Положительная динамика восстановления рынка недвижимости.

Несмотря на многочисленные риски и вызовы, вьетнамский рынок недвижимости по-прежнему имеет прочную основу для восстановления. С конца этого года и в течение всего 2024 года рынку потребуется поддержка со стороны государственных механизмов и политики, а также министерств и ведомств для совершенствования рамочной структуры, устранения правовых препятствий и создания позитивной динамики для процесса восстановления.

В настоящее время по всей стране на рассмотрении находятся 1200 проектов, но только около 500 из них. (Фото: MP)

За прошедшие годы рынок недвижимости развивался очень быстрыми темпами, отчасти благодаря огромному инвестиционному спросу. Однако в настоящее время этот рынок «остывает» из-за чрезмерно высоких цен и юридических препятствий, что приводит к стагнации доверия инвесторов. Яркий пример: по всей стране 1200 проектов ожидают решения, но на рассмотрении находятся только около 500, то есть более 800 проектов остаются приостановленными!

По словам председателя GP Invest г-на Нгуен Куок Хиепа, в действительности 70-80% препятствий для бизнеса связаны с юридическими вопросами и административными процедурами. Поэтому предприятия с нетерпением ждут рассмотрения и утверждения Национальным собранием правовых аспектов. Например, процедуры и механизмы получения земли для реализации проектов занимают много времени… некоторые проекты реализуются уже 15 лет без завершения. Что касается инвестиционных процедур, в настоящее время для одного проекта требуется более 30 официальных печатей. Это истощает ресурсы предприятий.

Разделяя это мнение, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, отметил, что нынешние трудности на рынке недвижимости также обусловлены самим рынком и многочисленными существующими проблемами в сфере недвижимости. Статистика, предоставленная функциональными подразделениями Государственного банка Вьетнама и Министерства строительства, показывает, что квартиры стоимостью ниже 25 миллионов донгов/м² крайне дефицитны, практически отсутствуют. В настоящее время на рынке наблюдается значительный дисбаланс спроса и предложения, при этом предложение сосредоточено в основном в сегментах высокого и среднего ценового диапазона. Сегмент низкого ценового диапазона, предназначенный для людей с низким уровнем дохода, по-прежнему ограничен.

На недавней онлайн-конференции, посвященной реализации Директивы премьер-министра № 993/CĐ-Ttg, заместитель управляющего Государственного банка Вьетнама г-н Дао Минь Ту заявил, что цены на жилье снижались очень медленно или даже росли, в то время как процентные ставки по кредитам падали. Предприятиям, работающим в сфере недвижимости, необходимо действовать согласованно в «игре» с ценами на жилье. В настоящее время цены на жилье очень высоки, и предприятиям необходимо тщательно продумать, как учитывать покупательную способность рынка.

Согласно данным из Хошимина, с 2020 года по настоящее время элитное жилье неизменно доминирует на рынке, составляя 70-80% от общего объема, а остальная часть приходится на жилье среднего ценового сегмента. За последние три года в городе исчезло доступное жилье по цене ниже 25 миллионов донгов за квадратный метр, тогда как в 2017 году этот сегмент занимал более 44%. Между тем, цены на жилье продолжают расти с 2017 года, превышая финансовые возможности людей с низким и средним уровнем дохода. Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), подсчитал, что людям с низким и средним уровнем дохода потребуется примерно 25 лет, чтобы накопить 100 миллионов донгов в год для покупки доступной квартиры стоимостью 2-3 миллиарда донгов. Если политика в отношении социального жилья не изменится, даже те, кто платит подоходный налог в первой категории (зарабатывая менее 60 миллионов донгов в год), не смогут себе его позволить, а доступное коммерческое жилье останется для них недоступным.

Глава Государственного банка Вьетнама Нгуен Тхи Хонг считает, что прозрачность проектов и ценообразование являются важнейшими вопросами для стимулирования возобновления спроса на инвестиции в недвижимость. Предприятиям и корпорациям необходимо соблюдать директивы правительства, изложенные в Постановлении № 33, которое подчеркивает важность надлежащего корпоративного управления, баланса между целями получения прибыли и структурой продукта, а также учета возможности снижения цен. Это, в сочетании с решениями министерств, отраслей и местных властей, будет способствовать привлечению инвестиций на этот рынок.

