Цены на землю и стратегическая ориентация Генерального секретаря

(Chinhphu.vn) - «Цены на землю, устанавливаемые на рынке, легко манипулируются и раздуваются» - заявление генерального секретаря То Лама во время недавней встречи с избирателями в Ханое вызвало широкий резонанс.

Генеральный секретарь То Лам подчеркнул, что государство должно обеспечить справедливые и эффективные права землепользования для всех людей. Фото: VNA.

Ранее Генеральный секретарь также провел совещание с соответствующими ведомствами по вопросу внесения поправок в Закон о земле. По словам Генерального секретаря, государство должно обеспечить всем людям право на справедливое и эффективное землепользование, обеспечить эффективное землепользование, справедливое и эффективное распределение стоимости земли, избегать расточительства и максимально эффективно использовать земельные ресурсы для развития страны.

Заявление Генерального секретаря не только практическое наблюдение, но и указывает на основополагающий принцип управления земельными ресурсами во Вьетнаме. Это краткое заявление подняло важнейшую теоретическую и практическую проблему: в условиях, когда земля принадлежит всему народу и управляется государством, механическое принуждение цен на землю «следовать рынку» не соответствует этому принципу и имеет множество потенциально опасных последствий.

Чтобы ясно это увидеть, необходимо провести глубокий анализ с точки зрения собственности, экономики и государственной политики.

Земля – общественная собственность и уникальные особенности Вьетнама

В отличие от многих стран, признающих частную собственность на землю, Конституция Вьетнама провозглашает, что земля принадлежит всему народу, а государство представляет интересы собственника и управляет ею единообразно. Это создаёт фундаментальное различие в формировании цен на землю.

В типичной рыночной экономике цены на землю формируются в результате конкуренции между множеством собственников. Предложение и спрос разнообразны, поэтому цены устанавливаются на основе реальной конкуренции. Однако во Вьетнаме государство является единственным поставщиком на первичном рынке. Все требования к доступу к земле должны быть согласованы государством с решениями о выделении земли, аренде земли и изменении целевого назначения земли. Другими словами, вьетнамский рынок земли — это особый рынок, где государство выступает и поставщиком, и регулятором.

В этом контексте, если государство «предоставляет местным органам власти определять цены на землю в соответствии с рынком», оно, по сути, отдаёт их на откуп колебаниям, которыми легко манипулируют спекулянты, брокеры и заинтересованные группы. В таком случае цены на землю уже не отражают фактическую потребительную стоимость, а искажаются спекулятивными ожиданиями. В этом и заключается причина парадокса: многие заброшенные земли по-прежнему имеют заоблачные цены, производственные предприятия испытывают трудности с доступом к земле, а спекулянты обогащаются за счёт разницы цен.

Земельный рынок Вьетнама — это особый рынок, где государство является одновременно поставщиком и регулятором.

Риски введения принципа «рыночной цены»

Когда государственный актив, принадлежащий всему народу, подвергается «рыночному» ценообразованию, может немедленно возникнуть ряд серьезных рисков.

Во-первых, цены на землю неоправданно завышены. Всего один непроверенный фрагмент информации о планировке или инфраструктуре может вызвать «земельную лихорадку». «Земельные брокеры» и спекулянты легко создают виртуальные цены, многократно завышая их реальную стоимость, превращая концепцию «рыночной цены» в ловушку для манипуляторов.

Во-вторых, негативные социальные последствия. Необоснованный рост цен на землю приводит к росту цен на жильё, арендной платы, расходов на проживание, производственных издержек — всё это ложится на плечи людей и бизнеса. Мечта о постоянном проживании становится всё более недостижимой для людей со средним доходом; бизнес теряет конкурентные преимущества из-за высокой стоимости земли; рынок социального жилья задыхается.

В-третьих, искажения в распределении ресурсов. Когда цены на виртуальную землю становятся способом быстрого обогащения, социальный капитал вовлекается в спекуляции недвижимостью вместо производства, технологий и инноваций. Многие люди отказываются от производства, чтобы броситься на «земельный сёрфинг», создавая краткосрочную, неустойчивую экономику с потенциальными рисками.

В-четвёртых, риск макроэкономической нестабильности. Земельный пузырь создаёт риски для банковской системы, поскольку большую часть залога составляет недвижимость. В то же время разрыв между богатыми и бедными увеличивается, поскольку меньшинство быстро обогащается за счёт земельных спекуляций, в то время как большинство лишается возможности получить землю для обустройства и развития карьеры.

Таким образом, предупреждение Генерального секретаря не только соответствует действительности, но и имеет чрезвычайно важное политическое значение.

