В контексте рынка недвижимости во многих населенных пунктах, все еще борющегося на дне, недавний резкий рост цен на квартиры и землю в Ханое и некоторых северных провинциях и городах удивил инвесторов. Однако, когда человек, выигравший аукцион на земельный участок стоимостью более 100 миллионов донгов/м2 в Тхань Оай (Ханой), отказался от депозита, многие поняли, что это уловка спекулянтов.
Контролируйте покупку и перепродажу несколько раз
В документе, отправленном на места на прошлой неделе, Министерство строительства заявило, что рынок недвижимости в последнее время развивается по неустойчивой траектории и имеет много потенциальных рисков. В частности, некоторые инвесторы и брокеры распространяли слухи, покупали и продавали недвижимость, создавая информационную путаницу, чтобы поднять цены на недвижимость ради прибыли.
В документе министерства упоминаются земельные аукционы, которые вызвали переполох в общественном мнении в пригородах Ханоя. По мнению агентства, рекордно высокие цены выигрыша, многократно превышающие стартовые цены, повлияли на социально -экономическое развитие и здоровое развитие рынка недвижимости.
Чтобы предотвратить вышеуказанную ситуацию, Министерство строительства обратилось к Народным комитетам провинций и городов центрального подчинения с просьбой сосредоточиться на выполнении многих задач. К ним относятся проверка и рассмотрение деятельности предприятий, инвесторов, торговых площадок и брокеров в сфере недвижимости на местах. Кроме того, властям необходимо многократно контролировать куплю-продажу недвижимости, особенно в районах, проектах и многоквартирных домах с необычным ростом цен; проверять, изучать и принимать меры по исправлению случаев инфляции цен, манипулирования ценами и спекуляции; и рассматривать нарушения земельного законодательства, законов о торговле недвижимостью и связанных с ними законов.
Как только Министерство строительства выпустило письменное напоминание, Народный комитет провинции Кханьхоа издал официальное распоряжение № 9648, поручив соответствующим ведомствам провести проверку организации аукционов по продаже прав землепользования в этом районе с целью обеспечения соблюдения закона, публичности и прозрачности; оперативно выявлять и строго пресекать нарушения правовых норм на аукционах по продаже прав землепользования, особенно акты сговора с целью манипулирования рынком, завышения цен для создания нездорового рынка, не соответствующего действительности в целях наживы...
По словам г-на Чан Хоа Нама, заместителя председателя Народного комитета провинции Кханьхоа, для стабилизации местного рынка недвижимости населенный пункт продолжит содействовать развитию социального жилья, эффективно реализовать проект «Инвестирование в строительство не менее одного миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных слоев населения и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов» и эффективно реализовать «Программу кредитования на сумму 120 000 млрд донгов».
Между тем, г-н Ле Куок Тхань, заместитель директора Департамента финансов провинции Кханьхоа, сказал, что в 2025 году провинция выставит на аукцион 41 дом и землю. Это земельные участки, которыми управляют Фонд инвестиций в развитие и Департамент городского управления города Ниньхоа для получения дохода и пополнения ресурсов развития.
Кроме того, провинция Кханьхоа также сосредоточена на завершении планов зонирования (масштаб 1/2000) в трех важных областях: экономическая зона Ванфонг (часть района Ваннинь и города Ниньхоа), город Нячанг и новый городской район Камлам. После завершения плана можно будет проводить торги и аукционы новых проектов.
Многие брокерские услуги, по всей видимости, продают землю на аукционах в пригородных районах Ханоя. Фото: THUY LINH
Увеличение депозита и большие штрафы
С точки зрения инсайдера отрасли, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор акционерной компании SGO Homes Real Estate Consulting and Development (Ханой), сказал, что для предотвращения спекулятивного поведения и «инфляции цен» государству необходимо пересмотреть подходящую структуру цен на землю; в настоящее время структура цен на землю на аукционах ниже рыночной цены.
Вместе с этим уровень депозита должен быть повышен до более высокого уровня, который может составлять 10%-20% от стоимости земли, выставляемой на аукцион, чтобы минимизировать спекуляции инвесторов и завышение цен. В частности, для лиц, которые выигрывают цену на землю, но затем не покупают, г-н Чунг рекомендует понизить их кредитный рейтинг или не разрешать им участвовать в других земельных аукционах. «Управление ценами и методами аукциона необходимо», - подчеркнул г-н Чунг.
По словам доктора Чау Хоанг Тана, заведующего кафедрой административного права юридического факультета Университета Кантхо, для того, чтобы аукционы по правам землепользования были наиболее эффективными, решение о проведении аукциона земли должно приниматься последовательно провинциальным Народным комитетом, а количество и местоположение земельных участков и долей должно быть рассмотрено и определено; должен быть разработан подходящий план аукциона, чтобы избежать «капления» и создания дефицита. Необходимо рассмотреть, организовать и объявить список земельных участков и долей для эффективных аукционов. В частности, аукцион должен избегать излишков товаров при их массовом объявлении.
«Мы не можем поспешно делать вывод о том, что результаты аукциона во много раз превышают стартовую цену, как, например, на земельном аукционе в районе Хоай Дук в Ханое, который нестабилен, но в этом районе явно наблюдается инфляция цен. Что касается слишком низкой стартовой цены, она может не отражать истинную рыночную цену на момент аукциона», — прокомментировал д-р Чау Хоанг Тхан.
С юридической точки зрения, юрист юридической фирмы SENLAW Нгуен Фуонг Лиен предположил, что для предотвращения ценовой инфляции и рыночной нестабильности стартовая цена должна быть установлена в соответствии с рыночной ценой. Поскольку стартовая цена является основой для расчета депозита, и если победитель аукциона не выплачивает или выплачивает не всю сумму выигрышной цены аукциона, депозит не возвращается.
По словам адвоката Лиена, хотя Декрет 10/2023/ND-CP и предусматривает увеличение задатка при участии в земельных торгах до 20% от стоимости земельного участка, площадь земельного участка рассчитывается по стартовой цене для торгов (в 4 раза выше, чем раньше), но поскольку стартовая цена низкая, это неэффективно. «Если стартовая цена будет низкой, ставка задатка должна быть увеличена выше нынешних 20%, поскольку участники торгов должны быть очень финансово готовы.
«Кроме того, еще одним решением является увеличение административного штрафа за неподписание договора купли-продажи выставленного на аукцион имущества (отказ от задатка). В настоящее время за это деяние предусмотрен штраф в размере от 7 до 10 миллионов донгов для физических лиц (согласно пункту c, пункту 1, статье 23 Указа 82/2020/ND-CP)», - предложила г-жа Лиен.
Тем временем, доктор Хо Куок Туан, преподаватель и директор программы обучения по специальности «Магистр финансов и бухгалтерского учета» в Университете Бристоля, Великобритания, привел в пример международный опыт, показывающий, что единственным инструментом стабилизации рынка недвижимости является установление разумного налога на основе принципа, что прибыль в сфере недвижимости равна только прибыли в сфере товаров и услуг. Таким образом, можно предотвратить инфляцию цен или виртуальные цены.
Торговая точка на месте выставленных на аукцион земельных участков в пригороде Ханоя. Фото: THUY LINH
Маловероятно, что произойдет земельная лихорадка
Г-н Буй Минь Тхань, секретарь партийного комитета города Бенкат, провинция Биньзыонг, сказал, что в последнее время в этом районе наблюдается локальная «земельная лихорадка», в основном сосредоточенная вдоль реки Сайгон, например, в районах Антай, Андьен, Ратьбап... и в районе кольцевой дороги 4. Об этом свидетельствует количество людей, приходящих для совершения сделок в оживленные нотариальные конторы, в то время как поступления в бюджет от сборов за пользование землей также увеличились более заметно, чем за тот же период.
Однако г-н Тхань сказал, что благодаря новому Закону о земле спекуляция и инфляция цен значительно снизились. Кроме того, населенный пункт также строго управляет планированием землепользования, функциональным зонированием, а также активно распространяет информацию среди населения о планировании и проектах в сфере недвижимости с четким правовым статусом...
Г-н Нгуен Хуу Нгиа, директор компании по недвижимости в провинции Биньзыонг, также признал, что если рынок недвижимости снова «повысится», спекуляции и инфляция цен не будут такими безудержными, как раньше, по двум важным причинам: во-первых, новый Закон о земле ужесточил цены на землю в каждом районе, поэтому он ограничит практику «покупки участка земли стоимостью 10 миллиардов донгов и декларирования налога в размере 100 миллионов донгов»; во-вторых, работа по оценке цен на землю для банковских кредитов стала намного строже.
Раньше банк создавал свою собственную оценочную единицу, и иногда фактическая стоимость земли была ниже, чем оценочная банк. Теперь есть независимая оценочная единица, хотя и не абсолютная, она будет строже, чем раньше.
Публиковать проекты, не подлежащие торговле
В провинции Биньтхуан, чтобы предотвратить ценовые спекуляции, когда рынок недвижимости восстановится, Департамент строительства опубликовал список из 33 проектов недвижимости, которые все еще не имеют права на транзакции, включая 17 проектов жилых и городских зон и 16 проектов курортного туризма, ни один из которых не имеет права на транзакции в сфере недвижимости в соответствии с правилами. Большинство этих проектов расположены в местах с «золотой землей» в городе Фантьет и соседних районах и городах.
Ранее эти 33 проекта были «освистаны» провинцией, поскольку инвесторы и дистрибьюторы некоторых проектов недвижимости в провинции Биньтхуан осуществляли продажу и передачу недвижимости через формы удержания, резервирования и регистрации мест для сбора денег с покупателей. Хотя эти формы не регулируются в Законе о жилье, Законе о торговле недвижимостью и связанных с ними правовых нормах.
Источник: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Комментарий (0)