Положительная динамика восстановления рынка недвижимости

Несмотря на множество рисков и проблем, рынок недвижимости Вьетнама все еще имеет фундамент и базу для восстановления. Поскольку с конца этого года и в последующие месяцы 2024 года рынок будет по-прежнему нуждаться в «поддержке» со стороны механизмов и политики правительства , министерств и отраслей в завершении рамок, устранении правовых препятствий, создании позитивного импульса для процесса восстановления.

По всей стране около 1200 проектов ожидают своего решения, но рассматриваются только около 500 проектов. (Фото: MP)

В последние годы рынок недвижимости развивался очень быстрыми темпами, отчасти из-за огромного инвестиционного спроса. Однако до сих пор этот рынок «остывает» из-за того, что его слишком высоко подняли, правовые проблемы... приводят к стагнации доверия инвесторов. Наглядным доказательством является то, что по всей стране насчитывается до 1200 проектов, ожидающих своего решения, но только около 500 проектов рассматриваются, а это означает, что более 800 проектов продолжают... ждать!

По словам г-на Нгуена Куок Хиепа, председателя GP Invest, в действительности 70-80% проблем предприятий связаны с юридическими вопросами и административными процедурами. Поэтому предприятия с нетерпением ждут юридических аспектов, которые Национальная ассамблея рассматривает для принятия. Например, расчистка участка, процедуры и механизмы восстановления затягиваются... некоторые проекты не завершали эту работу в течение 15 лет. Что касается инвестиционных процедур, в настоящее время проект должен запросить более 30 печатей. Это подрывает здоровье предприятий.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, прокомментировал, что, однако, текущие трудности рынка недвижимости также кроются в самом рынке недвижимости, и у компаний, занимающихся недвижимостью, много проблем. Статистика функциональных подразделений Государственного банка и Министерства строительства показывает, что квартир стоимостью менее 25 миллионов донгов/м2 очень мало, почти нет. В настоящее время рынок находится в состоянии большого дисбаланса между спросом и предложением, основное предложение приходится на сегменты высокого и среднего класса. Сегмент низкого класса, обслуживающий людей с низким доходом, по-прежнему ограничен.

На недавней онлайн-конференции по реализации официального депеши премьер-министра 993/CD-Ttg заместитель управляющего Государственного банка г-н Дао Минь Ту заявил, что в последнее время цены на жилье снижались очень медленно, даже росли, а процентные ставки по кредитам снизились. Бизнесу в сфере недвижимости необходимо объединиться в «игре» цен на жилье. В настоящее время цены на жилье очень высоки, бизнес должен учесть это, чтобы решить проблему покупательной способности рынка.

Ссылаясь на данные из Хошимина, с 2020 года по настоящее время элитное жилье всегда составляло подавляющую долю, до 70-80% продуктов на рынке, остальное - средний сегмент. За последние 3 года в городе больше нет доступного жилья стоимостью менее 25 миллионов донгов за квадратный метр, тогда как в 2017 году этот сегмент составлял более 44%. Между тем, цены на жилье продолжают расти с 2017 года, превышая финансовые возможности людей с доходом ниже среднего. Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), прокомментировал, что если люди с доходом ниже среднего будут откладывать 100 миллионов донгов в год, им потребуется около 25 лет, чтобы купить доступную квартиру стоимостью 2-3 миллиарда донгов. Что касается социального жилья, то если политика не изменится, люди, платящие подоходный налог 1-го уровня (регулируемый в размере менее 60 миллионов донгов в год), не смогут его купить, а доступное коммерческое жилье окажется вне зоны доступа.

Управляющий Государственного банка Нгуен Тхи Хонг заявил, что прозрачность проектов и ценообразование являются важными вопросами для стимулирования спроса на инвестиции в недвижимость к новому росту. Предприятия и корпорации сами должны следовать указаниям правительства в Постановлении № 33, которое заключается в хорошем корпоративном управлении, сбалансированных целях прибыли, структуре продукта, рассмотрении снижения цен продажи... Тогда, наряду с решениями министерств, филиалов и местных органов власти, это будет стимулировать инвестиционный спрос на этом рынке.