Неизбежная роль государства в оценке земли

В условиях публичной собственности государство не может уклониться от ответственности за оценку. Напротив, оно обязано установить единую систему цен на землю, поскольку это единственный способ защитить интересы всего народа и избежать потери государственных активов.

Если мы позволим рынку «саморегулироваться», мы, по сути, передадим право определять стоимость государственных активов группе спекулянтов. Это не только неверно с точки зрения принципов управления государственными активами, но и опасно с точки зрения социальных последствий.

Определение государством цен на землю не означает отрицания роли рынка. Напротив, это создание регулируемого рынка, на котором установленная государством цена на землю играет роль «стандартного якоря», в то время как гражданские сделки могут колебаться в разумных пределах. Такая модель обеспечивает баланс между гибкостью рынка и необходимой стабильностью государственного управления.

В частности, цены на землю, устанавливаемые государством, также являются стратегическим инструментом политики, помогающим: обеспечить людям доступ к земле для поселения и развития карьеры; создать стабильную ценовую среду для бизнеса, повысить конкурентоспособность; направить социальный капитал в производство, а не в спекуляции; увеличить государственные и прозрачные доходы бюджета и предотвратить потерю государственных активов.

Таким образом, точка зрения Генерального секретаря имеет под собой прочную теоретическую основу: государственная оценка земли — это не произвольное административное вмешательство, а неизбежное требование особого режима собственности — общественной собственности на землю.

Соответствующий механизм определения цен на землю во Вьетнаме

Для реализации этой точки зрения необходимо построить научный, осуществимый и прозрачный механизм ценообразования.

Во-первых, необходимо установить общенациональную систему стандартных цен на землю. Независимый Национальный совет по оценке земли должен разработать систему цен на землю, основанную на больших данных, консультациях экспертов и тщательном контроле. Нельзя позволять каждому населённому пункту устанавливать собственные цены, которые легко могут попасть в «тёмную зону» групповых интересов.

Во-вторых, создать единую базу данных по земельным ресурсам. Она станет «центральной нервной системой» управления земельными ресурсами, регистрируя все транзакции, налоговую и кредитную информацию в режиме реального времени, тем самым точно отражая объективный спрос и предложение и исключая виртуальные сделки.

В-третьих, применять антиспекулятивный налог . Прогрессивно облагать налогом заброшенные земли или земли, которые покупаются и продаются в короткие сроки, чтобы устранить спекулятивные мотивы и позволить земле вернуться к своим нормальным производственным и жизненным функциям.

В-четвёртых, необходимо внедрить механизм компенсации разницы в арендной плате за землю. Когда государство инвестирует в инфраструктуру, повышающую стоимость земли, эта сумма должна быть собрана государством посредством налогов, сборов или аукционов. Это принцип справедливости: эта стоимость принадлежит всему населению и не может быть доступна только одной группе лиц.

В-пятых, обеспечить прозрачность и контроль. Процесс оценки земель должен быть прозрачным и контролироваться Национальным собранием, Отечественным фронтом, прессой и народом. Только прозрачность может предотвратить корыстные интересы и укрепить общественное доверие.

В-шестых, допускайте разумный диапазон колебаний. Цены гражданских сделок могут отличаться от государственных цен в определённом диапазоне, но не могут превышать установленный предел, чтобы обеспечить гибкость при сохранении стабильности.

Эти механизмы, если их разработать и применять серьезно, создадут справедливый, прозрачный и устойчивый рынок земли — именно так, как подтвердил Генеральный секретарь.

Стратегическая ориентация на коренное изменение земельной политики

Генеральный секретарь То Лам предложил стратегическое направление для кардинального изменения земельной политики. В системе государственной собственности не существует правильной «рыночной цены», если государство её не устанавливает. Только установленная государством стандартная цена может обеспечить общественные интересы, предотвратить спекуляции и вернуть земельный рынок в орбиту устойчивого развития.

Это напоминание нам о необходимости положить конец расхлябанности, инфляции цен и спекуляциям на землю, а также призыв к перестройке механизма ценообразования на землю в сторону справедливости и прозрачности. Государство должно стать архитектором земельного рынка, ценообразование призвано не к административному вмешательству, а к созданию фундамента для развития.

Идея предельно ясна: определение цен на землю, находящуюся в государственной собственности, является исторической обязанностью государства, а также ключом к тому, чтобы рынок недвижимости Вьетнама вышел из спекулятивной спирали, вошел в стабильную и справедливую орбиту, создав предпосылки для устойчивого развития.

Доктор Нгуен Си Дунг

Источник: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm