Недвижимость: грешник или драйвер роста?

Цель увеличения ВВП Вьетнама до 8% к 2025 году и достижение двузначных показателей в последующие годы представляет собой великое стремление нации — законное стремление, отражающее твердую волю страны к вступлению на путь интеграции и развития.

Но рост не может быть просто цифрой. Гораздо важнее качество роста, устойчивость экономики к глобальным колебаниям. Вопрос в следующем: есть ли у Вьетнама достаточно прочная основа для устойчивого прорыва или это лишь краткосрочный «бум», вызванный рынком недвижимости — сектором, который одновременно является движущей силой и показателем состояния экономики?

Нельзя отрицать, что за последнее десятилетие корпорации недвижимость способствовали изменению облика страны. Новые городские районы, проспекты, курорты и современные промышленные зоны способствовали формированию более цивилизованного облика городов, созданию рабочих мест, развитию инфраструктуры и повышению качества жизни.

Многие предприятия также внесли активный вклад в развитие общества, поддерживая правительство во время стихийных бедствий и пандемий. Этот вклад весьма существенен и отражает чувство ответственности и роль вьетнамских предпринимателей в новую эпоху.

Однако, наряду с этими достижениями, рынок недвижимости столкнулся и с рядом проблем. Стремительный рост цен на жильё, ограниченное предложение и затянутые судебные разбирательства усилили давление как на бизнес, так и на людей.

Согласно статистике, во втором квартале 2025 года цены на квартиры в Ханое выросли на 33% по сравнению с аналогичным периодом, достигнув около 3000 долларов США/м²; в Хошимине они увеличились на 47%, достигнув почти 4700 долларов США/м².

Важно понимать, что рынок недвижимости неоднороден. В этой сфере действуют два основных типа компаний.

Одна группа заботится только о том, чтобы «купить дёшево, продать дорого», наживаясь на краткосрочных спекуляциях и не создавая устойчивой ценности для общества. Именно эта группа искажает рынок и теряет доверие реальных покупателей.

Но помимо этого, существуют и настоящие застройщики, компании, преследующие долгосрочную цель, не только строящие дома на продажу, но и создающие комфортный для жизни город. Они систематически инвестируют в достаточно больших масштабах, часто в пригороды, чтобы эффективно реализовать стратегию расселения и сбалансированного регионального развития.

Чтобы привлечь людей в новые городские районы, эти проекты должны отвечать потребностям комплексной экосистемы жизни: современной инфраструктуры, образования, здравоохранения, торговли, зеленых насаждений и более высокого уровня комфорта, чем в центральной части города. В этом случае каждый городской район станет не только местом проживания, но и движущей силой местного социально-экономического развития.

Подготовка таких предприятий часто занимает много лет: от планирования, юридических вопросов, инвестиций в инфраструктуру до привлечения жителей.

Типичным примером является прибрежный городской проект Can Gio, на подготовку которого до его реализации ушло 21 год, проект Vinhomes Wonder City (ранее Dan Phuong) потребовалось 13 лет для получения юридического одобрения... Длительное время подготовки из-за отсутствия синхронной правовой базы привело к увеличению инвестиционного капитала, что является одной из основных причин, препятствующих снижению цен на жилье.

Примечательным фактом является то, что в последнее время наблюдается значительный приток кредитного капитала в сектор недвижимости, на долю которого приходится значительная доля общего объема непогашенных банковских кредитов. По состоянию на 31 июля 2025 года объем непогашенных кредитов в этом секторе превысил 4,1 млн донгов (эквивалент 155 млрд долларов США), что составляет почти 24% от общего объема непогашенных кредитов банковской системы. Темпы роста кредитования недвижимости (17%) почти вдвое превышают общие темпы роста экономики (9,6%).

Однако проблема не в капитале, притекающем в недвижимость, а в том, где именно он находится. Когда капитал концентрируется в спекулятивных проектах, дроблении недвижимости и создании ценовых волн, экономика находится под угрозой. Но если капитал направляется правильно, направляясь в устойчивые городские проекты, инфраструктуру и реальное жильё... то он становится рычагом развития инфраструктуры и социального обеспечения.

Ведь недвижимость, если её развивать в правильном направлении, не только создаёт активы, но и активизирует сотни смежных отраслей, таких как производство материалов, строительство, дизайн интерьера, логистика, торговля и услуги. Именно этот момент необходимо рассмотреть и скорректировать в ближайшее время.

Международный опыт показывает, что каждая развитая экономика переживала период перегрева рынка недвижимости. Важно уметь управлять рисками и проводить регулирующую политику. Когда государство обладает прозрачным правовым механизмом, эффективно контролирует потоки капитала и создаёт здоровую конкурентную среду, недвижимость становится движущей силой роста, а не потенциальным риском.

Во многих странах, таких как Южная Корея, Сингапур или Китай, на ранних этапах индустриализации наблюдался бурный рост рынка недвижимости, вносивший значительный вклад в ВВП. Но когда рынок достиг определённого уровня, эти страны быстро переключились на развитие производства, технологий и инноваций.

Самый последний урок – это Китай, где отсутствие своевременного регулирования вызвало цепную реакцию во всей финансовой системе. Поэтому Вьетнаму необходимо уделить особое внимание проблеме «сбалансированного роста», гармоничного развития земельного рынка и производственного сектора.

Сильная экономика должна опираться на производство, науку, технологии и инновации, и не может возлагать всю «ответственность» на землю или активы. Для достижения устойчивого роста Вьетнаму необходимо сосредоточиться на следующих принципах:

Реформировать, устранить административные барьеры и ненужные расходы.

Содействовать развитию перерабатывающей и производственной промышленности, высокотехнологичного сельского хозяйства, возобновляемой энергетики и цифровой экономики.

Развивать рынки капитала (акций, корпоративных облигаций) для снижения зависимости от банковского кредита.

Инвестируйте значительные средства в социальное жилье, рабочее жилье, дешевое жилье и верните недвижимости ее надлежащую гражданскую функцию.

Реформировать налог на землю, налог на имущество, ввести налог на спекуляцию и налог на пустующее жилье.

Сделайте данные о земле, ценах сделок и кредитах на недвижимость прозрачными для отслеживания людьми, предприятиями и инвесторами.

Целью реформы является обеспечение прозрачности рынка земли, поскольку только тогда, когда цены на землю, планирование и законность станут публичными, финансовый и банковский рынок смогут стабилизироваться, общественное доверие укрепится, а рост ВВП обретет реальную основу.

Самое главное — восстановить доверие бизнеса и людей. Рынок работает без сбоев только тогда, когда бизнес уверен в долгосрочных инвестициях, люди уверены в защите своих активов, а государство играет роль справедливого арбитра. Роль конструктивного правительства здесь заключается не в административном вмешательстве, а в установлении прозрачных, стабильных и предсказуемых правил игры — фундамента зрелой экономики.

Двузначный рост — благородное стремление. Но развитие должно идти рука об руку со стабильностью; рост должен быть связан с качеством и социальным равенством. Нам пора сделать выбор: либо гнаться за временным ореолом роста, либо заложить прочный фундамент производства, технологий и знаний для долгосрочного будущего.

«Толчок» в правильном направлении может открыть новую эру развития; «толчок» в неправильном направлении может затянуть экономику в рисковую ловушку. История рассудит этот выбор, и нынешнее поколение несёт ответственность за то, чтобы «толчок» роста не превратился в «ловушку» в будущем.

Рост — это не только вопрос цифр, но и веры, интеллекта и стремлений вьетнамского народа. Если мы сумеем поставить долгосрочные интересы страны выше краткосрочных, мы получим не только «стимул роста», но и прочную основу для вступления в эпоху самостоятельного и процветающего развития.

Источник: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html