Станет ли рынок недвижимости более управляемым в 2023 году?

Эксперты в сфере недвижимости и исследовательские компании прогнозируют, что 2023 год предоставит возможности для процветания малым и средним предприятиям (МСП), обладающим земельными резервами и устойчивым финансовым положением, после периода значительной реструктуризации и чисток со стороны ряда крупных игроков.

Возможности для малых и средних предприятий

В недавнем отчете, опубликованном Институтом экономических , финансовых и риэлторских исследований Дат Сань (FERI) и посвященном прогнозированию рынка недвижимости на 2023 год, представлены три сценария развития рынка недвижимости в 2023 году: позитивный, с высокими ожиданиями и с вызовами.

Положительным моментом является прогноз FERI о росте ВВП Вьетнама в 2023 году на уровне 5,5% - 6,5%, инфляции - 5% - 5,5%, процентных ставок - 10% - 11%, а также умеренном уровне поглощения на рынке недвижимости при стабильных ценах продажи.

В оптимистическом сценарии рост ВВП составляет около 4,5%-5,5%, инфляция — 6%-7%, процентные ставки — 14%-16%, поглощение рынка может оказаться ниже среднего уровня, а отпускные цены, вероятно, незначительно скорректируются. В сложном сценарии, при росте ВВП около 3,5%-4,5%, инфляции около 10% и процентных ставках 18%-20%, поглощение будет очень низким, а отпускные цены будут скорректированы в сторону снижения более резко.

После значительной консолидации рынка вьетнамский рынок недвижимости привлекает внимание как отечественных, так и зарубежных инвесторов.

По словам директора FERI доктора Фам Ань Хой, рынок недвижимости в 2023 году, независимо от сценария, остается более позитивным, чем в предыдущие периоды. Текущая макроэкономическая ситуация более оптимистична: инфляция и экономический рост значительно лучше, чем раньше. Постепенно завершается разработка политики в области земельного права, жилищного права и т.д. Ранее наблюдался избыток недвижимости, а сейчас – дефицит, особенно в части удовлетворения реальных потребностей в жилье.

Кроме того, продолжаются такие меры, как Постановление 43 (пакет мер на сумму 350 000 миллиардов донгов) и Постановление 11 о Программе социально-экономического восстановления и развития на 2022-2023 годы, направленные на содействие синхронному развитию всех секторов экономики и оказание поддержки малоимущим слоям населения в приобретении жилья посредством пакета мер по поддержке восстановления рынка недвижимости.

В частности, извлекая уроки из предыдущих кризисов, предприятия, инвесторы и клиенты разрабатывают собственные стратегии выживания. В то время как крупные компании, работающие в сфере недвижимости, сталкиваются с трудностями при выпуске облигаций, некоторые средние и малые предприятия (МСП) остаются стабильными, способными выпускать облигации, привлекать капитал и реализовывать проекты, несмотря на низкую ликвидность, обусловленную общей ситуацией. У этих компаний с устойчивым финансовым положением, хорошими земельными резервами и подходящими партнерами будет много возможностей в 2023 году и в последующие годы.

Доктор Нгуен Хоанг, генеральный секретарь Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, считает, что после тщательного отбора инвесторы и компании, обладающие значительным финансовым потенциалом, владением чистыми земельными участками, необходимыми компетенциями, репутацией и обширной отраслевой сетью, а также опытом преодоления кризисов, способны находить возможности в сложных условиях.

«Однако предприятиям необходимо помнить о верховенстве права; сосредоточиться на долгосрочных стратегиях и подготовиться к потенциальным сценариям. В то же время им следует диверсифицировать свою сеть партнеров и инвесторов», — подчеркнул г-н Хоанг.

Многие люди намерены внести деньги.

С точки зрения индивидуальных инвесторов, Batdongsan.com.vn недавно опубликовал отчет об настроениях потребителей на рынке недвижимости в начале 2023 года, показывающий, что почти 70% участников опроса намерены приобрести недвижимость в 2023 году. Потребители менее оптимистично оценивают рынок, но все же ожидают роста цен на недвижимость.

«Многие вьетнамцы готовы тратить от 40% до 60% своего дохода на ипотечные платежи. Среди тех, чей доход домохозяйства ниже 40 миллионов донгов в месяц, 46% готовы выделять примерно от 40% до 60% своего дохода на ипотечные платежи».

«Этот показатель увеличивается с ростом доходов домохозяйств, в частности, на 67% для тех, кто зарабатывает 40-70 миллионов донгов в месяц, на 73% для тех, кто зарабатывает 70-100 миллионов донгов в месяц, и на 74% для тех, кто зарабатывает более 100 миллионов донгов в месяц», — говорится в отчете.

Опрос, проведенный компанией FERI в конце четвертого квартала 2022 года, показал, что большинство потребителей ожидают возможности приобрести квартиру в 2023 году по доступной цене, около 2-3,5 миллиардов донгов, с 1-2 спальнями и в проекте с прозрачным юридическим статусом. Они также отдают приоритет проектам в городах-спутниках, основным типам недвижимости и тем, которые легко сдаются в аренду.

Кроме того, потенциальные покупатели недвижимости также ожидают, что Государственный банк Вьетнама смягчит кредитные лимиты, скорректирует процентные ставки по кредитам и предоставит больше мер поддержки со стороны застройщиков. Ключевыми факторами, влияющими на их решения о покупке недвижимости, являются процентные ставки, цены продажи и, в конечном итоге, потенциал роста цен.

С точки зрения инвестиций, Savills Vietnam считает, что первые шесть месяцев 2023 года станут решающим периодом для наблюдения перед принятием решений. «Учитывая ослабление глобальной экономической неопределенности, мы считаем, что инвесторам не следует спешить с выводом средств с рынка».

«Во Вьетнаме Государственный банк очень хорошо справляется с задачей поддержания стабильности вьетнамского донга по отношению к другим валютам, а недвижимость — это долгосрочная инвестиция. Инвесторам, которые опасаются рисков в ближайшие 1-2 года, следует поискать более подходящий канал инвестирования, поскольку, если смотреть на общую картину, вьетнамский рынок недвижимости находится в очень хорошем положении», — заявили эксперты Savills Vietnam.

Г-н Тин Нгуен, руководитель отдела рыночных исследований компании Colliers Vietnam, считает, что сегмент жилой недвижимости продолжает сталкиваться с трудностями в юридических вопросах, ликвидности и источниках капитала, и ожидается, что эти проблемы сохранятся как минимум до третьего квартала 2023 года.

Последние шаги правительства , начиная от Государственного банка и заканчивая рабочей группой министерств и ведомств, демонстрируют решимость восстановить рынок в устойчивом направлении. «Отсрочка начала новых раундов продаж сужает предложение, способствуя увеличению объемов сделок», — прокомментировал г-н Тин Нгуен.

Спрос на квартиры класса С будет продолжать расти.

Трой Гриффитс, заместитель управляющего директора Savills Vietnam, оценил, что после масштабной очистки вьетнамский рынок недвижимости по-прежнему привлекает внимание как отечественных, так и зарубежных инвесторов. «В глазах инвесторов Вьетнаму еще предстоит пройти долгий путь в процессе урбанизации».

«Население среднего и состоятельного класса растет, в то время как предложение квартир класса С ограничено, поскольку застройщики стремятся к созданию более элитной продукции. Поэтому спрос на квартиры класса С, безусловно, будет продолжать расти в течение длительного времени», — далее проанализировал Трой.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm