Предложение по корректировке методики расчета излишков при оценке земли

В частности, в документе Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA) упоминается много важных положений, связанных с вопросом процедур и содержания определения цен на землю по методу добавочной стоимости, например, предложение о внесении поправок в пункты a и b, пункта 2, статьи 5d.

В частности, в пункте а общий доход от освоения земельного участка или земельной площади определяется на основе предполагаемой трансфертной цены, арендной платы и колебаний трансфертной цены и арендной платы в течение периода реализации проекта на основе метода сравнения и с учетом других факторов, формирующих доход, включая время продажи, темпы продаж и коэффициент заполняемости.

В пункте б) применение метода сравнения для определения совокупного дохода от застройки должно обеспечивать условия сравнения с земельными участками и площадями, в которые инвестированы инвестиции в техническую инфраструктуру или инвестированы в строительство в соответствии с утвержденным детальным планом застройки.

В отношении пункта d, пункта 2, статьи 5d VNREA предлагает внести следующие изменения и дополнения: «Провинциальный народный комитет, исходя из фактической ситуации на местности, масштаба и характера каждого проекта, должен конкретно оговорить сроки строительства, ход строительства, расходы на рекламу и продажи; прибыль инвестора должна учитывать фактор делового риска и стоимость капитала, включая собственный и заемный капитал».

Предложение по корректировке метода расчета горизонтальной шкалы в оценке земли, рисунок 1 — Остаточный метод считается основополагающим при оценке земли.

Также в статье 5d VNREA предлагает внести поправки в пункты a и b, пункт 3. Пункт a предлагается изменить следующим образом: «В расходы на строительство инвестиций включаются: расходы на строительство технической инфраструктуры, социальной инфраструктуры, жилищное строительство, другие строительные работы; расходы на оборудование; расходы на консультирование по инвестициям в строительство; расходы на управление проектами, другие расходы, возникающие в процессе реализации инвестиций. Расходы на строительство инвестиций учитывают фактор инфляции цен в течение инвестиционного периода строительства».

С пунктом b предлагаемая поправка выглядит следующим образом: «Расходы на бизнес включают: расходы на рекламу и продажи; прибыль инвестора с учетом бизнес-рисков и капитальных затрат, включая собственный и заемный капитал, а также расходы на управление инвестором в процессе продаж и ведения бизнеса. Определение расходов на рекламу и продажи рассчитывается как процент от выручки в соответствии со средним местным показателем. Прибыль инвестора учитывает бизнес-риски и капитальные затраты, включая собственный и заемный капитал, рассчитываемые как процент от общих инвестиционных затрат на строительство объектов на земле и технической инфраструктуры, а также сборы за пользование землей и арендную плату за землю, подлежащие уплате».

Кроме того, VNREA также предложило многие другие положения Декрета 44, такие как метод применения коэффициента корректировки цены на землю; факторы, влияющие на цену на землю; информация о применении доходного метода к сельскохозяйственным землям; процедуры и содержание определения цены на землю в соответствии с методом коэффициента корректировки цены на землю...

Что касается Постановления № 44, Министерство природных ресурсов и экологии недавно добавило метод превышения в последний проект поправок.

Соответственно, в настоящее время существует пять методов оценки стоимости земли, включая прямое сравнение, вычет, доход, излишек и коэффициент корректировки стоимости земли. В проекте изменений и дополнений в ряд статей этого указа в июле Министерство природных ресурсов и экологии исключило два метода: излишек и вычет.

В последнем проекте, только что опубликованном для комментариев, Министерство природных ресурсов и экологии добавило метод добавочного остатка в дополнение к трем другим методам: сравнению, доходу и коэффициенту корректировки цены на землю.

Метод излишков заключается в том, чтобы взять (предполагаемый) доход от проекта недвижимости за вычетом предполагаемой стоимости, из которой управляющее агентство рассчитывает земельный налог, который должно заплатить предприятие. Однако метод излишков является основным методом, применяемым почти в 90% проектов недвижимости для расчета платы за пользование землей с 2014 года по настоящее время.
Проект поправки, не применяющий метод излишков, необоснован. Предложение об отмене этого метода также заставляет многих экспертов беспокоиться, что это будет способствовать дальнейшему негативному влиянию на рынок недвижимости, например, блокировке поставок новых проектов, что затруднит работу предприятий, а также снизит цены на жилье.

Источник