Своевременное предотвращение роста цен на жилье и землю

На фоне продолжающегося падения рынка недвижимости во многих регионах недавний резкий рост цен на квартиры и земельные участки в Ханое , а также в некоторых северных провинциях и городах удивил инвесторов. Однако, когда победитель аукциона на земельный участок стоимостью более 100 миллионов донгов за квадратный метр в Тхань Оай (Ханой) отказался от залога, многие поняли, что это уловка спекулянтов.

Контролируйте покупку и перепродажу несколько раз

В документе, разосланном на места на прошлой неделе, Министерство строительства заявило, что рынок недвижимости в последнее время развивается по неустойчивой траектории и несёт множество потенциальных рисков. В частности, некоторые инвесторы и брокеры распространяют слухи, покупают и продают недвижимость, создавая информационную путаницу, чтобы поднять цены на недвижимость в целях наживы.

В документе министерства упоминаются земельные аукционы, вызвавшие общественный резонанс в пригородах Ханоя. По данным агентства, рекордно высокие цены, многократно превышающие стартовые, оказали влияние на социально -экономическое развитие и здоровое развитие рынка недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную ситуацию, Министерство строительства поручило Народным комитетам провинций и городов центрального подчинения сосредоточиться на выполнении ряда задач. В их числе – проверка и анализ деятельности предприятий, инвесторов, торговых площадок и брокеров в сфере недвижимости на местах. Кроме того, властям необходимо многократно контролировать куплю-продажу недвижимости, особенно в районах, проектах и ​​многоквартирных домах с нетипичным ростом цен; проводить проверки, пресекать случаи инфляции цен, манипулирования ценами, спекуляции, а также пресекать нарушения земельного законодательства, законодательства о сделках с недвижимостью и смежных законов.

Как только Министерство строительства опубликовало письменное напоминание, Народный комитет провинции Кханьхоа издал официальное распоряжение № 9648, поручив соответствующим ведомствам провести проверку организации аукционов по продаже прав землепользования в этом районе с целью обеспечения соблюдения закона, гласности и прозрачности; своевременно выявлять и строго пресекать нарушения правовых норм на аукционах по продаже прав землепользования, особенно акты сговора с целью манипулирования рынком, завышения цен для создания нездорового рынка, не соответствующего действительности в целях наживы...

По словам г-на Тран Хоа Нама, заместителя председателя Народного комитета провинции Кханьхоа, для стабилизации местного рынка недвижимости населенный пункт продолжит содействовать развитию социального жилья, эффективно реализовать проект «Инвестирование в строительство не менее одного миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов» и эффективно реализовать «Программу кредитования на сумму 120 000 миллиардов донгов».

Тем временем, г-н Ле Куок Тхань, заместитель директора Департамента финансов провинции Кханьхоа, сообщил, что в 2025 году провинция выставит на аукцион 41 дом и земельный участок. Эти участки находятся в управлении Фонда инвестиций в развитие и Департамента городского управления города Ниньхоа для получения дохода и пополнения ресурсов на развитие.

Кроме того, провинция Кханьхоа также сосредоточена на разработке планов зонирования (масштаб 1:2000) в трёх важных районах: экономической зоне Ванфонг (часть района Ваннинь и города Ниньхоа), городе Нячанг и новом городском районе Камлам. После завершения разработки плана новые проекты могут быть выставлены на торги и аукционы.

Появилось множество брокерских контор, продающих землю по аукционным ценам в пригородах Ханоя. Фото: THUY LINH

Увеличение депозита и большие штрафы

С точки зрения инсайдера отрасли, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор акционерной компании SGO Homes Real Estate Consulting and Development (Ханой), заявил, что для предотвращения спекулятивного поведения и «инфляции цен» государству необходимо пересмотреть подходящую систему цен на землю, поскольку в настоящее время система цен на землю на аукционах ниже рыночной.

Наряду с этим, размер залога следует увеличить до более высокого уровня, который может составлять 10–20% от стоимости земельного участка, выставляемого на аукцион, чтобы минимизировать спекуляции со стороны инвесторов и завышение цен. В частности, тем, кто выиграл тендер на землю, но затем не купил её, г-н Чунг рекомендует снизить кредитный рейтинг или не допускать их к участию в других земельных аукционах. «Необходимо контролировать цену и метод проведения аукциона», — подчеркнул г-н Чунг.

По словам доктора Чау Хоанг Тана, заведующего кафедрой административного права юридического факультета Университета Кантхо, для максимальной эффективности аукционов по продаже прав землепользования решения о выставлении земли на аукцион должны приниматься провинциальным Народным комитетом последовательно. Необходимо проанализировать и определить количество и местоположение земельных участков и долей; необходимо разработать подходящий план аукциона, чтобы избежать «капельного» распределения, создающего дефицит. Для эффективного проведения аукциона необходимо проанализировать, составить и опубликовать список земельных участков и долей. В частности, необходимо избегать излишков товара при массовом объявлении аукциона.

«Мы не можем делать поспешных выводов о том, что результаты аукциона многократно превышают начальную цену, как это было на земельном аукционе в районе Хоайдык в Ханое, который нестабилен, но в этом районе явно наблюдается инфляция цен. Что касается того, что начальная цена слишком низкая, она может не отражать реальную рыночную стоимость на момент аукциона», — прокомментировал доктор Чау Хоанг Тхан.

С юридической точки зрения, адвокат Нгуен Фыонг Лиен из юридической фирмы SENLAW предположил, что для предотвращения инфляции цен и нестабильности рынка необходимо установить начальную цену, соответствующую рыночной. Начальная цена является основой для расчета задатка, и если победитель аукциона не выплатит или не выплатит полную сумму выигрышной цены, задаток не возвращается.

По словам адвоката Лиена, хотя Декрет 10/2023/ND-CP предусматривает увеличение размера задатка при участии в земельных торгах до 20% от стоимости земельного участка, площадь земельного участка рассчитывается исходя из начальной цены аукциона (в 4 раза выше, чем раньше), но из-за низкой начальной цены этот подход неэффективен. «Если начальная цена будет низкой, размер задатка должен быть увеличен выше нынешних 20%, поскольку участники аукциона должны быть очень финансово подготовлены».

«Кроме того, ещё одним решением является увеличение административного штрафа за неподписание договора купли-продажи имущества, выставленного на аукцион (утрата задатка). В настоящее время для физических лиц это влечет за собой штраф в размере от 7 до 10 миллионов донгов (согласно пункту c пункта 1 статьи 23 Указа 82/2020/ND-CP)», — предложила г-жа Лиен.

Тем временем доктор Хо Куок Туан, преподаватель и директор магистерской программы по финансам и бухгалтерскому учёту в Бристольском университете (Великобритания), привёл в пример международный опыт, показывающий, что единственным инструментом стабилизации рынка недвижимости является установление разумного налога, основанного на принципе, что прибыль от операций с недвижимостью равна только прибыли от торговли товарами и предоставления услуг. Это позволяет предотвратить инфляцию цен или виртуальные цены.

Пункт продажи земли прямо на аукционе земельных участков в пригороде Ханоя. Фото: THUY LINH

Земельная лихорадка вряд ли произойдет

Г-н Буй Минь Тхань, секретарь партийного комитета города Бенкат провинции Биньзыонг, сообщил, что в последнее время в этом районе наблюдается локальная «земельная лихорадка», в основном сосредоточенная вдоль реки Сайгон, например, в районах Антай, Андьен, Ратьбап... и вдоль кольцевой дороги № 4. Об этом свидетельствует количество людей, приходящих для заключения сделок в оживленные нотариальные конторы, в то же время поступления в бюджет от сборов за пользование землей также заметно выросли по сравнению с аналогичным периодом.

Однако г-н Тхань отметил, что благодаря новому Закону о земле спекуляция и инфляция цен значительно снизились. Кроме того, муниципалитет строго контролирует планирование землепользования и функциональное зонирование, а также активно распространяет информацию о планах и проектах в сфере недвижимости с чётким юридическим статусом.

Г-н Нгуен Хыу Нгиа, директор компании по недвижимости в провинции Биньзыонг, также признал, что если рынок недвижимости снова «повысится», спекуляции и инфляция цен не будут столь бурными, как раньше, по двум важным причинам: во-первых, новый Закон о земле ужесточил цены на землю в каждом районе, поэтому он ограничит «покупку участка земли стоимостью 10 миллиардов донгов с декларированием налога в размере 100 миллионов донгов»; во-вторых, работа по оценке стоимости земли для банковских кредитов стала намного строже.

Раньше банк создавал собственную оценочную группу, и иногда фактическая стоимость земли была ниже, чем та, которую оценивал банк. Теперь же существует независимая оценочная группа, которая, хотя и не является абсолютной, будет более строгой, чем раньше.

Публиковать проекты, не подлежащие торговле

В провинции Биньтхуан, чтобы предотвратить ценовые спекуляции после восстановления рынка недвижимости, Департамент строительства опубликовал список из 33 проектов недвижимости, которые по-прежнему не подлежат сделкам, включая 17 проектов в жилых и городских районах и 16 проектов курортного туризма, ни один из которых, согласно нормативным актам, не подходит для сделок с недвижимостью. Большинство этих проектов расположены на «золотых землях» в городе Фантхьет и соседних районах и городах.

Ранее эти 33 проекта были «засекречены» властями провинции, поскольку инвесторы и дистрибьюторы некоторых проектов недвижимости в провинции Биньтхуан осуществляли продажу и передачу недвижимости посредством процедур бронирования, бронирования и регистрации по месту нахождения для сбора средств с покупателей. Хотя эти формы не регулируются Законом о жилье, Законом о торговле недвижимостью и соответствующими нормативными актами.

Источник: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm