Недвижимость с «отсроченными» сборами за пользование землей: внесение поправок в правила для упрощения выдачи розовых книг

Владельцам тысяч домов в Хошимине не спешат выдавать свидетельства о праве пользования землей (розовые книжки), поскольку плата за землю не рассчитана. Это вызывает беспокойство и тревогу у жителей уже несколько десятилетий.

Проект жилого района 13C в коммуне Биньхынг застрял на этапе оценки стоимости земли, чтобы предприятие могло выполнить дополнительные финансовые обязательства.

Ожидание оценки земли

В августе Департамент сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин продолжал публично объявлять о десятках земельных участков, требующих оценки. Многие из них предлагались более 20 раз, но оценщика так и не удалось найти. Самый долгий срок был связан с земельным участком в жилом районе 13C в коммуне Биньхынг города Хошимин, в который инвестировала компания Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company). Было размещено 29 объявлений о поиске оценщика. Оценка проводилась в апреле 2013 года.

По словам г-на Нгуена Куанг Зунга, юридического директора компании Tan Binh, проект жилой зоны 13C был выделен Народным комитетом города Хошимин в 2002 году для строительства и торговли городской технической инфраструктурой. На основании решения о выделении земли компания реализовала проект и выполнила свои финансовые обязательства в 2008 году. В 2013 году Народный комитет города Хошимин вынес решение о корректировке и дополнении решения в соответствии с фактической ситуацией. Соответственно, компания все еще была должна плату за землепользование за увеличенную площадь более чем 4800 квадратных метров. Ранее компания подписала договор с оценочным бюро на создание сертификата для определения дополнительных финансовых обязательств. Однако после многократного пересмотра сертификата это так и не было достигнуто, поэтому оценочное бюро отказалось продолжать. С другой стороны, в процессе оформления досье согласно инструкции вступил в силу Закон о земле 2013 года, в это время ответственность за организацию оценки земель лежала на Департаменте природных ресурсов и экологии.

«Компания направила в Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды множество документов, касающихся определения дополнительного финансирования. Однако в стране нет подразделения, которое могло бы консультировать по оценке, как предписано. Поскольку цена земли не была определена, компания не смогла выполнить свои дополнительные финансовые обязательства, и 99 участков земли, которые компания передала людям на протяжении десятилетий, до сих пор не получили розовую книгу», — сказал г-н Зунг.

Аналогичным образом, информация о необходимости оценки земельного участка в жилом комплексе Hoa Sen по адресу: улица Лак Лонг Куан, 262/20, район Бинь Тхой, также была опубликована в 23-й раз. Согласно объявлению, выбор объекта оценки является основанием для выполнения компанией Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. дополнительных финансовых обязательств перед государством при изменении критериев планирования и архитектуры. Оценка проводится с июня 2010 года.

Что касается задержки оценки земли для определения финансовых обязательств, на недавнем семинаре руководитель Novaland Group рассказал, что у группы есть 13 проектов, которым земля выделена уже почти 10 лет, но до сих пор налоговая служба не присылала уведомлений об уплате земельного налога. Если земельный налог не был уплачен, многие покупатели, даже если они купили дома давно, до сих пор не получили «розовые книжки».

Предложение о применении коэффициента корректировки цены на землю 2025 года

В беседе с корреспондентом SGGP г-н Дао Куанг Дуонг, исполняющий обязанности начальника отдела земельной экономики Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин, сообщил, что большинство дел о выделении земель, аренде земель и разрешении на изменение целевого назначения земель, выданных до 1 июля 2014 года, застряли на стадии оценки стоимости земли. Это связано с тем, что в этот период сбор информации для определения стоимости земли столкнулся со множеством трудностей, а данные были по-прежнему ограниченными, что делало процесс практически невозможным. В частности, за этот период застряли 76 дел о годовой аренде земель и 84 дела о выделении земель и изменении целевого назначения земель для получения дополнительного финансирования.

По словам г-на Дао Куанг Дуонга, когда вступил в силу Указ 71/2024, регулирующий цены на землю, он предоставил руководство по определению конкретных цен на землю, способствуя устранению препятствий в оценке цен для определения финансовых обязательств предприятий. Соответственно, Хошимин ранее устранил препятствия в определении цен на землю в 76 случаях аренды земли и 52 случаях выделения земли и изменения целевого назначения земли. После этого Хошимин выдал 27 000 розовых книг покупателям домов и земельных участков. В то же время с начала 2025 года и по настоящее время Министерство сельского хозяйства и окружающей среды представило 9 досье по оценке цен на землю с доходом около 52 000 миллиардов донгов, и ожидается, что десятки тысяч квартир продолжат получать розовые книги. С момента вступления в силу Закона о земле 2024 года работа по определению цен на землю была отменена, поэтому досье по определению конкретной цены на землю были сокращены примерно на 3 месяца по сравнению с предыдущим периодом.

Помимо преимуществ, существуют случаи, когда цены на землю невозможно определить, поскольку Декрет 71/2024 не регулировал этот вопрос чётко. В частности, статья 63 Декрета 102/2024 устанавливает метод оценки земли для случаев, указанных в пункте b) пункта 2 статьи 257 Закона о земле. В статье 7 Декрета 71 указано, что цены на землю рассчитываются путём умножения таблицы цен на землю на момент передачи земли на коэффициент корректировки цены на землю на момент передачи земли. Однако до 1 июля 2014 года коэффициент корректировки цены на землю не регулировался. Таким образом, 19 июня Народный комитет города Хошимин направил заместителю премьер-министра Чан Хонг Ха и Министерству сельского хозяйства и развития села документ с предложением о внесении изменений и дополнений в Указ № 71/2024 в том направлении, чтобы в случаях, указанных в статье 63 Указа № 102/2024, которые должны определяться методом коэффициента корректировки цены на землю, применялась таблица цен на землю на момент вынесения решения о выделении земли, аренде земли и изменении целевого назначения земли, умноженная на коэффициент корректировки цены на землю, установленный Провинциальным народным комитетом в 2015 году. Разрешение на применение коэффициента корректировки цены на землю 2015 года также обеспечивает соответствие рыночным ценам и гармонизирует интересы государства и инвесторов.

По словам руководителя Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин, помимо предложения о внесении изменений и дополнений в Указ № 71, Народный комитет города Хошимин также принял Решение 72/2025 о порядке передачи документов для определения финансовых обязательств по земельным участкам в городе Хошимин. Согласно правилам, если на момент проведения торгов ни один подрядчик не примет участия в оценке земли, срок будет продлён один раз. После продления, если ни один подрядчик не будет выбран, Департамент сельского хозяйства и окружающей среды поручит квалифицированному государственному учреждению провести консультационные мероприятия по оценке земли.

ТХАНЬ ХИЕН

Источник: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html