Необходимость согласования «интересов» бизнеса

Практично ли руководство 3224/HD?

По мнению многих инвесторов, определение цен на землю методом надбавок, предусмотренное Инструкцией 3224, не соответствует действительности и не обеспечивает бизнес-выгоды. Инвесторы обязаны платить сборы за пользование землей на 150% больше, чем установлено Решением 3311/QD-UBND от 25 сентября 2019 года Народного комитета провинции Хайзыонг .

img-9320(1).jpg — Многие инвесторы в недвижимость в Хайзыонге жалуются, что сборы за пользование землей слишком высоки и нереалистичны.

Согласно мнению предприятия, участвующего в торгах по проектам в сфере недвижимости в провинции Хайзыонг, выбранного в качестве инвестора в соответствии с решениями о признании победивших результатов торгов Народным комитетом провинции Хайзыонг, подписавшего инвестиционные контракты с Народным комитетом провинции Хайзыонг и районами, городами и поселками с проектами. Все проекты реализуются в соответствии с Постановлением 30/2015/ND-CP и Постановлением 25/2020/ND-CP правительства, в которых подробно излагается реализация ряда статей Закона о торгах по отбору инвесторов. В то же время этим проектам уже 2-4 года как выделена земля, и в основном выполнены пункты: расчистка участка, строительство технической инфраструктуры ... но еще не определена плата за землепользование, и не соответствуют условиям ведения бизнеса в соответствии с правилами. На момент проведения торгов инвесторы предложили заявки на основе экономических , технических и юридических параметров в тендерной документации и действующих правовых норм. Включая Решение № 3311/QD-UBND от 25 сентября 2019 года Народного комитета провинции Хайзыонг об общих правилах в отношении ряда критериев в качестве основы для определения цен на землю.

Решение 3311/QD-UBND Народного комитета провинции Хайзыонг

7 ноября 2022 года Народный комитет провинции Хайзыонг выпустил Инструкцию 3224 по расчету платы за землепользование, которая заменяет Решение 3311/QD-UBND и распространяется на все проекты, для которых еще не определена плата за землепользование. Эта нереалистичная инструкция изменила все расчеты инвесторов при участии в торгах, изменив содержание тендерной документации и проектных контрактов. В частности, плата за землепользование по проектам увеличилась почти в 2 раза, что является резким ростом по сравнению с расчетом при проведении торгов. При применении Инструкции 3224/HD-UBND результат расчета платы за землепользование увеличивается до 150%, а стоимость строительства снижается почти на 40% по сравнению с применением Решения 3311/QD-UBND.

В ходе исследования репортер узнал, что применение Инструкции 3224/HD - UBND имеет много неуместных пунктов для проектов, которые были выставлены на тендер и выделены земли до момента выдачи инструкции. Определение времени распределения затрат на строительство и времени определения дохода не соответствует времени, когда предприятие выигрывает тендер. Согласно положениям Закона о земле 2013 года и Постановления правительства 43/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, для того, чтобы иметь возможность вести бизнес в соответствии с правилами, инвесторам необходимо завершить техническую инфраструктуру и быть принятыми, а также получить Сертификат о правах пользования землей. То есть, как минимум до 30-го месяца (для проектов масштабом 20-50 гектаров) инвесторы имеют право вести бизнес, что приводит к разнице во времени начала бизнеса в 18 месяцев. С другой стороны, проекты еще не были определены для платы за землепользование, поэтому фактическое время бизнеса еще больше. До настоящего времени по многим проектам земля предоставлялась в течение 24–44 месяцев.

С другой стороны, стоимость строительства, определенная в соответствии с Инструкцией 3224/HD – UBND, не соответствует стоимости строительства технической инфраструктуры Проекта в тендерной документации. Смета строительного проекта была рассмотрена в Центре оценки качества строительства – Департамент строительства Хайзыонга, включая: ставку инвестиционного капитала, специальные расходы, выходящие за рамки ставки: каменная насыпь, граница проекта, передача электроэнергии, транспортное подключение, дренаж и т. д. Использование сопоставимых активов для определения платы за землепользование не аналогично активам, оцененным в соответствии с Циркуляром 36/2014/TT – BTNMT Министерства природных ресурсов и окружающей среды. Сопоставимые активы находятся по необычно высокой аукционной цене по сравнению с другими аукционными площадями в этом районе, не соответствующей общей рыночной цене.

Инструкция 3224/HD-UBND также не рассматривает вопрос снижения неблагоприятных факторов при сравнении земельных участков в Проекте (расположение, форма, площадь...).

Что касается расчета платы за землепользование, Сторона А в одностороннем порядке рассчитала, а затем уведомила Сторону Б о сумме, подлежащей уплате (Сторона Б не имела права участвовать или возражать). Это действие навязано и не соответствует содержанию договора, подписанного обеими сторонами. Предприятия направили письменные петиции в Народный комитет провинции Хайзыонг, но они не были рассмотрены и на них не был дан ответ... Народный комитет провинции все равно вынес Решение о взимании платы за землепользование. Для проектов, которые были выставлены на торги и выделены земли до выпуска Инструкции 3224/HD - Народный комитет провинции Хайзыонг все еще применял это, что не соответствует нормативным актам. Цены на недвижимость циклически растут и падают, согласно Инструкции 3224/HD - Народный комитет установил + 5% / год, что не соответствует действительности.

Недостатки необходимо «устранить».

В сотрудничестве с журналистами газеты «Natural Resources and Environment» заместитель директора Департамента строительства провинции Хайзыонг г-н Нгуен Чонг Хай подтвердил: «Согласно закону, когда победитель проекта проводит расчистку участка до принятия решения Народным комитетом провинции о выделении земли, провинция обязана рассчитать для инвестора плату за землепользование. Инвестор должен уплатить налоги (выполнить все финансовые обязательства перед государством), прежде чем ему будет разрешено начать строительство инфраструктуры». Некоторые инвесторы проектов уже практически выполнили все пункты: расчистку участка, строительство технической инфраструктуры и т.д. (теперь рассчитывается только плата за землепользование), что не соответствует нормативным требованиям.

Причина кроется в некоторых объективных факторах, таких как: эпидемия COVID-19, когда провинция сосредоточилась на борьбе с эпидемией и не смогла рассчитать размер платы за землю, инвесторы начали строительство. Поскольку провинция Хайзыонг рассчитывала размер платы за землю на момент принятия решения о выделении земель (2-4 года назад), когда спрос на землю был «ажиотажным», сейчас недвижимость заморожена, цены на землю упали... что привело к тому, что многие инвесторы стали обращаться с петициями о расчёте платы за землю.

Инструкция 3224/HD – Народный комитет провинции Хайзыонг

Что касается содержания, то время определения выручки не соответствует моменту победы предприятия в тендере (Регламент от 6 до 36 месяцев для проектов). Фактический рост цен на недвижимость, установленный в Инструкции 3224/HD – UBND на уровне 5% в год, не соответствует действительности. По словам г-на Хая, это гипотетический метод, применяемый в соответствии с Циркуляром 36/2014/TT – BTNMT Министерства природных ресурсов и окружающей среды для расчета платы за землепользование (а не нормативный акт). Этот гипотетический метод необходимо рассмотреть и внедрить, чтобы убедиться в его соответствии действительности (необходимы конкретные нормативные акты, а не предположения).

Что касается применения ставок инвестиционного капитала для строительства объектов технической инфраструктуры в городских районах, Департамент строительства Хайзыонга направил в Министерство строительства документ с просьбой дать заключение о применении метода расчета для проектов площадью менее 20 гектаров. Министерство строительства ответило, но не конкретно: «… При применении ставок инвестиционного капитала, объявленных Министерством строительства, для определения предварительного общего объема инвестиций. Общий объем инвестиций для конкретного проекта должен быть скорректирован и преобразован в соответствии с положениями закона об управлении соответствующими инвестиционными расходами на строительство, ежегодно объявляемыми Министерством строительства, с соблюдением принципов правильности, достаточности, экономичности и эффективности расчетов».

Департамент строительства провёл консультации и рассчитал ставку инвестиционного капитала для соседних провинций, таких как: Хынгйен, Бакнинь, Тхайбинь... В этих провинциях ставка инвестиционного капитала рассчитывается в соответствии с правилами Министерства строительства для проектов площадью 20 гектаров и более (применимо к проектам). Специальные работы: перенос линий электропередачи, строительство насыпей, мостов, водопропускных труб и т.д. не включены в ставку инвестиционного капитала. Департамент строительства предложил Народному комитету провинции Хайзыонг рассмотреть вопрос и дать указания по правильному расчёту ставки инвестиционного капитала и специальных работ для проектов.

Провинции Хайзыонг необходимо рассмотреть: определение цен на землю методом прироста стоимости, причины задержки с расчётом платы за землепользование, объективны и убедительны ли приведённые доводы? Необходимо разъяснить обязанности, чтобы не нанести ущерб инвесторам. Плата за землепользование взимается провинцией по цене, действующей на момент «земельной лихорадки», в то время как в настоящее время земельный рынок «заморожен», поэтому её необходимо пересмотреть для «гармонизации интересов бизнеса».

Источник