 |
| Недвижимость по-прежнему остаётся одним из важнейших рынков, в который люди заинтересованы инвестировать в настоящее время. На фото: Перспектива планировки городской зоны Green Garden. (Источник: Green Garden) |
Нет запрета на кредитование для покупки будущего жилья
Столкнувшись с опасениями по поводу запрета на выдачу кредитов на покупку будущего жилья, представитель Государственного банка заявил, что Циркуляр 22/2023/TT-NHNN о внесении изменений в Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, вступающий в силу с 1 июля 2024 года и регулирующий нормативы достаточности капитала для банков и филиалов иностранных банков, не ограничивает право на покупку будущего жилья.
В частности, Циркуляр 22 не меняет правила кредитования этого типа жилья, а также не ограничивает права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья.
Согласно действующему законодательству, кредиты на приобретение и реализацию проектов в сфере недвижимости, обеспеченные самой недвижимостью, проектом, сформированным на основе кредита, определяются как кредиты, обеспеченные недвижимостью. Кредиты, определяемые как ипотечные кредиты, должны соответствовать таким условиям, как: источником погашения долга не является доход от аренды дома, сформированного на основе кредита; дом должен быть готов к передаче в соответствии с договором купли-продажи; дом, сформированный на основе кредита, должен пройти независимую оценку...
Соответственно, к кредитам на покупку недвижимости и жилья, а также ипотечным кредитам с использованием будущих активов применяется коэффициент риска от 30% до 120% в зависимости от соотношения кредита к стоимости залога (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости обеспечения.
Также, по словам представителя Госбанка, новый циркуляр снижает коэффициент риска при кредитовании на приобретение социального жилья по сравнению с кредитами на приобретение недвижимости и другого жилья. Соответственно, кредиты на приобретение социального жилья будут ранжироваться с более низким коэффициентом риска при расчете коэффициента безопасности капитала для банков. Это решение призвано создать условия и стимулировать банки выдавать кредиты на приобретение социального жилья в соответствии с политикой и проектами правительства .
Кроме того, Циркуляр № 22 также снижает коэффициент риска для кредитов, предоставляемых для финансирования бизнес-проектов в сфере недвижимости промышленных парков, с 200% до 160%. Для кредитов, предназначенных для целей развития сельского хозяйства и сельской местности, также применяется коэффициент риска 50%.
Что касается правил кредитования покупки недвижимости и другого жилья, Государственный банк подтвердил, что они остаются неизменными по сравнению с предыдущими.
Согласно новым правилам Госбанка, условие о готовности жилья к эксплуатации по договору купли-продажи применяется только к ипотечным кредитам на жилье (которые применяются с более низким коэффициентом риска по сравнению с другими требованиями, обеспеченными недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего жилья и берет в ипотеку будущее жилье, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.
Таким образом, Государственный банк подтверждает, что данное положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданскому законодательству, Жилищному законодательству, Закону об операциях с недвижимостью, Закону об инвестициях 2020 года, Закону о кредитных организациях 2024 года).
Высокие цены на квартиры
По данным Министерства строительства , в четвертом квартале 2023 года, согласно данным, собранным из отчетов населенных пунктов и опросов организаций, занимающихся изучением рынка, цены на квартиры продолжат расти в двух крупных городах — Ханое и Хошимине, особенно в центральных районах.
На рынке практически нет проектов в сегменте доступных квартир (цена менее 25 млн донгов/м2), но в основном это квартиры средней ценовой категории (цена 25–50 млн донгов/м2), которые могут привлечь капитал и торговлю.
В частности, в Ханое в четвертом квартале 2023 года, согласно сводному отчету, в некоторых проектах зафиксирован средний рост цен в таких районах, как: район Тханьсуан вырос примерно на 3,5%; район Хадонг вырос примерно на 3,7%; район Хоангмай вырос примерно на 3,8%; район Намтылием вырос примерно на 4,1%...
В частности, цена продажи недорогих квартир составляет 25–35 млн донгов/м2; цена продажи квартир среднего класса — около 35–50 млн донгов/м2; цена продажи элитных квартир превышает 50 млн донгов/м2, обычно она составляет 60–70 млн донгов/м2.
Рассказывая об этом, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), отметил, что цены на квартиры в Ханое на первичном рынке постоянно растут, поскольку в этот период очень мало инвесторов, реализующих проекты. Предложение в этот период в основном представляют собой крупные компании, не испытывающие финансовых трудностей, поэтому цена предложения высока для максимизации прибыли. Средняя цена квартир в Ханое на первичном рынке составляет 51,7 млн донгов за м².
По словам г-на Диня, уровень первичных цен сложно снизить из-за высоких затрат на производство (индекс стоимости жилья и стоимость строительных материалов ежегодно увеличиваются примерно на 6%). Кроме того, растут инфляция и процентные ставки. Кроме того, количество новых одобренных проектов коммерческого жилья становится всё более редким, а земельных фондов в центральных районах практически не осталось.
Кроме того, эксперт подсчитал, что, хотя цены на квартиры в Ханое на первичном рынке не снизились, покупатели жилья по-прежнему выигрывают от беспрецедентной преференциальной политики в политической гонке инвесторов.
«Покупатели могут платить в рассрочку, пользоваться льготными процентными ставками и льготными сроками погашения основного долга в 2–3 раза дольше, чем в предыдущие годы. Это повышает ликвидность сегмента квартир на первичном рынке», — поделился г-н Динь.
Недвижимость по-прежнему остается интересным каналом инвестирования.
Г-н Мань Куан, соучредитель Форума покупателей жилья, поделился советами для покупателей жилья, как воспользоваться возможностью «дешевых денег» в 2024 году. Он отметил, что, помимо других рынков, таких как акции и золото, рынок недвижимости по-прежнему остается одним из важнейших рынков, в который люди заинтересованы инвестировать в настоящее время. Хотя люди не готовы сразу вкладывать деньги, они по-прежнему проявляют большой интерес к рынку недвижимости, чтобы иметь возможность принимать решения в будущем.
 |
| Жилой дом в городском районе Тху Тхием, Хошимин. (Источник: VNA) |
На рынке происходят новые изменения, особенно в плане денежных потоков. В настоящее время, согласно денежно-кредитной политике государства, процентные ставки банков снижаются очень низко, в некоторых банках даже всего на 3% в год, что ниже целевого показателя инфляции.
«Это означает, что многие люди, вкладывающие деньги в банки, не только не приносят проценты, но и теряют в стоимости, поэтому им придётся искать новые каналы инвестирования, включая, конечно же, недвижимость. Поэтому они будут заинтересованы в новых проектах в сфере недвижимости, особенно в проектах по строительству квартир. Вместо того, чтобы вкладывать деньги в банки, им нужно найти способ инвестирования, чтобы поддерживать их стоимость», — сказал г-н Мань Куан.
По данным Центра маркетинговых исследований и анализа потребительского спроса One Mount Real Estate, цены на квартиры на первичном рынке недвижимости в Ханое в 2023 году выросли на 16,3% по сравнению с прошлым годом во всех трёх сегментах: доступном, среднем и элитном. Это отражает не только инвестиционную активность в целях прибыльной торговли, но и отражает реальные потребности населения в жилье.
В последние годы, судя по отчётным данным, предложение было ограниченным: в Ханое было очень мало завершённых проектов квартир, что объясняется медленным процессом выдачи разрешений на строительство. Рост цен на квартиры также неизбежен.
«Хотя цены на квартиры растут, люди с ограниченными доходами или насущными потребностями, которые нельзя отложить, например, создание новой семьи и необходимость разъехаться, все равно решают купить жилье», — прокомментировал г-н Куан.
С другой стороны, по наблюдениям г-на Куана, из-за роста цен на квартиры в последние месяцы на рынке наблюдается новый сдвиг: многие люди переключаются на выбор домов на первом этаже и жилых участков, поскольку в некоторых местах стоимость полезной площади такого типа недвижимости все еще ниже, чем у квартир, а цены на недвижимость не сильно выросли — об этом свидетельствуют все отчеты по рынку недвижимости.
Г-н Куан отметил, что это вполне объяснимое изменение, поскольку цены на квартиры постоянно растут, и людям приходится менять свой выбор. Покупка таунхаусов и земельных участков под жилую застройку — неплохой вариант. Поскольку земельные участки под жилую застройку имеют статус «красной книги», многие люди также предпочитают покупать их, поскольку цена на такую недвижимость стабильна и может стать своего рода будущим активом, который можно передать многим поколениям.
Вьетнамцы могут напрямую покупать дома и землю.
18 января 15-е Национальное собрание официально приняло пересмотренный Закон о земле. Среди прочего, особое внимание привлекли изменения, касающиеся прав землепользователей.
Права землепользователей в целом сохраняются в рамках действующего земельного законодательства. Изменённый Земельный кодекс предусматривает изменения, дополнения и расширение прав землепользователей, в том числе лиц вьетнамского происхождения.
В частности, в отношении прав и обязанностей вьетнамцев, проживающих за рубежом, относительно землепользования: завершить разработку положения о том, что вьетнамцы, проживающие за рубежом и имеющие вьетнамское гражданство и являющиеся гражданами Вьетнама, имеют полные права на землю (а не только права на жилую землю), как и граждане Вьетнама в стране (физические лица в стране), и придерживаться той же политики, что и действующее законодательство в отношении лиц вьетнамского происхождения, проживающих за рубежом, с целью содействия привлечению инвестиций и денежных переводов от граждан Вьетнама, проживающих за рубежом, в страну.
Согласно положениям пункта 4 статьи 3 Закона о гражданстве Вьетнама, лицами вьетнамского происхождения, проживающими за рубежом, являются вьетнамцы, которые имели вьетнамское гражданство, гражданство которых определено по кровной линии при рождении и дети и внуки которых проживают и постоянно живут за рубежом.
Таким образом, можно просто понять, что потомки людей, имевших вьетнамское гражданство за рубежом, даже если у них нет вьетнамского гражданства, по-прежнему имеют полные права, связанные с землей, как и граждане Вьетнама в стране.
В связи с расширением круга субъектов, обладающих правами землепользования, Закон также расширяет случаи, в которых государство выделяет земельные участки с уплатой земельных сборов. Исходя из наследования субъектов, которым государство выделяет земельные участки с уплатой земельных сборов, предусмотренного статьей 55 Закона о земле 2013 года, статья 119 измененного Закона о земле дополняет ряд субъектов, которым государство выделяет земельные участки с уплатой земельных сборов.
В том числе 2 случая, связанных с лицами вьетнамского происхождения:
Во-первых, гражданам вьетнамского происхождения, проживающим за рубежом, и экономическим организациям с иностранным инвестиционным капиталом выделяются земельные участки для реализации проектов коммерческого жилья в соответствии с положениями закона о жилье; использовать земли, полученные в результате передачи проектов в сфере недвижимости, в соответствии с положениями закона о сделках с недвижимостью в случаях, когда государство выделяет землю, взимая плату за пользование землей.
Во-вторых, домохозяйствам, отдельным лицам и лицам вьетнамского происхождения, проживающим за рубежом, земля выделяется в качестве компенсации, когда государство истребует землю в соответствии с положениями измененного Закона о земле.
Закон также предусматривает, что районный народный комитет выдает сертификаты землепользователям и владельцам активов, связанных с землей, которые являются отдельными лицами, жилыми общинами и лицами вьетнамского происхождения, проживающими за границей.
Источник
Комментарий (0)