Vietnam.vn - Nền tảng quảng bá Việt Nam

Сделать процесс оценки земли более полным

Đảng Cộng SảnĐảng Cộng Sản12/08/2023


Определение стоимости земли — важный этап в процессе разработки проектов в сфере недвижимости. Согласно недавнему исследованию Министерства строительства , более 50% проектов в сфере недвижимости сталкиваются с трудностями, препятствиями или медленной реализацией из-за сложностей с определением стоимости земли методом рыночной цены. В 2022 году способность определять цены и рыночная конъюнктура также способствовали резкому сокращению предложения недвижимости по сравнению с 2021 годом.

Оценка земли является важным шагом.

В настоящее время Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды собирает мнения соответствующих министерств, ведомств и ведомств по поправкам к проекту Постановления № 44 и Циркуляру № 36. Среди предлагаемых поправок существует множество различных мнений относительно существующих методов оценки земель, особенно в отношении отмены метода «прибавочной стоимости», что является спорным вопросом. Что касается различий в методе «прибавочной стоимости», то г-жа До Тхи Ту Зян, директор по консультационным услугам компании Savills Ho Chi Minh City, эксперт с многолетним опытом в области оценки, отметила, что в настоящее время существует множество различных методов оценки, и в зависимости от характеристик объекта недвижимости и наличия данных будут разработаны соответствующие подходы и методы оценки.

Например, г-жа Джанг проанализировала, что метод сравнения подходит для недвижимости с небольшой площадью, а количество аналогичных сделок является обычным. Однако этот метод имеет ограничения с точки зрения данных: собранная информация о транзакциях имеет разницу в фактической стоимости сделки и стоимости сделки в договоре; детали сделки не раскрываются в полной мере. В случае недвижимости с большой площадью или девелоперских проектов количество аналогичной сопоставимой недвижимости очень ограничено, что приводит к необходимости внесения значительных корректировок, влияющих на точность результатов оценки. При методе коэффициента корректировки цены на землю коэффициент корректировки применяется фиксированно в течение периода, не отражая рыночные колебания в короткие сроки. Кроме того, коэффициент корректировки также основан на результатах анализа ограниченных и неточных данных о сделках с землей.

Между тем, метод прироста стоимости больше подходит для оценки крупных земельных участков, находящихся в стадии застройки. Этот метод рассчитывает остаточную стоимость земли, исходя из предполагаемого дохода за вычетом предполагаемых инвестиционных затрат. «Предположим, что земельный участок имеет потенциальное коммерческое и сервисное использование; с помощью метода сравнения или корректирующего коэффициента стоимость земли будет оценена по конкретному значению. Однако с помощью метода прироста стоимости можно предположить, что земля застроена различными типами коммерческого и сервисного использования, такими как офисы, торговые центры или гостиницы, тем самым находя максимальную стоимость земли, обеспечивая принцип наилучшей и наиболее эффективной оценки недвижимости», – привел эксперт. В другом примере оцениваемый земельный участок представляет собой смешанный земельный участок, включающий жилую и коммерческую недвижимость и земли для сферы услуг. Таким образом, использование метода сравнения или корректирующего коэффициента не позволит полностью и корректно отразить смешанную стоимость из-за ограничения количества сопоставимых активов с аналогичным соотношением компонентов в смеси или отсутствия подходящего коэффициента.

Фактически, этот метод также имеет ограничения из-за множества допущений и субъективных прогнозов. Чтобы минимизировать эти ограничения, в процессе оценки может потребоваться применение дополнительных методов сравнения и сопоставления для получения точных результатов.

Роль метода добавочного сальдо

На основании вышеприведенного анализа г-жа До Тхи Ту Джанг полагает, что метод остаточной стоимости следует сохранить, поскольку он подходит для оценки земель с потенциалом для застройки или реконструкции.

Оценивая далее роль метода оценки с учетом добавленной стоимости, г-н Трой Гриффитс, заместитель управляющего директора Savills Vietnam, отметил, что в большинстве случаев отказ от метода оценки с учетом добавленной стоимости приведет к более консервативным оценкам. «Земельные фонды, планируемые для реализации проектов, будут оцениваться более точно с использованием метода оценки с учетом добавленной стоимости. Этот метод позволяет оценить общую рентабельность проекта, а также финансовые показатели, определяющие его финансовую устойчивость», — отметил г-н Трой Гриффитс.

«Во Вьетнаме, где правительство обсуждает важные обновления процесса оценки земли, вполне понятно, что остаточный метод рассматривается как вариант для отмены, поскольку он основан на множестве субъективных переменных. При внедрении любого нового метода следует рассматривать метод с более высокой степенью достоверности и меньшим влиянием субъективных факторов. Однако остаточный метод должен применяться надлежащим образом как общепринятый и применяемый метод оценки», — добавил заместитель управляющего директора Savills.

Даже если исключить остаточный метод, останется ряд других методов оценки; но он отмечает, что основная проблема заключается в прямом сравнении. Цель оценки — смоделировать рыночное поведение для определения рыночной стоимости. Большинство покупателей часто полагаются исключительно на стоимость аналогичных объектов поблизости, чтобы определить стоимость своей недвижимости.

Эксперты утверждают, что остаточный или гипотетический метод применяется весьма эффективно во многих странах. Банки, суды и арбитражи часто принимают и обсуждают используемые переменные. Это, по сути, метод дисконтированных денежных потоков (DCF), но с большим количеством субъективных переменных, поэтому он менее популярен, чем другие методы.



Ссылка на источник

Комментарий (0)

No data
No data

Та же категория

Западные туристы с удовольствием покупают игрушки к Празднику середины осени на улице Ханг Ма, чтобы подарить их своим детям и внукам.
Улица Ханг Ма сверкает красками середины осени, молодые люди с нетерпением проверяют её без остановки.
Историческое послание: деревянные таблички пагоды Виньнгием — документальное наследие человечества
Поля ветряных электростанций побережья Джиа-Лай, скрытые в облаках

Тот же автор

Наследство

;

Фигура

;

Бизнес

;

No videos available

Текущие события

;

Политическая система

;

Местный

;

Продукт

;