С рядом позитивных сигналов, зафиксированных в последнее время, многие эксперты полагают, что рынок недвижимости прошел дно и вступил в новый цикл, за которым последовал спрос на человеческие ресурсы брокерских компаний, агентов по недвижимости... Рынок недвижимости начал оживать с резким ростом транзакций с третьего квартала 2023 года, причем клиенты активно возвращаются на рынок во время распродаж проектов. Согласно недавнему отчету Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), первым признаком того, что рынок вступает в новую фазу, является возросшая ликвидность. В частности, во втором квартале 2023 года на рынке было зафиксировано 3700 транзакций, что на 37% больше по сравнению с 2700 в первом квартале. К третьему кварталу на рынке было зафиксировано почти 6000 транзакций, что в 1,5 раза больше, чем во втором квартале 2023 года.

По данным VARS, недавно запущенные проекты по всей стране привлекли внимание многих инвесторов. Некоторые проекты в потенциальных районах также зафиксировали внезапный рост бронирований. Многие люди также «заплатили» за таунхаусы, виллы и коммерческую недвижимость более 5 миллиардов донгов.

Фактически, рынок недвижимости в четвертом квартале 2023 года восстановится, и результаты транзакций явно улучшатся по сравнению с предыдущими тремя кварталами благодаря укреплению доверия инвесторов, более низким процентным ставкам и более подходящим источникам предложения на рынке. Благодаря явному восстановлению рынка недвижимости в последние месяцы рынок труда, связанный с этой сферой, также снова стал оживленным. Рост рынка недвижимости также обусловлен фактором процентной ставки. В настоящее время процентные ставки по сбережениям в банках резко падают, в некоторых местах всего на 3–5 % в год. Это мотивирует людей с накопленными деньгами переключиться на более привлекательный канал инвестирования, такой как недвижимость, когда на самом деле льготная процентная ставка по кредиту на покупку недвижимости в среднем в первый год колеблется около 7–9 % в год.

Многие эксперты предсказывают, что время для более явного улучшения ситуации на рынке недвижимости наступит после второго квартала 2024 года. Когда банковские процентные ставки снизятся, это окажет явное влияние на рынок. С сегодняшнего дня и до начала 2024 года снижение операционных процентных ставок будет затруднено. Причина не в инфляции, а в фундаментальной проблеме — давление обменного курса. Если обменный курс вырастет слишком сильно, не только денежный поток, но и сами предприятия окажутся в больших трудностях. Нам все равно придется смириться с обесцениванием VND, но оно не может быть слишком высоким.

Оценивая потенциал роста рынка, HoREA заявила, что признаки восстановления будут очевидны со второй половины 2024 года. Поскольку самые большие правовые проблемы и препятствия решаются государственными органами с помощью проектов поправок, включая Закон о жилье, Закон о бизнесе в сфере недвижимости и т. д. Также решаются сотни проектов, наряду с реструктуризацией инвесторов, реструктуризацией продуктов и снижением цен на жилье, что поможет рынку иметь перспективы восстановления. Хотя рынок недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, есть все основания утверждать о перспективах восстановления и дальнейшего роста в безопасном, здоровом и устойчивом направлении развития за счет следующих факторов: Национальное собрание рассматривает проект Закона о жилье (с изменениями), проект Закона о бизнесе в сфере недвижимости (с изменениями), проект Закона о кредитных учреждениях (с изменениями), проект Закона об аукционах по продаже имущества (с изменениями)... которые, если будут приняты, обеспечат последовательность, единство и осуществимость и будут близки к реальности. Более того, реальный спрос на жилье по-прежнему очень велик, особенно на доступное жилье, социальное жилье...

Я думаю, что новый рыночный цикл будет иметь совершенно другие факторы, поскольку нынешняя тенденция заключается в том, чтобы сосредоточиться на разработке реальных ценностей, удовлетворении реальных потребностей клиентов, внося значительный вклад в восстановление рынка.

Однако, как прокомментировал экономический эксперт Во Три Тхань, у правительства есть решения, включая внесение Министерством строительства поправок в некоторые положения указов и циркуляров. Только когда закон будет ясен, банки смогут «вкладывать деньги». Рынок недвижимости имеет много оснований для восстановления, но также сталкивается со многими рисками и проблемами. С конца этого года и в последующие месяцы 2024 года рынок будет по-прежнему нуждаться в «поддержке» со стороны механизмов и политики правительства, министерств и отраслей, что создаст позитивный импульс для процесса восстановления.

Коммунистическая партия Вьетнама

Ссылка на источник