Что говорит Министерство природных ресурсов и экологии?

В настоящем документе Министерство природных ресурсов и экологии предлагает внести изменения и дополнения в Методику оценки земельных участков, направленные на регламентацию трёх методов оценки земельных участков, включая: сравнительный метод, доходный метод и метод коэффициента корректировки стоимости земельных участков. Таким образом, по сравнению с Постановлением № 44/2014/ND-CP, проект Постановления сокращает два метода оценки земельных участков.

По данным Министерства природных ресурсов и экологии, регулирование трех методов оценки земель (сравнительный, доходный, коэффициент корректировки цены на землю) обеспечило охват всех случаев оценки земель, обслуживающих государственное управление земельными ресурсами.

Предложены три метода оценки земельных ресурсов и окружающей среды на рисунке 1. — По данным Министерства природных ресурсов и экологии, регулирование трёх методов оценки земель обеспечило охват всех случаев оценки земель, используемых в государственном управлении земельными ресурсами. (Фото: DM)

В частности, метод вычета интегрирован в метод сравнения, поскольку метод вычета является шагом при применении метода сравнения к земельным участкам с активами, прикрепленными к земле, применяемым для разделения стоимости активов, прикрепленных к земле, сравниваемого земельного участка.

В то же время Министерство природных ресурсов и экологии в проекте постановления № 44 предложило не применять метод добавочной стоимости при оценке земель.

Объясняя причину неиспользования метода добавочной стоимости для оценки земли, Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды, согласно проекту, представленному правительству , заявило, что метод добавочной стоимости — это метод оценки земли путем расчета общего предполагаемого дохода от освоения имущества за вычетом общих предполагаемых затрат на освоение.

Соответственно, расчет общего предполагаемого дохода от развития недвижимости должен основываться на предполагаемых факторах: трансфертной цене, арендной плате, сроке продажи, темпах продаж, тенденциях и колебаниях трансфертной цены, будущей арендной плате, коэффициенте заполняемости... и должен дисконтировать денежный поток до времени оценки в соответствии с банковской процентной ставкой по кредиту.

Расчет общей предполагаемой стоимости строительства недвижимости, помимо того, что он основывается на нормативах и удельных ценах, установленных компетентными государственными органами, также зависит от сроков строительства, темпов строительства в каждом году, непредвиденных расходов, расходов на выплату процентов по кредиту, прибыли инвестора с учетом факторов риска, расходов на рекламу и продажу и т. д.

Расчет предполагаемых факторов совокупного дохода от застройки и общих затрат на застройку, упомянутых выше, очень сложен, результаты оценки неопределенны, неточны и содержат большие ошибки (для одного и того же участка земли изменение всего лишь одного показателя в предполагаемых факторах изменит результаты оценки); этим легко злоупотребить, и это создает риски для специалистов по оценке земли и лиц, принимающих решения относительно конкретных цен на землю в населенных пунктах.

Это основная причина трудностей и задержек при определении, оценке и принятии решений по конкретным ценам на землю в последнее время.

С другой стороны, в сфере недвижимости земля всегда существует изначально и оценивается ещё до процесса её создания. Если исходить из предположения, что стоимость недвижимости будет оценена в будущем, то определение цены на землю нецелесообразно, поскольку она зависит от метода ведения бизнеса инвестором и не отражает истинную рыночную стоимость земли.

Кроме того, инвесторы часто используют метод остатка для расчета выгоды, получаемой путем предположения доходов и оценки понесенных затрат, тем самым принимая решение инвестировать или нет.

Министерство природных ресурсов и экологии считает, что в духе Постановления № 18-NQ/TW метод определения цены на землю должен обеспечивать соблюдение рыночных принципов. Поэтому проект Постановления № 44 не предусматривает применения метода определения цены на землю по добавочной стоимости для расчета финансовых обязательств землепользователей и компенсаций при изъятии земель государством, что соответствует политике партии.

Для преодоления ограничений, связанных с неприменением метода профицита, проектом Постановления 44 изменено и дополнено содержание метода сравнения.

В соответствии с ним руководство по оценке стоимости земельных участков и земельных площадей, не являющихся объектами инженерно-технической инфраструктуры, основано на сочетании методов вычета стоимости инвестиций в инженерно-техническую инфраструктуру. При этом оно дополнено положением о том, что при определении стоимости земельных участков для обеспечения сопоставимости и согласованности результатов оценки земель необходимо применять метод ежегодного поправочного коэффициента.

Источник