цен.

С точки зрения инвестиций, Savills Vietnam считает, что первые шесть месяцев 2023 года станут решающим периодом для принятия решений. «Учитывая ослабление глобальной экономической неопределенности, мы считаем, что инвесторам не следует спешить с выводом средств с рынка».

«Во Вьетнаме Государственный банк очень хорошо справляется с задачей поддержания стабильности вьетнамского донга по отношению к другим валютам, а недвижимость — это долгосрочная инвестиция. Инвесторам, которые опасаются рисков в ближайшие 1-2 года, следует поискать более подходящий канал инвестирования, поскольку, если смотреть на общую картину, вьетнамский рынок недвижимости находится в очень хорошем положении», — заявили эксперты Savills Vietnam.

По словам г-на Тин Нгуена, руководителя отдела рыночных исследований компании Colliers Vietnam, сегмент жилой недвижимости продолжает сталкиваться с трудностями в юридических вопросах, ликвидности и источниках капитала, и ожидается, что эти проблемы сохранятся как минимум до третьего квартала 2023 года.

Последние шаги правительства , начиная от Государственного банка и заканчивая рабочей группой министерств и ведомств, демонстрируют решимость восстановить рынок в устойчивом направлении. «Отсрочка начала новых раундов продаж сужает предложение, способствуя увеличению объемов сделок», — прокомментировал г-н Тин Нгуен.

Спрос на квартиры класса С будет продолжать расти.

Трой Гриффитс, заместитель управляющего директора Savills Vietnam, оценил, что после масштабной очистки вьетнамский рынок недвижимости по-прежнему привлекает внимание как отечественных, так и зарубежных инвесторов. «В глазах инвесторов Вьетнаму еще предстоит пройти долгий путь в процессе урбанизации».

«Население среднего и состоятельного класса растет, в то время как предложение квартир класса C ограничено, поскольку застройщики стремятся к созданию более элитной продукции. Поэтому спрос на квартиры класса C, безусловно, будет продолжать расти в течение длительного времени», — далее проанализировал Трой.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm