Необходимы правила, позволяющие избежать негативных последствий при перепрофилировании земель.

Избегайте противоречий и дублирования

На групповом обсуждении проекта Закона о земле (с поправками) утром 9 июня делегат Ван Ти Бах Тует (делегация города Хошимин ) указал на текущую ситуацию, заключающуюся в том, что существуют некоторые виды земель, которые в настоящее время не регулируются Законом о земле, но регулируются другими законами, что в последнее время оказывает большое влияние на людей.

Как и смешанные земли, земли под новую жилую застройку... в некоторых городских районах это будет сложно, поскольку основа для изменения целевого назначения земли регулируется Законом о земле, но если следовать Закону о планировании, то появится много других типов земель, что вызовет путаницу у местных органов государственного управления.

В связи с этим делегаты рекомендовали, чтобы проект Закона о земле (с изменениями) содержал четкие положения о классификации типов земель и использовал эту классификацию земель в качестве основы при разработке планов землепользования в соответствии с Законом о планировании, Законом об инвестициях и Законом о сделках с недвижимостью, чтобы избежать конфликтов, дублирования и неудовлетворительного удовлетворения потребностей людей.

Диалог. Необходимы правила, позволяющие избежать негативных последствий при перепрофилировании земель. — Делегат Национальной ассамблеи Ван Ти Бах Тует.

Кроме того, делегаты поддержали план отказа от выпуска ежегодных прейскурантов цен на землю. Местные органы власти будут оперативно обновлять данные о колебаниях цен в районах с большими колебаниями, тогда как в районах с отсутствием колебаний нет необходимости в составлении прейскуранта цен на землю.

По мнению делегатов, если местные органы власти будут медленно издавать постановления, это затронет людей, которым необходимо будет выполнять процедуры, связанные с прейскурантами на землю.

Что касается метода оценки стоимости земли, установленного Экономическим комитетом Национальной ассамблеи, необходимо обеспечить гармонию интересов государства, землепользователей и инвесторов. Делегат отметила, что обеспечить этот принцип весьма сложно.

«В настоящее время положения действующего закона о расчёте по принципу рыночной цены всё ещё сталкиваются с трудностями в реализации, а это означает, что сама основа для определения цены на землю остаётся сложной. Теперь консультационное подразделение и Совет по оценке стоимости земли должны не только определять цены на землю, но и обеспечивать баланс интересов государства, инвесторов и населения. Я не знаю, как эти подразделения это сделают?» — задался вопросом делегат.

Исходя из этого, делегаты заявили, что должна быть основа для расчетов, поскольку если правила будут строгими, но невыполнимыми, их будет очень сложно реализовать.

Своевременная корректировка планирования землепользования

Делегат Нгуен Тхи Ле (Хошимин), комментируя доработку законопроекта, отметила, что в реальности пересмотр планирования землепользования, если он будет проводиться каждые 5 лет, не будет соответствовать ситуации социально-экономического развития в районах с сильными экономическими колебаниями.

Диалог. Необходимы правила, позволяющие избежать негативных последствий при преобразовании землепользования (рисунок 2). — Делегаты делегации города Хошимин на групповом обсуждении.

Поэтому делегаты предложили рассмотреть возможность гибкого применения сроков и периодически пересматривать их с учетом особенностей каждой местной территории.

Что касается восстановления земель, компенсации, поддержки и переселения, г-жа Ле заявила, что законопроект содержит очень конкретные положения о восстановлении земель в целях социально-экономического развития, национальных и общественных интересов и четко определяет содержание, условия и критерии этих проектов.

В то же время глава 7 законопроекта вносит более конкретные коррективы в политику компенсаций, поддержки и переселения, с тем чтобы после восстановления земель люди, чьи земли были возвращены, имели жилье, обеспечивались равные или лучшие условия жизни, эффективно осуществлялось профессиональное обучение, создавались рабочие места, реорганизовывалось производство и стабилизировалась жизнь людей, чьи земли были возвращены.

«Эти положения в полной мере отражают дух Резолюции 18, направленной на максимальную пользу для землепользователей. Очевидно, что обязанность правительства — создать условия для людей, чьи земли возвращены, чтобы они могли жить на уровне своего прежнего места жительства или даже лучше», — подчеркнул делегат.

Она предложила добавить правила, регулирующие приобретение земель для строительства инфраструктуры для рабочих в промышленных парках, экспортно-производственных зонах и зонах концентрации рабочей силы. В них должны быть четко прописаны условия, включая как материальное, так и духовное строительство, а не только регулирование строительства домов. Поскольку в настоящее время духовная жизнь рабочих в этих зонах в основном ограничена.

Что касается цены компенсации за приобретение земли, выступая на дискуссионной сессии, представитель Труонг Тронг Нгиа (делегация города Хошимин) сказал, что в настоящее время цена компенсации начала приближаться к рыночной цене, но он заявил, что при приобретении земли необходимо также учитывать компенсацию за моральный ущерб.

Диалог. Необходимы правила, позволяющие избежать негативных последствий при преобразовании землепользования (рисунок 3). — Депутат Национального собрания Чыонг Чонг Нгиа.

«Гражданский кодекс предусматривает компенсацию как материального, так и морального ущерба. Поэтому мы должны также учитывать размер моральной компенсации, когда людям приходится переезжать и покидать любимые места, с которыми у них связано столько воспоминаний. Если компенсация денежная, мы также должны учитывать все эти факторы», — заявил делегат.

Что касается прейскуранта цен на землю, делегаты предложили, чтобы ответственность за его обновление лежала на государстве, которое также должно выступать в роли «арбитра» и поддерживать цены на землю на уровне, близком к рыночному.

По словам делегата, правило рыночной цены является чрезвычайно важной основой для многих других вопросов, включая разрешение споров, которое также основывается на государственном прейскуранте цен на землю.

Комментируя проект закона, делегат Нгуен Минь Дык (Хошимин) заявил, что правила в отношении форм внесения и передачи капитала в рамках BT должны быть очень строгими и ограничивать круг субъектов, чтобы избежать потери земли.

Делегат отметил, что в последнее время реализуются проекты по восстановлению земель в целях национальной обороны, безопасности и общественных интересов, однако по истечении определенного периода времени цель использования земель меняется еще до реализации проекта.

«Существует ситуация, когда земля рекультивируется под строительство развлекательных зон, но из-за некоторых правил она преобразуется в коммерческий центр, совмещенный с жилой застройкой. Это приводит к огромной разнице в арендной плате за землю после переоборудования её в земли коммерческого центра, совмещенные с объектами инфраструктуры, коммерческими домами, и в конечном итоге продаётся по очень высокой цене. При этом компенсация для тех, чьи земли рекультивируются, очень низкая. Это приводит к земельным спорам и затяжным судебным тяжбам», — сказал делегат.

Поэтому в законопроекте г-н Дык заявил, что этот вопрос необходимо «увязать» очень чётким положением в статье 12, касающейся запрещённых действий. В ней необходимо чётко прописать изъятие земель для целей обороны и безопасности, но строго запретить перевод земель в другие целевые назначения .

Источник