Стоит ли мне покупать еще землю в пригороде, если у меня уже есть три объекта недвижимости?

Эксперты советуют внимательно рассмотреть возможность покупки земли в пригородах, поскольку это снижает диверсификацию активов, если у вас уже есть два дома в центре города и участок земли в сельской местности.

Мне 38 лет, моей жене 33 года, у нас есть пятилетний ребёнок, и она беременна вторым. Я работаю в семье один, жена сидит дома и занимается онлайн-бизнесом, в основном домашним хозяйством. Мой доход от стабильной работы составляет около 100-120 миллионов донгов в месяц, а семейные расходы — около 50 миллионов.

Сейчас у меня два дома в центре города, каждый стоимостью около 6-7 миллиардов донгов, и я сдаю каждый из них в аренду за 12 миллионов донгов в месяц, что в сумме составляет 24 миллиона донгов. Вся семья снимает квартиру за 13 миллионов донгов в месяц. У меня также есть участок земли в сельской местности стоимостью около 1 миллиарда донгов и сбережения в размере 2 миллиардов донгов.

Процентная ставка по сбережениям низкая, поэтому в этом году я хочу снять 2 миллиарда долларов и инвестировать. Я могу взять ещё больше денег в кредит под хорошие процентные ставки в иностранных банках (фиксированная ставка на 3 года, 7-8% годовых) и ежемесячно выплачивать долг, исходя из остатка.

Я в основном работаю за зарплату, не силён в бизнесе, могу брать на себя относительно высокие риски, не очень хорошо разбираюсь в рынке недвижимости, например, в пригородной земле... До сих пор я откладывал деньги только на покупку домов в центре города для сдачи в аренду. Я слышал, что этот год — хорошее время для инвестиций в пригородную землю, при условии, что она должна быть долгосрочной (3-5 лет). Однако я опасаюсь, что скоро будет принят второй закон о налоге на недвижимость, и тем, у кого, как и у меня, много недвижимости, придётся платить большие налоги.

Получите экспертную консультацию по оптимальному направлению инвестиций в ближайшем будущем.

Тьен Сон

Недвижимость в восточной части Хошимина, город Тхудык, ноябрь 2023 г. Фото: Куинь Тран — Недвижимость в восточной части Хошимина, город Тхудык, ноябрь 2023 г. Фото: *Куинь Тран*

Консультант:

На основе вышеизложенной информации я предоставлю вам анализ и рекомендации, которые помогут вам составить общее представление о финансовом положении вашей семьи. На основе этого вы сможете принять правильные инвестиционные решения.

Для начала давайте проанализируем финансовое положение вашей семьи. Общий доход вашей семьи от заработной платы составляет около 110 миллионов донгов в месяц (в среднем), доход от аренды двух домов — 24 миллиона. Общие расходы семьи составляют около 50 миллионов донгов в месяц (предполагая, что они включают аренду квартиры в размере 13 миллионов, основные расходы и развлечения). Таким образом, ежемесячный доход семьи составит 84 миллиона донгов.

У вашей семьи довольно неплохой профицит, до 63%. Однако, поскольку старший ребёнок вот-вот пойдёт в первый класс, а семья с нетерпением ждёт нового члена семьи, финансовые потребности возрастут, особенно расходы на образование и здравоохранение. Это требует большей гибкости и детального планирования для обеспечения долгосрочной финансовой безопасности семьи.

Далее мы оцениваем текущий портфель активов. Два дома в центре города стоимостью 12 миллиардов, земля в сельской местности стоимостью 1 миллиард, сбережения на сумму 2 миллиарда. Общие активы составляют 15 миллиардов, долг отсутствует.

В настоящее время ваша семья владеет значительным портфелем активов, в основном сосредоточенным в недвижимости (87%). Инвестиционная эффективность невысока, поскольку процентные ставки по сбережениям падают до 5–6% в год по срочным депозитам сроком на 1 год, а темпы роста цен на жильё в центре города, согласно данным FIDT, колеблются в среднем на 8–9% в год. Хотя недвижимость часто приносит более высокую доходность, чем процентные ставки по сбережениям, чрезмерная концентрация на одном виде активов также сопряжена с рисками и может снизить ликвидность инвестиционного портфеля.

В настоящее время процентные ставки по кредитам низкие: всего 5–8% в течение льготного периода и 9,5–10% в течение года после окончания льготного периода. Это открывает возможность использовать кредитное плечо для повышения эффективности инвестиций.

Далее мы рассмотрим факторы, которые следует учитывать при инвестировании в загородную недвижимость. Вы планируете снять 2 миллиарда долларов из своих сбережений и взять банковский кредит на покупку загородной недвижимости сроком на 5 лет. Такой подход позволит вам диверсифицировать свой портфель недвижимости. Темпы роста загородной недвижимости колеблются от 12 до 15% в год, но это снизит ликвидность вашего класса активов.

Инвестируя в пригородную землю, не обладая необходимыми знаниями и временем, вы рискуете не выбрать участок с реальным потенциалом. Кроме того, вы можете столкнуться с рисками, связанными с легальностью, ликвидностью и потенциалом роста этой земли. Поэтому поиск хороших брокеров или доверить поиск перспективной пригородной недвижимости авторитетным организациям — важный фактор.

Возможные высокие налоги на вторичное жильё также будут фактором, который следует учитывать. В настоящее время, согласно дорожной карте, предложение о разработке проекта закона о налоге на недвижимость будет представлено Национальной ассамблее для обсуждения на 8-й сессии (октябрь 2024 года) и одобрено на 9-й сессии (май 2025 года). Пока неясно, когда закон вступит в силу, и какова будет конкретная налоговая шкала для перевода имущества. Диверсификация инвестиционного портфеля и выделение соответствующей суммы в общей финансовой структуре на пригородную землю позволит ограничить влияние налогов на активы.

Хотелось бы добавить о вариантах финансовой защиты. Вы не уточнили, застрахована ли вся семья, поэтому мой совет — убедиться, что у каждого члена семьи есть страхование жизни и медицинское страхование. Страхование защитит вас от непредвиденных рисков и обеспечит стабильность вашего дохода. Рекомендуемый ежегодный взнос составляет 5–8% от вашего совокупного годового дохода.

Следующий класс активов, который вам необходимо подготовить перед продолжением инвестирования, — это резерв для вашей семьи, чтобы обеспечить финансовую безопасность в случае чрезвычайной ситуации. Обычно это резерв в размере 3–6 месяцев расходов. В случае вашей семьи он составит от 150 до 300 миллионов донгов. Этот резерв можно разделить на пакеты сберегательных вкладов сроком на 1 месяц, 6 месяцев и 12 месяцев.

Что касается инвестиционных решений, у меня есть следующий анализ. В настоящее время экономика переходит в новый цикл: восстановление — рост — насыщение — рецессия. Каждой фазе соответствует свой класс активов с характеристиками, подходящими для успешного роста в этот период.

В фазе восстановления нового цикла ожидается, что ценные бумаги в целом и акции в частности будут расти наиболее активно. Поэтому для достижения хороших показателей роста активов в ближайшие 2-3 года вам следует инвестировать в акции. Если у вас нет времени, опыта и относительно высокой склонности к риску, вы можете инвестировать в сертификаты фондов, накапливать акции или доверить инвестиции авторитетным финансовым учреждениям, выбрав инвестиционные сегменты, соответствующие вашему уровню риска.

Золото также станет инвестиционным инструментом, подходящим для людей, склонных к риску. В настоящее время цена на этот драгоценный металл зафиксирована на довольно высоком уровне и подвержена колебаниям. При подходящих уровнях цены на золото вы также можете рассмотреть возможность его удержания. Однако не следует инвестировать более 10% от общего объема активов семьи.

В конечном счёте, каждое инвестиционное решение должно приниматься в рамках комплексного финансового плана, учитывающего вашу готовность к риску, долгосрочные финансовые цели и текущие потребности вашей семьи. Надеемся, что приведенные выше советы помогут вам управлять своими личными финансами и развивать их.

Ву Тхи Хыонг
Эксперт по личному финансовому планированию
Компания FIDT Investment Consulting and Asset Management

Ссылка на источник