На фоне ряда позитивных сигналов, зафиксированных в последнее время, многие эксперты считают, что рынок недвижимости прошел свой минимум и начинает новый цикл, что приводит к увеличению спроса на персонал со стороны брокерских фирм и агентств недвижимости. Рынок недвижимости начал оживляться с резким ростом числа сделок начиная с третьего квартала 2023 года, при этом клиенты активно возвращались на рынок во время распродаж различных проектов. Согласно недавнему отчету Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), первым признаком вступления рынка в новую фазу является увеличение ликвидности. В частности, во втором квартале 2023 года на рынке было зафиксировано 3700 сделок, что на 37% больше по сравнению с 2700 в первом квартале. К третьему кварталу число сделок на рынке достигло почти 6000, что в 1,5 раза больше, чем во втором квартале 2023 года.

Согласно данным VARS, новые проекты, запущенные по всей стране, в последнее время привлекли значительный интерес инвесторов. В некоторых перспективных районах даже наблюдается резкий рост числа бронирований. Значительный спрос также наблюдается на таунхаусы, виллы и коммерческую недвижимость стоимостью более 5 миллиардов донгов.

В действительности, ожидается, что в четвертом квартале 2023 года рынок недвижимости восстановится со значительно улучшенными результатами сделок по сравнению с предыдущими тремя кварталами благодаря укреплению доверия инвесторов, снижению процентных ставок и более обильному предложению подходящих объектов. В связи с явным восстановлением рынка недвижимости в последние месяцы, рынок труда в этом секторе также стал более динамичным. Восходящий тренд на рынке недвижимости также обусловлен процентными ставками. В настоящее время процентные ставки по сберегательным счетам в банках резко падают, в некоторых местах до 3-5% годовых. Это стимулирует людей с накопленными сбережениями переходить к более привлекательным инвестиционным каналам, таким как недвижимость, поскольку средняя льготная процентная ставка по кредитам на покупку недвижимости в первый год в настоящее время колеблется в районе 7-9% годовых.

Многие эксперты прогнозируют, что более существенное улучшение на рынке недвижимости произойдет после второго квартала 2024 года. Снижение банковских процентных ставок окажет заметное влияние на рынок. В настоящее время снижение учетной процентной ставки будет затруднительным до начала 2024 года. Причина не в инфляции, а в фундаментальной проблеме — валютном давлении. Если обменный курс вырастет слишком сильно, это повлияет не только на денежные потоки, но и на сами предприятия. Определенная степень обесценивания вьетнамского донга должна быть принята, но она не может быть чрезмерно высокой.

Оценивая потенциал роста рынка, HoREA заявила, что признаки восстановления станут более очевидными со второй половины 2024 года. Это связано с тем, что государственные органы устраняют основные юридические препятствия посредством внесения поправок в законы, включая Закон о жилищном строительстве и Закон о риэлторской деятельности. Сотни проектов также сталкиваются с трудностями, и наряду с реструктуризацией продукции застройщиками и снижением цен на жилье, рынок имеет многообещающие перспективы восстановления. Хотя рынок недвижимости остается сложным, есть все основания с уверенностью утверждать о его перспективах восстановления и дальнейшего роста безопасным, здоровым и устойчивым образом, чему способствуют такие факторы, как: рассмотрение Национальным собранием проектов поправок к Закону о жилищном строительстве, Закону о риэлторской деятельности, Закону о кредитных учреждениях и Закону об аукционной продаже активов… Если эти законы будут приняты, они обеспечат согласованность, единообразие, осуществимость и соответствие реальности. Кроме того, реальный спрос на жилье остается очень высоким, особенно на доступное и социальное жилье.

Я считаю, что новый рыночный цикл будет иметь совершенно иные элементы, поскольку нынешняя тенденция заключается в сосредоточении внимания на создании реальной ценности, удовлетворении реальных потребностей клиентов и внесении значительного вклада в восстановление рынка.

Однако, как справедливо отметил экономист Во Три Тхань, правительство внедряет решения, в том числе Министерство строительства вносит поправки в ряд положений указов и циркуляров. Правовая база должна быть четко определена, прежде чем банки смогут инвестировать. Рынок недвижимости имеет множество оснований для восстановления, но также сталкивается с многочисленными рисками и проблемами. С конца этого года и в последующие месяцы 2024 года рынку потребуется дальнейшая поддержка со стороны государственных механизмов и политики, а также соответствующих министерств и ведомств, чтобы создать позитивный импульс для процесса восстановления.

Коммунистическая партия Вьетнама

Ссылка на источник