Бремя постоянно растущих цен на жилье заставляет многих людей погружаться в пучину банковских долгов.

Эксперты утверждают, что в условиях постоянного роста цен на жилье покупателям необходимо тщательно просчитывать варианты оформления кредита в банке, чтобы не попасть в долговую яму.

Палка о двух концах

Г-н Тран Нгок Тьен (район Хоангмай, Ханой ) рассказал: «В середине 2022 года, увидев, что цены на жильё начали резко расти, они с женой решили купить квартиру площадью 75 м² в районе Виньтуй за 3,35 млрд донгов. « Я боялся, что если бы я не решил купить её сразу, цены на жильё продолжили бы расти», — объяснил он, почему он заплатил прямо в разгар «шторма».

Но поскольку на тот момент у него было всего около 800 миллионов донгов, он согласился взять оставшуюся сумму в кредит у банка по льготной процентной ставке 0% на первые два года. Согласно договору, г-н Тьен должен был выплатить 25% от стоимости квартиры авансом, что эквивалентно примерно 850 миллионам донгов, а оставшиеся 2,5 миллиарда донгов взять в кредит у банка сроком на 30 лет.

Первые два года, благодаря беспроцентному кредиту, ежемесячные платежи проходили гладко. Однако с середины 2024 года ситуация начала меняться.

Когда наступил период выплаты реальных процентов, плавающая процентная ставка взлетела до 12% годовых, в результате чего сумма ежемесячной выплаты основного долга и процентов превысила 30 миллионов донгов. В этот момент г-н Тьен был по-настоящему шокирован. После нескольких месяцев борьбы за выживание расходы на жизнь стали ещё более напряжёнными, и в результате шесть месяцев подряд он не мог выплачивать долг.

Кредит был немедленно переведен в группу безнадежных долгов, а банк направил уведомление с требованием передать активы для проведения ликвидационных процедур. Г-н Тьен был обеспокоен и не мог спать спокойно из-за риска больших убытков.

К счастью, благодаря поддержке родственников и друзей, г-н Тьен смог погасить всю просроченную задолженность и досрочно выплатить проценты и основной долг за следующие три месяца, что подтвердило восстановление денежного потока. Благодаря этому кредит вернулся в группу 1, что позволило избежать риска потери дома.

Постоянный рост цен на жильё вынудил многих людей брать деньги в банках для покупки жилья. (Иллюстрация: Минь Дык)

По словам г-на Тьена, в начале 2025 года процентная ставка вернется к 9%, но его ежемесячные выплаты по процентам и основному долгу по-прежнему составят около 22–23 миллионов донгов.

« Хотя процентная ставка снизилась, сумма в размере более 20 миллионов донгов в месяц всё ещё является серьёзным бременем, поскольку у моей жены сейчас проблемы с работой, её доход уменьшился, поэтому наша ежемесячная зарплата уходит практически только на погашение банковского кредита. Нам приходится занимать у родственников, чтобы покрыть расходы на проживание и другие расходы », — признался г-н Тьен.

Не такая удачливая, как г-н Тьен, г-жа Нгуен Хыонг Лан (округ Ту Лием, Ханой) сказала, что она только что решила продать квартиру, которую купила 2 года назад, чтобы расплатиться с банком, поскольку она не может позволить себе ежемесячно выплачивать основной долг и проценты.

Г-жа Лань рассказала, что купила квартиру площадью 65 м² более чем за 3 миллиарда донгов. У неё был 1 миллиард донгов, и она взяла в банке кредит на сумму более 2 миллиардов донгов. Она покупала по мере продвижения и получала нулевую процентную ставку до получения дома. После получения дома, в первый год, ей пришлось выплачивать как основной долг, так и проценты в размере более 20 миллионов донгов в месяц. В то время они с мужем решили сократить расходы, чтобы накопить достаточно денег для оплаты услуг банка.

Однако с конца 2024 года муж г-жи Лань потерял работу, и вся семья живет на ее зарплату в 18 миллионов донгов. « С моим доходом, даже если я буду поститься и меньше тратить, этого не хватит, чтобы платить банковские проценты », — сказала г-жа Лань.

Наконец, после многих бессонных ночей, г-жа Лань обсудила с мужем возможность продажи их нынешнего дома, чтобы погасить банковский кредит и сэкономить оставшиеся деньги, а затем пара снова стала снимать дом.

« Хотя мне приходится снимать дом, я больше не чувствую давления, связанного с выплатой банковских кредитов. Ежемесячных банковских процентов достаточно, чтобы моя семья могла снять старую квартиру для проживания», — поделился Лань.

Как избежать долговой спирали

По словам доктора Нгуен Чи Хьеу, эксперта в банковском деле и финансах, финансовое кредитное плечо является важным инструментом, помогающим людям получить доступ к жилью, но если его использовать неправильно, он может превратиться в долговую спираль.

Г-н Хьё рекомендует покупателям жилья брать кредит в размере не более 80% от стоимости недвижимости, при этом следя за тем, чтобы ежемесячные выплаты по долгу не превышали 50% чистого дохода. Что ещё важнее, им следует иметь резервный фонд, способный покрыть 6–12 месяцев задолженности, чтобы избежать рисков в случае безработицы или потери дохода.

Кроме того, г-н Хьёу рекомендует молодым людям тщательно оценить свои возможности по погашению кредита, прежде чем принимать решение о займе, избегая FOMO (страха упустить выгоду), который легко может привести к ловушке займа, превышающего их возможности. Составление таблицы доходов и расходов и тестирование сценариев колебаний доходов и процентной ставки крайне важны для оценки безопасности кредита.

Эксперты советуют покупателям жилья внимательно изучить плавающие процентные ставки и сбалансировать свои доходы, прежде чем брать кредит в банке. (Иллюстрация: Минь Дык).

« Финансовый леверидж — палка о двух концах. Если его не контролировать, заемщики могут легко влезть в долги, и им даже придется продать свой дом, когда рынок идет на спад или доход нестабилен », — проанализировал г-н Хиеу.

Г-н Ву Кыонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, также отметил, что при получении кредита в банке покупателям жилья необходимо сбалансировать свой доход после периода действия льготной процентной ставки. По истечении этого периода процентная ставка должна будет добавить маржу в размере 2–3% или более, в зависимости от банка.

По словам г-на Кюйета, процентные ставки, обусловленные рыночным механизмом, иногда непредсказуемым в ближайшие 2-3 года, могут вырасти более чем на 10%, что очень рискованно. Поэтому, прежде чем брать кредит, необходимо тщательно рассчитать свой доход и платежеспособность через 2-3 года, чтобы избежать дефицита семейного бюджета.

Многие прогнозы предполагают, что по мере роста спроса на кредиты процентные ставки по депозитам и кредитам в следующем году, вероятно, вырастут. Таким образом, в последующие годы процентные ставки по кредитам могут увеличиться до 11–12% годовых.

Помимо процентных ставок, необходимо внимательно изучить условия договора. Невнимательное прочтение договора может привести к скрытым комиссиям, таким как комиссия за досрочное погашение или условия корректировки процентной ставки после окончания акции.

« Чтобы избежать ошибок, покупателям жилья следует тщательно оценить свою способность погасить кредит и иметь план действий на случай таких событий, как потеря работы, болезнь и т. д.», — посоветовал г-н Квьет.

Г-н Тран Минь Нхат, опытный инвестор из Ханоя, также рассказал, что в последнее время многие банки запускают привлекательные программы для привлечения клиентов. Некоторые банки предлагают чрезвычайно «мягкие» процентные ставки по кредитам — около 6–7%, однако эта ставка действует только в течение 3–6 месяцев.

После окончания льготного периода процентная ставка будет плавающей и будет равна базовой ставке с надбавкой 3,5% годовых. Примечательно, что большинство банков используют базовую ставку вместо ставки по 12-месячным срочным депозитам в качестве основы для начисления надбавки, тем самым определяя окончательную процентную ставку по кредиту, которую должны платить клиенты.

В итоге, при средней базовой процентной ставке 8,2–9% годовых с учетом маржи, процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему колеблются около заоблачных 12,5–13% годовых (после плавающей ставки). Не говоря уже о том, что некоторые банки взимают дополнительные «сборы», такие как страховка, расходы на погашение кредита... в общей сложности около 2–3% годовых.

Г-н Нхат отметил, что среди таких же инвесторов, как он, было много покупателей жилья, которые оказались обременены долгами после окончания льготного периода. Во многих случаях после повышения плавающей процентной ставки до 13–14% бремя становилось слишком большим, и им приходилось продавать активы, чтобы погасить долг.

Источник: https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html