Положительная динамика восстановления рынка недвижимости

Несмотря на многочисленные риски и трудности, рынок недвижимости Вьетнама всё ещё имеет фундамент и базу для восстановления. С конца этого года и в последующие месяцы 2024 года рынок будет по-прежнему нуждаться в «поддержке» со стороны механизмов и политики правительства , министерств и ведомств для завершения формирования структуры, устранения правовых препятствий и создания позитивного импульса для процесса восстановления.

По всей стране ожидается рассмотрение около 1200 проектов, но только около 500 из них находятся на рассмотрении. (Фото: MP)

В последние годы рынок недвижимости развивался очень быстрыми темпами, отчасти благодаря огромному инвестиционному спросу. Однако до сих пор этот рынок «остывает» из-за завышенного роста цен, юридических проблем... что приводит к снижению доверия инвесторов. Наглядным подтверждением служит тот факт, что по всей стране насчитывается до 1200 проектов, ожидающих рассмотрения, но только около 500 из них находятся на рассмотрении, а это значит, что более 800 проектов продолжают... ждать!

По словам г-на Нгуена Куок Хьепа, председателя GP Invest, в действительности 70–80% проблем предприятий связаны с юридическими вопросами и административными процедурами. Поэтому предприятия с нетерпением ждут принятия законодательных актов Национальной ассамблеей . Например, затягиваются сроки расчистки участка, процедуры и механизмы возмещения ущерба... есть проекты, которые не были завершены в течение 15 лет. Что касается инвестиционных процедур, в настоящее время для одного проекта требуется более 30 печатей. Это подрывает финансовое благополучие предприятий.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что нынешние трудности рынка недвижимости кроются и в самом рынке, и риэлторские компании сталкиваются с многочисленными проблемами. Статистика функциональных подразделений Госбанка и Министерства строительства показывает, что квартир стоимостью менее 25 миллионов донгов за квадратный метр крайне мало, если не сказать, что они вообще отсутствуют. В настоящее время на рынке наблюдается значительный дисбаланс между спросом и предложением: основное предложение приходится на элитный и средний сегменты. Дешевый сегмент, ориентированный на малообеспеченных, по-прежнему ограничен.

На недавней онлайн-конференции, посвящённой реализации официального депеши премьер-министра 993/CD-Ttg, заместитель управляющего Государственного банка г-н Дао Минь Ту заявил, что в последнее время цены на жильё снижались очень медленно, а иногда даже росли, при этом процентные ставки по кредитам снизились. Компании, занимающиеся недвижимостью, должны объединиться в «игре» цен на жильё. В настоящее время цены на жильё очень высоки, и предприятиям следует учитывать это, чтобы решить проблему покупательной способности рынка.

Ссылаясь на данные по Хошимину, с 2020 года по настоящее время на элитное жильё приходилось подавляющее большинство предложений на рынке, достигая 70-80%, остальное – средний сегмент. За последние 3 года в городе больше нет доступного жилья стоимостью менее 25 миллионов донгов за квадратный метр, тогда как в 2017 году этот сегмент составлял более 44%. Между тем, цены на жильё продолжают расти с 2017 года, превышая финансовые возможности людей с доходами ниже среднего. Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости Хошимина (HoREA), отметил, что если люди с доходами ниже среднего будут откладывать 100 миллионов донгов в год, им потребуется около 25 лет, чтобы купить доступную квартиру стоимостью 2-3 миллиарда донгов. Что касается социального жилья, то если политика не изменится, люди, платящие НДФЛ 1-го уровня (регулируемый в размере менее 60 миллионов донгов в год), не смогут его купить, в то время как доступное коммерческое жилье останется вне досягаемости.

Управляющий Государственного банка Нгуен Тхи Хонг заявила, что прозрачность проектов и ценообразование являются важными факторами для стимулирования роста спроса на инвестиции в недвижимость. Предприятия и корпорации также должны следовать указаниям правительства, изложенным в Постановлении № 33, которое предусматривает эффективное корпоративное управление, сбалансированные целевые показатели прибыли, структуру продукции, рассмотрение возможности снижения цен и т. д. Это, наряду с решениями министерств, филиалов и местных органов власти, будет стимулировать инвестиционный спрос на этом рынке.

С серией позитивных сигналов, зафиксированных в последнее время, многие эксперты считают, что рынок недвижимости прошел дно и начал входить в новый цикл, за которым следует потребность в человеческих ресурсах брокерских компаний, агентов по недвижимости... Рынок недвижимости начал оживать с резким ростом транзакций с третьего квартала 2023 года, клиенты активно возвращаются на рынок во время распродаж проектов. Согласно недавнему отчету Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), первым признаком того, что рынок вступает в новую фазу, является возросшая ликвидность. В частности, во втором квартале 2023 года на рынке было зарегистрировано 3700 сделок, что на 37% больше по сравнению с 2700 в первом квартале. К третьему кварталу на рынке было зарегистрировано почти 6000 сделок, что в 1,5 раза больше, чем во втором квартале 2023 года.

По данным VARS, новые проекты, запущенные по всей стране в последнее время, привлекли внимание многих инвесторов. Некоторые проекты в перспективных районах зафиксировали резкий рост числа бронирований. Многие также «заплатили» за таунхаусы, виллы и коммерческую недвижимость на сумму более 5 миллиардов донгов.

Фактически, рынок недвижимости в четвертом квартале 2023 года восстановится, а торговые результаты явно улучшатся по сравнению с предыдущими тремя кварталами благодаря укреплению доверия инвесторов, снижению процентных ставок и более подходящим источникам предложения на рынке. Благодаря явному восстановлению рынка недвижимости в последние несколько месяцев, рынок труда, связанный с этой сферой, также снова стал активным. Рост рынка недвижимости также обусловлен фактором процентных ставок. В настоящее время процентные ставки по сбережениям в банках резко падают, в некоторых местах всего на 3-5% в год. Это мотивирует людей с накопленными деньгами переключиться на более привлекательный канал инвестиций, такой как недвижимость, хотя на самом деле льготная процентная ставка по кредиту на покупку недвижимости в среднем в первый год колеблется около 7-9% в год.

Многие эксперты прогнозируют, что более заметное улучшение ситуации на рынке недвижимости наступит после второго квартала 2024 года. Снижение банковских процентных ставок окажет очевидное влияние на рынок. С настоящего момента и до начала 2024 года снижение операционных процентных ставок будет затруднено. Причина не в инфляции, а в давлении на обменный курс. Если обменный курс вырастет слишком сильно, это создаст серьёзные трудности не только с денежным потоком, но и с самим бизнесом. Нам всё ещё придётся смириться с уровнем девальвации донгов, но он не должен быть слишком высоким.

Оценивая потенциал роста рынка, Ассоциация риэлторов и кредитования (HoREA) заявила, что признаки восстановления станут очевидными со второй половины 2024 года. Государственные органы решают основные правовые проблемы и препятствия посредством проектов поправок, включая Закон о жилье, Закон о торговле недвижимостью и т.д. Также решаются сотни проектов, а инвесторы реструктурируют свои активы, реструктуризируют продукты и снижают цены на жилье, что обеспечит рынку перспективы восстановления. Несмотря на то, что рынок недвижимости все еще находится в сложной ситуации, есть все основания твердо утверждать о перспективах восстановления и дальнейшего роста в направлении безопасного, здорового и устойчивого развития благодаря следующим движущим силам: Национальное собрание рассматривает проект Закона о жилье (с поправками), проект Закона о торговле недвижимостью (с поправками), проект Закона о кредитных организациях (с поправками), проект Закона об аукционах недвижимости (с поправками)... которые, в случае их принятия, обеспечат синхронизацию, единство и осуществимость, близкие к реальности. Более того, реальный спрос на жилье по-прежнему очень велик, особенно на доступное жилье, социальное жилье...

Я думаю, что новый рыночный цикл будет иметь совершенно иные факторы, поскольку нынешняя тенденция заключается в том, чтобы сосредоточиться на разработке реальных ценностей, удовлетворении реальных потребностей клиентов, внося значительный вклад в восстановление рынка.

Однако, как отметил экономический эксперт Во Чи Тхань, правительство разрабатывает решения, в том числе Министерство строительства вносит поправки в некоторые положения указов и циркуляров. Закон должен быть чётким, чтобы банки могли «вкладывать деньги». Рынок недвижимости имеет множество возможностей для восстановления, но также сталкивается с многочисленными рисками и проблемами. С конца этого года и в последующие месяцы 2024 года рынок будет по-прежнему нуждаться в «поддержке» со стороны механизмов и политики правительства, министерств и отраслей, что создаст позитивный импульс для процесса восстановления.

Коммунистическая партия Вьетнама

Ссылка на источник