Каков прогноз рынка недвижимости в 2025 году?

«Основные» решения эффективны

Закон о земле 2024 года, Закон о жилье 2023 года и Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года официально вступают в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше запланированного срока, что является важным поворотным моментом для рынка недвижимости.

Наряду с тремя вышеупомянутыми законами многие населенные пункты также выпустили новые прейскуранты на землю и новые положения об условиях раздела земли. Примечательно, что Ханой и Хошимин внесли существенные коррективы в обеих этих областях.

Новый список цен на землю, выпущенный городом Хошимин, будет действовать с 31 октября по 31 декабря 2025 года. Самая высокая зарегистрированная цена на землю составляет 687 миллионов донгов/м2 в районе улиц Донгкхой, Ле Лой, Нгуен Хюэ (район 1). Эта цена в 4 раза выше старой цены на землю.

Новый прейскурант цен на землю был также объявлен Народным комитетом Ханоя 20 декабря и вступает в силу немедленно до 31 декабря 2025 года. Новый прейскурант цен на землю в 2–6 раз выше старого прейскуранта.

Примечательно, что цены на землю на многих улицах района Хоан Кием, включая Ба Триеу (от Ханг Кая до Чан Хунг Дао), Динь Тьен Хоанг, Хай Ба Чунг (от Ле Тхань Тонг до Куан Су), Ханг Дао, Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ле Тай То, Ли Тхыонг Киет, Ня Тхо, Чан Хунг Дао (от Чан Тхань Тонг до Ле Дуан), имеют самую высокую цену, превышающую 695,3 миллиона донгов/м2. Эта цена в 3,7 раза выше, чем до корректировки.

Цены на землю в Ханое и Хошимине резко изменились (Фото: Дуонг Там).

Кроме того, многие населенные пункты также издают постановления об условиях раздела земли, условиях консолидации земель и минимальной площади для раздела земли.

В городе Хошимин минимальная площадь раздела земель, консолидации, вновь образованных земельных участков и оставшихся земельных участков после разделения (за исключением площади, находящейся под планированием дорожного движения) должна составлять не менее 36 м2 в районах в зоне 1, 50 м2 для зоны 2 и 80 м2 для зоны 3.

7 октября в Ханое официально вступили в силу новые правила раздела земель. В частности, для жилых земель в районах и городах земельный участок должен иметь длину и ширину 4 м или более, а минимальную площадь — 50 м2.

В равнинных коммунах площадь после разделения должна быть не менее 80 м2, в средней полосе — 100 м2, в горной местности — 150 м2. Это необходимо для обеспечения правильного планирования и избежания чрезмерного дробления земельных участков.

В прошлом году в некоторых провинциях и городах также стали «горячими» правила, запрещающие раздел и продажу земли. В частности, в Хошимине запрещен раздел и продажа земельных участков в проектах по строительству организациями и частными лицами собственных домов, включая все 5 районов: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кучи и Канжио.

В 2024 году рынок недвижимости Ханоя будет отмечен резким ростом цен на недвижимость, особенно в сегменте квартир.

По данным исследовательского подразделения, средняя стоимость квартир в Ханое выросла с 40 млн донгов за м2 в 2022 году до более чем 70 млн донгов за м2 к концу третьего квартала 2024 года. Непрерывный резкий рост цен на квартиры в Ханое делает владение жильем все более недоступным для людей.

В социальных сетях также существуют общественные группы, призывающие людей прекратить покупать дома в Ханое, чтобы избежать «сумасшедших цен». Численность членов групп быстро возросла до 100 000–200 000 человек за короткое время.

В настоящее время споры ведутся по вопросу «кто завышает цены на квартиры?» случилось. Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA), подсчитал, что уже почти год цена продажи на рынке недвижимости Ханоя является виртуальной. В частности, в некоторых местах площадь квартирного жилья увеличилась более чем на 50%, площадь жилых домов и земельных участков в районах, которые собираются стать районами, увеличилась более чем на 90%.

По его словам, основная причина высоких цен на недвижимость заключается в том, что новое предложение сосредоточено в элитном сегменте. Некоторые инвесторы и спекулянты воспользовались дефицитом подходящего предложения, чтобы поднять цены на квартиры.

Множество земельных аукционов в 2024 году вызвали ажиотаж в общественном мнении (Фото: Дуонг Там).

Земельные аукционы также являются популярным ключевым словом на рынке недвижимости Ханоя в 2024 году. Самая высокая цена выигрыша также постоянно устанавливает рекорды, например, в Хоайдыке она составила более 133 млн донгов/м2, в Тхань Оай — более 100 млн донгов/м2. В частности, на аукционе в Тхань Оай было зафиксировано, что около 80% победителей торгов не заплатили.

Ситуация с горячими земельными аукционами продолжается и в других округах, таких как Хадонг, Тхачтхат, Сокшон. В частности, наибольший шум вызвал аукцион по продаже 58 земельных участков в районе Шокшон, когда ставка достигла 30 млрд донгов за м2, что в 12 000 раз превысило стартовую цену.

Столкнувшись с необычными признаками аукциона в Шокшоне, следственное управление полиции города Ханой в срочном порядке арестовало и задержало 5 подозреваемых для проведения расследования, связанного с ставкой в ​​30 млрд донгов за м2.

На рынке недвижимости Хошимина в 2024 году по-прежнему будет наблюдаться дефицит проектов и объектов жилья. За 11 месяцев только 4 проекта, эквивалентные более 1600 единицам продукции, получили право на привлечение капитала для вывода продукции на рынок, что на 75% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако все эти продукты относятся к сегменту high-end.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что впервые сегмент элитного жилья доминирует на всем рынке, и больше нет предложения жилья среднего класса и доступного жилья (нового) по доступным ценам в коммерческих проектах.

Рынок недвижимости 2025: Продолжаем входить в новый цикл

Председатель HoREA прогнозирует, что в 2025 году рынок продолжит испытывать дефицит новых проектов в сфере недвижимости, нехватку коммерческого и социального жилья, что приведет к высоким ценам на жилье.

Непрерывный рост цен на жилье в последние годы обусловлен ограниченным предложением проектов коммерческого жилья, что приводит к сохраняющемуся дефициту предложения коммерческого жилья в соответствии с законом спроса и предложения, при этом рост цен на квартиры составит около 15–20% в период 2015–2023 годов и, возможно, еще 15–20% в 2025 году.

По данным Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), в 2025 году рынок продолжит смело входить в новый цикл, несмотря на некоторые сохраняющиеся трудности и препятствия. Рыночная конъюнктура будет распространяться между регионами более постепенно и равномерно. При этом в северном регионе по-прежнему будет жарко, а в южном регионе будут наблюдаться явные признаки повышения температуры.

Прогнозируется, что предложение жилья по-прежнему будет сосредоточено в элитном сегменте (Иллюстрация: Duong Tam).

Прогнозируется рост предложения в сегменте жилой недвижимости, в основном за счет пригородных мегаполисов. По оценкам, предложение недвижимости в Ханое и городах-спутниках достигнет около 37 000 наименований товаров, а в Хошимине и его пригородах — около 18 000 наименований товаров. Предложение жилой недвижимости снижает региональную дифференциацию.

Структура поставок по-прежнему в основном представлена ​​высококачественной продукцией класса люкс. Однако сегмент доступного жилья улучшится более заметно благодаря увеличению проектов социального жилья.

Лидерами рынка по-прежнему остаются многоквартирные дома, в основном элитного сегмента. Виллы/таунхаусы постепенно становятся центром внимания рынка. Проекты, особенно в крупных городских районах, продолжают привлекать внимание все более впечатляющими стандартами отделки, а также высокими ценами продажи.

Предложение по-прежнему в основном сосредоточено у крупных инвесторов. Проекты больше ориентированы на интеллектуальный дизайн, интеграцию технологий и соответствие стандартам устойчивого развития.

Что касается земель, разделенных на участки, имеющих стандартные юридические документы, в районах с развитой инфраструктурой и высоким потенциалом, то это по-прежнему тот сегмент, в который многие готовы «вложить деньги». Земельные участки, разделенные на участки с гарантированным юридическим статусом, в районах с готовой инфраструктурой и стоимостью менее 2 млрд донгов, продолжают демонстрировать хорошие темпы роста цен.

И без того яркий сегмент промышленной недвижимости стал еще ярче благодаря позитивным сигналам восстановления экономики , а также возможностям, открывающимся перед многими «орлами» мира в связи с решением выбрать Вьетнам в качестве «места приземления».

В сегменте туристической и курортной недвижимости наблюдается больше позитивных сигналов, особенно в сегменте кондоминиумов, когда действующим проектам начали выдавать сертификаты. Сегмент коммерческой и офисной недвижимости сохраняет стабильную динамику роста.

Мероприятия по слияниям и поглощениям, сотрудничество и объединение в разработке проектов продолжают поддерживать интерес, демонстрируя все более впечатляющие результаты. Ликвидность по-прежнему сосредоточена в районах с обильным и разнообразным новым предложением, а также в провинциях/городах с высоким уровнем урбанизации. Резко возросло количество сделок в пригородных районах и провинциях/городах вокруг двух особых городских зон.

Г-н Нгуен Куок Ань, эксперт по недвижимости, заявил, что с четвертого квартала 2024 года по второй квартал 2025 года рынок вступит в фазу консолидации. Инвесторы постепенно становятся более уверенными в перспективах развития сектора недвижимости. Сегмент апартаментов теперь уступит свои центральные позиции частным домам и таунхаусам.

После этого периода рынок перейдет к периоду процветания, который, как ожидается, начнется со второго квартала 2025 года и продлится до четвертого квартала 2025 года. В это время инвесторы больше не будут уделять слишком много внимания цене продажи и юридическим факторам, как это было в периоды упадка рынка. Вместо этого, потенциальный рост цены является ключом к решению вложить деньги. Поэтому инвесторы уделяют особое внимание таким прибыльным сегментам, как земельные участки и проекты вилл.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm