Своевременное предотвращение роста цен на жилье и землю

В то время как рынок недвижимости во многих регионах остается в застое, недавний резкий рост цен на квартиры и земельные участки в Ханое и некоторых северных провинциях и городах удивил инвесторов. Однако тот факт, что победитель торгов за земельный участок стоимостью более 100 миллионов донгов/м2 в Тхань Оай (Ханой) потерял свой задаток, заставил многих понять, что это тактика, используемая спекулянтами для завышения цен.

Контролируйте многочисленные сделки по перепродаже.

В документе, разосланном населенным пунктам на прошлой неделе, Министерство строительства отметило, что рынок недвижимости в последнее время развивается по неустойчивой траектории и таит в себе множество факторов риска. Особую обеспокоенность вызывает явление распространения слухов некоторыми инвесторами и брокерами, купли-продажи недвижимости без разбора и создание информационного хаоса с целью искусственного завышения цен на недвижимость в собственных интересах.

В документе министерства упоминаются спорные земельные аукционы на окраинах Ханоя. По данным ведомства, рекордно высокие цены, во много раз превышающие начальные, негативно сказались на социально -экономическом развитии и здоровом росте рынка недвижимости.

Для предотвращения подобной ситуации Министерство строительства поручило народным комитетам провинций и городов центрального подчинения сосредоточиться на выполнении ряда задач. К ним относятся проверка и контроль деятельности предприятий, инвесторов, торговых площадок и брокеров в сфере недвижимости в их населенных пунктах. Кроме того, соответствующие ведомства должны контролировать неоднократные сделки купли-продажи недвижимости, особенно в районах, проектах и ​​жилых комплексах, где наблюдается аномальный рост цен; проводить проверки и расследования, а также принимать меры по пресечению манипулирования ценами, спекуляций и нарушений земельного законодательства, законодательства о недвижимости и смежных законов.

Сразу после того, как Министерство строительства выпустило напоминание, Народный комитет провинции Кханьхоа издал официальное письмо № 9648, поручив соответствующим ведомствам провести проверку организации аукционов по продаже прав пользования землей в этом районе для обеспечения соблюдения закона, прозрачности и открытости; оперативно выявлять и строго пресекать случаи нарушений правовых норм на аукционах по продаже прав пользования землей, особенно акты сговора с целью манипулирования рынком, завышения цен для создания нездорового рынка, не отражающего реальность, в личных целях…

По словам заместителя председателя Народного комитета провинции Кханьхоа г-на Чан Хоа Нама, для стабилизации местного рынка недвижимости провинция продолжит содействовать развитию социального жилья, эффективно реализовывать проект «Инвестиции в строительство не менее одного миллиона единиц социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков в период 2021-2030 годов» и эффективно осуществлять «Кредитную программу на сумму 120 000 миллиардов донгов».

Между тем, заместитель директора финансового управления провинции Кханьхоа, г-н Ле Куок Тхань, заявил, что в 2025 году провинция выставит на аукцион 41 объект недвижимости (дома и земельные участки). Эти земельные участки находятся в управлении Инвестиционного и девелоперского фонда и Департамента городского управления города Ниньхоа и предназначены для получения дохода и пополнения ресурсов для развития.

Кроме того, провинция Кханьхоа также сосредоточена на завершении разработки планов зонирования (масштаб 1/2000) в трех стратегически важных районах: экономической зоне Ванфонг (часть района Ван Нинь и город Ниньхоа), городе Нячанг и новом городском районе Камлам. После завершения разработки планов можно будет приступить к проведению тендеров и аукционов по новым проектам.

В пригородах Ханоя появилось множество брокерских агентств, продающих земельные участки, выставленные на аукцион, по завышенным ценам. Фото: Тхуй Линь

Увеличьте сумму залога и наложите крупные штрафы.

С точки зрения отрасли, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор компании SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Ханой), считает, что для предотвращения спекуляций и манипулирования ценами государству необходимо пересмотреть подходящую систему ценообразования на землю, поскольку нынешняя система ценообразования на земельных участках на аукционах ниже рыночной цены.

Кроме того, повышение суммы задатка до 10-20% от стоимости выставляемого на аукцион земельного участка поможет минимизировать спекуляции и манипулирование ценами со стороны инвесторов. В частности, г-н Чанг посоветовал лицам, выигравшим земельный аукцион, но не купившим землю, снизить свой кредитный рейтинг или запретить им участвовать в других земельных аукционах. «Управление ценообразованием и методами проведения аукционов имеет важное значение», — подчеркнул г-н Чанг.

По словам доктора Чау Хоанг Тана, заведующего кафедрой административного права юридического факультета Университета Кан Тхо, для оптимальной эффективности аукционов по продаже прав пользования землей необходимо, чтобы решение о выставлении земли на аукцион принималось единым народным комитетом провинции. Необходимо пересмотреть и определить количество и местоположение земельных участков, а также разработать подходящий план аукциона, избегая фрагментарного подхода, создающего дефицит. Список земельных участков для эффективного аукциона должен быть пересмотрен, систематизирован и опубликован. В частности, при массовом объявлении аукциона следует избегать избытка земли.

«Преждевременно делать вывод о том, что тот факт, что выигрышные ставки во много раз превышали стартовую цену, как это было на земельном аукционе в районе Хоай Дык, Ханой, указывает на нестабильность, но очевидно, что в этом районе имеет место манипулирование ценами. Кроме того, установление слишком низкой стартовой цены может неточно отражать рыночную цену на момент аукциона», — прокомментировал доктор Чау Хоанг Тхан.

С юридической точки зрения, юрист Нгуен Фуонг Лиен из юридической фирмы SENLAW считает, что для предотвращения манипулирования ценами и нестабильности рынка следует устанавливать начальную цену, соответствующую рыночной стоимости. Это связано с тем, что начальная цена служит основой для расчета задатка, и победивший участник торгов не получит свой задаток обратно, если он не внесет оплату или внесет полную сумму.

По словам юриста Лиена, хотя Декрет 10/2023/ND-CP предусматривает увеличение размера задатка для участия в земельных аукционах до 20% от стоимости земельного участка или площади, исходя из начальной цены аукциона (в четыре раза больше, чем раньше), это не принесло результатов, поскольку начальная цена по-прежнему низкая. «Если мы сохраним низкую начальную цену, мы должны увеличить размер задатка выше нынешних 20%, потому что участники аукциона должны быть очень финансово подготовлены».

«Кроме того, еще одним решением является увеличение административного штрафа за несоблюдение условий договора купли-продажи имущества, выставленного на аукцион (отказ от залога). В настоящее время за это нарушение предусмотрен штраф в размере от 7 до 10 миллионов донгов для физических лиц (согласно пункту c, подпункту 1, статье 23 Указа 82/2020/ND-CP)», — предложила г-жа Лиен.

Между тем, доктор Хо Куок Туан, преподаватель и директор магистерской программы по финансам и бухгалтерскому учету в Бристольском университете (Великобритания), сослался на международный опыт, показывающий, что единственным инструментом для поддержания стабильности на рынке недвижимости является установление разумного налогообложения, основанного на принципе, согласно которому прибыль от операций с недвижимостью должна быть равна прибыли от операций с товарами и услугами. Это может предотвратить инфляцию цен или искусственные колебания цен.

Пункт продажи земельных участков, расположенный прямо на территории, выставленной на аукцион, на окраине Ханоя. Фото: Тхуй Линь

Масштабный скачок цен на землю маловероятен.

Г-н Буй Минь Тхань, секретарь городского комитета партии Бен Кат провинции Биньзыонг, заявил, что в последнее время в этом районе наблюдается локальный «земельный ажиотаж», в основном сосредоточенный вдоль реки Сайгон в таких районах, как Ан Тай, Ан Дьен, Рач Бап… и вдоль кольцевой дороги № 4. Об этом свидетельствует большое количество людей, совершающих сделки в нотариальных конторах, а также значительно возросшие доходы от платы за пользование землей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Однако г-н Тхань считает, что благодаря новому Закону о земле спекуляции и манипулирование ценами значительно сократились. Кроме того, в муниципалитете строго соблюдаются правила землепользования и функционального зонирования, а также активно распространяется среди населения информация о планируемых и реализуемых проектах в сфере недвижимости, имеющих четкую правовую основу.

Г-н Нгуен Хуу Нгиа, директор компании по недвижимости в провинции Биньзыонг, также признал, что если рынок недвижимости переживет еще один бум, спекуляции и манипулирование ценами не будут столь распространены, как раньше, по двум важным причинам: во-первых, новый закон о земле ужесточил ценообразование в каждом районе, тем самым ограничив случаи «покупки земельного участка за 10 миллиардов донгов с декларированием только 100 миллионов донгов в качестве налогов»; и во-вторых, процесс оценки земли для банковских кредитов стал намного строже.

Ранее банки создавали собственные оценочные подразделения, что иногда приводило к тому, что фактическая стоимость земли оказывалась ниже оценки банка. Теперь, с появлением независимых оценочных подразделений, хотя и не являющихся абсолютно надежными, процесс стал более строгим, чем раньше.

Публично раскрывать информацию о проектах, которые не подлежат торговле.

В провинции Биньтхуан, чтобы предотвратить спекуляции и манипулирование ценами на фоне восстановления рынка недвижимости, Департамент строительства опубликовал список из 33 проектов в сфере недвижимости, которые до сих пор не соответствуют условиям для совершения сделок. В этот список входят 17 проектов жилой и городской застройки и 16 проектов в сфере туризма и курортов, ни один из которых не отвечает требованиям для совершения сделок с недвижимостью, установленным нормативными актами. Большинство этих проектов расположены на престижных земельных участках в городе Фантьет и соседних районах и поселках.

Ранее эти 33 проекта получили выговор от властей провинции за то, что инвесторы и дистрибьюторы некоторых объектов недвижимости в провинции Биньтхуан продавали и передавали недвижимость с помощью таких методов, как бронирование, резервирование и регистрация, чтобы получить деньги от покупателей. Эти методы не регулируются Законом о жилищном строительстве, Законом о риэлторской деятельности или другими соответствующими правовыми нормами.

Источник: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm