Некоторые компании утверждают, что рост платы за землепользование затруднит контроль над ценами на жилье.
Резкое увеличение доходов от продажи земли в первой половине этого года также затруднило доступ бизнеса к земельным участкам. Даже предприятиям, чьи проекты были приостановлены на десятилетия, теперь, когда юридические препятствия устранены, трудно реализовать свои планы, поскольку плата за пользование землей и земельные налоги выросли в десять раз.
Что стало причиной резкого роста платы за пользование землей?
Профессор Данг Хун Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды , заявил, что увеличение доходов от платы за землепользование в первом полугодии этого года обусловлено корректировкой таблиц цен на землю в сторону повышения. Когда цены на землю приближаются к рыночной стоимости, доходы от землепользования естественным образом увеличиваются. В частности, в Хошимине, районе с наибольшей корректировкой цен на землю, цены на землю составляют 70% от рыночной стоимости.
«Вьетнам долгое время входил в число ведущих стран мира по доходам от земли. Даже когда цены на землю были низкими, как в предыдущие годы, доходы от земли в нашей стране составляли приблизительно 3% ВВП, что сопоставимо с развитыми странами, такими как США и Великобритания, и выше, чем в Японии и Южной Корее», — добавил г-н Во.
По словам г-на До Тхиен Ань Туана, преподавателя Школы государственной политики и управления имени Фулбрайта, тот факт, что ряд населенных пунктов ускоряют организацию земельных аукций, особенно в районах с высокой экономической ценностью, таких как городские зоны, промышленные зоны или районы с недавно построенной инфраструктурой, также способствует увеличению доходов от земли.
Кроме того, восстановление рынка недвижимости в период с конца 2024 по 2025 год и ряд мер по смягчению рыночной конъюнктуры начали приносить свои плоды.
«Ускорение процесса утверждения проектов, завершение планирования и повышение прозрачности в процессе изменения целевого использования земель способствовали заключению сделок, что позволило получить значительные поступления в бюджет за счет платы за землепользование», — добавил г-н Туан.
Однако, по словам председателя GP Invest г-на Нгуена Куок Хиепа, несмотря на резкий рост бюджетных доходов благодаря увеличению платы за землепользование, государственным органам управления необходимо учитывать, как внезапное повышение платы за землю в первой половине этого года влияет на инвестиции, производство и бизнес.
«В первой половине этого года резко выросли доходы от платы за пользование землей, поскольку многие проекты, которые долгое время находились в стадии реализации, были вынуждены продолжить работу в соответствии с новым прейскурантом цен на землю, введенным в начале года. В Ханое некоторые проекты были приостановлены на десятилетия и не могли быть реализованы до начала этого года, когда предприятиям наконец удалось устранить препятствия и продолжить свои проекты», — сказал г-н Хиеп.
Представители ряда других компаний также утверждали, что резкое повышение платы за пользование землей в первой половине этого года не является хорошим признаком для инвестиционной и деловой среды, особенно для инвестиций в недвижимость.
Аукционы по продаже земли способствуют увеличению доходов от платы за землепользование в первой половине 2025 года - Фото: Б. НГОК
Плата за пользование землей приводит к росту цен на жилье.
Помимо положительного влияния увеличения бюджетных поступлений, по словам г-на Нгуен Куок Хиепа, высокие цены на землю также влекут за собой множество негативных последствий. К ним относится рост цен на жилье, поскольку все затраты уже учтены в цене, и ни один застройщик не хочет нести убытки. Однако реальность показывает, что простое повышение цен на жилье не гарантирует продаж.
«Цены на квартиры уже составляют 70-80 миллионов донгов за квадратный метр , что уже возмутительно. Если их поднимут до более чем 100 миллионов донгов за квадратный метр , кто их купит? Цены на жилье становятся недоступными для работающих по найму».
«Даже те, у кого есть деньги на покупку домов в инвестиционных целях, для спекуляций, и кто готов покупать по высоким ценам в надежде на рост стоимости, прекратят инвестировать, когда рынок замедлится», — выразил свою обеспокоенность г-н Хиеп.
Между тем, г-н НКК, застройщик из Ханоя, заявил, что многие застройщики сейчас пересматривают свои планы, поскольку цены на жилье уже значительно выросли, а рыночный спрос постепенно снижается. В какой-то момент рыночный спрос прекратится, и рынок остановится. Даже после уплаты сборов за пользование землей застройщики не смогут продолжать инвестировать в проекты, потому что не смогут продавать свою продукцию.
По словам г-на Н.К.К., Министерство сельского хозяйства и окружающей среды также планирует внести поправки в Закон о земле 2024 года, чтобы вернуться к таблице цен на землю и коэффициенту землепользования, как это было в Законе о земле 2014 года. Соответственно, структура цен на землю останется неизменной в течение 5 лет и будет корректироваться с учетом коэффициента землепользования.
Поэтому необходимы более конкретные правила, касающиеся коэффициентов землепользования. Хотя мы делегируем определение этих коэффициентов провинциям, необходимы правила, которые позволят предотвратить произвольные расчеты. Инвесторам также необходимо понимать цены на землю для своих проектов, чтобы составлять сметы и рассчитывать результаты, добавил г-н НКК.
Кроме того, многие предприятия выразили обеспокоенность тем, что, согласно Закону о земле, прейскурант цен на землю вступит в силу с 1 января 2026 года, но многие муниципалитеты еще не разработали новый прейскурант и продолжают использовать действующий. Поэтому необходимо произвести расчеты для обеспечения своевременного выпуска нового прейскуранта цен на землю в начале 2026 года.
По словам представителей нескольких компаний, цены на землю являются серьезной проблемой в большинстве проектов. «Если местные власти будут следовать Указу № 71, процесс оценки земли для проектов столкнется со многими препятствиями, и на завершение оценки одного проекта может потребоваться от 1 до 2 лет. Поэтому первым вопросом, требующим внимания при внесении поправок в Закон о земле, является пересмотр метода оценки земли», — сказал один из владельцев бизнеса.
Источник: Министерство финансов, данные: Ле Тхань, графика: Туан Анх.
* Г-н До Тхиен Ань Туан (Преподаватель в Школе государственной политики и управления имени Фулбрайта):
Повышение цен на землю может затормозить производство.
Стремление к сбору платы за пользование землей может подтолкнуть местные власти к продаже земли за деньги, что приведет к росту цен на землю посредством аукционов, искажению рынка, увеличению инвестиционных затрат и препятствованию производству.
Это может подавить конкурентоспособность экономики, снизив привлекательность инвестиций в высокотехнологичные производственные и сервисные отрасли.
Доходы от земли должны быть более устойчивыми.
С точки зрения эксперта по земельным вопросам, г-н Данг Хунг Во считает, что цены на землю должны быть близки к рыночной стоимости, но государство должно проводить соответствующую финансовую политику в отношении земли. В частности, земельная политика должна контролировать цены на жилье, как это делают многие страны.
«В других странах инвесторы платят только 30% от платы за пользование землей авансом, вместо того чтобы платить всю сумму сразу, как это делаем мы. Государство рассчитывает налог только после ввода объекта в эксплуатацию. Это означает, что оставшиеся 70% взимаются в виде налога на возросшую стоимость земли после ввода объекта в эксплуатацию», — сказал г-н Во.
Между тем, г-н До Тхиен Ань Туан утверждал, что необходима всесторонняя реформа политики в отношении доходов от земли и недвижимости не только для создания устойчивой системы доходов бюджета, но и для рационального регулирования доходов, обеспечения социальной справедливости и развития здорового рынка недвижимости.
По мнению г-на Туана, необходимо постепенно отменить так называемые «сборы» и заменить их системой имущественного налога. В частности, имущественный налог следует установить по прогрессивной шкале, то есть чем больше недвижимости принадлежит человеку или чем выше стоимость его имущества, тем выше ставка налога.
Это направлено не только на увеличение доходов, но, что более важно, на регулирование дополнительного дохода от земли – формы пассивного дохода, которая в настоящее время не облагается налогом пропорционально, как доход от труда или производственной и предпринимательской деятельности.
«Основная функция налога на имущество — перераспределение, то есть изъятие части выгод, полученных группой лиц, владеющих большим количеством недвижимости, и их перераспределение. В данном случае налог направлен не на снижение цен на жилье, а на создание ресурсов для поддержки уязвимых групп населения в получении жилья, развитии социального жилья, реконструкции бедных городских районов или инвестировании в общественную инфраструктуру, обслуживающую большинство населения».
«Наряду с налогом на имущество, нам также следует решительно ввести прогрессивный подоходный налог на сделки с недвижимостью, чтобы регулировать доходы и пресекать спекулятивное поведение», — далее проанализировал г-н Туан.
Источник: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
Комментарий (0)