Каков прогноз рынка недвижимости в 2025 году?

«Основные» решения эффективны

Закон о земле 2024 года, Закон о жилье 2023 года и Закон о сделках с недвижимостью 2023 года официально вступают в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше запланированного срока, что является важным поворотным моментом для рынка недвижимости.

Наряду с тремя вышеупомянутыми законами, многие муниципалитеты также выпустили новые прейскуранты на землю и новые правила раздела земли. В частности, Ханой и Хошимин внесли существенные изменения в оба этих положения.

Новый прейскурант на землю, опубликованный в городе Хошимин, будет действовать с 31 октября по 31 декабря 2025 года. Самая высокая зарегистрированная цена на землю составляет 687 миллионов донгов/м² в районе улиц Донгхой, Ле Лой и Нгуен Хюэ (район 1). Эта цена в 4 раза выше, чем в старом прейскуранте.

Новый прейскурант цен на землю был также объявлен Народным комитетом Ханоя 20 декабря и вступит в силу немедленно до 31 декабря 2025 года. Новый прейскурант цен на землю в 2-6 раз выше старого прейскуранта.

Примечательно, что стоимость земли на многих улицах района Хоан Кием, включая Ба Чиеу (от Ханг Кхая до Тран Хынг Дао), Динь Тьен Хоанг, Хай Ба Чынг (от Ле Тхань Тонг до Куан Су), Ханг Дао, Ханг Кхая, Ханг Нганг, Ле Тхай То, Ли Тхыонг Кьет, Нятхо, Тран Хынг Дао (от Тран Тхань Тонг до Ле Зуан), достигла самой высокой отметки — более 695,3 млн донгов за м². Эта цена в 3,7 раза выше, чем до корректировки.

Цены на землю в Ханое и Хошимине резко изменились (Фото: Дуонг Там).

Кроме того, многие населенные пункты также выпускают постановления об условиях раздела земли, условиях консолидации земель и минимальной площади для раздела земли.

В городе Хошимин минимальная площадь раздела земель, консолидации, вновь образованных земельных участков и оставшихся земельных участков после разделения (за исключением территории, находящейся под планированием дорожного движения) должна составлять не менее 36 м2 в районах зоны 1, 50 м2 для зоны 2 и 80 м2 для зоны 3.

7 октября в Ханое официально вступили в силу новые правила землепользования. В частности, для жилых территорий в районах и городах земельные участки должны быть длиной и шириной не менее 4 м и площадью не менее 50 м².

В равнинных коммунах площадь после разделения должна быть не менее 80 м², в средней полосе — 100 м², в горной местности — 150 м². Это необходимо для обеспечения разумного планирования, избегая чрезмерного дробления земельных участков.

Постановление, запрещающее разделение и продажу земельных участков, также стало «горячим» в некоторых провинциях и городах в прошлом году. В частности, в Хошимине был запрещён разделение и продажа земельных участков в рамках проектов по строительству домов организациями и частными лицами, включая все пять районов: Биньчань, Нябэ, Хокмон, Кути и Канжо.

В 2024 году на рынке недвижимости Ханоя будет отмечен резкий рост цен на недвижимость, особенно в сегменте квартир.

По данным исследовательского подразделения, средняя стоимость квартир в Ханое выросла с 40 млн донгов/м2 в 2022 году до более чем 70 млн донгов/м2 к концу третьего квартала 2024 года. Продолжающийся резкий рост цен на квартиры в Ханое делает возможность приобретения собственного жилья для людей все более отдаленной.

В социальных сетях также появились общественные группы, призывающие прекратить покупку жилья в Ханое во избежание «бешеных цен». Число участников этих групп стремительно растёт, достигнув за короткое время 100–200 тысяч человек.

В это время разгорелся спор о том, «кто завышает цены на квартиры?». Вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA) г-н Нгуен Ван Динь подсчитал, что уже почти год цены на рынке недвижимости Ханоя иллюзорны. В частности, в некоторых районах предложение квартир выросло более чем на 50%, а стоимость жилой земли и земельных участков в районах, готовящихся к преобразованию в районы, выросла более чем на 90%.

По его словам, основная причина высоких цен на недвижимость заключается в том, что новое предложение сосредоточено в элитном сегменте. Некоторые инвесторы и спекулянты воспользовались дефицитом подходящего предложения, чтобы поднять цены на квартиры.

Множество земельных аукционов в 2024 году вызвали ажиотаж в общественном мнении (Фото: Дуонг Там).

Земельные аукционы также стали популярным ключевым словом на рынке недвижимости Ханоя в 2024 году. Самая высокая цена выигрыша также постоянно устанавливала рекорды, например, в Хоайдыке она составила более 133 млн донгов за м², а в Тхань Оай — более 100 млн донгов за м². В частности, на аукционе в Тхань Оай около 80% победителей не заплатили.

Горячие земельные аукционы продолжились и в других районах, таких как Хадонг, Тхатьхат и Шокшон. В частности, наибольший ажиотаж вызвал аукцион 58 земельных участков в районе Шокшон, где ставка достигла 30 млрд донгов за квадратный метр, что в 12 000 раз превысило стартовую цену.

Столкнувшись с необычными признаками аукциона в Шокшоне, следственное управление полиции города Ханой в срочном порядке арестовало и задержало 5 подозреваемых для проведения расследования в связи с ставкой 30 млрд донгов/м2.

Рынок недвижимости Хошимина в 2024 году продолжает фиксировать дефицит проектов и объектов недвижимости. За 11 месяцев только 4 проекта, эквивалентных более чем 1600 единиц жилья, смогли привлечь капитал для вывода объектов на рынок, что на 75% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако все эти объекты относятся к элитному сегменту.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что впервые сегмент элитного жилья доминирует на всем рынке, и больше нет предложения жилья среднего класса и доступного жилья (нового) по доступным ценам в коммерческих проектах.

Рынок недвижимости 2025: продолжение вхождения в новый цикл

Председатель HoREA прогнозирует, что в 2025 году на рынке по-прежнему будет наблюдаться дефицит новых проектов в сфере недвижимости, нехватка коммерческого и социального жилья, что приведет к высоким ценам на жилье.

Постоянный рост цен на жилье в последние годы обусловлен ограниченным предложением проектов коммерческого жилья, что приводит к сохраняющемуся дефициту предложения коммерческого жилья в соответствии с законом спроса и предложения, при этом цены на квартиры вырастут примерно на 15–20% в период 2015–2023 годов и, возможно, еще на 15–20% в 2025 году.

По данным Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS), в 2025 году рынок продолжит уверенно входить в новый цикл, несмотря на сохраняющиеся трудности и препятствия. Рыночная температура постепенно будет распределяться по регионам более равномерно. В частности, северный регион продолжит оставаться жарким, в то время как южный продемонстрирует явные признаки нарастания жары.

Прогнозируется, что предложение жилья по-прежнему будет сосредоточено в элитном сегменте (Иллюстрация: Duong Tam).

В сегменте жилой недвижимости прогнозируется рост предложения, по-прежнему в основном за счёт пригородных мегаполисов. Ожидается, что предложение недвижимости в Ханое и городах-спутниках достигнет около 37 000 наименований, а в Хошимине и его пригородах — около 18 000. Рост предложения жилой недвижимости снизит региональную дифференциацию.

Структура предложения по-прежнему в основном представлена элитной и дорогой продукцией. Однако сегмент доступного жилья будет заметно улучшен благодаря росту проектов социального жилья.

Сегмент апартаментов, преимущественно элитного класса, продолжает лидировать на рынке. Сегмент вилл и таунхаусов постепенно становится центром внимания. Проекты, особенно в крупных городах, продолжают привлекать внимание всё более впечатляющим качеством отделки и высокими ценами.

Предложение по-прежнему в основном сосредоточено у крупных инвесторов. Проекты больше ориентированы на интеллектуальный дизайн, интеграцию технологий и соответствие стандартам устойчивого развития.

За разделённые земельные участки со стандартной правоустанавливающей документацией в районах с развитой инфраструктурой и высоким потенциалом по-прежнему готовы платить многие. Разделённые земельные участки с гарантированной правоустанавливающей документацией в районах с готовой инфраструктурой, стоимостью менее 2 миллиардов донгов, продолжают демонстрировать хорошие темпы роста цен.

И без того радужный сегмент промышленной недвижимости стал еще ярче на фоне позитивных сигналов, связанных с восстановлением экономики , а также возможностей, открывающихся перед многими «орлами» мира в связи с решением выбрать Вьетнам в качестве «места приземления».

Сектор туристической и курортной недвижимости демонстрирует более позитивные сигналы, особенно в сегменте кондоминиумов, где есть действующие проекты, получившие сертификаты. Сектор коммерческой и офисной недвижимости сохраняет стабильную динамику роста.

Сделки слияний и поглощений, сотрудничество и сотрудничество в сфере развития проектов продолжают оставаться на пике, демонстрируя всё более впечатляющие результаты. Ликвидность по-прежнему сосредоточена в регионах с обильным и разнообразным новым предложением, в провинциях/городах с высоким уровнем урбанизации. Количество сделок в пригородах, провинциях/городах вокруг двух особых городских зон резко возросло.

Г-н Нгуен Куок Ань, эксперт по недвижимости, отметил, что с четвёртого квартала 2024 года по второй квартал 2025 года рынок вступает в фазу консолидации. Инвесторы постепенно становятся увереннее в перспективах развития рынка недвижимости. Сегмент апартаментов уступит своё приоритетное положение частным домам и таунхаусам.

После этого периода рынок перейдет к периоду восстановления, который, как ожидается, начнётся со второго квартала 2025 года по четвёртый квартал 2025 года. В это время инвесторы больше не будут уделять слишком много внимания цене продажи и юридическим факторам, как в периоды упадка рынка. Вместо этого ключевым фактором при принятии решения о вложении средств становится потенциальный рост цен. Поэтому инвесторы также уделяют особое внимание прибыльным сегментам, таким как земельные участки и виллы в проектах.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm