Для снижения цен на недвижимость самое главное — увеличить предложение.

Предложение ограничить кредиты на покупку второго жилья и более квартир направлено на сдерживание спекуляций и роста цен на недвижимость. Однако для снижения цен на недвижимость необходимы более комплексные и синхронизированные решения.

Различайте спекуляции и инвестиции и реальные потребности

В проекте постановления о механизме регулирования и сдерживания цен на недвижимость Минстрой запрашивает мнения министерств, отраслей и ведомств, предлагая установить лимит кредитования на приобретение второго жилья не более 50%, лимит кредитования на приобретение третьего жилья не более 30% или зарезервировать не менее 20% от общего количества проектов строительства коммерческого жилья под доступное жилье в зависимости от решения населенных пунктов.

В беседе с корреспондентом VietNamNet вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь отметил, что цель ужесточения условий кредитования — предотвратить спекуляции и рост цен, однако если не принять меры предосторожности, это повлияет на людей с реальными потребностями, например, на многодетные семьи и родителей, которые хотят купить больше домов для своих детей.

По его словам, необходимо четко определить, что такое спекулятивный и инвестиционный спрос, а что — реальный спрос, чтобы избежать путаницы, которая повлияет на реальный спрос покупателей на жилье.

«Предлагаемые решения не должны быть локальными или бессистемными, а требуют синхронной системы регулирования, множества различных инструментов и методов для целенаправленного воздействия на объекты контроля. Для этого необходимо подготовить единую базу данных. Все сделки с недвижимостью должны проводиться через единый центр транзакций для удобства мониторинга и контроля колебаний», — сказал г-н Динь.

Что касается предложения о выделении не менее 20% жилищных проектов на соответствующий ценовой сегмент в зависимости от каждого населённого пункта, г-н Динь отметил, что это верное направление, но всё же «половинчатое», не до конца раскрывающее суть проблемы. По его словам, необходимо включить обязательный механизм для серьёзного внедрения населёнными пунктами, чтобы избежать повторения ситуации, подобной той, что сложилась сегодня с социальным жильём.

Он сослался на правило о резервировании 20% земельного фонда под проекты строительства социального жилья, которое существует уже давно, но на практике его очень сложно реализовать, из-за чего предложение социального жилья остается ограниченным.

Эксперты утверждают, что для снижения цен на недвижимость необходимо комплексное решение по регулированию рынка. Фото: Хоанг Ха

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор компании EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), отметил, что ограничение кредитования на покупку второго и более домов напрямую ударит по спекулянтам на рынке недвижимости, но эффект будет незначительным. Причина в том, что при ужесточении условий кредитования у рынка появится множество способов «уклониться». Большинство инвесторов и спекулянтов располагают относительно большими суммами наличных денег или другими активами, которые можно использовать в качестве залога для получения кредита, не обязательно для покупки дома.

«Это решение применимо только к жилищным проектам, которые будут реализованы в будущем. Что касается недвижимости, которая уже находится в «красной книге», её очень сложно контролировать, поскольку существует множество различных способов получения займов в банках», — сказал г-н Тоан.

Он проанализировал, что вьетнамцы склонны копить золото и землю. Покупая дом, многие семьи часто оставляют его во владении родителей, а затем передают его детям, когда те вырастут. Ужесточение условий кредитования второго и третьего жилья может напрямую повлиять на законные потребности людей и развитие рынка недвижимости.

Необходимо увеличить предложение, создать конкуренцию

Г-н Ву Кыонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, отметил, что рынок недвижимости функционирует по закону спроса и предложения. Когда спрос высок, а предложение ограничено, цена любого товара, включая недвижимость, растёт.

По словам г-на Кьета, ограничение кредитования покупки второго и третьего жилья является административной мерой. Для эффективного регулирования рынка государство должно использовать инструменты налоговой политики. В настоящее время плата за пользование землей рассчитывается на основе рыночных цен. Наряду с высоким налогом на землю это приводит к резкому увеличению затрат инвесторов. Кроме того, рост цен на строительные материалы и рабочую силу также приводит к росту себестоимости продукции, что приводит к росту цены продажи на рынке.

Г-н Кьет отметил, что наряду с предлагаемым ужесточением условий кредитования при покупке коммерческого жилья необходимо комплексное решение по регулированию рынка. В частности, важнейшим решением является увеличение предложения жилья за счёт упрощения процедур и устранения правовых препятствий... При наличии избыточного предложения цены на жильё автоматически снизятся.

«Необходимо содействовать развитию социального жилья, жилья для малообеспеченных, особенно арендного, чтобы снизить нагрузку, связанную с покупкой жилья. В то же время следует ввести льготные условия по процентным ставкам по банковским кредитам для тех, кто приобретает жильё впервые, или для людей с низким доходом», — подчеркнул г-н Кьет.

По мнению г-на Фам Дык Тоана, для контроля роста цен на недвижимость необходимо параллельно развивать два рынка: коммерческого жилья и жилья средней ценовой категории, социального жилья для малообеспеченных слоев населения и работающих.

«Когда предложение социального жилья увеличивается, коммерческое жилье вынуждено конкурировать по цене, и тогда рынок начнет саморегулироваться», — сказал г-н Тоан.

Он отметил, что в некоторых районах, таких как Хайзыонг (старый), где социальное жильё сильно развито, цены на коммерческое жильё не могут расти так же высоко, как в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин. Поэтому при разработке политики государство должно позволить рынку саморегулироваться в соответствии с законом спроса и предложения, а не применять административные меры.

Vietnamnet.vn

Источник: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html